סעיף העלאת מחיר שכ"ד במימוש האופציה

[doc29]

אהלן, אני מתחיל להשכיר דירה בבעלותי במרכז הארץ. עד היום לא השכרתי דירות בישראל כך שאני לא ממש מנוסה.

בחרתי להשתמש בחוזה הסטנדרטי של עיריית תל אביב, הנחתי שהוא יהיה הוגן כלפי שני הצדדים (אם מישהו יודע משהו אחרת אשמח לשמוע).

למי שלא מכיר- החוזה בנוי לתקופה של שנתיים (ואכן מצאתי דייר שהסכים לחתום חוזה לשנתיים תמורת זה שהורדתי 5% מהמחיר המקורי שדרשתי).

הסעיף היחיד שפחות אהבתי שם היה שבמידה וממומשת האופציה לשנה שלישית, מותר לי להעלות את המחיר בעד 5%. אני חושש שהעלאה של 5% אחרי שנתיים תשקף מחיר הרבה יותר נמוך ממחיר השוק. האם יש לכם רעיון לניסוח יותר טוב? אולי 5% או עליית המדד במהלך השנתיים של החוזה (הגבוה מביניהם)? אולי רק מדד מחירי השכירות? אולי פשוט לכתוב שמותר לי להעלות עד 10%?

מה דעתכם?

 

[חתול לילה]

מה דעתכם?

למה לא תבטל את האופציה לשנה שלישית?

אם תסתדר יפה עם השוכר, תגיעו בלי האופציה לעדכון שטוב לשניכם.

 

[Carpornemi]

בימינו עם אינפלציה גבוהה יחסית תוספת של 5% עלולה להיות אפילו נמוכה יותר מהאינפלציה, למה שתסכים לזה?

 

[האזרח הקטן]

זה שאתה כבר נותן לו את השנה השנייה ללא תוספת מחיר (ולמעשה הורדת מחיר, כפי שציינת) זו הטבה רצינית מבחינת השוכר. לא הייתי מוסיף סעיף אופציה במקרה כזה.

 

[יזם]

הכל תלוי בביקוש לשכירות באזור.

 

[caterpillar]

תוסיף סעיף של הצמדה למדד

 

[bengi]

למה אתה מגביל את עצמך? אתה בעל הדירה, תקבע אתה את התנאים. מדובר באזור המרכז אז יש ביקוש, אתה תמיד יכול לעשות שינויים בחוזה כחלק מהמו"מ.

אני הייתי סוגר חוזה רק לשנה, אם הדייר סבבה, תאריך לו. למה אתה מתעקש לתת חוזה לשנתיים פלוס אופציה, ולהגביל את עצמך בגובה העלאת שכר הדירה?!

 

[AIML]

מצאתי דייר שהסכים לחתום חוזה לשנתיים

מה הביג דיל בחוזה לשנתיים? אין הודעה של חודש מראש לכל אחד מהצדדים?

 

[האזרח הקטן]

מה הביג דיל בחוזה לשנתיים? אין הודעה של חודש מראש לכל אחד מהצדדים?

אם אתה כמשכיר רוצה סעיף סיום מוקדם, המינימום שמותר לך להגדיר לצד המשכיר זה 3 חודשי התרעה לכל הפחות, וזה מותנה בכך שלשוכר יש חודשיים הודעה מוקדמת לכל היותר.

 

[doc29]

זה שאתה כבר נותן לו את השנה השנייה ללא תוספת מחיר (ולמעשה הורדת מחיר, כפי שציינת) זו הטבה רצינית מבחינת השוכר. לא הייתי מוסיף סעיף אופציה במקרה כזה.

לא יודע, יכול להיות שאני רואה את הדברים הפוך- אבל מהזווית שלי -שריינתי לעצמי 24 חודשים של תזרים וודאי בלי לוותר על הרבה כסף (שווה ערך של הזמן שהיה לוקח לי למצוא שוכר אחר).
אני אפרט קצת יותר. זו דירה אמנם במרכז הארץ, אבל מדובר על דירה ישנה (~50 שנה) בפתח תקווה, בשכונה בינונית מינוס. פרסמתי אותה ב-5000 שח (שזה מה שהיה נראה מיד 2 שהמחיר בערך לנכס כזה). במשך מעל חודש הגיעו רק 2 לראות את הדירה (אולי בגלל המלחמה?). כשהוא שאל אותי האם אני יכול להתגמש במחיר אמרתי שאני מוכן להוריד 5% אם יחתמו חוזה ארוך יותר - לי זה נראה כמו win win.

לגבי האופציה- אני חושב שפשוט ארשום "במחיר שיקבע במועד חידוש האופציה".

מה הביג דיל בחוזה לשנתיים? אין הודעה של חודש מראש לכל אחד מהצדדים?

לא. הוא ביקש אפשרות לצאת בהתרעה של 3 חודשים ולא הסכמתי לזה. הוא מחויב לשלם לי 24 חודשים, אין שום אפשרות "יציאה" מוקדמת.

 

[bengi]

לא יודע, יכול להיות שאני רואה את הדברים הפוך- אבל מהזווית שלי -שריינתי לעצמי 24 חודשים של תזרים וודאי בלי לוותר על הרבה כסף (שווה ערך של הזמן שהיה לוקח לי למצוא שוכר אחר).
אני אפרט קצת יותר. זו דירה אמנם במרכז הארץ, אבל מדובר על דירה ישנה (~50 שנה) בפתח תקווה, בשכונה בינונית מינוס. פרסמתי אותה ב-5000 שח (שזה מה שהיה נראה מיד 2 שהמחיר בערך לנכס כזה). במשך מעל חודש הגיעו רק 2 לראות את הדירה (אולי בגלל המלחמה?). כשהוא שאל אותי האם אני יכול להתגמש במחיר אמרתי שאני מוכן להוריד 5% אם יחתמו חוזה ארוך יותר - לי זה נראה כמו win win.

לגבי האופציה- אני חושב שפשוט ארשום "במחיר שיקבע במועד חידוש האופציה".

לא. הוא ביקש אפשרות לצאת בהתרעה של 3 חודשים ולא הסכמתי לזה. הוא מחויב לשלם לי 24 חודשים, אין שום אפשרות "יציאה" מוקדמת.

אני חושב שאתה טועה בתפיסה שלך ואסביר.
חוזה לשנה בארץ זה די הסטנדרט, אין לי נתונים, רק ניסיון אישי גם כמשכיר וגם כשוכר.
אתה מסתכל על זה כהבטחת הכנסה שוטפת לשנתיים אבל... מה תעשה אם במקרה נפלת על שוכר שהוא סופר נודניק, סופר קטנוני, ואתה מקבל ממנו טלפון פעם בחודש? הוא משלם כמו שעון אבל הוא פשוט לא מפסיק להציק לך, תסבול אותו שנה נוספת כי רצית תזרים קבוע לשנתיים?

מקרה גרוע יותר, מה תעשה אם הבחור מפסיק לשלם? הוא לא בחור רע, הוא פשוט פוטר מהעבודה. לך אולי יש ערבים, לו יש חוקי הגנת הדייר סופר נוקשים, ורכוש ששייך לך ושווה מיליונים, האמן לי שאתה גם תוותר לו על חודש/חודשיים, העיקר שיעזוב. פוטנציאל הנזק עבורך הוא משמעותית יותר גבוה.

לגבי האופציה- אני חושב שפשוט ארשום "במחיר שיקבע במועד חידוש האופציה".

במקרה כזה, אין שום היגיון באופציה.

עצתי לך, כפי שגם אחרים כתבו כאן, תן לדייר חוזה לשנה, אם הוא טוב, תשמור עליו ואל תמהר להקפיץ לו.

 

[bigbang]

אני חושב שאתה טועה בתפיסה שלך ואסביר.
חוזה לשנה בארץ זה די הסטנדרט, אין לי נתונים, רק ניסיון אישי גם כמשכיר וגם כשוכר.

אבל עם סעיף אופציה. תוספת של מדד/5 אחוז לא יעזרו אם נחת על שוכר מהגיהנום.

אתה מסתכל על זה כהבטחת הכנסה שוטפת לשנתיים אבל... מה תעשה אם במקרה נפלת על שוכר שהוא סופר נודניק, סופר קטנוני, ואתה מקבל ממנו טלפון פעם בחודש?

טלפון פעם בחודש בדירה בת 50 זה סופר נודניק? לי נשמע סביר ביותר.

הוא משלם כמו שעון אבל הוא פשוט לא מפסיק להציק לך, תסבול אותו שנה נוספת כי רצית תזרים קבוע לשנתיים?

בלי סעיף אופציה, יאלץ לוותר על הרבה שוכרים טובים. אנשים לא רוצים לעבור דירה כל שנה.

מקרה גרוע יותר, מה תעשה אם הבחור מפסיק לשלם? הוא לא בחור רע, הוא פשוט פוטר מהעבודה. לך אולי יש ערבים, לו יש חוקי הגנת הדייר סופר נוקשים, ורכוש ששייך לך ושווה מיליונים, האמן לי שאתה גם תוותר לו על חודש/חודשיים, העיקר שיעזוב. פוטנציאל הנזק עבורך הוא משמעותית יותר גבוה.

גם חוזה לשנה בלבד לא מגן ממצב כזה.

במקרה כזה, אין שום היגיון באופציה.

נכון. אופציה היא לטובת השוכר שבוחר אם לממשה בתנאים ידועים מראש.

עצתי לך, כפי שגם אחרים כתבו כאן, תן לדייר חוזה לשנה, אם הוא טוב, תשמור עליו ואל תמהר להקפיץ לו.

לדעתי, רבים ידרשו אופציה לשנה נוספת.

 

[munmun]

לא יודע, יכול להיות שאני רואה את הדברים הפוך- אבל מהזווית שלי -שריינתי לעצמי 24 חודשים של תזרים וודאי בלי לוותר על הרבה כסף (שווה ערך של הזמן שהיה לוקח לי למצוא שוכר אחר).

מה אם השוכר התסבך פיננסית? זה לא תזרים וודאי.
במקרה כזה עדיף להחליף שוכר ולא לנסות להחזיק אותו בכוח עד שיקרוס כלכלית ויפסיק לשלם.