פינוי ובינוי - מה צריך לבדוק?

[unrealx]

הבנתי שרוצים לעשות פינוי ובינוי בשכונה מאוד ישנה שסבתא שלי גרה שם לבד.
כרגע השלב הוא שלב החתימות (שנמשך כבר המון זמן) ומנסים לשכנע את אבא שלי (הוא כביכול אומר לסבתא שלי מה לעשות, היא לא מבינה דבר - אישה מאוד מבוגרת) לחתום על החוזה - שעליו הוא לא מוכן לחתום מהסיבה שהוא דורש שיהיה כתוב בחוזה שיביאו לה דירה לפני שמפנים אותה מהדירה הנוכחית.

כרגע הם בשיחות שיכנועים שאי אפשר לשנות את החוזה עבור בן אדם אחד, ובכללי כל הנושא של הפינוי בינוי נראה לי מאוד מבולגן.

חשבתי לשאול כאן:
1. על מה כדאי לשים לב ואיך כדאי לעבוד מול היזם?

 

[Redroze]

יש היום מודעות מאוד גבוהה בנושא בהשוואה למה שהיה בעבר.
מה שתקבל תלוי ביחס הדירות שהיזם יקבל.
אין הרבה דרכים להתנגד, ברגע שהיזם יגיע ל-80% חתימות הוא כבר לא יצטרך אתכם.
ממליץ לעיין במדריך שיש באתר משרד השיכון והבינוי.
לא יודע מה המצב הכלכלי של הסבתא אבל אם היא לא יכולה להתמודד עם העלויות של בניין חדש מומלץ לקראת האכלוס למכור את הדירה ולרכוש דירה אחרת באזור בבנין עם אופי דומה ככל הניתן לבית הישן.

 

[חתול לילה]

1. על מה כדאי לשים לב ואיך כדאי לעבוד מול היזם?

אולי כדאי לך לקרוא באתר הזה

 

[waskindalost]

אנשים מבוגרים ופינוי בינוי זה נושא מורכב שמתחיל לקבל את ההתייחסות הראויה (אתה מוזמן לגגל על השינויים האחרונים).

כמה מהדגשים:
1. מותר להחריג אנשים מבוגרים ולהציע להם תמורה שונה, כמו למשל לקנות מהם את הדירה בשקלול השבח לפני שמתחיל הפרוייקט.
2. מותר לעזור להם למצוא דירה בדיור מוגן למשל במקום שכירות.
3. כמו שנאמר ברגע שיהיו 80% חתימות היא תהיה חייבת לחתום בפועל שכן היא תהיה חשופה לתביעת נזיקין אישית על ידי הדיירים.
4. על אף האמור לעיל אין לאן למהר זה ייקח עוד הרבה זמן.
5. אם היא אכן בשאיפה לעבור לדיור מוגן איכותי אפשר למנף ולהקדים את המעבר.
6. דגשים מול היזם :
א. ערבויות אוטונומיות על השכירות. מבטיח את התשלום ובמזומן.
ב. ערבויות בנקאיות על הדירה החדשה.

גגל את שני הנושאים הם שניהם בסיסייים.

7. עדיף שהיזם תהיה חברה כמה שיותר שקופה כמו למשל חברה ציבורית אבל כמובן שאין הכרח חוקי כזה.
8. בתחום ההובלה כדאי להתעקש גם על אריזה.

פרויקטי פינוי בינוי הן ריצה (יותר זחילה) לטווח רחוק. אז סבלנות והתייעצות עם עו"ד פרטי הן חובה.

בהצלחה.

 

[אורי ג.]

הבנתי שרוצים לעשות פינוי ובינוי בשכונה מאוד ישנה שסבתא שלי גרה שם לבד.

צר לי לבשר לך אבל רוב הסיכויים שסבתך שתחיה כבר לא תהיה בין החיים לכשיתחילו לבנות אם הפרוייקט עוד לא סיים את שלב החתימות.

 

[waskindalost]

@אורי ג. - אין כמו היעדר PC לחלוטין או היעדר רגישות כלשהיא. אין לי מושג בת כמה הסבתא או עוד כמה חתימות נותרו לאסוף אבל כללי האצבע למשך כל שלב בפרוייקט הזה באמת ארוכים (שנים על גבי שנים) במידה ואכן מצליחים לעבור את המשוכה העיקרית שהיא 80% חתימות.

אולי ניסוח יותר טוב יהיה : "אני מאחל לך ולסבתא שלך שתזכה לראות פרויקט כזה בסיומו בבריאות טובה ועל הדרך תשבור כמה שיאי גיל בארץ ".

 

[אורי ג.]

אולי ניסוח יותר טוב יהיה : "אני מאחל לך ולסבתא שלך שתזכה לראות פרויקט כזה בסיומו בבריאות טובה ועל הדרך תשבור כמה שיאי גיל בארץ ".

צודק. טאקט זה לא הצד החזק שלי.
מאחל לסבתא עד 120 ושתחיה חיים ארוכים, שמחים וטובים.
בכל מקרה אם לא עברו עוד את משוכת החתימות אז סדר גודל של זמן עד לתחילת בנייה הוא כ10 שנים וגם זה על הצד האופטימי. בכל מקרה היא תהיה זכאית לדיור חלופי ועבר גם חוק לאחרונה בדיוק בנושא הזה של אנשים מבוגרים מעל גיל 70 בפרוייקטים של פינוי-בינוי.

 

[yossik]

בכל מקרה היא תהיה זכאית לדיור חלופי ועבר גם חוק לאחרונה בדיוק בנושא הזה של אנשים מבוגרים מעל גיל 70 בפרוייקטים של פינוי-בינוי.

כן, עבר החוק + התאמה לצרכים מיוחדים.

 

[Fitch]

תבדקו כמה פרויקטים נעשו עד היום בארץ.
להערכתי יד אחת תספיק לספירה.

 

[waskindalost]

@Fitch - לא מדויק. זה אכן היה המצב לפני 5 שנים. היום כבר יש פרויקטים שהסתיימו או כרגע בביצוע. קרית אונו, יהוד, תל אביב (נווה שרת...), כניסה לירושלים (רובע 1 ...) שאגב היה על המדף 15 שנה !
בסוף הכסף והרווח הצפוי משכנע את האנשים לחתום ...

 

[יהודה ישראל]

1. תבדקו את/מי היזם.
2. פינוי בינוי או תמ"א 38/2 (הריסה ובניה)?
3. מה היזם נותן למגורים עבור שאר הדיירים? בד"כ מדובר בדמי שכירות, למה זה לא טוב לכם?
4. תבדקו טוב אם יש ליזם הזה בכלל את הרוב. כאחד שעוסק רבות בתחום, יש יזמים שהם אנשים טובים וניתן לשוחח איתם ולהגיע להסכמות (לא עם המחתים).
5. אין צורך שישנה את החוזה, שיוסיף לכם נספח.
6. מה העו"ד דיירים אומר? אן עו"ד דיירים וכבר יש חוזה?
7. אם מדובר באדם שבא להחתים על דעת עצמו, לא לתת לו נונ-שופ, גם ככה יש בנושא חילוקי דעות משפטיות.
8. הצעות מיזמים נוספים.
9. בדיקת איתנות.

תכוון אותי אנסה לעזור לך יותר.

 

[Yoss]

אולי רלוונטי
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001264916

 

[unrealx]

אולי רלוונטי
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001264916

נשמע ממש מה שאבא שלי דורש. שלחתי לו את זה, תודה על השיתוף.

 

[1337justme]

מצטער על ההקפצה של הנושא הישן הזה, אבל אני בדיוק באותו מצב עם הוריי. שאר הדיריים (רובם כמובן לא גרים בכלל בבניין) רצים קדימה לחתום ואנחנו כבר בשלב של מציאת מפקח בניה (יש עו"ד ויזם).

החוק שדובר כאן נפלא, אך לא סוגר את כל הפינות:

1) אבי בן 80, ואימי בת 75 (שיהיו בריאים), לפי החוק, משום שאבי בן 80, היזם חייב לתת לו לבחור בין קבלת כסף מזומן או דירה חדשה לפי בחירתו של אבי, והחוק תקף עבור שניהם, גם אם אימי עדיין לא בת 80 בזמן החתימה.
אך, אם חלילה רק אימי תשאר כאשר יפנו את הדיירים מהבניין (נניח בעוד 5-10 שנים), לא מובן מה החוק אומר, האם עדיין היזם יהיה מחויב לתת לה לבחור בין כסף מזומן ודירה אחרת? או משום שגילה היה פחות מ80 בזמן החתימה, אז זכויותיו של אבי כבר לא יתפסו?. (כי לפי החוק, עבור דיריים שהיו בגיל 75-80 בזמן החתימה, היזם רשאי לבחור בעצמו בין אלטרנטיבות, והריי הם מעוניינים רק בדירה חלופית או כסף מזומן, ובמקרה כזה, זה לא מובטח).

2) האם המצב הזה מצדיק לקיחת עו"ד נוסף שידאג לאינטרסים שלנו חוץ מהעו"ד דיירים?.

3) אם הפרויקט יוגדר בסוף כתמ"א 38\2, החוק עבור הקשישים לא תקף במקרה כזה. האם יש מה לעשות? (העו"ד והיזם טוענים שאין מה לדאוג כי הפרויקט מוגדר כפינוי בינוי בכל הטיוטות והעירייה לא מאשרת כמעט תמ"א 38\2, אך העו"ד אמר לי שהפרויקט עדיין לא הוגדר סופית ויש סיכוי שיוגדר אחרת, והרי ליזם יש אינטרס שהוא יהיה תמ"א 38\2)

 

[יעקב כ.]

לערכתי כל הפרוייקט יקח עוד המון שנים אל תלחיץ את עצמך.
התהליך שהזכרת מלא בבירוקרטיות.
תמתין בסבלנות ואל תמהר להוציא כספים מיותרים. בהצלחה!

 

[1337justme]

לערכתי כל הפרוייקט יקח עוד המון שנים אל תלחיץ את עצמך.
התהליך שהזכרת מלא בבירוקרטיות.
תמתין בסבלנות ואל תמהר להוציא כספים מיותרים. בהצלחה!

נכון שהוא יקח המון שנים, אבל הדיירים שלא גרים בבניין (רוב בעלי הדירות), עורך הדין והיזם לוחצים להתחיל את תהליך החתימות כמה שיותר מהר, מאינטרס אישי ברור, מבחינת העו"ד דיירים, כבר בחודש הבא, זה משהו שהתחילו לפני כמה שנים טובות בבניין. עבור מה כדאי להמתין? איך אדע מתיי וכיצד לפעול? אני פשוט מן הסתם לא מתמצה בתחום, ומרגיש דיי באוויר, במיוחד כשמדובר במקרה ספציפי של דיירים מבוגרים.

 

[קורא הדוק]

פינוי בינוי או תמ"א 38/2 (הריסה ובניה)?

מה ההבדלים ביניהם?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מה ההבדלים ביניהם?

פינוי בינוי הוא הריסה של מספר בניינים / מתחם (שכולל מינימום של למעלה מ-20 ומשהו דירות), ובניית מתחם חדש שבד"כ מגיע עם פיתוח תשתיות מתאימות (כבישים, גנים וכו'..), מתוקף מורכבות הפרוייקט הוא גם הארוך מבין השניים.
תמ"א 38/2 מתייחס לבניין אחד שאינו עומד בתקן רעידות אדמה, ולפי זה עובר הריסה ובניה מחדש עם הגבלה לתוספת הבנייה המותרת. בד"כ נוספים לדירה חדר ממ"ד ותוספת של מרפסת שמש 12 מ"ר.