• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחברה בלבד ואין באמור בה כדי לשקף את דעותיה של בעלת האתר.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

סעיף העלאת מחיר שכ"ד במימוש האופציה

  • פותח הנושא פותח הנושא doc29
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
3,259
דירוג
3,542
אהלן, אני מתחיל להשכיר דירה בבעלותי במרכז הארץ. עד היום לא השכרתי דירות בישראל כך שאני לא ממש מנוסה.

בחרתי להשתמש בחוזה הסטנדרטי של עיריית תל אביב, הנחתי שהוא יהיה הוגן כלפי שני הצדדים (אם מישהו יודע משהו אחרת אשמח לשמוע).

למי שלא מכיר- החוזה בנוי לתקופה של שנתיים (ואכן מצאתי דייר שהסכים לחתום חוזה לשנתיים תמורת זה שהורדתי 5% מהמחיר המקורי שדרשתי).

הסעיף היחיד שפחות אהבתי שם היה שבמידה וממומשת האופציה לשנה שלישית, מותר לי להעלות את המחיר בעד 5%. אני חושש שהעלאה של 5% אחרי שנתיים תשקף מחיר הרבה יותר נמוך ממחיר השוק. האם יש לכם רעיון לניסוח יותר טוב? אולי 5% או עליית המדד במהלך השנתיים של החוזה (הגבוה מביניהם)? אולי רק מדד מחירי השכירות? אולי פשוט לכתוב שמותר לי להעלות עד 10%?

מה דעתכם?
 
בימינו עם אינפלציה גבוהה יחסית תוספת של 5% עלולה להיות אפילו נמוכה יותר מהאינפלציה, למה שתסכים לזה?
 
זה שאתה כבר נותן לו את השנה השנייה ללא תוספת מחיר (ולמעשה הורדת מחיר, כפי שציינת) זו הטבה רצינית מבחינת השוכר. לא הייתי מוסיף סעיף אופציה במקרה כזה.
 
הכל תלוי בביקוש לשכירות באזור.
 
תוסיף סעיף של הצמדה למדד
 
למה אתה מגביל את עצמך? אתה בעל הדירה, תקבע אתה את התנאים. מדובר באזור המרכז אז יש ביקוש, אתה תמיד יכול לעשות שינויים בחוזה כחלק מהמו"מ.

אני הייתי סוגר חוזה רק לשנה, אם הדייר סבבה, תאריך לו. למה אתה מתעקש לתת חוזה לשנתיים פלוס אופציה, ולהגביל את עצמך בגובה העלאת שכר הדירה?!
 
מה הביג דיל בחוזה לשנתיים? אין הודעה של חודש מראש לכל אחד מהצדדים?
אם אתה כמשכיר רוצה סעיף סיום מוקדם, המינימום שמותר לך להגדיר לצד המשכיר זה 3 חודשי התרעה לכל הפחות, וזה מותנה בכך שלשוכר יש חודשיים הודעה מוקדמת לכל היותר.
 
זה שאתה כבר נותן לו את השנה השנייה ללא תוספת מחיר (ולמעשה הורדת מחיר, כפי שציינת) זו הטבה רצינית מבחינת השוכר. לא הייתי מוסיף סעיף אופציה במקרה כזה.
לא יודע, יכול להיות שאני רואה את הדברים הפוך- אבל מהזווית שלי -שריינתי לעצמי 24 חודשים של תזרים וודאי בלי לוותר על הרבה כסף (שווה ערך של הזמן שהיה לוקח לי למצוא שוכר אחר).
אני אפרט קצת יותר. זו דירה אמנם במרכז הארץ, אבל מדובר על דירה ישנה (~50 שנה) בפתח תקווה, בשכונה בינונית מינוס. פרסמתי אותה ב-5000 שח (שזה מה שהיה נראה מיד 2 שהמחיר בערך לנכס כזה). במשך מעל חודש הגיעו רק 2 לראות את הדירה (אולי בגלל המלחמה?). כשהוא שאל אותי האם אני יכול להתגמש במחיר אמרתי שאני מוכן להוריד 5% אם יחתמו חוזה ארוך יותר - לי זה נראה כמו win win.

לגבי האופציה- אני חושב שפשוט ארשום "במחיר שיקבע במועד חידוש האופציה".
מה הביג דיל בחוזה לשנתיים? אין הודעה של חודש מראש לכל אחד מהצדדים?
לא. הוא ביקש אפשרות לצאת בהתרעה של 3 חודשים ולא הסכמתי לזה. הוא מחויב לשלם לי 24 חודשים, אין שום אפשרות "יציאה" מוקדמת.
 
לא יודע, יכול להיות שאני רואה את הדברים הפוך- אבל מהזווית שלי -שריינתי לעצמי 24 חודשים של תזרים וודאי בלי לוותר על הרבה כסף (שווה ערך של הזמן שהיה לוקח לי למצוא שוכר אחר).
אני אפרט קצת יותר. זו דירה אמנם במרכז הארץ, אבל מדובר על דירה ישנה (~50 שנה) בפתח תקווה, בשכונה בינונית מינוס. פרסמתי אותה ב-5000 שח (שזה מה שהיה נראה מיד 2 שהמחיר בערך לנכס כזה). במשך מעל חודש הגיעו רק 2 לראות את הדירה (אולי בגלל המלחמה?). כשהוא שאל אותי האם אני יכול להתגמש במחיר אמרתי שאני מוכן להוריד 5% אם יחתמו חוזה ארוך יותר - לי זה נראה כמו win win.

לגבי האופציה- אני חושב שפשוט ארשום "במחיר שיקבע במועד חידוש האופציה".

לא. הוא ביקש אפשרות לצאת בהתרעה של 3 חודשים ולא הסכמתי לזה. הוא מחויב לשלם לי 24 חודשים, אין שום אפשרות "יציאה" מוקדמת.
אני חושב שאתה טועה בתפיסה שלך ואסביר.
חוזה לשנה בארץ זה די הסטנדרט, אין לי נתונים, רק ניסיון אישי גם כמשכיר וגם כשוכר.
אתה מסתכל על זה כהבטחת הכנסה שוטפת לשנתיים אבל... מה תעשה אם במקרה נפלת על שוכר שהוא סופר נודניק, סופר קטנוני, ואתה מקבל ממנו טלפון פעם בחודש? הוא משלם כמו שעון אבל הוא פשוט לא מפסיק להציק לך, תסבול אותו שנה נוספת כי רצית תזרים קבוע לשנתיים?

מקרה גרוע יותר, מה תעשה אם הבחור מפסיק לשלם? הוא לא בחור רע, הוא פשוט פוטר מהעבודה. לך אולי יש ערבים, לו יש חוקי הגנת הדייר סופר נוקשים, ורכוש ששייך לך ושווה מיליונים, האמן לי שאתה גם תוותר לו על חודש/חודשיים, העיקר שיעזוב. פוטנציאל הנזק עבורך הוא משמעותית יותר גבוה.


לגבי האופציה- אני חושב שפשוט ארשום "במחיר שיקבע במועד חידוש האופציה".
במקרה כזה, אין שום היגיון באופציה.

עצתי לך, כפי שגם אחרים כתבו כאן, תן לדייר חוזה לשנה, אם הוא טוב, תשמור עליו ואל תמהר להקפיץ לו.
 
אני חושב שאתה טועה בתפיסה שלך ואסביר.
חוזה לשנה בארץ זה די הסטנדרט, אין לי נתונים, רק ניסיון אישי גם כמשכיר וגם כשוכר.
אבל עם סעיף אופציה. תוספת של מדד/5 אחוז לא יעזרו אם נחת על שוכר מהגיהנום.
אתה מסתכל על זה כהבטחת הכנסה שוטפת לשנתיים אבל... מה תעשה אם במקרה נפלת על שוכר שהוא סופר נודניק, סופר קטנוני, ואתה מקבל ממנו טלפון פעם בחודש?
טלפון פעם בחודש בדירה בת 50 זה סופר נודניק? לי נשמע סביר ביותר.
הוא משלם כמו שעון אבל הוא פשוט לא מפסיק להציק לך, תסבול אותו שנה נוספת כי רצית תזרים קבוע לשנתיים?
בלי סעיף אופציה, יאלץ לוותר על הרבה שוכרים טובים. אנשים לא רוצים לעבור דירה כל שנה.
מקרה גרוע יותר, מה תעשה אם הבחור מפסיק לשלם? הוא לא בחור רע, הוא פשוט פוטר מהעבודה. לך אולי יש ערבים, לו יש חוקי הגנת הדייר סופר נוקשים, ורכוש ששייך לך ושווה מיליונים, האמן לי שאתה גם תוותר לו על חודש/חודשיים, העיקר שיעזוב. פוטנציאל הנזק עבורך הוא משמעותית יותר גבוה.
גם חוזה לשנה בלבד לא מגן ממצב כזה.
במקרה כזה, אין שום היגיון באופציה.
נכון. אופציה היא לטובת השוכר שבוחר אם לממשה בתנאים ידועים מראש.
עצתי לך, כפי שגם אחרים כתבו כאן, תן לדייר חוזה לשנה, אם הוא טוב, תשמור עליו ואל תמהר להקפיץ לו.
לדעתי, רבים ידרשו אופציה לשנה נוספת.
 
לא יודע, יכול להיות שאני רואה את הדברים הפוך- אבל מהזווית שלי -שריינתי לעצמי 24 חודשים של תזרים וודאי בלי לוותר על הרבה כסף (שווה ערך של הזמן שהיה לוקח לי למצוא שוכר אחר).
מה אם השוכר התסבך פיננסית? זה לא תזרים וודאי.
במקרה כזה עדיף להחליף שוכר ולא לנסות להחזיק אותו בכוח עד שיקרוס כלכלית ויפסיק לשלם.
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
yanosh34 עודף לא ברור של זיכוי לפי סעיף 45א מיסים 23
S סעיף מוזר בחוזה עבודה אוף טופיק 7
Namy גלגול סעיף 46 לשנים עוקבות ללא הגשת טופס מיסים 9
A טופס 867 - מס שנוכה במקור (סעיף 40) לעומת מס ששולם בחול מיסים 6
B החזר מס - טופס 106 - אין סעיף (218/219) מיסים 1
א תאום מס לשכיר-סעיף 46 מיסים 7
ה סעיף 14 - על השכר הסוציאלי או כל השכר פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 11
1 סעיף 46 | 501C (3) מיסים 4
F חתימה על סעיף מוזר בעת משיכת כספים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ז קבלה סעיף 46 אחרי הגשת דו"ח מיסים 0
S מס יציאה (סעיף 100א) מיסים 13
א קיזוז הפסד הון מול מימוש רווחים באופציות (סעיף 102 מסלול הוני) מיסים 2
מ החזר מס שוק ההון עם קבלות על פי סעיף 46 מיסים 2
N שאלה בשביל סבא וסבתא - קצבת קרן סעיף 2 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
D דוח שנתי למס הכנסה 1301 - החזר מס על הפקדה לביטוח חיים - באיזה סעיף? מיסים 4
S לאיזה סעיף להתייחס בדוח של אינטרקטיב ברוקרס האמריקאי מיסים 2
LtWorf מה קורה עם כספים המוחזקים אצל נאמן לצורך סעיף 102 שוק ההון 13
א פנסיה בלי חתימה על סעיף 14 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
סנופקין לקראת רכישה של דירה חדשה: סעיף מהיזם - איסור על מכירת הדירה עד מסירת המפתח נדל"ן 3
S העברת זיכוי מס לפי סעיף 46 לשנה עוקבת מיסים 6
RumpSteak טופס 106, סעיף 42 ניכוי למס הכנסה: (כולל זיכוי פ"ש בסך ...) - מהו זיכוי פ"ש? מיסים 1
S יש סעיף בעבודה שלי לגבי קרן השתלמות והייתי אמור לקבל אותו (כנראה) אבל עדיין לא, מה לעשות? אוף טופיק 2
Z-Matrix חברה בע"מ - W-8BEN סעיף 14 מיסים 1
ס לאיזה סעיף בטופס 135/1301 מעבירים את התוצאות של ג.6 (הכנסה חייבת) בטופס 1322? מיסים 10
ש החזרי מס סעיף 46 מיסים 14
ר סעיף לא מובן בחוזה מול בית השקעות צרכנות פיננסית 3
ת השקעת כספי פיצויים בניגוד להוראת המעסיק (ללא סעיף 14) צרכנות פיננסית 7
G סעיף 14 - שאלות צרכנות פיננסית 4
P הטבת מס לפי סעיף 9א (/טופס 161ד) בעיקר לעשירים? צרכנות פיננסית 0
D סעיף 10 בטופס W-8BEN אוף טופיק 4
G סעיף 14 6% או 8.33% צרכנות פיננסית 25
Blue סעיף 18 לפקודת מס הכנסה - סייגים לניכוי הוצאות צרכנות פיננסית 0
I עזרה בחישוב הפקדה עבור סעיף 47 צרכנות פיננסית 20
Kintsukuroi סעיף מוצרי קוסמטיקה לפנים בתקציב החודשי מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 9
Y דו"ח שנתי - אופציות\RSU סעיף 102 שוק ההון 9
פסיוני קיזוז מס ריווחי הון- בגין סעיף 46 צרכנות פיננסית 14
ל החזרי מס לפי סעיף 46 שוק ההון 12
ט סעיף 14 - מה עושים? צרכנות פיננסית 47
עידן200 סעיף ״הכנסה מדיבידנד בחו״ל״ בטופס 867 מהברוקר הישראלי שוק ההון 0
Golan ניכוי לפי סעיף 17(12) לפקודה צרכנות פיננסית 22
Tractor סעיף 14 וקופת גמל צרכנות פיננסית 28
N תלוש שכר - סעיף 45 א צרכנות פיננסית 2
c881 ניתוח סעיף מזון - 2016 צרכנות פיננסית 66
yanosh34 סעיף 14 והשלכותיו צרכנות פיננסית 36
korma עזרה בפענוח סעיף של דמי ניהול ומהו "שחרור" ? צרכנות פיננסית 6
צ העלאת דמי ניהול בשינוי מסלול השקעה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
G איך לגשת לעניין העלאת שכר בהעברת תפקיד? התפתחות אישית 30
yossik העלאת מחירים סמויה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 123
ה בכוונת משרד האוצר: ביטול העלאת תקרת ההון הפטור פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 58
I העלאת הריבית הקרובה שוק ההון 10

נושאים דומים

Back
למעלה