מס על קבלת דירה ללא תמורה שנמכרת לאחר מכן + קניית אחוז חלקי מנכס מבן משפחה

yoyo2

משתמש רשום
הצטרף ב
4/1/18
הודעות
16
דירוג
1
אמי קיבלה במתנה דירה מבן משפחה לפני שנפטר, ועליה שילמה מס של כמה עשרות אלפי שקלים (לפי מה שאני מבין יש פתור ממס שבח במצב כזה ויש צורך לשלם רק שליש ממס הרכישה שהיה אמור להיות משולם בפועל אז אני מניח שתשלום המס היה על זה).
אציין שיש לה דירה נוספת בבעלותה.

לאחר שנפטר, הסתבר שהייתה צוואה ישנה שהדירה תחולק בינה לבין אדם נוסף. לא כל כך היה ברור מה קורה במצב כזה, שכן הדירה כבר הועברה על שמה של אמי ובמשפט הוחלט על הסכם פשרה בו היא צריכה להחליט האם היא מוכרת את הדירה ומשלמת לאדם הנוסף 25% מהסכום, או שפשוט קונה ממנו 25% מהשווי של הדירה בחזרה.

עכשיו יש פה שאלה מורכבת מבחינת מיסוי. במידה ותקנה מהאדם הנוסף את 25% אחוז בחזרה, נאמר לה ע"י העורך דין (חובבן מאד יש לציין) שתצטרך לשלם מס רכישה על הדירה, אבל היא כבר שילמה עם קבלת הדירה מס כלשהו אשר משקף 100% מהדירה. אם תרצה למכור את כל הדירה ולהעביר 25% מהשווי לאדם הנוסף, נאמר לה שהיא תצטרך לשלם מס שבח.
אשמח להתייחסות בנושא, מה לדעתכם עדיף לעשות מבחינת מיסוי, האם הטענות שנאמרו על ידי עורך הדין החובבן נכונות בכלל, והאם אפשר לקזז את המס ששולם בהתחלה על העברת הדירה ללא בעלות?

נ.ב

אני מתלבט אם לרכוש בעצמי את ה-25% הללו. האם ניתן לקחת משכנתא על קניית אחוז חלקי מדירה? אם כן מה המשמעויות של זה? מציין שאין בעיה לשים את הדירה כולה לערבות על המשכנתא של ה-25%.

תודה
 

Michel

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/12/19
הודעות
504
דירוג
244
לדעתי אם הדירה כבר רשומה על שמה אז לא תצטרך לשלם מס רכישה על תשלום 25% מערכה לאדם הנוסף. זה יהיה תשלום במסגרת פשרה שלא קשור להעברת בעלויות על הדירה.
אם תמכור את הדירה תצטרך לשלם מס שבח כתלות במצבו של מי שנתן לה את הדירה במתנה ובשאלה האם הוא היה מקבל פטור (לדוגמא, האם היתה זאת דירתו היחידה). סכום המס תלוי כנראה בתאריך רכישת הדירה ע"י נותן המתנה ובתנאי שלא מכר דירות נוספות בשנים האחרונות.
קניה של 25% תחייב גם במס רכישה וגם במס שבח (על החלק הרלוונטי). כבר יותר הגיוני שאמך תעביר לך רבע מהדירה במתנה.
הייתי מתייעץ עם עורך דין שמבין בתחום המיסוי גם לגבי המיסים וגם לגבי חוקיות המהלך שבו תשלם את החוב ובתמורה תקבל במתנה רבע מהדירה.

אני לא עוסק בעריכת דין או במיסוי ולא מייעץ. רק כותב את מה שאני חושב. בהחלט ייתכן שאני טועה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,233
דירוג
25,661
אשמח להתייחסות בנושא, מה לדעתכם עדיף לעשות מבחינת מיסוי, האם הטענות שנאמרו על ידי עורך הדין החובבן נכונות בכלל, והאם אפשר לקזז את המס ששולם בהתחלה על העברת הדירה ללא בעלות?
אינני עו"ד אבל זה מאד תלוי מה רשום בפשרה.
האם הדירה על שם אמך כבר בטאבו? אם כן אז כנראה שאין תשלום מס כלשהו.
אם תמכור את הדירה תצטרך לשלם מס שבח כתלות במצבו של מי שנתן לה את הדירה במתנה ובשאלה האם הוא היה מקבל פטור (לדוגמא, האם היתה זאת דירתו היחידה).
לא רלוונטי כי זה לא דירת ירושה, זו דירת מתנה.
לדעתי אם הדירה כבר רשומה על שמה אז לא תצטרך לשלם מס רכישה על תשלום 25% מערכה לאדם הנוסף. זה יהיה תשלום במסגרת פשרה שלא קשור להעברת בעלויות על הדירה.
זו גם דעתי.

לא עו"ד ולא יעוץ.
 

Michel

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/12/19
הודעות
504
דירוג
244
לא רלוונטי כי זה לא דירת ירושה, זו דירת מתנה.
לדעתי רלוונטי גם במתנה, אלא אם משתלם לחכות תקופת צינון. כלומר אם היתה זו דירתו היחידה של נותן המתנה אז ניתן לקבל עליה פטור גם אם למקבל המתנה יש עוד דירות. גם סכום מס השבח (אם אין פטור) יחושב לפי תאריך קניית הדירה ולא לפי תאריך מתן המתנה.
 
נערך לאחרונה ב:

yoyo2

משתמש רשום
הצטרף ב
4/1/18
הודעות
16
דירוג
1
קניה של 25% תחייב גם במס רכישה וגם במס שבח (על החלק הרלוונטי). כבר יותר הגיוני שאמך תעביר לך רבע מהדירה במתנה.
הייתי מתייעץ עם עורך דין שמבין בתחום המיסוי גם לגבי המיסים וגם לגבי חוקיות המהלך שבו תשלם את החוב ובתמורה תקבל במתנה רבע מהדירה.

אני לא עוסק בעריכת דין או במיסוי ולא מייעץ. רק כותב את מה שאני חושב. בהחלט ייתכן שאני טועה.


במידה ואני רוכש 25% מהדירה למה שאשלם מס רכישה? אין לי נכסים בבעלותי.
 

Michel

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/12/19
הודעות
504
דירוג
244
במידה ואני רוכש 25% מהדירה למה שאשלם מס רכישה? אין לי נכסים בבעלותי.
זה תלוי בשווי הדירה. לדירה יחידה יש פטור עד תקרה מסוימת. סביב 1.7 לזכרוני. תחפש בגוגל מדרגות מס רכישה על דירה יחידה. אתה תשלם רבע.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,233
דירוג
25,661

יעקב כ.

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/5/20
הודעות
233
דירוג
67
קודם כל כל פעולה שעד 10% לא נחשבת לתשלום מס רכישה, קניית 25% מהווה פעולת מס שמחייבת תשלום מס רכישה.
לערכתי צריך לבדוק טוב בעזרת עו"ד מה הפשרה בעסקה ואם יש איזה הערת הזהרה בטאבו?
שווה להתייעץ עם עו"ד מומחה בנושא. ניראה לי מסובך משפטית,(ירושה חלקית, שותפות, קניית אחוזים, רישום ואישור זכויות,).
 

Michel

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/12/19
הודעות
504
דירוג
244
כלומר אם היתה זו דירתו היחידה של נותן המתנה אז ניתן לקבל עליה פטור גם אם למקבל המתנה יש עוד דירות

מקבל. בכל מקרה חסר מידע. אנחנו לא יודעים אם נותן המתנה השתמש בפטור דירה יחידה או בפטור בשל מתנה. אם קיבל פטור רגיל (דירה יחידה) אז שווי הדירה נקבע מחדש ביום המתנה ומקבלה יכול למכור ללא מס שבח, בהנחה שימכור במחיר שעל פיו הוערכה הדירה בעת מתן המתנה.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
537
דירוג
490
כלומר אם היתה זו דירתו היחידה של נותן המתנה אז ניתן לקבל עליה פטור גם אם למקבל המתנה יש עוד דירות.
אם זו הייתה העברה ללא תמורה, אז המקבל מחוייב במס רכישה. אם זו ירושה ע"פ צוואה וזו הדירה היחידה של המוריש, אז מתקיים פטור רכישה + שבח.
 

הסולידית

מנהל
מייסדת
הצטרף ב
23/1/15
הודעות
1,263
דירוג
5,106
האם הטענות שנאמרו על ידי עורך הדין החובבן נכונות בכלל,
אני מניחה שאתה לא באמת מצפה לקבל תשובות ענייניות בפורום לא משפטי, שרוב הגולשים בו אינם עורכי דין, וגם אלה שכן אינם עוסקים בתחום הסבוך של מיסוי מקרקעין. אתה צריך עורך דין למיסוי מקרקעין.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,233
דירוג
25,661
קודם כל כל פעולה שעד 10% לא נחשבת לתשלום מס רכישה,
מה?!? מאיפה הבאת את השטות הזו?
מקבל. בכל מקרה חסר מידע. אנחנו לא יודעים אם נותן המתנה השתמש בפטור דירה יחידה או בפטור בשל מתנה. אם קיבל פטור רגיל (דירה יחידה) אז שווי הדירה נקבע מחדש ביום המתנה ומקבלה יכול למכור ללא מס שבח, בהנחה שימכור במחיר שעל פיו הוערכה הדירה בעת מתן המתנה.
לא לא ולא.
במתנה אין מס שבח בכלל ואין קשר לכמה דירות יש לנותן המתנה.
שווי הדירה מקבל שווי היסטורי ולא שווי ביום קבלת המתנה.
המוכר יכול למכור במס מלא לפי חישוב רכישה בשווי היסטורי או בפטור חלקי או מלא בהתקיים תנאים מסויימים.

חאלס לקשקש.

לשואל: אני לא עו"ד אבל התקשקשתי אישית עם השטויות האלה (לצערי) הרבה יותר מדי, כולל יעוץ מסודר מכמה עו"ד. כמו שבעלת הבית המליצה, פנה ליעוץ מקצועי.
 

Michel

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/12/19
הודעות
504
דירוג
244
לא לא ולא.
במתנה אין מס שבח בכלל ואין קשר לכמה דירות יש לנותן המתנה.
שווי הדירה מקבל שווי היסטורי ולא שווי ביום קבלת המתנה.
המוכר יכול למכור במס מלא לפי חישוב רכישה בשווי היסטורי או בפטור חלקי או מלא בהתקיים תנאים מסויימים.

לדעתי אתה טועה, אבל אכן זה מבלבל ודורש התייעצות עם מומחה. שים לב שהחוקים השתנו עם תום תקופת המעבר.
תבדוק פה:
"אם במסגרת עסקת המתנה נותן המתנה עשה שימוש בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק, אזי “יום הרכישה” של המוכר מקבל המתנה יהיה יום חתימת עסקת המתנה."
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,233
דירוג
25,661
לדעתי אתה טועה, אבל אכן זה מבלבל ודורש התייעצות עם מומחה. שים לב שהחוקים השתנו עם תום תקופת המעבר.
תבדוק פה:
"אם במסגרת עסקת המתנה נותן המתנה עשה שימוש בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק, אזי “יום הרכישה” של המוכר מקבל המתנה יהיה יום חתימת עסקת המתנה."
זה רק אם נותן המתנה השתמש בפטור דירה יחידה, בכל שאר המקרים הדירה מקבלת שווי היסטורי.
אבל גם זה לא ידעתי וטוב לדעת.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D מס על קבלת כספים (ירושה/לא ירושה) מחו״ל מיסים 4
ה קבלת החזר מס מיסים 2
א דיווח הפסד הון באינטרקטיב ברוקרס - לצורך קבלת מגן מס שוק ההון 3
ר אג"ח ממשלתי: איך מתייחסים לאירועי מס בשל קבלת ריבית שנתית ("קופון") מצד אחד, ומכירה מצד שני? שוק ההון 8
זאב חוק חדש: חובת דיווח על קבלת ייעוץ לצורך תכנון מס צרכנות פיננסית 3
F מס דיווידנד משוודיה מיסים 0
N שאלה| יש איזו דרך להימנע מתשלום מס הכנסה במידה וההכנסות מגיעות מחו"ל (ארה"ב) מיסים 2
חתולחתול מס רווח הון [ריאלי] ומכירת rsu/espp מיסים 3
ב האם זה כלכלי למשוך שומת מס ולא לשלם למס הכנסה אחרי שהם קבעו כמה כסף הם דורשים ממך? מיסים 10
א מס על אג"ח צמוד בריבית 0% שוק ההון 10
י הטבות מס בהפקדות לפנסיה שמעל המינימום פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
ד השפעות מס ה buybacks החדש שוק ההון 3
I החזרי מס על עבודה מהבית? מיסים 6
W פתיחת חברה במדינה ללא מס שוק ההון 6
J מיסוי דיבידנדים על מכירת קרן אירית צוברת CSPX וחישוב מס כולל שוק ההון 3
M מס רווח הון לא ריאלי מיסים 5
stamEhad הטבות מס ו"קומבינות אפשריות" בפתיחת קרן השתלמות לעצמאים שהוא גם שכיר פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
G התייעצות: האם להוציא קופת גמל להשקעה+פוליסת חיסכון ולשלם מס לטובת הפחתת העמלות? שוק ההון 7
א דירה בגרמניה = חוב מס בגרמניה? מיסים 9
M אי תשלום מס רווחי הון IB מיסים 11
ד מס רכישת דירה שניה נדל"ן 12
א האם מכרתי ברווח או בהפסד? (מבחינת מס ובכלל) מיסים 5
ד מס רכישה על דירה ראשונה, מתחת ל5 מליון אוף טופיק 1
I החזר מס על הלוואות חברתיות השקעות אלטרנטיביות 2
D רכב צמוד מהעבודה ומעבר ליישוב מזכה מס מיסים 1
א מידע על החזר מס שהתקבל מיסים 9
P אינטראקציה בין מס שבח למס שולי? מיסים 8
S החזר מס על דיבידנדים כנגד הפסדים ב-IB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 13
M קופת גמל להשקעה vs ברוקר. חישוב דמי ניהול, מס רווחי הון. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
R מס שבח על מכירת דירה חדשה נדל"ן 1
S מילוי טופס 135 החזר מס מקוצר ודיווח רווח הון מניות אמריקאיות בברוקר ישראלי מיסים 2
D מס הכנסה מאמצע שנה מיסים 6
Y חתימה על טופס לבנק - "הצהרה בדבר תושבות מס" מיסים 15
Y מכירה במפולת לצורך מגן מס מיסים 15
U מס רכישה על רכב חשמלי צרכנות פיננסית 1
ש מסלולי מס על שכירות נדל"ן 10
מ טעות בחישוב מס מיסים 3
Z שאלות על מס עזבון אמריקאי מיסים 0
D מס יסף - מס שאלות מיסים 14
C שומת מס עם הפסדי הון מועברים - אפשר להעביר לשנה הבאה? מיסים 6
B אופטימיזציית מס לחוזה השכרת דירה נדל"ן 17
C הטבות מס לילדים (או הורים לילדים) צרכנות פיננסית 2
Y מס רווח הון על דיבידנד מגרמניה מיסים 11
Z ניצול ירידות לצרכי מס השקעות אלטרנטיביות 6
R מס שבח על בית בבניה עצמית מיסים 5
H מס ששולם בחו"ל (דיבידנד) מיסים 6
S מס רווחי הון לגימלאים מיסים 7
deussex הגשת בקשה להחזר מס מקוונת, שנתקע באמצע באתר מיסים 3
A הגשת דוח מס הכנסה לקבלת החזר מיסים 14
M מדוע בביטוחי רכב אין מס ערך מוסף? פוסטים מאיכות נמוכה 4

נושאים דומים

למעלה