איך נכון לחשב אחוז חשיפה לנדלן כשיש דירה עם משכנתא?

[yossi_vv]

לפורום שלום,
יש לי שאלה שאני חושב שהיא די פשוטה אבל לא הצלחתי למצוא מקבילה לה בפורום. אם יש שרשור דומה אשמח לקבל הפניה.

יש לי תיק השקעות ואני רוצה להכניס בו פלח נדלני לשם איזון.
נניח לשם הדוגמא שיש לי תיק השקעות בגודל 2m שקל, כולו במדד מניות עולמי.

אני רוצה להכניס גיוון לתיק ולהכניס חשיפה לנדלן על חלק מהסכום. נניח לשם הפשטות שהחלטתי לקנות דירה בגובה 1m שקל.
אני יכול למכור מניות בשווי 1m ולקנות במזומן. במקרה זה ברור שיש לי חשיפה של 50% למניות ו50% לנדלן בישראל . חוץ מזה יש לי תזרים מזומנים כלשהו משכר הדירה.

לעומת זאת אני יכול לקחת 500k כסף שלי מהתיק ועוד 500k משכנתא בריבית כלשהי. עכשיו יש לי תיק בשווי 1.5m, נדלן בשווי 1m ועוד חוב בגובה 0.5m לבנק.
בנוסף יש לי תשלומי משכנתא ותזרים שכר דירה. אולי הם מכסים זה את זה ואולי לא (ויש שיאמרו שיש לי גם כאב ראש בדמות שוכרים)

איך נכון לחשב את ההקצאה של התיק שלי? 50-50? 40-60? משהו אחר? ברור שיש לי עכשיו גם סיכונים שלא הייתי חשוף אליהם קודם...

חוץ מזה - באילו תנאים ה״עסקה״ הזו תשתלם? נשמע שזה ישלתם אם מחיר הנדלן+תקבולי שכר הדירה יעלו יותר מאשר מדד המניות+ריבית המשכנתא? או חישוב אחר?
תודה

 

[yanosh34]

הקצאת נכסים היא ביחס לנכסים. להתחייבויות יש פחות קשר לעניין.
במקרה הראשון יש לך נכסים בשווי 2 מיליון - מיליון מניות ומיליון נדל"ן, ולכן 50% מניות ו50% נדל"ן.
במקרה השני יש לך נכסים בשווי 2.5 מיליון - 1.5 מיליון מניות ומיליון נדל"ן, ולכן 60% מניות ו40% נדל"ן.