שערוך מחיר דירה

[Kingdavid]

שלום כולם!
צריך עזרה בפיצוץ של בועה בתור רוכש.
כמו בערים רבות מחירי הדירות גן ודירות הגג קפצו בצורה משמעותית
בשוק היד2 פחות יש תנועה, אך אצל קבלנים, הרוכשים מוכנים לשלם הרבה כסף ומעל לשווי האמיתי.

עכשיו לצורך העניין
נניח שיש דירת גג יד2 שנמכרה לפני שנתיים ב-1.6 מש"ח.
ודירת 4 חד' הייתה שווה סביב המליון.
פער של 600 אש"ח.

היום קבלנים מוכרים דירות קצת יותר גדולות ב2.3
ודירות יד2 גם מוכרים ב2.2-2.8 דירות גג. (למרות שהם קטנות יותר ב15-20 מטר)

יש 2 דירות דומות שהמוכרים מבקשים 2.3 עבור דירת גג
יש כאלה שבכלל רוצים 2.5+.
כאשר דירת 4 חד' שווה בערך 1.3.
הגיוני שפער של ה600 אש"ח קפץ למליון בשנתיים האלו?
איך אפשר לדעת אם המחיר ריאלי באמת

רוצים להתקדם לדירה גדולה יותר אבל הפער עצום
המשכנתא ענקית והריביות בשמיים
HELP!

 

[חתול לילה]

איך אפשר לדעת אם המחיר ריאלי באמת

קח שמאי או אפילו שניים אם זה מספיק חשוב לך.

 

[McMurphy]

הרוכשים מוכנים לשלם הרבה כסף ומעל לשווי האמיתי.

שווי ״אמיתי״ של דבר, הוא מה שמוכנים לשלם עבורו בנקודת הזמן הנוכחית. האם השווי יעלה או ירד? זו שאלה אחרת.

 

[אורי ג.]

איך אפשר לדעת אם המחיר ריאלי באמת

1. מחיר של חדרים לא רלוונטי, מחיר רלוונטי הוא מחיר למ"ר.
2. אפשר לדעת מה המחיר הריאלי לפי עסקאות אחרונות בבניין או באזור ולשקלל את כל הפרמטרים (קומה, כמה ישן, גודל מרפסת, חניות וכו').
3. לחלופין אפשר להעזר בשמאי מקרקעין.

 

[Kingdavid]

קח שמאי או אפילו שניים אם זה מספיק חשוב לך.

חשוב, אבל זה יעזור למיקוח?

 

[חתול לילה]

חשוב, אבל זה יעזור למיקוח?

קודם כל תדע שאתה לא יוצא פראייר.
ושנית, אם המוכר יראה שאתה רציני ומשקיע סכומים בעניין, יש סיכוי שהוא ילך לקראתך.

 

[Kingdavid]

שווי ״אמיתי״ של דבר, הוא מה שמוכנים לשלם עבורו בנקודת הזמן הנוכחית. האם השווי יעלה או ירד? זו שאלה אחרת.

הבנתי
ברור שאם אני מכין את עצמי לצעד הבא אני יקווה שיעלה, כי הצמודי קרקע בשמיים..

שווי ״אמיתי״ של דבר, הוא מה שמוכנים לשלם עבורו בנקודת הזמן הנוכחית. האם השווי יעלה או ירד? זו שאלה אחרת.

 

[Kingdavid]

קודם כל תדע שאתה לא יוצא פראייר.
ושנית, אם המוכר יראה שאתה רציני ומשקיע סכומים בעניין, יש סיכוי שהוא ילך לקראתך.

הבנתי נכון, אולי זה מחסום פסיכולוגי
תודה

 

[Kingdavid]

הבנתי נכון, אולי זה מחסום פסיכולוגי
תודה

זה גם מצד שני, מראה לבעל הדירה שהם מגזימים בדרישה (או שלא)

 

[חתול לילה]

זה גם מצד שני, מראה לבעל הדירה שהם מגזימים בדרישה (או שלא)

נדמה לי ש- @אורי ג. כתב פעם, יש שני סוגים של מוכרים:
1. אלה שרוצים "לעשות את המכה" ומחכים לקונה פראייר, גם אם הם לא ימכרו בסוף
2. אלה שרוצים למכור

אם נפלת על המקרה הראשון אז אין מה לעשות. במקרה השני, הערכת שמאי יכולה לעזור לך.

 

[Kingdavid]

1. מחיר של חדרים לא רלוונטי, מחיר רלוונטי הוא מחיר למ"ר.
2. אפשר לדעת מה המחיר הריאלי לפי עסקאות אחרונות בבניין או באזור ולשקלל את כל הפרמטרים (קומה, כמה ישן, גודל מרפסת, חניות וכו').
3. לחלופין אפשר להעזר בשמאי מקרקעין.

הבנתי מעניין
עשיתי פעם חישובים כאלה זה רחוק מהמחיר המבוקש.
איך מתמחרים בערך מרפסת של דירת גג שהיא גדולה פי 9 ממרפסת רגילה?

נראה לי שמאי יפתור את המחסום

 

[אורי ג.]

איך מתמחרים בערך מרפסת של דירת גג שהיא גדולה פי 9 ממרפסת רגילה?

תקרא קצת על "מ"ר אקוויוולנטי"

 

[Kingdavid]

תודה לכולם! תודה על המענה עזרתם ממש