• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

פרי סייל- שאלות

  • פותח הנושא aiib
  • פורסם בתאריך

aiib

משתמש סולידי
הצטרף ב
8/5/19
הודעות
283
דירוג
12
שוקל להיכנס לעסקת פרי סייל שמגלמת לדעתי הנחה של 20 אחוז.
התשלום בהתחלה הוא 20 אחוז משווי הדירה.

כמה שאלות:
1. במידה ויש לי דירה נוספת, האם עצם חתימה על הסקה מחייבת תשלום מס רכישה מיידי של כל שווי הדירה?
2. האם יש שיקולים שלא להיכנס לעסקה כזו?
3. האם כניסה לעסקה זו שווה רק כשאני 100 אחוז מתכנן להשאיר את הדירה ברשותי?
4. אם אמכור אותה לפני התשלום הסופי, במה זה כרוך? מס שבח? מס אחר?
זהו לבינתיים...
תודה רבה
 
1. אם יש לך דירה אחת כרגע ולא יותר אתה יכול להצהיר על דירה חליפית ולא לשלם בינתיים מס רכישה, אבל החוב צובר ריבית שנתית של 4% פלוס הצמדה.
2. כן.
3. לא.
4. מס שבח, מס רכישה, הסכמה של היזם להעברת הזכויות לפני טופס 4.

שוקל להיכנס לעסקת פרי סייל שמגלמת לדעתי הנחה של 20 אחוז.
יש ליווי בנקאי?
 
1. אם יש לך דירה אחת כרגע ולא יותר אתה יכול להצהיר על דירה חליפית ולא לשלם בינתיים מס רכישה, אבל החוב צובר ריבית שנתית של 4% פלוס הצמדה.
יש יותר מדירה נוספת. השאלה היא אם משלמים על כל השווי ומיד.
אשמח לשמוע פרטים!
3. לא.
4. מס שבח, מס רכישה, הסכמה של היזם להעברת הזכויות לפני טופס 4.
ליזם יש אינטרס שלא לאשר לי כזה דבר?
יש ליווי בנקאי?
כן
 
כאב ראש רציני עבור היזם
מעטי מעטים הקבלנים שיסכימו לדבר כזה
וגם המעטים שמאשרים מגבילים להסכם שלהם בלבד שמגן כמובן בראש ובראשונה עליהם וכמעט בכלל לא אם בכלל על צד ג הרוכש מרוכש המקור של היזם
 
אשמח לשמוע פרטים!
סיבות לא להיכנס לעסקה כזאת:
סיכון מימון - מתחייבים לתשלום של כמה מיליונים בעוד כמה שנים, יש כמה דרכים לדאוג שבוודאות תוכלו לשלם את הכסף, אבל לא תמיד ורוב האנשים לא עושים את זה.

קיפאון או ירידה של מחירי הנדלן ב2-3 שנים הקרובות: סביר מאוד שהמחירים לא יעלו ואפילו ירדו בתקופה הזאת.

עלויות עסקה: 8% מס רכישה, עורך דין מטעמכם, עורך דין של הקבלן עליו אתם משלמים, יועצים אם יש, מיזוג/נמכות גבס/מטבח שחפעמים צריך.

תשואה אלטרנטיבית: בעסקאות יד שנייה היום לדעתי אפשר למצוא עסקאות הרבה יותר טובות, הרבה רוכשי דירות היום נוטים ללכת לדירות חדשות בתנאי תשלום 20 80 או מודלים אחרים דומים, ומעט מאוד מתחרים על דירות יד שנייה ולכן שם יש הזדמנות גדולה היום לדעתי.
 
מנצל את הפתיל לשאלות נוספות, במקום לפתוח חדש.

בעיסקה כזאת בה הקונה משלם X אחוזים היום ואת השאר באיכלוס. מה הפרוצדורה מבחינת בירוקרטיה/רשויות/מס/בנק בהשוואה לרכישה של דירה קיימת?

האם צריך להביא אישור עקרוני למשכנתה מהבנק כבר בתשלום הסכום הראשוני? אשמח אם מישהו יוכל לתת כאן בכמה נקודות את התהליך.
 
האם צריך להביא אישור עקרוני למשכנתה מהבנק כבר בתשלום הסכום הראשוני? אשמח אם מישהו יוכל לתת כאן בכמה נקודות את התהליך.
לא,
אם לא תעמוד בתשלום בהמשך הרווח כולו של היזם.
 
תשואה אלטרנטיבית: בעסקאות יד שנייה היום לדעתי אפשר למצוא עסקאות הרבה יותר טובות, הרבה רוכשי דירות היום נוטים ללכת לדירות חדשות בתנאי תשלום 20 80 או מודלים אחרים דומים, ומעט מאוד מתחרים על דירות יד שנייה ולכן שם יש הזדמנות גדולה היום לדעתי.
זה ברור, מי שקונה דירה ב20/80 (או 15/85 90/10 וכו') לא מצפה למחיר כמו יד 2 כי יש פה הטבה משמעותית מאד - מינוף!!
אין סיכוי שהלוואה של 2.8M לא תגולם באיזו שהיא צורה.
אבל, משקיעים 200-300K, מקבלים תשואה על דירה של 3M, ומוכרים כשהיא מוכנה או קצת אחרי.

מתאים רק למי שמאמין בעליית מחירים ב2-3 שנים הקרובות ולא בקיפאון / ירידה.
 
אם הבנק מלווה בדק, מאמין , ונותן ערבויות מלאות , למה שאפחד?
כי קבלנים קורסים, בימי משבר כלכלי הרבה יותר.
זה שיש בנק מלווה לא אומר שהקבלן/יזם לא יכולים ליפול.
 
סיבות לא להיכנס לעסקה כזאת:
סיכון מימון - מתחייבים לתשלום של כמה מיליונים בעוד כמה שנים, יש כמה דרכים לדאוג שבוודאות תוכלו לשלם את הכסף, אבל לא תמיד ורוב האנשים לא עושים את זה.
תוכל לפרט על הדרכים?

ספציפית אני שוקל עסקה של שיפור דיור (מחזיק כעת בדירה ישנה) ובתהליך מתקדם של חתימה על 80/20
(למעשה הכל כבר הסתיים מלבד החתימה הטכנית על החוזה, או אז בא ה7/10)
אבל התרחיש הסביר שלי כדי לעמוד בעסקה היה לפחות קיפאון במחירי הדיור ב2/3 שנים הקרובות

אני בספק אם התרחיש הזה סביר כעת, ובהינתן ירידה של 15% אני אוכל לספוג אם כי בצער, ירידה של 30% תדפוק אותי לחלוטין
(אם כי עדיין אוכל לממן משכנתא כזו, אבל עם השפעה די רעה על איכות החיים וצורך למצוא הכנסה נוספת)

אשמח לנבואות חברי הפורום על שוק הנדלן בשנים הקרובות
 
אשמח לנבואות חברי הפורום על שוק הנדלן בשנים הקרובות
אתה לא באמת הולך להיכנס לסיכון לפי נבואות חברי הפורום חכמים ככל שיהיו....
אבל הסיכוי ששוק הדיור יירד ב30 אחוז הוא אפסי!
 
אתה לא באמת הולך להיכנס לסיכון לפי נבואות חברי הפורום חכמים ככל שיהיו....
אבל הסיכוי ששוק הדיור יירד ב30 אחוז הוא אפסי!
אם נפתחת מלחמה בחזית הצפונית זה יקרה, וההסתברות גדולה מ0
 
תוכל לפרט על הדרכים?

ספציפית אני שוקל עסקה של שיפור דיור (מחזיק כעת בדירה ישנה) ובתהליך מתקדם של חתימה על 80/20
(למעשה הכל כבר הסתיים מלבד החתימה הטכנית על החוזה, או אז בא ה7/10)
אבל התרחיש הסביר שלי כדי לעמוד בעסקה היה לפחות קיפאון במחירי הדיור ב2/3 שנים הקרובות

אני בספק אם התרחיש הזה סביר כעת, ובהינתן ירידה של 15% אני אוכל לספוג אם כי בצער, ירידה של 30% תדפוק אותי לחלוטין
(אם כי עדיין אוכל לממן משכנתא כזו, אבל עם השפעה די רעה על איכות החיים וצורך למצוא הכנסה נוספת)
השאלה היא לא רק אם תוכל לממן משכנתא, אלא אם תוכל לאשר משכנתא, אלו שני דברים שונים.

הפתרון הוא לאשר משכנתא היום, להעביר תשלום ראשון מהמשכנתא ליזם, לדאוג שתיק המשכנתא יהיה פתוח לאורך הדרך, ורק ככה תוכל לדעת בוודאות שיהיה לך מימון. אי אפשר לדעת מה יקרה לעבודה שלך, לבריאות שלך, ועוד.
 
כי קבלנים קורסים, בימי משבר כלכלי הרבה יותר.
זה שיש בנק מלווה לא אומר שהקבלן/יזם לא יכולים ליפול.
נכון, אבל זה אומר שיש מודל כלכלי אמין שבסבירות גבוהה יעבוד.
בכל מקרה , הסיכון הוא להפסיד את הרווח - לא את הכסף שהשקעתי , כי יש בטחונות.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
B פרי-סייל נדל"ן 1
נ הקריסה של פרי - איך נפגעו הרוכשים? נדל"ן 24
אורי עצי פרי בתל אביב מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 12
ר קרן מחקה מק״מ מול קרן כספית מול פרי בבנק שוק ההון 52
I הנחות קבלן בפרי-סייל של פרוייקט תמ"א נדל"ן 0
T משלוחים מאיקאה בזמן סייל פוסטים מאיכות נמוכה 0
ב הווש סייל הראשון שלי שוק ההון 21
Nons Ense מצאתי דירה שאני רוצה לרכוש, אילו שאלות חשוב לשאול את בעל הדירה? נדל"ן 6
M כמה שאלות בנוגע לקופ״ג IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
MaorRocky שאלות על קרנות אמריקאיות ומס ירושה עבור אזרח ישראלי מיסים 6
M שאלות לגבי הצהרת בריאות בביטוח בריאות? צרכנות פיננסית 1
E דיווח רווחי הון למשקיע המתחיל דרך ברוקר זר IBKR - שאלות בסיסיות שוק ההון 8
א אינטראקטיב ברוקרס - שאלות ניוד, מיסוי וכרטיס אשראי שוק ההון 1
M דירה ראשונה להשקעה- כמה שאלות נדל"ן 20
K כמה שאלות למשקיע פאסיבי מתחיל שוק ההון 3
C עוש -> כספית: כמה שאלות לפני שוק ההון 27
דר אהבהמוזרה שאלות בנוגע לאסטרטגיית תפעול ואיזון תיק שוק ההון 16
פ נספח ד לדוח השנתי למס הכנסה (טופס 1324) - כמה שאלות מיסים 3
Y שאלות של מייק מתחיל לגבי קרן השתלמות ופנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
Y שאלות של מייק מתחיל לגבי תיק השקעות פשוט שוק ההון 33
the-hexx שאלות על אחזקת אג"חים ואירועי מס בחשבון דולרי במיטב דש שוק ההון 12
3 כמה שאלות של שוכר מתחיל נדל"ן 8
I מכירה לפי שכבות - מספר שאלות שוק ההון 4
ג שאלות למשקיעה מתחילה בברוקר זר שוק ההון 0
C כמה שאלות לגבי מכרז קרקע ברמ"י נדל"ן 4
I שאלות לגבי ניהול השקעות בקרנות למשקיעים עם אזרחות אמריקאית שוק ההון 5
מ 5 שאלות באינטראקטיב ברוקר שוק ההון 7
S שאלות בשביל מייק מתחיל שוק ההון 0
א שתי שאלות בסיסיות לקראת פתיחת חשבון בניירות ערך שוק ההון 5
M כמה שאלות על תוכנית העלת מסים של האוצר למימון מלחמה מיסים 4
N מס' שאלות לקראת פתיחת חשבון מסחר בIB שוק ההון 59
כ מתעניין בדירה חדשה להשקעה עד 2 מ' (10\90) שאלות נדל"ן 12
כ שאלות לגבי קיזוז מס בחשבון ממוסה מיסים 2
M קניית אגח ממשלתי - שאלות שוק ההון 8
N כמה שאלות למתחיל שוק ההון 9
S שאלות שנובעות ממחזור המסחר של Invesco MCSI השקלי שוק ההון 7
J מספר שאלות לגבי פנסיה, דמי צבירה, ומחקה מדד פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
Y שאלות בנושא קיזוז מגן מס ושאר ירקות מיסים 27
A כמה שאלות לגבי T Bills שוק ההון 4
X פורטפוליו יעיל מיסויית - שאלות שוק ההון 0
I שאלות בסיסיות על מעבר מקרנות אמריקאיות אל קרנות איריות\ישראליות שוק ההון 6
ב שאלות + צ'ק ליסט למעבר עבודה צרכנות פיננסית 13
ה שאלות של עצמאי צעיר על קרן פנסיה וקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
P הוצל"פ - שאלות לגבי תיק איחוד אוף טופיק 1
S לקיחת משכנא על שדרוג נכס - מספר שאלות נדל"ן 5
L שאלות לפני תכנון טיסה לארצות הברית עם דרכון אירופי אוף טופיק 3
ו שאלות לגבי הטרנד של סוחרים יומיים צעירים בשוק ההון שוק ההון 36
A שאלות על שכירות רוכשת נדל"ן 17
K שאלות של מתחיל שוק ההון 25
R שאלות לגבי קרנות מחקות זרות ו IRA שוק ההון 0

נושאים דומים

Back
למעלה