פרי סייל- שאלות

[aiib]

שוקל להיכנס לעסקת פרי סייל שמגלמת לדעתי הנחה של 20 אחוז.
התשלום בהתחלה הוא 20 אחוז משווי הדירה.

כמה שאלות:
1. במידה ויש לי דירה נוספת, האם עצם חתימה על הסקה מחייבת תשלום מס רכישה מיידי של כל שווי הדירה?
2. האם יש שיקולים שלא להיכנס לעסקה כזו?
3. האם כניסה לעסקה זו שווה רק כשאני 100 אחוז מתכנן להשאיר את הדירה ברשותי?
4. אם אמכור אותה לפני התשלום הסופי, במה זה כרוך? מס שבח? מס אחר?
זהו לבינתיים...
תודה רבה

 

[הורדוס]

1. אם יש לך דירה אחת כרגע ולא יותר אתה יכול להצהיר על דירה חליפית ולא לשלם בינתיים מס רכישה, אבל החוב צובר ריבית שנתית של 4% פלוס הצמדה.
2. כן.
3. לא.
4. מס שבח, מס רכישה, הסכמה של היזם להעברת הזכויות לפני טופס 4.

שוקל להיכנס לעסקת פרי סייל שמגלמת לדעתי הנחה של 20 אחוז.

יש ליווי בנקאי?

 

[aiib]

1. אם יש לך דירה אחת כרגע ולא יותר אתה יכול להצהיר על דירה חליפית ולא לשלם בינתיים מס רכישה, אבל החוב צובר ריבית שנתית של 4% פלוס הצמדה.

יש יותר מדירה נוספת. השאלה היא אם משלמים על כל השווי ומיד.

2. כן.

אשמח לשמוע פרטים!

3. לא.
4. מס שבח, מס רכישה, הסכמה של היזם להעברת הזכויות לפני טופס 4.

ליזם יש אינטרס שלא לאשר לי כזה דבר?

יש ליווי בנקאי?

כן

 

[TechWorld]

כאב ראש רציני עבור היזם
מעטי מעטים הקבלנים שיסכימו לדבר כזה

 

[aviranze]

כאב ראש רציני עבור היזם
מעטי מעטים הקבלנים שיסכימו לדבר כזה

וגם המעטים שמאשרים מגבילים להסכם שלהם בלבד שמגן כמובן בראש ובראשונה עליהם וכמעט בכלל לא אם בכלל על צד ג הרוכש מרוכש המקור של היזם

 

[הורדוס]

יש יותר מדירה נוספת. השאלה היא אם משלמים על כל השווי ומיד.

כן

 

[הורדוס]

אשמח לשמוע פרטים!

סיבות לא להיכנס לעסקה כזאת:
סיכון מימון - מתחייבים לתשלום של כמה מיליונים בעוד כמה שנים, יש כמה דרכים לדאוג שבוודאות תוכלו לשלם את הכסף, אבל לא תמיד ורוב האנשים לא עושים את זה.

קיפאון או ירידה של מחירי הנדלן ב2-3 שנים הקרובות: סביר מאוד שהמחירים לא יעלו ואפילו ירדו בתקופה הזאת.

עלויות עסקה: 8% מס רכישה, עורך דין מטעמכם, עורך דין של הקבלן עליו אתם משלמים, יועצים אם יש, מיזוג/נמכות גבס/מטבח שחפעמים צריך.

תשואה אלטרנטיבית: בעסקאות יד שנייה היום לדעתי אפשר למצוא עסקאות הרבה יותר טובות, הרבה רוכשי דירות היום נוטים ללכת לדירות חדשות בתנאי תשלום 20 80 או מודלים אחרים דומים, ומעט מאוד מתחרים על דירות יד שנייה ולכן שם יש הזדמנות גדולה היום לדעתי.

 

[TheFlash]

מנצל את הפתיל לשאלות נוספות, במקום לפתוח חדש.

בעיסקה כזאת בה הקונה משלם X אחוזים היום ואת השאר באיכלוס. מה הפרוצדורה מבחינת בירוקרטיה/רשויות/מס/בנק בהשוואה לרכישה של דירה קיימת?

האם צריך להביא אישור עקרוני למשכנתה מהבנק כבר בתשלום הסכום הראשוני? אשמח אם מישהו יוכל לתת כאן בכמה נקודות את התהליך.

 

[הורדוס]

האם צריך להביא אישור עקרוני למשכנתה מהבנק כבר בתשלום הסכום הראשוני? אשמח אם מישהו יוכל לתת כאן בכמה נקודות את התהליך.

לא,
אם לא תעמוד בתשלום בהמשך הרווח כולו של היזם.

 

[אלישבע]

תשואה אלטרנטיבית: בעסקאות יד שנייה היום לדעתי אפשר למצוא עסקאות הרבה יותר טובות, הרבה רוכשי דירות היום נוטים ללכת לדירות חדשות בתנאי תשלום 20 80 או מודלים אחרים דומים, ומעט מאוד מתחרים על דירות יד שנייה ולכן שם יש הזדמנות גדולה היום לדעתי.

זה ברור, מי שקונה דירה ב20/80 (או 15/85 90/10 וכו') לא מצפה למחיר כמו יד 2 כי יש פה הטבה משמעותית מאד - מינוף!!
אין סיכוי שהלוואה של 2.8M לא תגולם באיזו שהיא צורה.
אבל, משקיעים 200-300K, מקבלים תשואה על דירה של 3M, ומוכרים כשהיא מוכנה או קצת אחרי.

מתאים רק למי שמאמין בעליית מחירים ב2-3 שנים הקרובות ולא בקיפאון / ירידה.

 

[TheFlash]

מתאים רק למי שמאמין בעליית מחירים ב2-3 שנים הקרובות ולא בקיפאון / ירידה.

וכמו כן, מאמין ביציבות היזם

 

[אלישבע]

וכמו כן, מאמין ביציבות היזם

אם הבנק מלווה בדק, מאמין , ונותן ערבויות מלאות , למה שאפחד?

 

[אורי ג.]

אם הבנק מלווה בדק, מאמין , ונותן ערבויות מלאות , למה שאפחד?

כי קבלנים קורסים, בימי משבר כלכלי הרבה יותר.
זה שיש בנק מלווה לא אומר שהקבלן/יזם לא יכולים ליפול.

 

[YASHIR]

סיבות לא להיכנס לעסקה כזאת:
סיכון מימון - מתחייבים לתשלום של כמה מיליונים בעוד כמה שנים, יש כמה דרכים לדאוג שבוודאות תוכלו לשלם את הכסף, אבל לא תמיד ורוב האנשים לא עושים את זה.

תוכל לפרט על הדרכים?

ספציפית אני שוקל עסקה של שיפור דיור (מחזיק כעת בדירה ישנה) ובתהליך מתקדם של חתימה על 80/20
(למעשה הכל כבר הסתיים מלבד החתימה הטכנית על החוזה, או אז בא ה7/10)
אבל התרחיש הסביר שלי כדי לעמוד בעסקה היה לפחות קיפאון במחירי הדיור ב2/3 שנים הקרובות

אני בספק אם התרחיש הזה סביר כעת, ובהינתן ירידה של 15% אני אוכל לספוג אם כי בצער, ירידה של 30% תדפוק אותי לחלוטין
(אם כי עדיין אוכל לממן משכנתא כזו, אבל עם השפעה די רעה על איכות החיים וצורך למצוא הכנסה נוספת)

אשמח לנבואות חברי הפורום על שוק הנדלן בשנים הקרובות

 

[aiib]

אשמח לנבואות חברי הפורום על שוק הנדלן בשנים הקרובות

אתה לא באמת הולך להיכנס לסיכון לפי נבואות חברי הפורום חכמים ככל שיהיו....
אבל הסיכוי ששוק הדיור יירד ב30 אחוז הוא אפסי!

 

[הורדוס]

אתה לא באמת הולך להיכנס לסיכון לפי נבואות חברי הפורום חכמים ככל שיהיו....
אבל הסיכוי ששוק הדיור יירד ב30 אחוז הוא אפסי!

אם נפתחת מלחמה בחזית הצפונית זה יקרה, וההסתברות גדולה מ0

 

[הורדוס]

תוכל לפרט על הדרכים?

ספציפית אני שוקל עסקה של שיפור דיור (מחזיק כעת בדירה ישנה) ובתהליך מתקדם של חתימה על 80/20
(למעשה הכל כבר הסתיים מלבד החתימה הטכנית על החוזה, או אז בא ה7/10)
אבל התרחיש הסביר שלי כדי לעמוד בעסקה היה לפחות קיפאון במחירי הדיור ב2/3 שנים הקרובות

אני בספק אם התרחיש הזה סביר כעת, ובהינתן ירידה של 15% אני אוכל לספוג אם כי בצער, ירידה של 30% תדפוק אותי לחלוטין
(אם כי עדיין אוכל לממן משכנתא כזו, אבל עם השפעה די רעה על איכות החיים וצורך למצוא הכנסה נוספת)

השאלה היא לא רק אם תוכל לממן משכנתא, אלא אם תוכל לאשר משכנתא, אלו שני דברים שונים.

הפתרון הוא לאשר משכנתא היום, להעביר תשלום ראשון מהמשכנתא ליזם, לדאוג שתיק המשכנתא יהיה פתוח לאורך הדרך, ורק ככה תוכל לדעת בוודאות שיהיה לך מימון. אי אפשר לדעת מה יקרה לעבודה שלך, לבריאות שלך, ועוד.

 

[אלישבע]

כי קבלנים קורסים, בימי משבר כלכלי הרבה יותר.
זה שיש בנק מלווה לא אומר שהקבלן/יזם לא יכולים ליפול.

נכון, אבל זה אומר שיש מודל כלכלי אמין שבסבירות גבוהה יעבוד.
בכל מקרה , הסיכון הוא להפסיד את הרווח - לא את הכסף שהשקעתי , כי יש בטחונות.

 

[אלישבע]

אם נפתחת מלחמה בחזית הצפונית זה יקרה, וההסתברות גדולה מ0

איך אפשר לדעת שאם נפתחת מלחמה גם בעוד 3 שנים השוק ידשדש במינוס 30% ולא יתאושש?

 

[אורי ג.]

בכל מקרה , הסיכון הוא להפסיד את הרווח - לא את הכסף שהשקעתי , כי יש בטחונות.

לא, הסיכון הוא להפסיד זמן (הרבה זמן). זמן=כסף.

איך אפשר לדעת שאם נפתחת מלחמה גם בעוד 3 שנים השוק ידשדש במינוס 30% ולא יתאושש?

אי אפשר.