תחזית נדלן -- האם הטירוף יימשך?

[האזרח הקטן]

זמנית אולי כן (כי לרוב אין כיום הון עצמי מספיק), אבל בסופו של דבר אחרי כמה שנות חיסכון יהיה קל יותר לקנות דירה מהיום.

ב10% ריבית שנתית גם 30% מינוף יהפוך לעסק יקר מאוד.

 

[LevAizik]

מחירי הדירות יירדו, ורוב האנשים יתרחקו מהאפשרות לרכוש דירה.

הפוך יהיה הרבה יותר קל לקנות. בימינו הקושי המרכזי הוא לגרד את ההון העצמי.

 

[האזרח הקטן]

סליחה אולי לא הבנתי נכון את

לקחתי השוואה של ראש בראש מבלי להתייחס ל״טיפוסי״, גם לשים את רוב ההון באג״ח זה לא טיפוסי.

נראה לי שהבנת מצוין, ופשוט התעלמת ממה שכתבתי. אם אתה משווה בין השקעת חצי מיליון שקל בנדל"ן להשקעת חצי מיליון שקל באג"ח, תשווה כמו שהמשקיע הטיפוסי משתמש בכל אפיק. אם אתה משתמש באפיק ההשקעה בצורה "לא אופטימלית" לאותו אפיק, ברור שתקבל באותו אפיק תשואה חסרה.

אני אכן גם מתעלם מעליית שכר הדירה שגם היא ספקולציה והעבר לא מעיד על העתיד.

זכותך לעצום עיניים, בפועל שכר הדירה נע לכיוון אחד עם השנים, בכל תקופה שתבחר.

אולי זו טעות אבל המטרה לתת השוואה יבשה לגמרי: שים 2 מיליון קח 60 אלף בשנה - דירה או נייר?

ושוב אתה מתעלם ממינוף זול בנדל"ן - אם קנית דירה ב2 מיליון ש"ח לא אומר שיש לך 2 מיליון שקל. אני מסכים שקניית דירה במזומן היא השקעה גרועה, בערך כמו אג"ח.

בהחלט, אבל אתה עדיין תתעסק עם זה וזה יעלה לך, ובהנחה שהוא מתפנה בקלות בלי בעיות מיוחדות. אם הסתבכת - התשואה 0 או שלילית באותה שנה. מניסיון!

מקבל, שוכר בעייתי יכול לאפס לך תשואה שנתית. אתה צריך להקפיד בבחירת השוכרים ובערבויות שאתה לוקח.

לא יודע מה איתך, אבל אם ממשלת ישראל אומרת לי תמכור את הדירה להשקעה שלך, תן לי את הכסף ואני מתחייבת לשלם לך את השכירות שהיית מקבל כמו שעון בלי שתשמע ממני פעם אחת והקרן שלך מובטחת אני חוטף ולא מסתכל אחורה.

זכותך, השקעה בנדל"ן לא מתאימה לכולם. אם אתה מעדיף אפיק נטול סיכון ותשואה ידועה של 3%, אג"ח הוא אפיק מתאים.

 

[האזרח הקטן]

הפוך יהיה הרבה יותר קל לקנות. בימינו הקושי המרכזי הוא לגרד את ההון העצמי.

נניח שדירה של שני מיליון תרד למיליון וחצי. קח זוג עם ארבע מאות אלף שקל הון עצמי, שצריכים לקחת 1.1 מיליון ש"ח ב10% ריבית, ותראה כמה הם צפויים לשלם לאורך חיי המשכנתא.

 

[אליהו]

אנסה לדמיין תרחיש דמיוני כלשהו:

1. מגמת העלייה של מחירי הנדלן נמשכת בקצב של 5% בשנה.
2. אם כיום דירה עולה 2 מיליון, אז בשנה הבאה היא תעלה 2.1מ.
3. כעבור 10 שנים מהיום, דירה תעלה 3.3מ ש"ח.
4. נניח שעליית השכר החציוני היא 5% שנתי (הגזמה מכוונת).
5. לפי כתבה בעיתון\ויקיפדיה, שכר חציוני בשנת 2018 הוא 7,988 ש"ח.
6. אז בשנת 2022, לפי חישוב הנ"ל, שכר חציוני הינו 9709 ש"ח.
7. לכן בעוד 10 שנים מהיום, השכר החציוני יהיה 15815 ש"ח.
8. ואז כמות המשכורות החציוניות לרכישת דירה יהיה 208.
9. כלומר ברור שלפחות חצי מהאוכלוסיה תצטרך יותר מ-208 משכורות כדי לרכוש דירה.
10. בהנחה שנדרש לפחות רבע מעלות הדירה כדי לקחת משכנתא, אז דרוש 825000 ש"ח הון עצמי.
11. המשמעות היא שנדרש לחסוך את כל(!!) המשכורת החציונית למשך יותר מ-4 שנים רק כדי שיתאפשר לקבל משכנתא.
12. אם המשכנתא תילקח עם ההון העצמי הנ"ל, אזי ההחזר החודשי בהינתן אפס(!!) ריבית הינו 6875 ש"ח, בפריסה ל-30 שנים.
13. כלומר ההחזר החודשי של המשכנתא, עם אפס(!!!) ריבית, בפריסה ל-30 שנים, הינו 43% מהמשכורת החציונית.
14. המשמעות של המשכורת החציונית היא שהמצב של יותר מחצי מהאוכולוסיה הוא למעשה גרוע יותר.
15. וחלק מהאנשים - שיש להם זכות בסיסית לדיור - אך אינם נשואים - לא יכולים להנות מההטבות שזוגות נשואים מקבלים.

המסקנה מהתרחיש הדמיוני הנ"ל היא שלפחות חצי מהאוכלוסיה, כנראה, תהיה ללא יכולת לרכוש דירה.
ולכן, רכישת דירה תהיה שמורה לאוכלוסיה אמידה יותר.
ולכן לפחות חצי מהאוכולוסיה צריכה לקוות שמחירי השכירות הגיוניים - ושבעלי הבית הוגנים - ושבאמת יש מספיק דירות להשכרה.

תמשיך את התרחיש על כל מה שבמדד למחיר לצרכן ותשאל את זה
בסוף ברור שחייב להיות איזונים אם לא אינפלציה אז הפגנות של צעירים רעבים לדירה נגד מבוגרים שבעים מדירות ובשינוי מיסים על דירה שניה במקום 8 אחוז 15 פתאום יהיה עצירה של עליית המחירים בסוף עליית המחירים התחילה בצורה פראית מ2008 ובדיוק אז הריבית ירדה לבערך 5 אחוז והמשיכה לרדת עד שבערך ב2014 זה היה באזור 2 אחוז והיום 0.1 כך שלא קשה להבין איך קורה דברים כאלה ואם רוצים אפשר לאזן הכל בידי הפוליטקאים (אני לא אמרתי להוריד מחיר אמרתי לעצור את הטרוף של העלייה)

 

[גרהם]

רק מזכיר שהפוליטיקאים לא קובעים את הריבית ושבקביעתה יש להתחשב בגורמים רבים שנקבעים מעבר לים

 

[אליהו]

נכון שהריבית זה בעיקרו לא נושא פוליטי מדיני
אבל אם הפוליטקאים ירצו לסדר שמחיר הדירות לא יעלה על ידי שהמשכנתאות לא יהיו יותר זולות מהלוואה לכל מטרה אני חושב שהם יוכלו

 

[גרהם]

נכון שהריבית זה בעיקרו לא נושא פוליטי מדיני
אבל אם הפוליטקאים ירצו לסדר שמחיר הדירות לא יעלה על ידי שהמשכנתאות לא יהיו יותר זולות מהלוואה לכל מטרה אני חושב שהם יוכלו

לא יודע. פוליטיקאים לא הצליחו בעבר להשפיע על הריבית והם בהחלט ניסו.
לא יודע אם ואיך אפשר להשפיע על הפער בין ריבית משכנתאות לריביות על הלוואות אחרות.

 

[שנקל]

נראה לי שהבנת מצוין, ופשוט התעלמת ממה שכתבתי. אם אתה משווה בין השקעת חצי מיליון שקל בנדל"ן להשקעת חצי מיליון שקל באג"ח, תשווה כמו שהמשקיע הטיפוסי משתמש בכל אפיק. אם אתה משתמש באפיק ההשקעה בצורה "לא אופטימלית" לאותו אפיק, ברור שתקבל באותו אפיק תשואה חסרה.

חלילה, אמרתי זה בדיוק מה שאני עושה - השוואה יבשה שמתעלמת מאופטימיזציות, תפוח מול תפוח. שים X כסף קח Y תשואה. אם נתחיל לסובב את כל האפשרויות ברור שיהיו טיעונים לכאן ולכאן.
אכן בסופו של דבר זה מסתכם לשכל אחד ישקיע במה שמתאים לו, אבל נדמה שאנשים מתייחסים להשכרת דירה כמו לקובץ אקסל, מספרים יבשים וזהו. אני בא לחדד שבשטח זה לא המצב ויש אין סוף תרחישים שאתה פשוט לא יכול להעלות על דעתך עד שהם מתממשים. לא ברבור שחור של רעידת אדמה או טיל שיחריבו פיזית את הבניין אלא מקרים מהמציאות. אני לא יודע כמה ניסיון לך יש עם השכרת דירות אבל מהתעסקות עם מספר נכסים (לאו דווקא שלי) אני מגלה כל פעם מחדש איזה הפתעות יש. דייר שנעלם פתאום לחו״ל ונטש את הדירה ומשאיר סירחון וחובות (נכון שיש בטחונות), זוג שנפרדים והדוד שלה עבריין ומעיף את הגבר מהדירה למרות ששניהם חתומים (ולך תריב איתם על כמה מגיע לך עכשיו), שוכרים אגרסיביים שגורמים נזקים שקשה להוכיח כמו ברזים וידיות שמתרופפים ומשקופים שמתפרקים עקב טריקת דלתות וחלונות (השכנים מעידים), דייר שמתאשפז ולא חוזר לעבוד ואין לו לאן ללכת ולך תפנה אותו עכשיו לרחוב (בהצלחה בבית משפט אם יש ילדים בתמונה), כלומר נוצרים מצבים שאתה נאלץ למזער נזקים ולבחור באפשרות הפחות גרועה. המינוף, הריבית והתשואה הם רק צד אחד בסיפור. זה עוד לפני הבלאי הפיזי שיגיע במוקדם או במאוחר, כמו למשל:
‏https://www.hasolidit.com/kehila/threads/מכירת-דירה-להשקעה-למען-תיק-דיבידנדים-התלבטות.22424/
ההשקעה הזו יכולה להפוך לצרה צרורה וזה לא נדיר בכלל. לא נפלתי על דירה גרועה במיוחד, זו התעסקות שכיחה מאוד.
יש אופטימיות יתר מטורפת בכל מה שקורה עם הנדל״ן בארץ. מניסיון זה לא כזה מגניב. בלשון המעטה.

אגב,

דירה של שני מיליון תרד למיליון וחצי

אם הריבית תעלה ל10 אחוז??

 

[monkey22]

מחירי הדירות יירדו, ורוב האנשים יתרחקו מהאפשרות לרכוש דירה.

לכן רק המטרה של להוריד את המחירים, היא לא נכונה. צריך ליצור סביבת שוק בריאה. וכרגע, לפחות באיזור המרכז, היא לא בריאה בכלל.

 

[LevAizik]

נניח שדירה של שני מיליון תרד למיליון וחצי. קח זוג עם ארבע מאות אלף שקל הון עצמי, שצריכים לקחת 1.1 מיליון ש"ח ב10% ריבית, ותראה כמה הם צפויים לשלם לאורך חיי המשכנתא.

10% ריבית אתה תראה אנשים קופצים מהחלונות. רכבת תהיה מושבתת כי כל שעה מישהו יקפוץ על המסילה. ב-10% ריבית מחירי הנדל"ן יפלו כמו לבנה שנזרקה ממגדל יחד עם חצי מהחברות במשק. כמות החוב במערכת חסרת תקדים בהיסטוריה האנושית.

 

[LevAizik]

יש אופטימיות יתר מטורפת בכל מה שקורה עם הנדל״ן בארץ. מניסיון זה לא כזה מגניב. בלשון המעטה.

TRUE

 

[חתול לילה]

ההשקעה הזו יכולה להפוך לצרה צרורה וזה לא נדיר בכלל.

לפי הבנתי מהשרשורים בנושא התשואה בנדל"ן גבוהה יותר (במיוחד עם הפטור ממס עד 5K)
וזה בא במחיר של סיכון גבוה יותר והתעסקות.

כך שאין פה עניין של מה יותר טוב, השאלה היא כרגיל איפה אתה רוצה להיות ביחס סיכון/תשואה.

 

[שנקל]

לפי הבנתי מהשרשורים בנושא התשואה בנדל"ן גבוהה יותר (במיוחד עם הפטור ממס עד 5K)
וזה בא במחיר של סיכון גבוה יותר והתעסקות.

כך שאין פה עניין של מה יותר טוב, השאלה היא כרגיל איפה אתה רוצה להיות ביחס סיכון/תשואה.

למיטב הערכתי החישוב היבש נע סביב 3-4 אחוז ברוב חלקי הארץ כאשר בתל אביב זה יכול לרדת אפילו ל2.5 ובפריפריה זה יכול להגיע ל5 ויותר כמו במקרה שהבאתי. הבעיה שזה תמיד ברוטו ונדיר מאוד שדירה מושכרת 10 או 20 שנה בלי תקלות ובלי בעיות עם דיירים מגן עדן שמשלמים כמו שעון ועוד משחררים את הסיפון לבד. בשטח זה אחרת.
אכן הפטור הזה מוסיף שמן למדורה ואם להיות מציאותיים גם קשה לאכוף מיסוי הכנסות משכירות, כנראה שיש שכירויות רבות מעל הפטור שבכלל לא מדווחות והמדינה לא יכולה להתחיל לרדוף אחרי כל שולה ודני שהכניסו עוד אלף ש״ח לכיס בניגוד לקופוני אג״ח, דיבידנדים ורווחי הון שאי אפשר להסתיר.

זה גם הסיכון/תשואה אבל גם כמה סבלנות יש לך להתעסק עם זה, ויש מה להתעסק. אני טוען שאם תהיה חלופה בדמות אג״ח ממשלתית עם אותה תשואה אין שאלה בכלל מה עדיף, ומניח שהרבה משקיעים יעדיפו למכור כשהריבית תעלה.

 

[גרהם]

אכן הפטור הזה מוסיף שמן למדורה ואם להיות מציאותיים גם קשה לאכוף מיסוי הכנסות משכירות, כנראה שיש שכירויות רבות מעל הפטור שבכלל לא מדווחות והמדינה לא יכולה להתחיל לרדוף אחרי כל שולה ודני שהכניסו עוד אלף ש״ח לכיס בניגוד לקופוני אג״ח, דיבידנדים ורווחי הון שאי אפשר להסתיר.

מי שרוצה להעלים מס יכול לסחור בחו"ל.

 

[האזרח הקטן]

מי שרוצה להעלים מס יכול לסחור בחו"ל.

לא הייתי ממליץ על זה, יש תיעוד מלא של כל הפעולות, גם אם בברוקר זר. אתה לעולם לא יודע מתי רשות המסים תקבל מ IB את רשימת בעלי התושבות הישראלית שמחזיקים שם חשבון.

 

[LevAizik]

מי שרוצה להעלים מס יכול לסחור בחו"ל.

בימינו עם כל האמנות הבינלאומיות והדיווחים זה לא כזה פשוט.

מדינת ישראל לאורך העשורים דאגה לייצר יופי של הטבות מס/כסף שחור בשוק הנדל"ן. תקרות פטור, מסלולי מס מגוכחים (10%), פטורים במכירה. למה שאנשים לא ירצו לשפוך את הכסף לתוך הבלטות? נותנים הטבות תיקח.

אפילו את הכסף השחור ב-airbnb לא אוכפים וזה ממש לאסוף כסף מהרצפה.

 

[גרהם]

לא הייתי ממליץ על זה

בימינו עם כל האמנות הבינלאומיות והדיווחים זה לא כזה פשוט.

אני בוודאי לא ממליץ על זה, אלא ציינתי שיש גם כאלו.
גם בארץ אני לא מבין את אלו שלוקחים עוד 1000 שקל בשחור כדי לחסוך כמה מאות שקלים מס. גם כסף שאי אפשר להכניס לחשבון בנק וגם אתה בידיים של השוכר שבכל סכסוך עתידי ביניכם יכניס לעניין את רשות המיסים.

 

[איש(3718)]

10% ריבית אתה תראה אנשים קופצים מהחלונות. רכבת תהיה מושבתת כי כל שעה מישהו יקפוץ על המסילה. ב-10% ריבית מחירי הנדל"ן יפלו כמו לבנה שנזרקה ממגדל יחד עם חצי מהחברות במשק. כמות החוב במערכת חסרת תקדים בהיסטוריה האנושית.

הריבית היתה כבר ב 10% ואף אחד לא קפץ מהחלון.

מכיר את האימרה "אם אתה לא מחזיר מליון שקל לבנק, אתה בצרה. אם אתה לא מחזיר מליארד שקל לבנק, הבנק בצרה"?

במקרה הזה, מדובר בהרבה מליארדים של הרבה לווים שמהווים כח אלקטורלי עצום.

אני יודע שזה מתסכל, אבל המדינה תשנה את חוקי המשחק עבורם אם צריך. ומי שלא השתתף במשחק, למרות שצדק, ישלם כדי לחלץ את אלו שהשתתפו.

 

[LevAizik]

הריבית היתה כבר ב 10% ואף אחד לא קפץ מהחלון.

אהא. תזכיר לי באיזו שנה וכמה חובות היו לאנשים באותה תקופה.

מכיר את האימרה "אם אתה לא מחזיר מליון שקל לבנק, אתה בצרה. אם אתה לא מחזיר מליארד שקל לבנק, הבנק בצרה"?

במקרה הזה, מדובר בהרבה מליארדים של הרבה לווים שמהווים כח אלקטורלי עצום.

אני יודע שזה מתסכל, אבל המדינה תשנה את חוקי המשחק עבורם אם צריך. ומי שלא השתתף במשחק, למרות שצדק, ישלם כדי לחלץ את אלו שהשתתפו.

אולי, אבל כללי המשחק לא ישתנו מיידית ואתה לא רוצה להיות בין האנשים שירקו דם עד שאולי יזרקו להם חבל הצלה. אבל עזוב זה סתם ויכוח תיאורטי.