כמה שאלות בנוגע לתמורה בפינוי בינוי על פי חוזה ונספח

[iam]

אשמח לקצת סדר ממי שמבין בנושא
האם מקבלים תמורה בנוסף לשטח טאבו שרשום בתמונה או בנוסף לשטח לפי מדידה על פי חוק המכר?
-על פי החוזה הראשי אנחנו אמורים לקבל תוספת של 35% לדירה ושהדירה החדשה תהיה מינימום 115 מ"ר בנוסף מרפסת חניה מחסן וכו
- על פי הנספח אנחנו אמורים לקבל תוספת של 25 מ"ר + מרפסת, חניה מחסן וכו

בנספח יש סעיף שגם מופיע בתמונה שאומר שבתמורה להפחתת הדיירים השיכון יקבל 2 מיליון שח על כל הפחתה
האם הכוונה היא שנגיד הדירה אחרי התוספת 105 מ"ר ובחוזה הראשי היה רשום מינימום 115 מ"ר כלומר מגיע פיצוי בגלל שיש 10 מ"ר שלא ניתנו?
הוספתי תמונת של סעיפי התמורה מהנספח והחוזה ושטח המדידה
תודה רבה

imgur.com

Discover the magic of the internet at Imgur, a community powered entertainment destination. Lift your spirits with funny jokes, trending memes, entertaining gifs, inspiring stories, viral videos, and so much more from users.

imgur.com

 

[Carpornemi]

כתוב ששיטת המדידה היא לפי סעיף 1.10.8 שלא העלית אותו, אז שם נמצאת התשובה.
35% מהשטח בטאבו זה 22 מ"ר ו-35% מהשטח פלדלת זה 29 מ"ר.
השלמה ל-115 מ"ר מהשטח בטאבו זה 52 מ"ר ומהשטח פלדלת זה 32 מ"ר.
אם שיטת המדידה בסיף 1.10.8 היא שטח פלדלת אז הפחיתו לך מ-32 מ"ר ל-25 מ"ר.
אם הפרויקט זה דרך השלום של דוניץ אז לפי הכתבה הזאת הרווח הצפוי הוא 106 מיליון, כלומר לפי הנספח אתם זכאים לרווחים עודפים מינימליים של כ-30,000 ש"ח, אולי ישדרגו לכם את השיש במטבח.
לפי הדוח השנתי האחרון של דוניץ בשנת 2024 אחוז החתימות במתחם גדל מ-80% ל-81%, שזה לא כל כך טוב, אבל גם התב"ע אושרה למתן תוקף בתנאים, שזו התקדמות משמעותית שאולי תעודד גם את ההחתמות.

 

[iam]

כתוב ששיטת המדידה היא לפי סעיף 1.10.8 שלא העלית אותו, אז שם נמצאת התשובה.
35% מהשטח בטאבו זה 22 מ"ר ו-35% מהשטח פלדלת זה 29 מ"ר.
השלמה ל-115 מ"ר מהשטח בטאבו זה 52 מ"ר ומהשטח פלדלת זה 32 מ"ר.
אם שיטת המדידה בסיף 1.10.8 היא שטח פלדלת אז הפחיתו לך מ-32 מ"ר ל-25 מ"ר.
אם הפרויקט זה דרך השלום של דוניץ אז לפי הכתבה הזאת הרווח הצפוי הוא 106 מיליון, כלומר לפי הנספח אתם זכאים לרווחים עודפים מינימליים של כ-30,000 ש"ח, אולי ישדרגו לכם את השיש במטבח.
לפי הדוח השנתי האחרון של דוניץ בשנת 2024 אחוז החתימות במתחם גדל מ-80% ל-81%, שזה לא כל כך טוב, אבל גם התב"ע אושרה למתן תוקף בתנאים, שזו התקדמות משמעותית שאולי תעודד גם את ההחתמות.

ממש תודה זה אכן הפרוייקט וזה הסעיף של המדידה

imgur.com

Discover the magic of the internet at Imgur, a community powered entertainment destination. Lift your spirits with funny jokes, trending memes, entertaining gifs, inspiring stories, viral videos, and so much more from users.

imgur.com

אבל האם אם יפחיתו מערך התמורה נקבל 2 מיליון שח פיצוי על כך? הרי לפי הנספח נקבל פחות מהחוזה הראשי ששם רשום 115 מטר מינימום לא?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

טאבו לא מעניין - מודדים לפי התקן - כולל קירות פנים ומחצית מהשטח של קירות חיצוניים.

הנספח מפחית מהתמורה שכתוב בהסכם - הוסיפו את הנספח אחרי שההסכם נחתם?

דבר נוסף, מאוד מוזר לי שהיזם הסכים שחלוקת הרווחים תהיה מדו"ח 0 לבנק ולא מתקן 21. בכל מקרה, אני מהמר שלא תראו שקל בחלוקת רווחים הזאת..

 

[iam]

טאבו לא מעניין - מודדים לפי התקן - כולל קירות פנים ומחצית מהשטח של קירות חיצוניים.

הנספח מפחית מהתמורה שכתוב בהסכם - הוסיפו את הנספח אחרי שההסכם נחתם?

דבר נוסף, מאוד מוזר לי שהיזם הסכים שחלוקת הרווחים תהיה מדו"ח 0 לבנק ולא מתקן 21. בכל מקרה, אני מהמר שלא תראו שקל בחלוקת רווחים הזאת..

אני לא יודע אם הנספח היה אחרי, אבל רשום שם גם שאם יפגעו בתמורה שהייתה בחוזה הראשי כלומר ה 115 מטר מינימום
האגודה תקבל פיצוי בסך 2 מיליון שח על כל מקרה כזה

בנוסף יש לנו סעיף שאומר שאם היזם יבנה יותר מ450 דירות כצפי שהיה בהתחלה
יתחלקו הדיירים והיזם ב40% לדיירים 60 ליזם בדירות האקסטרה

 

[אורי ג.]

טאבו לא מעניין - מודדים לפי התקן - כולל קירות פנים ומחצית מהשטח של קירות חיצוניים.

התקן הוא 100% מהקירות החיצוניים ו50% מקיר חיצוני משותף.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

התקן הוא 100% מהקירות החיצוניים ו50% מקיר חיצוני משותף.

ניסחתי לא נכון אתה צודק, לזה התכוונתי.

 

[Carpornemi]

אני לא יודע אם הנספח היה אחרי, אבל רשום שם גם שאם יפגעו בתמורה שהייתה בחוזה הראשי כלומר ה 115 מטר מינימום
האגודה תקבל פיצוי בסך 2 מיליון שח על כל מקרה כזה

בנוסף יש לנו סעיף שאומר שאם היזם יבנה יותר מ450 דירות כצפי שהיה בהתחלה
יתחלקו הדיירים והיזם ב40% לדיירים 60 ליזם בדירות האקסטרה

ברור שהנספח זה תיקון שבא אחרי ההסכם המקורי, יש לא מעט פרויקטים שזה קורה להם, היזם חוזר אחרי כמה חודשים או שנים לדיירים וטוען שבעצם התמורות שהוא הבטיח בהסכם המקורי הופכות את הפרויקט ללא רווחי והוא לא יכול לבצע אותו ככה, למרות שהוא נורא רוצה, ולכן הדיירים צריכים להתפשר. ואז אחת האפשרויות היא שמסכימים להוריד את התמורות המינימליות אבל מוסיפים גם חלוקת רווחים כדי שלא ייצא בדיעבד שהיזם התלונן לדיירים שהפרויקט לא רווחי והם הסכימו לרדת בתמורות ואז בסוף התברר שהוא הרוויח המון. עוד סיבה אפשרית לתיקון כזה היא שהעירייה מסרבת לקדם את הפרויקט בטענה שהוא חורג ממדיניות התמורות שלה.
2 מיליון שקל לחלק ל-150 דיירים זה 13 אלף שקל לדייר, לא משמעותי. לכאורה הסעיף של הבנייה מעל 450 יח"ד מקנה לכם תמורה נוספת, אבל הסעיף הזה לא מנוסח מספיק ברור בעיני, מה זה 40% מהתוספת, לפי יחידות דיור, לפי שטח, לפי שווי? מה זה אומר "התוספת שייכת"? ירשמו אותה על שמכם בטאבו ותצטרכו למכור אותה? היזם ימכור אותה ויעביר לכם את הכסף? גם לא ברור אם ההגדרה של התוספת היא כל יחידת דיור מעל 450 יח"ד גם אם השטח הכולל עדיין מתחת ל-49,500 מ"ר, לפי מה שראיתי במנהל התכנון השטח המתוכנן הוא 43,000 מ"ר. זה נראה לי ניסוח עם הרבה חורים ואני לא אופתע אם היזם ינסה לטעון שלא מגיע לכם כלום.

 

[iam]

ברור שהנספח זה תיקון שבא אחרי ההסכם המקורי, יש לא מעט פרויקטים שזה קורה להם, היזם חוזר אחרי כמה חודשים או שנים לדיירים וטוען שבעצם התמורות שהוא הבטיח בהסכם המקורי הופכות את הפרויקט ללא רווחי והוא לא יכול לבצע אותו ככה, למרות שהוא נורא רוצה, ולכן הדיירים צריכים להתפשר. ואז אחת האפשרויות היא שמסכימים להוריד את התמורות המינימליות אבל מוסיפים גם חלוקת רווחים כדי שלא ייצא בדיעבד שהיזם התלונן לדיירים שהפרויקט לא רווחי והם הסכימו לרדת בתמורות ואז בסוף התברר שהוא הרוויח המון. עוד סיבה אפשרית לתיקון כזה היא שהעירייה מסרבת לקדם את הפרויקט בטענה שהוא חורג ממדיניות התמורות שלה.
2 מיליון שקל לחלק ל-150 דיירים זה 13 אלף שקל לדייר, לא משמעותי. לכאורה הסעיף של הבנייה מעל 450 יח"ד מקנה לכם תמורה נוספת, אבל הסעיף הזה לא מנוסח מספיק ברור בעיני, מה זה 40% מהתוספת, לפי יחידות דיור, לפי שטח, לפי שווי? מה זה אומר "התוספת שייכת"? ירשמו אותה על שמכם בטאבו ותצטרכו למכור אותה? היזם ימכור אותה ויעביר לכם את הכסף? גם לא ברור אם ההגדרה של התוספת היא כל יחידת דיור מעל 450 יח"ד גם אם השטח הכולל עדיין מתחת ל-49,500 מ"ר, לפי מה שראיתי במנהל התכנון השטח המתוכנן הוא 43,000 מ"ר. זה נראה לי ניסוח עם הרבה חורים ואני לא אופתע אם היזם ינסה לטעון שלא מגיע לכם כלום.

ה2 מיליון מדובר על כל מקרהש הופחת לדייר בתמורה כלומר 10 דיירים = 20 מיליון,
וזה הסעיף של מעל 450 דירות או 49500 מר

imgur.com

Discover the magic of the internet at Imgur, a community powered entertainment destination. Lift your spirits with funny jokes, trending memes, entertaining gifs, inspiring stories, viral videos, and so much more from users.

imgur.com

 

[Carpornemi]

ה2 מיליון מדובר על כל מקרהש הופחת לדייר בתמורה כלומר 10 דיירים = 20 מיליון,
וזה הסעיף של מעל 450 דירות או 49500 מר

imgur.com

Discover the magic of the internet at Imgur, a community powered entertainment destination. Lift your spirits with funny jokes, trending memes, entertaining gifs, inspiring stories, viral videos, and so much more from users.

imgur.com

נשמע לך הגיוני שהיזם יבטיח בנסיבות מסוימות 2 מיליון לכל דייר, כלומר 300 מיליון לכל המתחם? כתוב "השיכון כולו יקבל פיצוי בזיכוי של 2 מיליון ש"ח", השיכון זה המתחם, למרות שגם זה ניסוח בעייתי בעיני, אף פעם לא ראיתי הסכם פינוי בינוי שקורא למתחם "השיכון". אולי זה הסכם מאוד ישן? אם יש לכם עורך דין טוב, ואם אין לזה הגדרה ברורה בחלקים אחרים של ההסכם, אז אולי הוא יוכל לטעון שאפשר לפרש את המילה "השיכון" כ-"הבניין" ואז אם יש כיום 7 בניינים במתחם אז זה 14 מיליון ש"ח. אם העורך דין של היזם ניסח את הסעיף הזה אז כלל בדיני חוזים הוא שהחוזה יפורש נגד המנסח. בכל מקרה שים לב למילה "זיכוי", זה לא שתקבלו כסף אלא מדובר באיזושהי התחשבנות פנימית שלכם עם היזם שייתן לכם עוד "הטבות", אבל אם אין לכם שמאי שייתן הערכה אמיתית לשווי שלהם אז יש חשש שהשווי האמיתי שלהם יהיה נמוך יותר.
את הסעיף של התוספת כבר העלית, לדעתי הוא לא מספיק ברור ופתוח לפרשנויות שונות ויש סיכוי גדול שהיזם יסרב לתת לכם כל פיצוי וישלח אתכם לבית המשפט. אם ההסכם שלכם לא כלל גם ערבות בנקאית נוספת שיכולה לממן ניהול הליכים משפטיים נגד היזם, אז לא בטוח שיהיה לכם קל לממן תביעה כזו. דוניץ זו חברה ציבורית עם מוניטין אבל עדיין היא לא תתן לכם מיליונים אם עורכי הדין שלה אומרים שהיא לא חייבת.
בדיווחים לבורסה של דוניץ המתחם הזה מופיע לראשונה בתחילת 2017, כאשר כבר בדיווח הראשון יש הסכם עם 80% חתימות ונספח שלטענת החברה נובע ממדיניות עיריית תל אביב. נראה לי שזה אומר שההסכם המקורי יותר ישן, אז אולי זה מסביר את הניסוחים האלה שכיום לדעתי כבר לא מקובלים.

 

[iam]

נשמע לך הגיוני שהיזם יבטיח בנסיבות מסוימות 2 מיליון לכל דייר, כלומר 300 מיליון לכל המתחם? כתוב "השיכון כולו יקבל פיצוי בזיכוי של 2 מיליון ש"ח", השיכון זה המתחם, למרות שגם זה ניסוח בעייתי בעיני, אף פעם לא ראיתי הסכם פינוי בינוי שקורא למתחם "השיכון". אולי זה הסכם מאוד ישן? אם יש לכם עורך דין טוב, ואם אין לזה הגדרה ברורה בחלקים אחרים של ההסכם, אז אולי הוא יוכל לטעון שאפשר לפרש את המילה "השיכון" כ-"הבניין" ואז אם יש כיום 7 בניינים במתחם אז זה 14 מיליון ש"ח. אם העורך דין של היזם ניסח את הסעיף הזה אז כלל בדיני חוזים הוא שהחוזה יפורש נגד המנסח. בכל מקרה שים לב למילה "זיכוי", זה לא שתקבלו כסף אלא מדובר באיזושהי התחשבנות פנימית שלכם עם היזם שייתן לכם עוד "הטבות", אבל אם אין לכם שמאי שייתן הערכה אמיתית לשווי שלהם אז יש חשש שהשווי האמיתי שלהם יהיה נמוך יותר.
את הסעיף של התוספת כבר העלית, לדעתי הוא לא מספיק ברור ופתוח לפרשנויות שונות ויש סיכוי גדול שהיזם יסרב לתת לכם כל פיצוי וישלח אתכם לבית המשפט. אם ההסכם שלכם לא כלל גם ערבות בנקאית נוספת שיכולה לממן ניהול הליכים משפטיים נגד היזם, אז לא בטוח שיהיה לכם קל לממן תביעה כזו. דוניץ זו חברה ציבורית עם מוניטין אבל עדיין היא לא תתן לכם מיליונים אם עורכי הדין שלה אומרים שהיא לא חייבת.
בדיווחים לבורסה של דוניץ המתחם הזה מופיע לראשונה בתחילת 2017, כאשר כבר בדיווח הראשון יש הסכם עם 80% חתימות ונספח שלטענת החברה נובע ממדיניות עיריית תל אביב. נראה לי שזה אומר שההסכם המקורי יותר ישן, אז אולי זה מסביר את הניסוחים האלה שכיום לדעתי כבר לא מקובלים.

הבנתי תודה רבה לך באמת
לא חשבתי כמובן על כל ה150 דירות רק על הדירות שיפגע תמורתם
לפי החישוב של הנספח המ"ר 82 פלוס ה 25 מעניק לנו 107 מטרים ולפי הפירוט של הדירות זה או דירה 114 מ"ר 5 חדרים או דירה 90 מ"ר 4 חדרים השאלה איך מחלקים את הדירות אם המ"ר המגיע הוא בין לבין הדירות שקיימות בתוכנית

 

[Carpornemi]

הבנתי תודה רבה לך באמת
לא חשבתי כמובן על כל ה150 דירות רק על הדירות שיפגע תמורתם
לפי החישוב של הנספח המ"ר 82 פלוס ה 25 מעניק לנו 107 מטרים ולפי הפירוט של הדירות זה או דירה 114 מ"ר 5 חדרים או דירה 90 מ"ר 4 חדרים השאלה איך מחלקים את הדירות אם המ"ר המגיע הוא בין לבין הדירות שקיימות בתוכנית

כיום מקובל שההסכם המלא אמור לכלול גם מנגנון שקובע איך ייראה פול דירות הבעלים החדשות ואחר כך איך הדיירים יבחרו מתוכן את הדירות שלהם, לדוגמה בהגרלה בין כלל הדיירים או אם יש פערים גדולים בשווי של הדירות אז בכמה הגרלות של קבוצות דירות עם שווי דומה, יש גם שיטות אחרות ללא הגרלה. הפול הזה אמור להתקבל בדרך כלל אחרי שיש היתר בנייה וידוע בוודאות איזה דירות חדשות ייבנו במתחם. כל עוד אין היתר בנייה אז לא בטוח שמה שהיזם מדבר עליו יקרה. יכול להיות שבגלל שההסכם שלכם ישן אז אין בו סעיף כזה או שהסעיף לא מספיק מפורט.
בכל מקרה קשה לי להאמין שיתנו דירות תמורה של 90 מ"ר לבעלי דירות של 82 מ"ר במקור.

 

[iam]

כיום מקובל שההסכם המלא אמור לכלול גם מנגנון שקובע איך ייראה פול דירות הבעלים החדשות ואחר כך איך הדיירים יבחרו מתוכן את הדירות שלהם, לדוגמה בהגרלה בין כלל הדיירים או אם יש פערים גדולים בשווי של הדירות אז בכמה הגרלות של קבוצות דירות עם שווי דומה, יש גם שיטות אחרות ללא הגרלה. הפול הזה אמור להתקבל בדרך כלל אחרי שיש היתר בנייה וידוע בוודאות איזה דירות חדשות ייבנו במתחם. כל עוד אין היתר בנייה אז לא בטוח שמה שהיזם מדבר עליו יקרה. יכול להיות שבגלל שההסכם שלכם ישן אז אין בו סעיף כזה או שהסעיף לא מספיק מפורט.
בכל מקרה קשה לי להאמין שיתנו דירות תמורה של 90 מ"ר לבעלי דירות של 82 מ"ר במקור.

הבנתי באמת תודה רבה לך עשית לי סדר בהכל