אחוז מימון כשהערכת שמאי שונה מערך עסקה

[paskar]

אם הערכת השמאי שונה מערך העסקה בפועל, האם ההשפעה הישירה של זה היא על מקסימום המימון, או ההפך, על ההון הדרוש?

או בניסוח אחר, האם הערכת שמאי גבוהה היא לחיוב או שלילה?

 

[cypriano de rore]

אם הערכת השמאי שונה מערך העסקה בפועל, האם ההשפעה הישירה של זה היא על מקסימום המימון, או ההפך, על ההון הדרוש?

או בניסוח אחר, האם הערכת שמאי גבוהה היא לחיוב או שלילה?

אם אני לא טועה הבנק מתיחס לנמוך מבין השנים - הערכת השמאי או המחיר בחוזה. במידה והערכת השמאי גבוהה מהחוזה אז המחיר העיסקה הוא שקובע.

 

[paskar]

אם זה כך, נניח עסקה ב-900K בפועל עם הערכת שמאי של 800K. אחוז מימון מקסימלי 70%.

האם זה אומר שההון הדרוש (מבחינת הבנק) הוא:

​

(800 * 0.7) - 900 = 340

או​

800 * 0.3 = 240

​

 

[cypriano de rore]

אם זה כך, נניח עסקה ב-900K בפועל עם הערכת שמאי של 800K. אחוז מימון מקסימלי 70%.

האם זה אומר שההון הדרוש הוא:

​

(800 * 0.7) - 900 = 340

או​

800 * 0.3 = 240

​

340.
אבל מבחינת הבנק אתה צריך 240 כדי לקבל 560.

 

[יהונתן ב.]

אם זה כך, נניח עסקה ב-900K בפועל עם הערכת שמאי של 800K. אחוז מימון מקסימלי 70%.

האם זה אומר שההון הדרוש הוא:

​

(800 * 0.7) - 900 = 340

או​

800 * 0.3 = 240

​

הערכת שמאי לא מכתיבה לך באיזה מחיר תקנה למרות שזה עוזר במיקוח,
זה אומדן לפיו הבנק מוכן להלוות, אם תרצה לשלם יותר זה מחוץ לאחוז ההלוואה ויבוא מכסך

 

[paskar]

אם מבחינת הבנק צריך רק 240, זה מה שאני מתכוון ב-"הון הדרוש".

ברור שכדי לעשות את העסקה בפועל יהיה צריך עוד 100, אבל אם התשלום לא מיידי יש זמן לארגן זאת אחרי קבלת המשכנתא מהבנק.

 

[cypriano de rore]

אם מבחינת הבנק צריך רק 240, זה מה שאני מתכוון ב-"הון הדרוש".

ברור שכדי לעשות את העסקה בפועל יהיה צריך עוד 100, אבל אם התשלום לא מיידי יש זמן לארגן זאת אחרי קבלת המשכנתא מהבנק.

יתכן שזה לא יראה טוב מצד הבנק שחסרים לך 100 לבצע את העיסקה. אני לא בטוח מה קורה במצבים כאלו.

אולי @אורי ג. יודע?

 

[אורי ג.]

ברור שכדי לעשות את העסקה בפועל יהיה צריך עוד 100, אבל אם התשלום לא מיידי יש זמן לארגן זאת אחרי קבלת המשכנתא מהבנק.

יתכן שזה לא יראה טוב מצד הבנק שחסרים לך 100 לבצע את העיסקה. אני לא בטוח מה קורה במצבים כאלו.

בלתי אפשרי, כספי הבנק תמיד באם בסוף אחרי תשלום כל ההון העצמי.

 

[paskar]

אם הבנק מתייחס ל"הון עצמי" לפי הערכת שמאי נמוכה, כך ש-240, אין בעיה. 240 מקדמה, 560 ממשכנתא, ובסוף 100.

או לחליפין, המסקנה היא ש"הון עצמי" = מקס(ערך עסקה, הערכת שמאי) * אחוז.

 

[cypriano de rore]

אם הבנק מתייחס ל"הון עצמי" לפי הערכת שמאי נמוכה, כך ש-240, אין בעיה. 240 מקדמה, 560 ממשכנתא, ובסוף 100.

או לחליפין, המסקנה היא ש"הון עצמי" = מקס(ערך עסקה, הערכת שמאי) * אחוז.

אתה מתבלבל בין שני דברים -
הערכה הנמוכה בין השתיים (חוזה או שמאי) קובעת את אחוז המימון שאתה יכול לקבל. אבל הבנק יודע כמה אתה אמור לשלם בפועל וידרוש ממך להראותיכולת לשלם את מלוא הסכום.

 

[paskar]

הנחתי שמקס_מימון והון_עצמי משלימים אחד את השני, ומבוססים שניהם על אותו ערך_בסיס (= מינ(ערך_עסקה, הערכת_שמאי)).

אז בעצם...
הון_עצמי = מקס(ערך_עסקה, הערכת_שמאי) * 0.3
מקס_מימון = מינ(ערך_עסקה, הערכת_שמאי) * 0.7?

 

[cypriano de rore]

אז בעצם... הון_עצמי לפי הסכום הגבוה, מקס_מימון לפי הסכום הנמוך?

כמעט בטוח שכן

 

[paskar]

טוב. אם כך, יש מסקנה.

(קשה יותר להבין זאת מנהלי בנק ישראל. בהנחה שזה שם, ולא החמרה של בנקים.)

 

[hatzadik]

הבנק לוקח בחשבון את הנמוך מבין השניים שמאות או המחיר בחוזה.
אם לצורך העניין מחיר הנכס בחוזה הוא 800 א' ש"ח והשמאי מעריך ב 900 אז אין לזה שום משמעות. אם השווי בחוזה הוא 900 והשמאי מעריך ב 800 ואושרו לך 70% מימון אז זה ייגזר מ 800 א' ש"ח ואז הבנק ייתן לך רק 560 א' ש"ח ותצטרך להוכיח שיש לך עוד 100 א' ש"ח כדי להשלים את העיסקה. יש מקרים שהבנק יהיה מוכן לחרר לך את הכסף למרות שלא שילמת את מלוא ההון העצמי וזה במידה ותוכיח שההון העצמי קיים ברשותך בקרן השתלמות וכדו...

 

[Fitch]

בלתי אפשרי, כספי הבנק תמיד באם בסוף אחרי תשלום כל ההון העצמי.

אפשר אחרי תשלום > 10% הון עצמי.

 

[paskar]

אז כן יש גמישות בהון העצמי, גם אם לא זו המטרה במקור?

 

[Fitch]

אז כן יש גמישות בהון העצמי, גם אם לא זו המטרה במקור?

כל עוד הבנק לא מממן יותר מ75% מהעסקה. אין בעיה.
עסקה = מחיר בחוזה.