• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

איך נכון לחשב אחוז חשיפה לנדלן כשיש דירה עם משכנתא?

yossi_vv

משתמש רשום
הצטרף ב
28/4/19
הודעות
11
דירוג
2
לפורום שלום,
יש לי שאלה שאני חושב שהיא די פשוטה אבל לא הצלחתי למצוא מקבילה לה בפורום. אם יש שרשור דומה אשמח לקבל הפניה.

יש לי תיק השקעות ואני רוצה להכניס בו פלח נדלני לשם איזון.
נניח לשם הדוגמא שיש לי תיק השקעות בגודל 2m שקל, כולו במדד מניות עולמי.

אני רוצה להכניס גיוון לתיק ולהכניס חשיפה לנדלן על חלק מהסכום. נניח לשם הפשטות שהחלטתי לקנות דירה בגובה 1m שקל.
אני יכול למכור מניות בשווי 1m ולקנות במזומן. במקרה זה ברור שיש לי חשיפה של 50% למניות ו50% לנדלן בישראל . חוץ מזה יש לי תזרים מזומנים כלשהו משכר הדירה.

לעומת זאת אני יכול לקחת 500k כסף שלי מהתיק ועוד 500k משכנתא בריבית כלשהי. עכשיו יש לי תיק בשווי 1.5m, נדלן בשווי 1m ועוד חוב בגובה 0.5m לבנק.
בנוסף יש לי תשלומי משכנתא ותזרים שכר דירה. אולי הם מכסים זה את זה ואולי לא (ויש שיאמרו שיש לי גם כאב ראש בדמות שוכרים)

איך נכון לחשב את ההקצאה של התיק שלי? 50-50? 40-60? משהו אחר? ברור שיש לי עכשיו גם סיכונים שלא הייתי חשוף אליהם קודם...

חוץ מזה - באילו תנאים ה״עסקה״ הזו תשתלם? נשמע שזה ישלתם אם מחיר הנדלן+תקבולי שכר הדירה יעלו יותר מאשר מדד המניות+ריבית המשכנתא? או חישוב אחר?
תודה
 
הקצאת נכסים היא ביחס לנכסים. להתחייבויות יש פחות קשר לעניין.
במקרה הראשון יש לך נכסים בשווי 2 מיליון - מיליון מניות ומיליון נדל"ן, ולכן 50% מניות ו50% נדל"ן.
במקרה השני יש לך נכסים בשווי 2.5 מיליון - 1.5 מיליון מניות ומיליון נדל"ן, ולכן 60% מניות ו40% נדל"ן.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
E חברים, איך נכון יהיה לי לחשב את ההוצאות האלה באקסל פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 5
S החזרי מס, רוצה לדעת שאני מבין נכון.. מיסים 13
חתול לילה שימוש נכון בטוויטר אוף טופיק 39
The Thinker על מי האחריות כאשר מתבצעת מכירה בשער לא נכון בברוקר ישראלי? שוק ההון 10
Z מילוי נכון של טופס 1322 בדו"ח שנתי מיסים 5
J איך נכון להתייחס לנכסים עתידיים בירושה כחלק מתיק הנכסים? אוף טופיק 6
מ איך נכון לשלם בחו״ל? צרכנות פיננסית 1
א חישוב תשואה יומית של בנק לאומי לא נכון שוק ההון 0
A תכנון נכון של מס רכישה והיטל השבחה נדל"ן 0
N חישוב ריבית של קרן כספית (שקלית) - האם החישוב שלי נכון? שוק ההון 7
I איך הכי נכון להשתמש בהון העצמי לרכישת דירה למגורים נדל"ן 12
Z השלמת מסמכים בדו"ח שנתי. יועץ מס המייצג שלי הגיש את הדו"ח אך לא הגיש נכון חלק המסמכים (1322), קיבלנו הודעה על כך ממס הכנסה. מיסים 5
C עזיבת מקום עבודה - איך לעשות את זה נכון התפתחות אישית 19
צ היטל השבחה מה יותר נכון? נדל"ן 6
S איך נכון לשמור על כסף לשעת חירום? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 1
השקעה לא מזל מה נכון לעשות עם 60 אלף שקל - דיבידנד VS הלוואה צרכנות פיננסית 29
deussex שאלות תם - איך למכור רכב נכון, בלי ליפול על נוכל + לא להיפגע אוף טופיק 45
S בקשה להעלאת שכר איך נכון לעשות? מה להגיד? אוף טופיק 65
D איך לבחור נכון את מקום העבודה הבא? (הייטק) אוף טופיק 11
F בקצרה האם הבנתי נכון את הקונספט ? שוק ההון 10
S נתון לא נכון בתיק ההשקעות שלי באינטרקטיב ישראל מיסים 8
שם משתמש בעייתי איך לקרוא את שם הקרן? איך לבחור מסלול מחקה s&p נכון? שוק ההון 11
א האם נכון לוותר על חלק "ביטוח מנהלים" עבור הטבה משמעותית בדמי ניהול ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
B האם נכון להסתכל על אג”ח מיועדות כחלק ה״סולידי״ של התיק שוק ההון 6
ה דיון ו(אולי)רעיון לפוסט בבלוג: האם נכון שבעוד מס' עשורים יהיו בישראל לא מעט מיליונרים? אוף טופיק 24
סול ביטוח - אני עושה את זה נכון? צרכנות פיננסית 28
ה חייל משוחרר שרוצה להבין כמה דברים כדי להתחיל את החיים נכון (ווידוא הבנה IRA) פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
R כיצד נכון להשקיע כסף הקיים בחשבון בארה״ב שוק ההון 5
EverydayGuy איך נכון להשקיע עם רילוקיישן פוטנציאלי בעוד מספר שנים שוק ההון 2
aminadav האם נכון להסיק שגם אם מחירי הנדל"ן ירדו או יעלו אז ת"א בניה לא יושפע מזה ישירות? שוק ההון 1
P הגשת דוח שנתי אונליין - האם דברים מחושבים נכון? מיסים 4
י כיצד לתמחר נכון נכס למכירה? נדל"ן 4
D חשש מהחיסון. האם אני פועל נכון? אוף טופיק 5
נגב האם החישוב שלי נכון? חלוקה עולמית נטולת אמריקה שוק ההון 38
ס אז איך נכון לבקש מהבוס העלאת שכר ? אשמח לעזרתכם אוף טופיק 18
ת איך נכון לאחסן תפוחי אדמה, עגבניות וגזר? אוף טופיק 29
יבגני_ל דיון קצר על מתי "נכון" למשוך כסף משוק ההון עבור דירה למגורים שוק ההון 3
A עזרה בתחילת תכנון פיננסי נכון צרכנות פיננסית 2
L זה נכון שאפשר לטהר מים מזוהמים שיהיו ראויים לשתיה ע"י כלור? אוף טופיק 11
D מה אני עושה לא נכון ? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 118
L תופעת הדגשת הטקסט (יותר נכון סוג של לפתות אותנו לקרוא) בזמן האחרון אוף טופיק 26
T האם זה בהכרח נכון למכור את פוליסת החיסכון שלי בהפסד על מנת לעבור להשקעה בקרן סל? שוק ההון 7
O משוואה מתמטית לשאלה כל כמה זמן נכון לקנות ב-IRA צרכנות פיננסית 14
D טיפול נכון במזומנים עקב הקורונה שוק ההון 15
I זמן נכון להחלפת קרנות שוק ההון 7
C בתור משקיע חדש וטרי, כיצד נכון להתנהג שוק ההון 5
Z מגן מס ממכירת נייר ערך זר. האם נכון לומר שמגן מס הוא הנמוך מבין ה2 מיסים 12
ע משיכת כספי פנסיה בגיל פרישה, האם הבנתי נכון? צרכנות פיננסית 1
ImCarryGG לוודא שהבנתי נכון את הaccount fees בIB שוק ההון 2
L איך להשקיע נכון יותר שוק ההון 3

נושאים דומים

Back
למעלה