שאלות על פינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית בשלב התחלתי

[bigbang]

קרובת משפחה שלי מתגוררת בב"ש בבניין ישן.
ישנה "חברה מארגנת" שמבטיחה הליך של התחדשות עירונית. בהסכמה העקרונית שהם מבקשים מהדיירים למינויה (יחד עם נציגות דיירים), מצוין ששכר טרחטה ישולם ע"י הקבלן.
ברור כמובן ששכר הטרחה הינו על חשבון התמורות שהקבלן יכול להציע לדיירים, ואני מנסה להבין מה מקובל ועל מה ניתן להתעקש.
1. לאור זאת שנראה שההסכם הוא חתונה קתולית עם החברה המארגנת, ראוי לקצוב מראש את שכר הטרחה שלה?
2. איך נקבע מה יהיה גובה הבניין החדש והאם יכלול שטחי מסחר - האם נקבע ע"י העירייה או שהקבלן מגיש תכניות והעירייה מחליטה אם לאשר?
3. לאלו דברים נוספים כדאי לשים לב בשלב זה?

תודה לעוזרים.

 

[גרביל מרוץ]

הערה כללית: יש יזם ויש קבלן, להרבה מהיזמים יש זרוע קבלנית אבל ההתקשרות שלכם היא עם היזם.

ברור כמובן ששכר הטרחה הינו על חשבון התמורות שהקבלן יכול להציע לדיירים, ואני מנסה להבין מה מקובל ועל מה ניתן להתעקש.

השכ"ט לא רק על חשבונכם, אם הפרוייקט לא ייצא אל הפועל אז השכ"ט על חשבון החברה המארגנת. כדי להבין מה מקובל באזור צריך לעשות סקר מול חברות אחרות עם פרוייקטים בסדר גודל דומה.

1. לאור זאת שנראה שההסכם הוא חתונה קתולית עם החברה המארגנת, ראוי לקצוב מראש את שכר הטרחה שלה?

אין כל כך אפשרות אחרת כי בעיקרון ההתקשרות ישירות בינכם לבין היזם, אז אם לא כללתם אותם בהסכם עם היזם אז הם יתבעו אתכם עבור שכר הטרחה ולכן גובהו צריך להיות מוגדר מראש.

2. איך נקבע מה יהיה גובה הבניין החדש והאם יכלול שטחי מסחר - האם נקבע ע"י העירייה

בדיפולט כן

או שהקבלן מגיש תכניות והעירייה מחליטה אם לאשר?

זה נפוץ שהיזם מכין תב"ע, ומה שניתן להוציא בכזו תכנית הוא ספציפי לפרוייקט שלכם, למיקום, מספר המגרשים, גודל השטח, תשתיות, ועוד. וגם בכישרון של היזם לקדם את התב"ע.

3. לאלו דברים נוספים כדאי לשים לב בשלב זה?

מוכרחים לבקש ממליצים לפני שאתם מתקשרים עם מישהו, ולתחקר אותם היטב. אצלנו הנציגות הכינה מראש תבנית ראיון וכל אחד מהנציגות לקח על עצמו לראיין שלושה-ארבעה ממליצים. תביאו בחשבון שתצטרכו להתקשר באופן דומה גם עם עו"ד שייצג אתכם ועם מפקח מטעמכם, גם איתם כדאי לעשות סקר שוק, לבחור שני מתמודדים עיקריים, ולראיין את הממליצים. אתם תופתעו איזה פער יש בין הרושם שעושים נותני השירותים לבין מה שאפשר לשמוע מהממליצים.

תביאו בחשבון שכרגע התחום הזה די תקוע כי בלי היתכנות כלכלית אין פרוייקט. יש כרגע עודף דירות ועלויות המימון עדיין גבוהות.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

בעיניי אין כמעט שום סיבה הגיונית לעבוד עם חברה מארגנת, זה עוד מתווך בדרך שלא תמיד האינטרסים שלכם ושלו מיושרים.

קודם כל להקים נציגות. אח''כ לראיין מספר עורכי דין המתמחים בינוי בינוי באיזור שלכם ויש להם כבר רזומה בתוך פרוייקטים.

משם לצאת למכרז יזמים, זה לא חייב להיות 100 יזמים, מספיק כמה איכותיים.

עבור כל חוזה עם כל איש מקצוע, לרבות יזם, שיהיה לכם מנגנון יציאה ברור במידה והוא מפר התחייבויות עליהם הסכמתם.

כל הנאמר פה מסתמך על זה שיש אופק היתכנות אמיתי לפרוייקט. לפני שאתם בכלל נקשרים לכל מיני אנשי מקצוע ויועצים, ממליץ (אבל בלי להמליץ) לכם בתור דיירים לשבת עם אגף תכנון והנדסה בעירייה שלכם (או אם יש מנהלת להתחדשות עירונית), ולהבין בכלל מה הזכויות או מה יהיה ניתן לתכנן ומתי.
לעיתים חברות מארגנות וגם יזמים סתם מחתימות כדי להגדיל את הפול שלהם.

 

[bigbang]

כנראה שאין מנוס מחברה מארגנת, כי אף אחד לא יארגן את זה בכוחות עצמו.
השאלה היא האם ניתן לדאוג מראש שמודל שכר הטרחה שלה לא ייצר ניגוד אינטרסים אל מול הדיירים.
שאלה נוספת היא האם גודל הבניין שצפוי לקום היא משהו שנתון למו״מ, או שנקבע ע״י העירייה.

 

[הורדוס]

1. לאור זאת שנראה שההסכם הוא חתונה קתולית עם החברה המארגנת, ראוי לקצוב מראש את שכר הטרחה שלה?

צריך לקצוב את זמן ההתקשרות לא את שכר הטרחה שלהם, הם בסוף מחתימים אותך ומנסים לקדם את הפרויקט או למכור אותו ליזם אחר.

2. איך נקבע מה יהיה גובה הבניין החדש והאם יכלול שטחי מסחר - האם נקבע ע"י העירייה או שהקבלן מגיש תכניות והעירייה מחליטה אם לאשר?

אם יש תבע לשכונה אז לפיה ואם לא אז היזם צריך להגיש תבע נקודתית לבניין ולאשר מול העייריה.

3. לאלו דברים נוספים כדאי לשים לב בשלב זה?

לא לחתום הסכם שלא קצוב בזמן, בהמון מקרים מדובר בסתם קבלן חתימות שמחתים במקומות שאין כדאיות ואולי גם לא תהיה בקרוב (בכל זאת באר שבע) ואז בעלי הדירות תקועים איתו לנצח ואין להם אפשרות ללכת לאחד אחר.

לכן לדעתי,
עדיף לא לחתום אם זה לא קצוב בזמן, ובדגש שהזמן הקצוב לא תלוי במלחמות מגפות וכו.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

השאלה היא האם ניתן לדאוג מראש שמודל שכר הטרחה שלה לא ייצר ניגוד אינטרסים אל מול הדיירים.

לא משנה מה יגידו לך, השליטה שלך בזה היא 0. מארגן שירצה לדרוש סכום מוגזם, ויזם שיהיה מוכן לשלם אותו (שזה נדיר יחסית חייב לציין, אף אחד כמעט לא משלם היום מעל 1.5% וגם זה הרבה), ימצא את הדרך לעשות זאת.

שאלה נוספת היא האם גודל הבניין שצפוי לקום היא משהו שנתון למו״מ, או שנקבע ע״י העירייה.

הגיוני שיהיו כמה חלופות תכנוניות. האם התכנון המרקמי נקבע על ידי בעלי הדירות? לא.
קודם כל - הוועדות, אחרי זה - היזם והרצון שלו למקסם, לבסוף - צרכי הדיירים.

 

[bigbang]

לא לחתום הסכם שלא קצוב בזמן, בהמון מקרים מדובר בסתם קבלן חתימות שמחתים במקומות שאין כדאיות ואולי גם לא תהיה בקרוב (בכל זאת באר שבע) ואז בעלי הדירות תקועים איתו לנצח ואין להם אפשרות ללכת לאחד אחר.

לכן לדעתי,
עדיף לא לחתום אם זה לא קצוב בזמן, ובדגש שהזמן הקצוב לא תלוי במלחמות מגפות וכו.

האם החוק לא קוצב בכל מקרה את ההסכם בזמן?

לא משנה מה יגידו לך, השליטה שלך בזה היא 0. מארגן שירצה לדרוש סכום מוגזם, ויזם שיהיה מוכן לשלם אותו (שזה נדיר יחסית חייב לציין, אף אחד כמעט לא משלם היום מעל 1.5% וגם זה הרבה), ימצא את הדרך לעשות זאת.

1.5% ממה - מהשווי העתידי של הדירות הקיימות, או מהרווח הכולל של כל הפרויקט? אני תוהה אם יש דרך בה במכרז מול הקבלנים, לחברה המארגנת לא יהיה אינטרס מנוגד לזה של הדיירים בכך שהיא תעדיף מגדלים כמה שיותר גבוהים.

 

[הורדוס]

האם החוק לא קוצב בכל מקרה את ההסכם בזמן?

אני לא חושב, היה ניסיון לקדם חוק כזה אבל לא יודע מה היה גורלו.

 

[bigbang]

אני לא חושב, היה ניסיון לקדם חוק כזה אבל לא יודע מה היה גורלו.

חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017

בסעיף 5(א) נוקבים במועדים שונים. זה לא החוק הרלוונטי?

 

[גרביל מרוץ]

אף אחד כמעט לא משלם היום מעל 1.5% וגם זה הרבה

1.5% ממה

הסכום צריך להיות נקוב בש"ח לדירה קיימת, בד"כ אותו סכום לכל דירה

 

[אריקו]

בערי הפריפריה כדוגמת ב"ש חצור טבריה ע"פ רוב בכלל לא כלכלי לעשות פינוי בינוי
התזה בנושא התחילה מלפני כמה שנים עת המדינה קבעה שצריך לתת ליזם תמורות בשביל שיהא כלכלי עקב השבר הסורי אפריקני
המדינה אכן הכניסה בזמנו יד לכיס ואם אני זוכר טוב בשנת 2022 יש 4 פרויקטים שקיבלו השתתפות מהמדינה
כרגע יש כ 100 פרויקטים שמומלצים ע"י הרשות להתחדשות עירונית כ50 אמנם בשלב מתקדם יותר ואמנם מי שמשלם על כל ההתעסקות עם השינוי תבע /אדריכלות/מודדים/ והמנהלת וכל מה שקשור שזה מלא כסף = כרגע זה המדינה אך להכניס יד יותר עמוק לכיס ולשלם ליזם/ לתת לו חלופות קרקע אחרים זה לא קורה
אין כסף כרגע בקופה וצריך בשביל זה או כחלון או חלילה אסון!!! ולא ראשי עיר ליכודניקים שעושים כותרות לפני בחירות ואף מביאים שרים משלהם ואת ראש הממשלה= הם לא עוזרים הרבה בנידון
מאחל לקרובת משפחתך שבסוף יהא שם משהו אך קח הכל ברגוע..

 

[Ajax]

2. איך נקבע מה יהיה גובה הבניין החדש והאם יכלול שטחי מסחר - האם נקבע ע"י העירייה או שהקבלן מגיש תכניות והעירייה מחליטה אם לאשר?

בגדול יש חוקים כמו אחוז הקצאה למגורים/משרדים/מסחר/שטחים ציבוריים ורמת צפיפות של האזור מבחינת תשתיות ודברים בסגנון אז הקבלן צריך ליצור תכנית תחת מסגרת חוקים כלשהי ולהגיש בקשה לעירייה שבודקת שאכן עומד בתקן.

ככל הנראה היזם ירצה לדחוס כמה שיותר דירות למגורים, והעירייה תירצה כמה שיותר משרדים/מסחר ותדאג שיהיו מרחבים ציבוריים

אני רוצה לצרף גם שאלה, (מקווה שאני משתמש במושגים כראוי)
אם מישהו יודע כמה זמן לוקח מרגע אישור התב״ע עד להריסה של הבניין בפועל? המצב הנוכחי של הפרויקט הוא שהגישו כבר תב״ע של 4 אפשרויות, הערייה בחרה 1 אבל גם קיבלו הערות וצריכים להגיש שוב אבל זה נמרח כבר מלא זמן.. אולי שנה כבר. (סהכ מרגע שהתחיל עד היום עברו כבר 10 שנים)

 

[גרביל מרוץ]

כמה זמן לוקח מרגע אישור התב״ע עד להריסה של הבניין בפועל?

לפעמים הפרוייקט ננטש מכל מיני סיבות גם כשכבר יש תב"ע מאושרת, אישור התב"ע לא מבטיח שיהיה פרוייקט

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

הסכום צריך להיות נקוב בש"ח לדירה קיימת, בד"כ אותו סכום לכל דירה

ממש ממש לא וזה גם לא קורה בפועל, עזוב את הרפורמות שאתה קורא בעיתונות שמנסים להסדיר את שכר המארגנים. בשטח זה ממש לא ככה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

1.5% ממה - מהשווי העתידי של הדירות הקיימות, או מהרווח הכולל של כל הפרויקט?

משווי הפרוייקט העתידי מינוס דירות התמורה, לא מהרווח.

אני תוהה אם יש דרך בה במכרז מול הקבלנים, לחברה המארגנת לא יהיה אינטרס מנוגד לזה של הדיירים בכך שהיא תעדיף מגדלים כמה שיותר גבוהים.

אתה נותן יותר מידי קרדיט לחברה המארגנת שיש לך בכלל מושג מה יבנו.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אני לא חושב, היה ניסיון לקדם חוק כזה אבל לא יודע מה היה גורלו.

התמסמס. יש עדכון לתקן 21 מפברואר האחרון ושם שכר המארגנים מוגבל לעד 2%.