פטור ממדד תשומות הבנייה+ תשלום 20 אחוז היום והיתרה לאחר טופס 4

[צעיר נמרץ]

תהייה קלה.
אני מעוניין לרכוש דירה במרכז. אני רואה הרבה קבלנים שמפרסמים פטור ממדד תשומות הבנייה + תשלום של מירב העלות לאחר קבלת טופס 4.
יש פה קאטצ׳, פרט לקבלת הדירה עוד x זמן?

אני מתלבט כי המחירים עדיין לא יורדים, ובמחירים המוצעים על ידי הקבלנים אוכל לקבל עוד כמה שנים דירה חדשה במחיר שהיום נחשב נמוך לדירות כאלו.

איך זה עובד עם נטילת משכנתא?

ברור לי שהאלטרנטיבה היא פיקדון בבנק, שיכול לעשות לי כסף על ההון העצמי. אך בהינתן שזו האלטרנטיבה היחידה - אני תוהה אם יש קאטצ׳ נוסף או דברים אחרים שצריך לשים אליהם לב?
מדובר בדירה שייעודה השקעה - תזרים (גם אם שלילי) ובנייה על עליית ערך בשל קרבה לתל אביב והתחדשות עירונית.


תודה!

 

[לארוצה]

האלטרנטיבה היחידה

למה אתה חושב ככה?

 

[האזרח הקטן]

איך זה עובד עם נטילת משכנתא?

משכנתא היא לרוב כסף אחרון, כלומר רק לאחר ששילמת את ההון העצמי.
כלומר במקרה של 20-80 אתה תיקח את המשכנתא רק סמוך למועד האכלוס, לפי התנאים שיהיו באותו זמן (גם במשכנתא בפעימות המרווח נקבע במועד החתימה, אבל העוגן נקבע לפי מה שיש במועד המשיכה של אותו חלק) - כלומר קשה להעריך מה יהיו תנאי המשכנתא באותה עת.

 

[צעיר נמרץ]

משכנתא היא לרוב כסף אחרון, כלומר רק לאחר ששילמת את ההון העצמי.
כלומר במקרה של 20-80 אתה תיקח את המשכנתא רק סמוך למועד האכלוס, לפי התנאים שיהיו באותו זמן (גם במשכנתא בפעימות המרווח נקבע במועד החתימה, אבל העוגן נקבע לפי מה שיש במועד המשיכה של אותו חלק) - כלומר קשה להעריך מה יהיו תנאי המשכנתא באותה עת.

תודה. הכוונה בשאלתי אם יהיה צורך בהון עצמי נוסף כדי להגיע ל30% מערך הדירה? או שאצטרך להשלים רק 10%? האם זה לפי ערך הדירה בחתימת ההסכם או לפי עליית/ירידת הערך?

 

[האזרח הקטן]

תודה. הכוונה בשאלתי אם יהיה צורך בהון עצמי נוסף כדי להגיע ל30% מערך הדירה? או שאצטרך להשלים רק 10%? האם זה לפי ערך הדירה בחתימת ההסכם או לפי עליית/ירידת הערך?

אם יש לקבלן בנק מלווה, זה לפי 30% ממחיר החוזה. אם אין, הבנק ייתן לך עד 70% מהנמוך שבין מחיר הרכישה להערכת השמאי, ואתה תצטרך לשלם את ההפרש מהון עצמי.

 

[Redroze]

תהייה קלה.
אני מעוניין לרכוש דירה במרכז. אני רואה הרבה קבלנים שמפרסמים פטור ממדד תשומות הבנייה + תשלום של מירב העלות לאחר קבלת טופס 4.
יש פה קאטצ׳, פרט לקבלת הדירה עוד x זמן?

חלק מהקבלנים, בעיקר באזורי הביקוש, דאגו להעלות את המחיר בתקופה האחרונה ובכך תמחרו בתוך העיסקה את ההטבות. תוכל לזהות זאת לפי הדיווח לרשות המיסים.

 

[הורדוס]

תהייה קלה.
אני מעוניין לרכוש דירה במרכז. אני רואה הרבה קבלנים שמפרסמים פטור ממדד תשומות הבנייה + תשלום של מירב העלות לאחר קבלת טופס 4.
יש פה קאטצ׳, פרט לקבלת הדירה עוד x זמן?

קודם כל צריך לבדוק שיש בנק מלווה לפי חוק מכר ושלא מדובר באיזה קבוצת רכישה או משהו כזה, היזם כמובן לוקח בחשבון את הריבית שהוא יצטרך לשלם עד שיגיע התשלום ממך, אבל אותך זה לא צריך לעניין, אתה צריך למצו דיל שמתאים עבורך.

אני מתלבט כי המחירים עדיין לא יורדים, ובמחירים המוצעים על ידי הקבלנים אוכל לקבל עוד כמה שנים דירה חדשה במחיר שהיום נחשב נמוך לדירות כאלו.

בדירות החדשות המחירים ירדו, ואני בטוח שעם תבוא ליזם ותסכים לשלם יותר מ20% עכשיו תוכל לקבל דיל הרבה יותר טוב, כי הריבית שהיזמים משלמים היום היא גבוהה מאוד.

איך זה עובד עם נטילת משכנתא?

משכנתא היא כסף אחרון, כלומר חייב לשלם קודם את החלק שלך, רוב האנשים היו מחכים לרגע האחרון ולוקחים משכנתא. זאת דרך פעולה חסרת אחריות שיכולה להוביל לעוגמת נפש גדולה ואבדן של כסף רב, זה שיש לך היום מספיק הכנסה כדי לאשר משכנתא זה לא אומר שגם בעוד 2-3 שנים כאשר הדירה תהיה מוכנה יהיה לך, לכן חשוב להסכים עם הקבלן על לוח תשלומים בו אתה משלם את ההון העצמי ופעימה ראשונה של משכנתא כמה שיותר בסמוך למועד הרכישה, מוזמן לקרוא על הנושא בהרחבה כאן

 

[צעיר נמרץ]

קודם כל צריך לבדוק שיש בנק מלווה לפי חוק מכר ושלא מדובר באיזה קבוצת רכישה או משהו כזה, היזם כמובן לוקח בחשבון את הריבית שהוא יצטרך לשלם עד שיגיע התשלום ממך, אבל אותך זה לא צריך לעניין, אתה צריך למצו דיל שמתאים עבורך.


בדירות החדשות המחירים ירדו, ואני בטוח שעם תבוא ליזם ותסכים לשלם יותר מ20% עכשיו תוכל לקבל דיל הרבה יותר טוב, כי הריבית שהיזמים משלמים היום היא גבוהה מאוד.


משכנתא היא כסף אחרון, כלומר חייב לשלם קודם את החלק שלך, רוב האנשים היו מחכים לרגע האחרון ולוקחים משכנתא. זאת דרך פעולה חסרת אחריות שיכולה להוביל לעוגמת נפש גדולה ואבדן של כסף רב, זה שיש לך היום מספיק הכנסה כדי לאשר משכנתא זה לא אומר שגם בעוד 2-3 שנים כאשר הדירה תהיה מוכנה יהיה לך, לכן חשוב להסכים עם הקבלן על לוח תשלומים בו אתה משלם את ההון העצמי ופעימה ראשונה של משכנתא כמה שיותר בסמוך למועד הרכישה, מוזמן לקרוא על הנושא בהרחבה כאן

תודה רבה. בנוגע לחלק האחרון - מדובר בדירה שארצה להשכיר ולכן לא בטוח שארצה/שכלכלי לי לעמוד בתשלומי המשכנתא לאורך זמן לפני קבלת הדירה והשכרתה. אלו שיקולים לגיטימיים? יש דרכים להתמודד עם זה?

 

[MarketTimer]

, לכן חשוב להסכים עם הקבלן על לוח תשלומים בו אתה משלם את ההון העצמי ופעימה ראשונה של משכנתא כמה שיותר בסמוך למועד הרכישה, מוזמן לקרוא על הנושא בהרחבה כאן

נניח שאני קונה דירה על הנייר עם מסירה בעוד 3 שנים, ומסכם עם הקבלן שאשלם 26% בסמוך לחתימה ואת השאר בסמוך לאיכלוס.
אני משלם 25% מתוך ההון העצמי ו 1% משכנתא, רק כדי להבטיח את המשכנתא למקרה שתנאי השוק/ההכנסה שלי/הבריאות שלי ישתנו ב 3 שנים האלו.

עכשיו כמעט הגיע האיכלוס, ותנאי שוק המשכנתאות דווקא השתפרו ו/או ערך הדירה עלה וחסכתי עוד הון עצמי כך שעכשיו מספיק לי 60% מימון במקום 75%.
האם אני יכול פשוט להחזיר לבנק את ה 1% שלו, לוותר על המשכנתא המקורית ולקחת משכנתא חדשה לגמרי בבנק אחר?

 

[הורדוס]

נניח שאני קונה דירה על הנייר עם מסירה בעוד 3 שנים, ומסכם עם הקבלן שאשלם 26% בסמוך לחתימה ואת השאר בסמוך לאיכלוס.
אני משלם 25% מתוך ההון העצמי ו 1% משכנתא, רק כדי להבטיח את המשכנתא למקרה שתנאי השוק/ההכנסה שלי/הבריאות שלי ישתנו ב 3 שנים האלו.

עכשיו כמעט הגיע האיכלוס, ותנאי שוק המשכנתאות דווקא השתפרו ו/או ערך הדירה עלה וחסכתי עוד הון עצמי כך שעכשיו מספיק לי 60% מימון במקום 75%.
האם אני יכול פשוט להחזיר לבנק את ה 1% שלו, לוותר על המשכנתא המקורית ולקחת משכנתא חדשה לגמרי בבנק אחר?

שאלה מעניינת,
זה בעיקר תלוי ביזם ובבנק המלווה, בשביל לעשות מהלך כזה הם צריכים להסיר שעבוד ולרשום שעבוד מחדש לבנק השני, זאת פעולה שעולה להם הרבה כסף ומצריכה תשלום לעורכי דין, לרוב יזמים לא מאפשרים את זה בשנים האחרונות, לכן לרוב בעייתי מאוד למכור דירה שקנית על הנייר והבנייה לא הושלמה.
צריך לוודא טוב את הנקודה הזאת עם עורך דין מטעמך, וחשוב שיהיה אחד כזה אפילו שמדובר בדירה חדשה.
וכמובן שתצטרך לשלם עמלה על פרעון מוקדם, ועמלת פתיחת תיק.

מעלייה בערך הנכס שתוביל לירידת אחוז מימון תוכל להינות רק לאחר טופס 4, אז מזה תוכל להרוויח רק עם תשיג לוח תשלומים בו התשלום הגדול הוא כמה חודשים אחרי טופס 4.

האפשרות היותר הגיוניות לפעולה במקרה כזה לדעתי היא לבנות מראש משכנתא בידיעה שהולכים למחזר אותה ולהתמקח עם היזם על המחיר.

הריבית שאתה משלם על משכנתא היא הרבה יותר נמוכה מהריבית שיזם משלם, אז ככל שתוכל לשלם לו יותר בהתחלה הוא יוכל לתת הנחה גדולה יותר.

 

[האזרח הקטן]

נניח שאני קונה דירה על הנייר עם מסירה בעוד 3 שנים, ומסכם עם הקבלן שאשלם 26% בסמוך לחתימה ואת השאר בסמוך לאיכלוס.

אני בספק אם איזשהו בנק יסכים לתת לך משכנתא כש99% מסכום ההלוואה יימשך בעוד שנתיים-שלוש. הבנק יגיד לך שבשביל 20,000 שקל שאתה צריך, תיקח הלוואה רגילה, וכשתצטרך את הסכום המשמעותי אז תחתום על משכנתא.

עכשיו כמעט הגיע האיכלוס, ותנאי שוק המשכנתאות דווקא השתפרו ו/או ערך הדירה עלה וחסכתי עוד הון עצמי כך שעכשיו מספיק לי 60% מימון במקום 75%.

האכלוס קורה אחרי שכבר קיבלת טופס 4. במצב כזה אתה יכול לבצע מיחזור חיצוני בבנק אחר, בכפוף להערכת שמאי חדשה שתקבע את השווי. אם המיחזור נעשה קרוב מאוד למועד משיכת יתרת התשלום למשכנתא, כנראה שלא תהיה לך עמלת פירעון מוקדם או שהיא תהיה זניחה (כי היא תחושב לפי הפרש הריבית הממוצעת בין מועד הפירעון לבנק הראשון ובין מועד המשיכה ממנו.

 

[הורדוס]

אני בספק אם איזשהו בנק יסכים לתת לך משכנתא כש99% מסכום ההלוואה יימשך בעוד שנתיים-שלוש. הבנק יגיד לך שבשביל 20,000 שקל שאתה צריך, תיקח הלוואה רגילה, וכשתצטרך את הסכום המשמעותי אז תחתום על משכנתא.

כן לא הזכרתי את זה, אבל יהיה צריך כנראה יותר מ1% כדי לגרום לזה לקרות.

האכלוס קורה אחרי שכבר קיבלת טופס 4. במצב כזה אתה יכול לבצע מיחזור חיצוני בבנק אחר, בכפוף להערכת שמאי חדשה שתקבע את השווי. אם המיחזור נעשה קרוב מאוד למועד משיכת יתרת התשלום למשכנתא, כנראה שלא תהיה לך עמלת פירעון מוקדם או שהיא תהיה זניחה (כי היא תחושב לפי הפרש הריבית הממוצעת בין מועד הפירעון לבנק הראשון ובין מועד המשיכה ממנו.

ובאמת מחזור במצב כזה יהיה זול אלא אם פתאום תהיה ירידת ריבית משמעותית בדיוק בחלון הזמן של הכמה חודשים בין התשלום לקבלן למיחזור.

 

[MarketTimer]

@הורדוס
@האזרח הקטן

תודה לשניכם. אני מצטט מתוך פוסט אחר בבלוג שקישרת אליו פה בדיון:

"רכישת דירה על הנייר - רכשתם דירה על הנייר, סגרתם עם הקבלן שאתם משלמים 20-30% עכשיו ואת כל השאר עם מסירת הדירה, הוא אפילו הסכים לוותר לכם על מדד תשומות הבנייה, אין שיחקתם אותה ניצחתם את המערכת כל הכבוד אמא גאה בכם. רק שאתם לא יודעים מה יקרה מהיום ועד עוד שלוש שנים שתהיו חייבים לקחת את המשכנתא, אולי יפטרו אתכם, אולי יסגרו את הייטק וכולנו נעבור לגדל תמרים, אולי תחלו במחלה קשה אי אפשר לדעת. אבל, אם תקחו משכנתא עכשיו, תעבירו תשלום ראשון מהמשכנתא אל הקבלן, אפילו של 10 אלף שקל, אז אפילו אם תחליטו שנמאס לכן מהעבודה שלכם ואתם עוברים להיות מורים לאומנות בבית ספר של מחבקי עצים או שיקרה לכם אחד מהאסונות שהזכרתי קודם, הבנק כבר לא יוכל להגיד כלום והוא יעביר את שאר המשכנתא אל הקבלן בתאריך שתגידו לו. וההחזר החודשי עד אז? הוא יהיה לפי הסכום שעבר מהבנק לקבלן, אז על 10 אלף שקל תחזירו בינתיים 50-60 שקל בחודש ותשלמו ביטוח חיים של עוד כמה עשרות שקלים בחודש."

מכאן הבאתי את הרעיון של 1%, שזה כמובן יותר מ 10000 ש"ח כמו שהוא מציע פה. אתם אומרים שמה שכתוב פה לא נכון בכלל? אז כמה כן המינימום שצריך למשוך מהמשכנתא בהתחלה?

שאלה נוספת, העמלת פרעון מוקדם במקרה של ירידת ריבית היא רק על הסכום שמשכתי בפועל? או על כל הסכום של המשכנתא שאושרה לי, כולל המשיכות שעוד לא בוצעו (במסלולים שבהם זה רלוונטי)? אפשר למשוך בשלב החתימה רק מהפריים, וכך להימנע מהפרעון המוקדם במידה ויש סעיף בחוזה שכן מאפשר לי למכור את הדירה או למחזר משכנתא לפני טופס 4?

כמה עולה ההסרה והוספה של השיעבוד? אולי זה סכום ששווה לי לספוג

 

[MarketTimer]

אם המיחזור נעשה קרוב מאוד למועד משיכת יתרת התשלום למשכנתא, כנראה שלא תהיה לך עמלת פירעון מוקדם או שהיא תהיה זניחה (כי היא תחושב לפי הפרש הריבית הממוצעת בין מועד הפירעון לבנק הראשון ובין מועד המשיכה ממנו.

תוכל לחדד את הנקודה הזו?
נניח לצורך הפשטות שכל המשכנתא בקל"צ. על סך 2 מליון, סיכמנו על ריבית של 5%, ואני מושך מליון אחד, אחרי שנה מליון שני, ואחרי עוד חודשיים ממחזר.
נניח שבין שתי המשיכות הריבית ירדה ב 1%, אבל בחודשיים שבין המשיכה השניה למחזור היא לא זזה בכלל. אז על המליון הראשון תהיה לי עמלת פרעון מוקדם ועל השני לא? (כך אני מפרש את דבריך, אבל זה נשמע לי מוזר קצת).

 

[האזרח הקטן]

תוכל לחדד את הנקודה הזו?
נניח לצורך הפשטות שכל המשכנתא בקל"צ. על סך 2 מליון, סיכמנו על ריבית של 5%, ואני מושך מליון אחד, אחרי שנה מליון שני, ואחרי עוד חודשיים ממחזר.

במשיכה השניה לא מובטחת לך ריבית של 5%. כשסגרת עם הבנק 5%, הבנק בעצם מתרגם את זה למרווח מסויים, נניח רבע אחוז מעל לעוגן שלו. אם העוגן ירד במהלך אותה שנה באחוז, הריבית שלך בפעימה השנייה תהיה 4% ולא 5%.

נניח שבין שתי המשיכות הריבית ירדה ב 1%, אבל בחודשיים שבין המשיכה השניה למחזור היא לא זזה בכלל. אז על המליון הראשון תהיה לי עמלת פרעון מוקדם ועל השני לא? (כך אני מפרש את דבריך, אבל זה נשמע לי מוזר קצת).

אז לפי הדוגמה ממקודם יש לך כעת שתי הלוואות - אחת לפי 5% והשניה לפי 4%. אז על ההלוואה של ה4% לא תשלם עמלת היוון, ועל ההלוואה של ה5% תשלם עמלת היוון לפי פער של אחוז (או פחות, בהתאם לריבית הממוצעת במועד המשיכה שלה).

 

[הורדוס]

מכאן הבאתי את הרעיון של 1%, שזה כמובן יותר מ 10000 ש"ח כמו שהוא מציע פה. אתם אומרים שמה שכתוב פה לא נכון בכלל? אז כמה כן המינימום שצריך למשוך מהמשכנתא בהתחלה?

זה נתון למשא ומתן מול הבנק, בכל אופן אם תעשה את זה על סכום קצת גדול יותר זה יתאפשר ולא ישנה את המהות של הרעיון.

שאלה נוספת, העמלת פרעון מוקדם במקרה של ירידת ריבית היא רק על הסכום שמשכתי בפועל? או על כל הסכום של המשכנתא שאושרה לי, כולל המשיכות שעוד לא בוצעו (במסלולים שבהם זה רלוונטי)? אפשר למשוך בשלב החתימה רק מהפריים, וכך להימנע מהפרעון המוקדם במידה ויש סעיף בחוזה שכן מאפשר לי למכור את הדירה או למחזר משכנתא לפני טופס 4?

אפשר לבחור סדר משיכה, חובה לוודא מול הבנק לפני שחותמים איתו.
עמלת פרעון מוקדם היא על מה שמשכת.

כמה עולה ההסרה והוספה של השיעבוד? אולי זה סכום ששווה לי לספוג

זה לא עניין של כסף רק, זה שאלה אם יסכימו בכלל להתעסק בזה, לרוב הם נמנעים מזה.

 

[MarketTimer]

האפשרות היותר הגיוניות לפעולה במקרה כזה לדעתי היא לבנות מראש משכנתא בידיעה שהולכים למחזר אותה ולהתמקח עם היזם על המחיר.

הריבית שאתה משלם על משכנתא היא הרבה יותר נמוכה מהריבית שיזם משלם, אז ככל שתוכל לשלם לו יותר בהתחלה הוא יוכל לתת הנחה גדולה יותר.

תודה שוב לשניכם על התשובות המחכימות.

אשמח להבין יותר על האופציה שכתבת פה. במקרה הזה אני יכול בעצם לקחת אפילו את כל המשכנתא מהתחלה ולשלם ליזם 100% סמוך לחתימה, תמורת הנחה.
בהנחה שההנחה גבוה יותר מהריבית שאשלם, יש בזה גם חסרונות/סיכונים? יש סיבה להשאיר חלק מהתשלום לסוף דווקא?

מה סדר הגודל שלהריבית שהיזם משלם?

אם נניח הוא משלם 8%, ואני 5%, אז לעומת המחיר שאפשר לסכם בתנאי תשלום של 80/20, אני צריך לקבל הנחה של בין 5 ל 8 אחוז, מתוך 80% משווי הדירה, כפול הזמן עד האיכלוס. נכון? אז אם יש שנתיים עד האיכלוס זו הנחה של בין 8 ל 12.8 אחוז משווי הדירה. כשאם ההנחה היא רק 8% אז אני בעצם אמור להיות אדיש בין לשלם עכשיו ללשלם אחר כך? ואם ההנחה היא 12.8% אז היזם הוא שאדיש בין האפשרויות?

 

[הורדוס]

יזמים גדולים משלמים ריביות יותר נמוכות מיזמים קטנים כמובן.
@אורי ג. יודע להגיד מה סדר גודל ריבית שיזמים בישראל משלמים?

 

[הורדוס]

תודה שוב לשניכם על התשובות המחכימות.

אשמח להבין יותר על האופציה שכתבת פה. במקרה הזה אני יכול בעצם לקחת אפילו את כל המשכנתא מהתחלה ולשלם ליזם 100% סמוך לחתימה, תמורת הנחה.
בהנחה שההנחה גבוה יותר מהריבית שאשלם, יש בזה גם חסרונות/סיכונים? יש סיבה להשאיר חלק מהתשלום לסוף דווקא?

מה סדר הגודל שלהריבית שהיזם משלם?

אם נניח הוא משלם 8%, ואני 5%, אז לעומת המחיר שאפשר לסכם בתנאי תשלום של 80/20, אני צריך לקבל הנחה של בין 5 ל 8 אחוז, מתוך 80% משווי הדירה, כפול הזמן עד האיכלוס. נכון? אז אם יש שנתיים עד האיכלוס זו הנחה של בין 8 ל 12.8 אחוז משווי הדירה. כשאם ההנחה היא רק 8% אז אני בעצם אמור להיות אדיש בין לשלם עכשיו ללשלם אחר כך? ואם ההנחה היא 12.8% אז היזם הוא שאדיש בין האפשרויות?

זה תלוי באיפה הוא עומד מבחינת המכירות של הפרויקט, הבנק המלווה מעביר לו כסף לפי התקדמות הבנייה, אם הוא כבר מכר מספיק הבנק המלווה גם ככה לא יעביר לו יותר בשלב הנוכחי אז זה לא משנה לו.
ויזמי נדלן לא ממש חושבים כמו שיעור במבוא לכלכלה, אי אפשר לדעת מה יסכימו, אבל אפשר לדבר עם 20 כאלו, להיכנס למשא ומתן עם 10, בשביל שאולי אחד ייתן הנחה משמעותית בתמורה להקדמת תשלום.

 

[האזרח הקטן]

מה סדר גודל ריבית שיזמים בישראל משלמים?

חלק מהחברות מנפיקות אג"ח, אתה יכול לראות את התשואה שלהן כדי לקבל מושג על עלות גיוס ההון. זה יכול לנוע בין 8% וצפונה, בעדה בעדה צפונה.