שאלה בדבר אחוז המימון המתאים לנסיבות הספציפיות

[טקבק]

היי,

אנחנו זוג, בגילאי ה35, ללא ילדים (אולי בעוד שנה/שנתיים). משתכרים יחד כ-34K נטו בשוק יציב יחסית.
חוסכים בערך 17K בחודש.

התמזל מזלנו ויש ברשותינו 2.5 מלש"ח לרכישת נדל"ן בלבד.
בנוסף, נקבל הלוואה משפחתית של מיליון ש"ח ללא ריבית (בהחזר חודשי של 5K), גם היא לרכישת נדל"ן בלבד.
מעבר לזה- יש לנו כ- 800K בחשבון השקעות ממוסה (מדדים עולמיים) ועוד כ- 500K בפנסיה, גמל והשתלמות (IRA, מדדים).
זהו.

בהנחה שנרכוש נכס או שניים "להשקעה", מה אחוז המשכנתא שהייתם ממליצים לקחת ולמה?
איך אתם מתייחסים להלוואה המשפחתית?
המטרה הכללית היא להגדיל את ההון בשנים האלו לקראת שנים שיהיו פחות חסכוניות בעתיד.
התנאים מאפשרים, סיבולת הסיכון מאפשרת.
אני מרגיש תקוע ונע בין לא לקחת מימון בכלל ללקחת 75% מימון, ולכן אשמח לכל התייחסות

 

[yahud]

יש הלוואה משפחתית שאתה רוצה להחזיר קבוע כי לא נעים לך לא לעמוד בהבטחה למשפחה, ויש הלוואה משפחתית שאם אתה נקלע לצרה הכי קטנה, המשפחה סבבה עם זה שאתה לא מעביר את הכסף עכשיו עד למועד מאוחר יותר שהוא לא לחוץ לאף אחד.
תגדיר בעצמך איפה אתה נמצא בסקאלה.

מה הנכסים שתרצה לקנות? תתחיל לשים את המספרים על השולחן ותראה עם מה נוח לך.
יש לך 2.5 מיליון לפחות ואתה רוצה לקחת מימון של 75%? זה אומר לקנות נכסים ב10 מיליון ומשכנתא של 7.5 מיליון. אתה לא תקבל כזו.

אם אתה מתכוון לקחת מימון של 75% על אחת הדירות ולא על הסכום הכולל, אז מה זה משנה מה אחוז המימון? דבר ראשון תראה כמה עולה הנכס.

 

[טקבק]

יש הלוואה משפחתית שאתה רוצה להחזיר קבוע כי לא נעים לך לא לעמוד בהבטחה למשפחה, ויש הלוואה משפחתית שאם אתה נקלע לצרה הכי קטנה, המשפחה סבבה עם זה שאתה לא מעביר את הכסף עכשיו עד למועד מאוחר יותר שהוא לא לחוץ לאף אחד.

לא לחוץ לאף אחד חוץ ממני, כלומר אשמח שלא להתעכב אבל במקרה הצורך, יש לי את האופציה.

מה הנכסים שתרצה לקנות?

דבר ראשון תראה כמה עולה הנכס.

בגלל שאני מסתכל על זה כנכס/נכסים להשקעה, אני לא בהכרח רוצה נכס ספציפי.
אני רוצה להבין את מסגרת התקציב הנכונה וכך להתאים את הנכס לתקציב ולא להפך.

 

[yahud]

לא לחוץ לאף אחד חוץ ממני, כלומר אשמח שלא להתעכב אבל במקרה הצורך, יש לי את האופציה.




בגלל שאני מסתכל על זה כנכס/נכסים להשקעה, אני לא בהכרח רוצה נכס ספציפי.
אני רוצה להבין את מסגרת התקציב הנכונה וכך להתאים את הנכס לתקציב ולא להפך.

הכל זה ניהול סיכונים חברי.
אם הכל יציב והכל טוב ל30 שנה הבאות, קח את המשכנתא המקסימלית באחוז מימון המקסימלי שאתה יכול, בנוסף למיליון הזה. יש לך מספיק כסף בחודש בשביל ההחזר.
אם אתה לא רוצה להיות חייב לכל כך הרבה זמן, תרד במימון, או בסכום. תעשה את המתמטיקה, אין פה כלל אצבע...

 

[ExeAction]

יש כלל אצבע (בפורומים של יועצי משכנתאות) שעל
כל 100k כדאי להחזיר לבנק 500 שקל. בחישוב קצר ע"פ שליש מההכנסות תוכלו לקחת משכנתא של כ2.3 מיליון. יוצא שמסך כל הנכסים שלכם אתם תהיו ממונפים פחות מ50%.

ההלוואה מהמשפחה נשמעת אופציה פעולה להתמנף ועוד בחינם. 3.3מ מינוף לעומת 3.2 מכלל הנכסים (בלי פנסיות וגמל) זה רמת מינוף מעולה ביחס לסיכון (כי תרכשו למשל 3/4 נכסים טובים במקומות מבוקשים)

אל תשכח להתחשב במיסים כשתעשה סימולציה באקסל.

 

[התלמיד]

יש כלל אצבע (בפורומים של יועצי משכנתאות) שעל
כל 100k כדאי להחזיר לבנק 500 שקל

יכול להרחיב מאיזו בחינה כדאי?

 

[ExeAction]

יכול להרחיב מאיזו בחינה כדאי?

סתם כלל אצבע כדי למנוע מזוגות צעירים לקחת משכנתא גדולה/ארוכה מדי למגורים.

 

[טקבק]

הכל זה ניהול סיכונים חברי.
אם הכל יציב והכל טוב ל30 שנה הבאות, קח את המשכנתא המקסימלית באחוז מימון המקסימלי שאתה יכול, בנוסף למיליון הזה. יש לך מספיק כסף בחודש בשביל ההחזר.
אם אתה לא רוצה להיות חייב לכל כך הרבה זמן, תרד במימון, או בסכום. תעשה את המתמטיקה, אין פה כלל אצבע...

יש לי תחושה שאני מפספס משהו, אבל לא מצליח לשים את האצבע על מה. התגובה שלך עוזרת לי להבין שכנראה שלא מפספס והתחושה פנימית. תודה!

כל 100k כדאי להחזיר לבנק 500 שקל

אני מכיר את כלל האצבע הזה אבל עד היום הוא לא הספיק לי, אני חושב שזה כי חשבתי שההלוואה המשפחתית משנה את המאזן, וגם משך המשכנתא שאני מתכנן.

3.3מ מינוף לעומת 3.2 מכלל הנכסים (בלי פנסיות וגמל) זה רמת מינוף מעולה ביחס לסיכון

אתה יכול להרחיב?

אל תשכח להתחשב במיסים כשתעשה סימולציה באקסל.

עובד על הסימולציה ואעדכן, תודה!

 

[ExeAction]

אני מכיר את כלל האצבע הזה אבל עד היום הוא לא הספיק לי, אני חושב שזה כי חשבתי שההלוואה המשפחתית משנה את המאזן, וגם משך המשכנתא שאני מתכנן.

לא מספיק לך מחוסר דיוק? לא כתבת לכמה שנים אתה מצפה וכן זו הנחה לצורך הדיון. אין טעם מלכתחילה לצפות לחישובים מדויקים בפורום.

אתה יכול להרחיב?

יש לך 2.5מ ועוד תיק מניות השווה כ800K לעומת 3.3מ שתוכל ללוות כלומר אתה ממונף ב50% ולא רק על דירה אחת.

 

[טקבק]

לך 2.5מ ועוד תיק מניות השווה כ800K לעומת 3.3מ שתוכל ללוות כלומר אתה ממונף ב50% ולא רק על דירה אחת.

השאלה שלי היא לגבי אחוז המינוף, למה 50% מרגיש לך בטוח באופן יחסי? אשמח גם להרגיש בטוח עם זה

 

[ExeAction]

השאלה שלי היא לגבי אחוז המינוף, למה 50% מרגיש לך בטוח באופן יחסי? אשמח גם להרגיש בטוח עם זה

דוגמה עבור דירה השווה 1M.
לו הייתי רוכש בעזרת 90% משכנתא ללא שום הון/נכסים אחרים ומחירי הדירות היו יורדים ב20% ומכורח נסיבות הייתי צריך למכור את הדירה אז הייתי נותר עם חוב של 100 אלף.
הסיכוי שערך כל הנכסים שלך ירדו ב50% הוא נמוך, ככה אני מרגיש לפחות.

 

[טקבק]

עשיתי חישוב, לצורך הפשטות, שתי אופציות:

- 3 מיליון הון עצמי + 1 הלוואה משפחתית
- 3 מיליון הון עצמי + 1 הלוואה משפחתית + 2 משכנתא

יצא שאחרי שלושים שנה באופציה השנייה יש לי כחצי מיליון ש"ח יותר, אני מפספס משהו?

 

[טקבק]

- 3 מיליון הון עצמי + 1 הלוואה משפחתית
- 3 מיליון הון עצמי + 1 הלוואה משפחתית + 2 משכנתא

יצא שאחרי שלושים שנה באופציה השנייה יש לי כחצי מיליון ש"ח יותר, אני מפספס משהו?

היי @אורי ג., @ExeAction,
יש מצב אתם נותנים דעתכם על החישוב פה? או מציעים דרך לחשב את שתי האופציות?
אני מניח שאני לא מחשב נכון, אבל אין לי מושג למה. תודה מראש

 

[ExeAction]

היי @אורי ג., @ExeAction,
יש מצב אתם נותנים דעתכם על החישוב פה? או מציעים דרך לחשב את שתי האופציות?
אני מניח שאני לא מחשב נכון, אבל אין לי מושג למה. תודה מראש

בסה"כ נראה בסדר (בלי להיכנס לדיוק עבור המספרים בתוך התאים)

מהסימולציה הזאת אפשר לקבל את הרושם המוטעה שהמינוף והסיכון הנוספים לא שווים את ה680K הרווחים הנוספים
אבל זה רק בגלל שלא התחשבת בעליית ערך.
הכסף הגדול והרציונל להתמנף בנדלן הוא עליית הערך ולכן לא רואים בטבלה לגמרי את היתרונות של מינוף.
נניח 3% עליית ערך שנתית ותקבל 4,854,000 שקל הבדל בשווי בין 4M ל6M אחרי 30 שנה.
אפשר גם להניח עלייה כלשהי בדמי השכירות שתקבל עם השנים.

כמו כן, סימולציה זה רק סימולציה ושווה לבדוק נכסים אמיתיים. לדעתי אתה תגלה שעבור דירות בסכומים האלה אתה לא תקבל 3% שכירות, אולי בסביבות 2.5%.

 

[drx]

בלי להיכנס לחישובים, למה שבכלל תרצה לקנות דירות בעלויות כאלו להשקעה?
גם במחירים כאלו התשואות יורדות וגם לדעתי יותר קשה למצוא להם שוכרים\קונים
כמה אנשים אתה מכיר ששוכרים בתים ביותר מ10 לחודש? תחשוב אלו אנשים אלו והאם דווקא איתם תרצה להתעסק.
מתאר לעצמי שהתחזוקה יקרה ופונים אליך על כל דבר קטן, כי כשאתה משכיר בסכומים כאלו הכל צריך להיות פרפקט (ובצדק).

אני הייתי מעדיף (לא מייעץ) לפצל את הסכום לכמה דירות זולות. לדעתי יוצא משתלם למרות מס הרכישה בגלל התשואה העדיפה (כמובן צריך לעשות את החישוב).
נכון, זה בא עם יותר התעסקות, אבל גם פחות הפסד כשדירה אחת מתוך כמה עומדת ריקה מאשר נכס יחיד ויקר. גם אם כל הכבוד, מעדיף להתעסק עם אוכלוסייה שאני מכיר, ואני לא מכיר אף אחד שמשכיר בסכום שאפילו מתקרב לזה.

 

[רוני]

אני מרגיש תקוע ונע בין לא לקחת מימון בכלל ללקחת 75% מימון, ולכן אשמח לכל התייחסות

היי

כדי להפיק את המיטב מההון העומד לרשותכם בהשקעות נדל"ן, תוך תכנון מס שיאפשר לך לא לשלם מס על הכנסה משכירויות,
מומלץ לקנות נכס חזק בגוש דן המניב שכירות חודשית של 5K ש"ח (פטור ממס על הכנסה משכירות) במינוף מקסימלי,
את יתרת ההון להוציא להשקעות יציבות בנכסים מניבים בחו"ל (בתשואות נטו של 5% - 5.5%), את המשכנתא תשייך לנכסים אלו ולכן לא תשלם מס על ההכנסה משכירות.

בשלב זה ניתן למנף את תיק הנכסים בחו"ל באמצעות משכנתא בלון ל 30 שנים כדי לקנות נכסים נוספים, בזכות המשכנתא בלון יהיה תזרים חיובי משכירויות ופטור מתשלום מס על הכנסה משכירויות.

לאחר ניצול מיטבי של ההון העומד לרשותכם יכולת החיסכון החודשית שלכם תעלה מעל ל 30K בחודש, מכאן בכל 9 חודשים תוכלו לרכוש דירה נוספת במינוף של 30%.........

בהצלחה !

 

[טקבק]

בסה"כ נראה בסדר

תודה על הבדיקה!

הכסף הגדול והרציונל להתמנף בנדלן הוא עליית הערך

מסכים, אבל זה לא יכול להיכנס בתחשיבים באקסל (נראה לי) בגלל חוסר הוודאות

אתה לא תקבל 3% שכירות, אולי בסביבות 2.5%.

נכון, זו באמת הייתה הנחה אופטימית. אתקן, תודה.

בלי להיכנס לחישובים, למה שבכלל תרצה לקנות דירות בעלויות כאלו להשקעה?
גם במחירים כאלו התשואות יורדות וגם לדעתי יותר קשה למצוא להם שוכרים\קונים
כמה אנשים אתה מכיר ששוכרים בתים ביותר מ10 לחודש? תחשוב אלו אנשים אלו והאם דווקא איתם תרצה להתעסק.
מתאר לעצמי שהתחזוקה יקרה ופונים אליך על כל דבר קטן, כי כשאתה משכיר בסכומים כאלו הכל צריך להיות פרפקט (ובצדק).

אני הייתי מעדיף (לא מייעץ) לפצל את הסכום לכמה דירות זולות. לדעתי יוצא משתלם למרות מס הרכישה בגלל התשואה העדיפה (כמובן צריך לעשות את החישוב).
נכון, זה בא עם יותר התעסקות, אבל גם פחות הפסד כשדירה אחת מתוך כמה עומדת ריקה מאשר נכס יחיד ויקר. גם אם כל הכבוד, מעדיף להתעסק עם אוכלוסייה שאני מכיר, ואני לא מכיר אף אחד שמשכיר בסכום שאפילו מתקרב לזה.

אני דווקא מניח שמדובר בשוכרים חזקים כלכלית, שכנראה משכירים בעצמם במקומות אחרים, בעלי מוסר תשלומים גבוה ועתודות כלכליות.
גילוי נאות - גם אני לא מכיר אישית מישהו ששוכר במחירים האלו.

היי

היי רוני, תודה רבה על התגובה. אני קורא את התגובות שלך כאן כבר שנתיים ולומד המון.
גרמת לי להבין ששכחתי לציין משהו חשוב מאוד בפתיחה. ההון העצמי וגם ההלוואה מוקצים לצורך רכישת דירה "למגורים". אני מתייחס לזה כשהשקעה לכל דבר ועניין, אבל יש לה מגבלות - והן - חייב להיות נכס עיקרי, שעשוי בפוטנציאל לשמש למגורים (אזור השרון/תל אביב), ואין מקום להשקעות מחוץ לתחומי המדינה.

שכירות חודשית של 5K ש"ח (פטור ממס על הכנסה משכירות) במינוף מקסימלי

נכון, בהחלט חבל לי שאאלץ לשלם מס גבוה על הנכס העיקרי, יש דרך אחרת אולי לחשוב על תכנון מס? אולי באמצעות הפרדה בין בני הזוג לצורך הנכסים או פתרון אחר?

בשלב זה ניתן למנף את תיק הנכסים בחו"ל באמצעות משכנתא בלון ל 30 שנים כדי לקנות נכסים נוספים, בזכות המשכנתא בלון יהיה תזרים חיובי משכירויות ופטור מתשלום מס על הכנסה משכירויות.

לאחר ניצול מיטבי של ההון העומד לרשותכם יכולת החיסכון החודשית שלכם תעלה מעל ל 30K בחודש, מכאן בכל 9 חודשים תוכלו לרכוש דירה נוספת במינוף של 30%.........

אני מודה שלא הצלחתי להבין לגמרי את החלק הזה (מתנצל, צעירות), והאם הוא עשוי להיות רלוונטי גם לרכישה בישראל.

בין היתר בעקבות הדיון שהתקיים כאן, כרגע הנטייה שלי היא לנכס עיקרי ונכס משני (או לנכס אחד גדול יותר, החישוב בינתיים מראה שאין הבדל גדול מדי), סה"כ במימון של 50%, ככה שהתקציב יהיה סביב ה6M. אשמח לשמוע מה דעתכם/ן

 

[רוני]

חייב להיות נכס עיקרי, שעשוי בפוטנציאל לשמש למגורים (אזור השרון/תל אביב), ואין מקום להשקעות מחוץ לתחומי המדינה.

אין כל בעיה, תקנה נכס למגורים בישראל במחיר סביר, ולאחר מכן תמשכן אותו לטובת השקעה בנכסים מניבים בחו"ל (בישראל אתה כבר מושקע).

 

[טקבק]

אין כל בעיה, תקנה נכס למגורים בישראל במחיר סביר, ולאחר מכן תמשכן אותו לטובת השקעה בנכסים מניבים בחו"ל (בישראל אתה כבר מושקע).

אני מודה שמעבר למגבלה שציינתי יש לי גם אתגר מחשבתי בהשקעה בחו"ל. אני כמובן מבין שיש פוטנציאל לתשואה עודפת, אבל חוסר היכולת "לחוש" את הנכס והסביבה מאתגרים אותי.

בהנחה ואשקול נכס מניב בחו"ל, האם מה שאתה מתכוון הוא שלא אקח משכנתא על הנכס העיקרי כדי שאוכל למשכן את כולו להשקעות בחו'ל?

 

[מה וזה]

את יתרת ההון להוציא להשקעות יציבות בנכסים מניבים בחו"ל (בתשואות נטו של 5% - 5.5%), את המשכנתא תשייך לנכסים אלו ולכן לא תשלם מס על ההכנסה משכירות.

@רוני - את המס על השכירות ניתן לקזז רק עם הריבית לא עם ההחזר של הקרן, נכון? אז עדיין תישאר הכנסה שחייבת במס (תחת ההנחה של הריבית על המשכנתא היא בערך 2%)