קניית שטח + בניה במסגרת הרחבה במושב

[גלעדי]

שלום רב,
הורי גרים במושב בדרום הארץ, וכרגע מתנהל פרויקט הרחבה ב' ומצאו אותנו בעלי זכות לקחת חלק.

שטחים נבחרו, חצי דונם, ויצא 1,340,000 על שטח + פיתוח

כרגע אנו חותמים על חוזה מול האגודה (וועד המושב) כולל מתן יפוי כח נוטריוני וכל מני דברים שאני כאדם ללא השכלה משפטית או ניסיון עבר בתחום הנדלן, צריך לגגל המון.

רציתי לשאול קודם כל, ממה עליי להיזהר, על מה לשים לב? ואילו טיפים הייתם מביאים לי?


דבר נוסף אשר ארצה לשאול, איך מומלץ יהיה לבנות? כמה מטרים?

אני ואישתי צעירים, 2 ילדים סך הכל וחשבנו לבנות בית קטן בהתחלה עם אופציה להרחיב בהמשך החיים כשיתווספו עוד ילדים, אבל כמה זה קטן?

מכוון שאנחנו בדרום הארץ (איזור אשקלון שדרות) כמה בניה למר צריכה לעלות? קראתי בפוסט אחר באיזור ה 7000 שקל, אבל האם זה נכון לדרום הארץ?

מעריך מאד את העזרה ואת העיצות, זה מהלך גדול ואני מרגיש שאני לא מספיק מבין בתחום כדי להיות "עליו"

בתודה רבה,

גלעדי

 

[אורי ג.]

דבר נוסף אשר ארצה לשאול, איך מומלץ יהיה לבנות? כמה מטרים?

אתה לא יכול לבנות כמה שאתה רוצה, מוגדר לך בדיוק עד כמה מותר לך.

אני ואישתי צעירים, 2 ילדים סך הכל וחשבנו לבנות בית קטן בהתחלה עם אופציה להרחיב בהמשך החיים כשיתווספו עוד ילדים, אבל כמה זה קטן?

יש לזה עלויות ובעיות, תבין בית זה לא "לגו" שאתה יכול להוסיף לו חלקים, תוספת בנייה לעולם תהיה יקרה יותר מאשר בנייה בבת אחת, בטח ובטח שצריך לשלם על דברים פעמיים וטיב הבנייה גם הוא לעולם לא יהיה באיכות זהה כי אתה בעצם עושה תלאי על תלאי.
אם אתם לחוצים בכספים מה שהייתי שוקל זה לבנות לפחות את השלד במקסימום שאפשר ואת הגמרים עושה רק איפה שהכרחי, ככה אתה גם חוסך כסף בהמשך ומוציא הרבה פחות כיום, השלד הוא זול יחסית.

מכוון שאנחנו בדרום הארץ (איזור אשקלון שדרות) כמה בניה למר צריכה לעלות? קראתי בפוסט אחר באיזור ה 7000 שקל, אבל האם זה נכון לדרום הארץ?

כן, בהנחה שאתה רוצה סטנדרד סביר/בסיסי.

רציתי לשאול קודם כל, ממה עליי להיזהר, על מה לשים לב? ואילו טיפים הייתם מביאים לי?

קח עו"ד שייצג אותך ורק אותך ויסביר לך הכל.

 

[גלעדי]

קח עו"ד שייצג אותך ורק אותך ויסביר לך הכל.

באיזה שלב לדעתך אצטרך עורך דין שיעזור?

כרגע אנחנו קיבלנו (50 איש) חוזה לחתום מול האגודה של המושב, בין אם העורך דין שלי יגיד ככה או אחרת לא הולכים לשנות עבורי באופן אישי שום דבר

מסוף שלב פיתוח השטח במהלך שלב בניית הבית?

מודה מאד על הזמן שהקדשת לתשובה המפורטת והמאד מועילה

גלעדי

 

[אורי ג.]

באיזה שלב לדעתך אצטרך עורך דין שיעזור?

לדעתי מיד.

כרגע אנחנו קיבלנו (50 איש) חוזה לחתום מול האגודה של המושב, בין אם העורך דין שלי יגיד ככה או אחרת לא הולכים לשנות עבורי באופן אישי שום דבר

אין בעיה, בשביל זה אתה צריך עו"ד ואתה תראה איך כמו נינג'ה יסכימו לשנות לך, אם הם לא מסכימים יש לזה השלכות מאד שליליות עליהם. בנוסף הוא יכול להסביר לך על מה בדיוק אתה חותם.
אם אתה סומך עליהם כמובן וחושב שאין לך מה לשנות אז אין לך מה לקחת עו"ד.

מסוף שלב פיתוח השטח במהלך שלב בניית הבית?

משלב שאתה צריך לחתום על משהו.
בסוף תצטרך עו"ד בכל מקרה, בין אם שיבדוק לך את החוזה מול הקבלן, רישום בטאבו, פרצלציה וכו' אבל יתכן והמושב עושה זאת במרוכז.

 

[Edmond]

לדעתי מיד.

+1

בין אם העורך דין שלי יגיד ככה או אחרת לא הולכים לשנות עבורי באופן אישי שום דבר

אולי הוא יעיר דברים ששאר האנשים גם יחשבו שצריך לשנות וזה כן יגרום לשינוי (קורה לפעמים)
ואולי לא, אבל תהיה מודע לאן אתה נכנס.

בשביל זה אתה צריך עו"ד ואתה תראה איך כמו נינג'ה יסכימו לשנות לך

לפעמים כן, לפעמים לא. מאוד תלוי בהרחבה, במושב, באגודה, אגודה חקלאית... תמיד הרבה בוחשים מהרבה כיוונים...

 

[אורי ג.]

לפעמים כן, לפעמים לא. מאוד תלוי בהרחבה, במושב, באגודה, אגודה חקלאית... תמיד הרבה בוחשים מהרבה כיוונים...

ברגע שהם לא מוכנים לשנות תנאי בחוזה באופן גורף ואף לא לשקול זאת, זה אוטומטית משנה את הסטטוס של החוזה הנ"ל ל"חוזה אחיד" ולזה כבר יש השלכות רציניות, הרבה מעדיפים להמנע מכך.

אציין שאיני עו"ד.

 

[Edmond]

ברגע שהם לא מוכנים לשנות תנאי בחוזה באופן גורף ואף לא לשקול זאת, זה אוטומטית משנה את הסטטוס של החוזה הנ"ל ל"חוזה אחיד" ולזה כבר יש השלכות רציניות, הרבה מעדיפים להמנע מכך.

נכון מאוד, לא התכוונתי שלא ישנו באופן גורף, אלא שלא ישנו בשבילו - אבל כן ישנו דברים עבור, נניח הבן של מי שאחראי על עודפי מכסות מים.
כמובן שלא קרה מעולם...

ואולי אני סתם מגזים בגלל הניסיון הספציפי שלי, אבל בגלל זה חיזקתי את זה מראש

לדעתי מיד.

גם אני לא עו"ד כמובן

 

[minimizer]

אנחנו נמצאים באותו מצב, רק בצפון ולא בדרום. במקרה שלנו יש רצף של הסכמים מול גופים שונים שאנחנו נדרשים לחתום עליהם:

- הסכם התיישבות מול האגודה השיתופית של המושב עצמו
- הסכם התיישבות מול ההסתדרות הציונית
- הסכם פיתוח תשתיות ציבוריות מול החברה הכלכלית של המועצה האזורית
- הסכם פיתוח פנים מגרש מול החברה הכלכלית של המועצה האזורית

וזה עוד לפני שנגענו בכל מה שקשור לרמ"י.

"הכסף הגדול" נמצא בהסכמי הפיתוח - חשוב שתקרא אותם לעומק ותבין בדיוק מה אתה מקבל, ומתי.
למשל, האם פיתוח המגרש כולל בניית קירות תומכים? אם לא, וישנם הפרשי גובה בין המגרשים, אתה תצטרך לבנות קירות כאלו על חשבונך.
מתי המגרש נמסר לחזקתך? תוך כמה זמן אתה מתחייב לבנות את הבית? האם הפיתוח כולל הכנה לחניה? מה לוחות הזמנים לביצוע? האם מתחייבים לסיים הכל עד מסירת המגרש? (במקרה שלנו למשל פיתוח סביבתי כמו מדרכות וגינות משחקים יתחיל רק אחרי השלמת הבניה של 80% מהבתים).

אנחנו לא לקחנו עורך דין בשלב זה.

 

[paskar]

רישום בטאבו, פרצלציה

הרחבות לא תמיד כבר מתבססות על טאבו?
ואגב, עד כמה נפוצות בעיות עם תצ"רים שנעשים גלובלית ע"י אגודת המושב?

 

[אורי ג.]

הרחבות לא תמיד כבר מתבססות על טאבו?
ואגב, עד כמה נפוצות בעיות עם תצ"רים שנעשים גלובלית ע"י אגודת המושב?

אין לי מושג, לא מבין במושבים.

 

[KFC Uerdingen 05]

סלחו לי אבל כל הדיון כאן נראה לי די הזוי, כמו שמישהו יכתוב הודעה שבעיר שלו הגרילו תורים לניתוח לב פתוח והוא נרשם כי נראה לו שניתוח לב פתוח מתאים לו כרגע. מישהו כאן חושב שזה סביר להחליט על ניתוח לב פתוח בלי להתייעץ עם רופא?? (האמת, אנלוגיה גרועה. ניתוח לב פתוח בחיים לא יעלה כל כך הרבה...).
יש תחום מקצועי שלם שעוסק בניתוח והכנה של פרויקטי בנייה עתידיים, להלן-אדריכל. עורך דין זה נחמד (והכרחי) בשביל לעזור להבין את ההסכם, אבל זה לא יעזור לך בשיט להבין מה לעזאזל אתה קונה, וכרגע אתה נכנס לעסקה שהעלויות הישירות שלה הן כליון וחצי, והעלויות הנוספות גבוהות הרבה יותר, בלי שבעצם יש לך מושג מה אתה קונה, הזוי ככל שזה ישמע.

יש לך מושג מה אפשר לבנות בכלל על המגרש? כמה זה יעלה? אם הביסוס לא יעלה לך את ה7000 ש"ח למר עוד לפני שהגעתה לרצפה? ואם בכלל אפשר להשיג במגרש איזו איכות מגורים ששווה השקעה אסטרונומית כזאת?

הזוי, הזוי.

 

[בת העמק]

הורי גרים במושב בדרום הארץ,

לא נעים לי לשאול אבל זה מידע חשוב בשבילך:
עד כמה הוריך משפיעים במושב? האם מישהו מהם חבר ועד או מקושר לאחד כזה? האם הם יכולים להשפיע על משהו שם?

עד כמה נפוצות בעיות עם תצ"רים שנעשים גלובלית ע"י אגודת המושב?

הבעיה עם אגודות מושבים וקיבוצים היא שהם קודם כל חושבים על טובת החברים הקיימים (ובמיוחד החברים המקורבים) וטובת שימור יחסי הכוחות.
אולי אפשר להתאגד כוועד הרחבה ולשכור ביחד עו"ד שייצג/יבדוק/יילחם על טובת הצד הזה?

 

[minimizer]

סלחו לי אבל כל הדיון כאן נראה לי די הזוי

התגובה שלך יותר הזויה.
לא מוכרים לו חתול בשק במיליון וחצי שקל והרחבה במושב היא לא כמו קבוצת רכישה של ענבל אור.
בשלב שהוא נמצא בו כבר יש פרצלציה, יש אישור לשיווק הקרקעות, יש תב"ע, הוא יכול לדעת בדיוק מה הוא קונה, מה אפשר לבנות עליו וכמה זה יעלה לו.

 

[paskar]

ואגב, עד כמה נפוצות בעיות עם תצ"רים שנעשים גלובלית ע"י אגודת המושב?

הבעיה עם אגודות מושבים וקיבוצים היא שהם קודם כל חושבים על טובת החברים הקיימים (ובמיוחד החברים המקורבים) וטובת שימור יחסי הכוחות.

לא התכוונתי מבחינה זו, אלא עד כמה זו ביורוקרטיה ותהליכים שלא נגמרים מול ובין התושבים, רמ"י, ושאר הגורמים. היה לי רושם שדברים כאלה נגררים לאורך שנים, אבל אולי אני טועה.

אין לי מושג, לא מבין במושבים.

אה. התגובה הראשונה שלך רמזה ההפך.

 

[בת העמק]

לא התכוונתי מבחינה זו, אלא עד כמה זו ביורוקרטיה ותהליכים שלא נגמרים מול ובין התושבים, רמ"י, ושאר הגורמים

לא יודעת למה אתה חושב שאני התכוונתי אבל הרבה פעמים מושחלים בתוך החוזה (שנכתב ע"י המושב כמובן) כמה "פנינים" שיוצרות קושי למתיישב החדש, גם בשלב הקניה/בניה, גם בתנאי המגורים במושב וגם בתנאי המכירה לכשירצה. אם המתיישבים פיספסו את זה וחתמו על החוזה, רמ"י נוטה בדרך כלל להיות בעד האגודה ולא המתיישב הבודד.
כל עוד המתיישבים בהרחבה לא מתאחדים ביחד, יש יתרון לאגודת המושב ועורכי דינה.

 

[KFC Uerdingen 05]

בשלב שהוא נמצא בו כבר יש פרצלציה, יש אישור לשיווק הקרקעות, יש תב"ע

כאילו שהבעיה היחידה בבנייה עצמית היא אם יש תבע או אין תבע... אני יכול לתת לך שפע דוגמאות של תבעות עם פרצלציה ותבע כל כך גרועות כך שמעלות באופן ניכר את עלויות הבנייה ומפחיתות, אופן ניכר את איכות התוצאה. אני גם יכול לתת לך שפע דוגמאות של תבעות שבנספח לתכנית הפיתוח מתחבאת איזה סוכריה שמשמעותה ששלושים אחוז מהעלות שתכננת תקבר בעבודות הפיתוח עוד לפני שמערבל הבטון הראשון יגיע. שלא לדבר על מגרשים בעיתיים מבחינת ביסוס שמקפיצים עלויות בנייה, מה שכמובן אין לושום קשר לתבע.

אבל יודע מה, אני אתקן את אמירתי- מבחינתי להוציא כמה מליונים טובים על רכישה בתחום שאני לתפישתי

שאני לא מספיק מבין בתחום

מבלי לשאול איש מקצוע זה לדעתי הזוי.
עורך דין מבין בחוזים, לא בתכנון בנייה.

 

[amit]

התגובה שלך יותר הזויה.
לא מוכרים לו חתול בשק במיליון וחצי שקל והרחבה במושב היא לא כמו קבוצת רכישה של ענבל אור.
בשלב שהוא נמצא בו כבר יש פרצלציה, יש אישור לשיווק הקרקעות, יש תב"ע, הוא יכול לדעת בדיוק מה הוא קונה, מה אפשר לבנות עליו וכמה זה יעלה לו.

נכון.
אם הוא רוצה לגור במושב ליד ההורים -עכשיו יש לו הזדמנות ואלוהים יודע מתי שוב תהיה.

 

[Panic]

אנחנו עכשיו מתחילים להזיז עניינים עבור בנייה בנחלה של אמא שלי.

אני יכולה להגיד לך שזה בור בלי תחתית ואתה צריך קודם כל להיסגר על התקציב שלך ועל מה שאתם יכולים להוציא.

מעבר לבנייה שזה באיזור ה 7000 ש"ח לסטנדרט רגיל, יש הוצאה של בערך 100,000 ש"ח לתוכניות, הדפסות, אגרות וכו' שלא הצלחתי להבין אם זה נחשב בתוך ה 7000 או לא.. וה 7000 ש"ח לא כולל נגרות והלבשת הבית, מוצרי חשמל, גינה. כלומר, פשוט עדיף לא להיות גבוליים עם התקציב.

אנחנו גבוליים, אנחנו חושבים להביא מבנה יביל יד2 עד שנצליח לחסוך מספיק לבנייה. העניין הוא שגם על מבנה יביל יש הוצאות מסביב.. צריך תוכניות, צריך להעמיד ממ"ד, אגרת ביוב וכדומה.

 

[paskar]

לא יודעת למה אתה חושב שאני התכוונתי...

התכוונתי לא לבעיות בין "קבוצות" במושב, אלא הביורוקרטיה הכללית "הטבעית" של הכנת תצ"ר, וגם עד כמה נפוצות בעיות שכן-מול-שכן כשנעשה תצ"ר ועשויים לעלות ענייני גבולות.

 

[TheFlash]

דבר נוסף אשר ארצה לשאול, איך מומלץ יהיה לבנות? כמה מטרים?

1. בנה כמה שיותר גדול, בלי קשר למצב הנוכחי/משפחתי שלך.
2. תשאיר אפשרות לפיצול/משרד מתוך הבית. כלומר, כניסה ניפרדת אם זה אפשרי
3. נצל ובנה מרתף, עם אפשרי
4. בנה יותר מקומה אחת ודאג לאפשר לחדר שינה בקומת הקרקע

מכוון שאנחנו בדרום הארץ (איזור אשקלון שדרות) כמה בניה למר צריכה לעלות? קראתי בפוסט אחר באיזור ה 7000 שקל, אבל האם זה נכון לדרום הארץ?

בהכללה בוטה אני אגיד שהבנייה בדרום אולי תהיה זולה במעט אבל באיכות נמוכה יותר. מניסיוני המר, קבלנים ואנשי מקצוע שפועלים בפריפריה הם נחותים מבחינה מקצועית ופחות מודרניים.

ממה עליי להיזהר, על מה לשים לב?

1. לבדוק שהכספים שניגבים ע״י המושב מנוהלים בצורה נכונה ומסודרת
2. להבין בדיוק איפה מתוכנן רחוב הולנדי/רגיל
3. להבין מה גובה אפס של הבית מול השכנים הצמודים