חישוב ערך של דירה שעתידה להיהרס בפרוייקט פינוי בינוי

[Res Cogitans]

היי כולם, אמי ירשה יחד עם אחיותיה דירה מאמא שלהם ז"ל. הדירה נמצאת בבניין העתיד להיהרס בפרוייקט פינוי בינוי. יש להן דילמה האם למכור את הדירה היום ולהתחלק בסכום או לחכות לקבלת הדירה החלופית בפרוייקט החדש שייבנה על חורבות הבניין הישן. אמי רוצה למכור והשאר רוצות לחכות. השאלה שלי היא איך אפשר לבנות את הקייס לטובת מכירת הדירה היום. אני טוען שניתן לדבר במספרים ולא סתם באוויר. הרי, ככל שמתקרבים למועד הפינוי, ערך הדירה הישנה מתקרב לערך הדירה החדשה. אני מניח שמידת הקירבה באחוזים לערך הדירה החדשה צמוד להחלטות השונות שועדות יכולות לקבל. לדוגמא, לאחר קבלת היתר בנייה, הייתי מנחש שערך הדירה הישנה הוא לפחות 90% מערך הדירה החדשה. אולי אני טועה, אבל הבנתם את הכוונה שלי.
מי מכם שמבין בזה יכול לומר לי איך אני יכול לקבל שערוך של מחיר הדירה הישנה כתלות בשלב הבירוקרטי של הפרוייקט? אני מניח ששמאי יכול לספק מידע כזה, אבל הייתי שמח קודם לנסות להיוועץ בבעלי נסיון כאן. כל דיעה תתקבל בברכה

 

[אורי ג.]

אני מניח ששמאי יכול לספק מידע כזה, אבל הייתי שמח קודם לנסות להיוועץ בבעלי נסיון כאן. כל דיעה תתקבל בברכה

יש לי נסיון וידע ודעתי היא שצריך חוות דעת מסודרת של שמאי.

 

[ירח אפל]

לאחר קבלת היתר בנייה

וכמובן גם המס שבח עולה.
כי אתה מוכר דירה +זכויות בניה.

 

[Res Cogitans]

יש לי נסיון וידע ודעתי היא שצריך חוות דעת מסודרת של שמאי.

אם זה היה תלוי בי לא הייתי מהסס ולוקח שמאי. אלא שיש שם כל מיני התחשבנויות. יש לך הערכה כמה סקירה כזו של שמאי צריכה לעלות?

 

[אורי ג.]

אם זה היה תלוי לא הייתי מהסס ולוקח שמאי. אלא שיש שם כל מיני התחשבנויות. יש לך הערכה כמה סקירה כזו של שמאי צריכה לעלות?

סביב 3K אני מעריך.
לחלופין אפשר שצד א' ימכור לצדדים ב' וג' את חלקו או ההפך, גם אז עדיף לקחת שמאי.

 

[Res Cogitans]

סביב 3K אני מעריך.
לחלופין אפשר שצד א' ימכור לצדדים ב' וג' את חלקו או ההפך, גם אז עדיף לקחת שמאי.

חשבתי על זה. לא בטוח שיש את הנזילות הדרושה.

 

[Res Cogitans]

וכמובן גם המס שבח עולה.
כי אתה מוכר דירה +זכויות בניה.

אני חושב שלא צריך לשלם מס שבח על דירה נורשת בתנאים מסויימים, למשל אם זו הייתה הדירה הראשונה של המוריש. במקרה הזה היא הייתה גם הדירה היחידה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

לאחר קבלת היתר בנייה, הייתי מנחש שערך הדירה הישנה הוא לפחות 90% מערך הדירה החדשה.

אם ההנחה הזאת הייתה נכונה, אף קבלן לא היה בונה דירות.

לגבי המקרה שלך - אמא בת מעל 70? אם כן, יש חוקים לגיל הזהב במקרים של פינוי בינוי (למעל גיל 80 יש עוד יותר החמרה בחוק אבל מניח שהיא לא שם).

בנוסף, כמו שאורי הציע - יש אפשרות לביצוע bmby בין האחיות. אני חושב שזה פתרון מעולה אם יש חילוקי דעות.

באופן כללי, במידה והדירה פטורה משבח (ע"פ קריטריונים של המוריש), והפרוייקט באיזור ביקוש עם יזם חזק, אני אישית הייתי מחכה לבנייה החדשה.

 

[Res Cogitans]

לגבי המקרה שלך - אמא בת מעל 70? אם כן, יש חוקים לגיל הזהב במקרים של פינוי בינוי (למעל גיל 80 יש עוד יותר החמרה בחוק אבל מניח שהיא לא שם).

כן, היא מעל גיל 70. מהם החוקים האלה במקרה של פינוי בינוי?

 

[פטל ואוכמניות]

מצטרפת לגישה של הזמנת שמאי. הוא יהיה נייטרלי, ומוסמך לקבוע את השווי. זה הוגן לכולם.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

כן, היא מעל גיל 70. מהם החוקים האלה במקרה של פינוי בינוי?

קבלת כסף בשווי הדירה העתידית מהיזם.
מכיוון שמדובר בכמה יורשים, יש לבדוק עם איש מקצוע האם היא זכאית לקבל את התמורה החלקית.

 

[הורדוס]

אתם חושבים ששמאי יסכים לענות על השאלה - מה שווי הדירה היום ומה יהיה השווי עוד x שנים בסוף הפינוי בינוי?
כי זאת השאלה עליה הוויכוח.

האחיות מנסות לאחוז במקל משני הצדדים, גם לא לקנות ממנה את החלק שלה וגם לא למכור את הדירה. לדעתי זה לא לגיטימי, אבל קטונתי מלהגיד איך לגשר ביניהן. וכמובן שלפני שימכרו כדאי לקחת שמאי כדי לצמצם ויכוחים סביב המחיר.

 

[fongeme]

אתם חושבים ששמאי יסכים לענות על השאלה - מה שווי הדירה היום ומה יהיה השווי עוד x שנים בסוף הפינוי בינוי?
כי זאת השאלה עליה הוויכוח.

האחיות מנסות לאחוז במקל משני הצדדים, גם לא לקנות ממנה את החלק שלה וגם לא למכור את הדירה. לדעתי זה לא לגיטימי, אבל קטונתי מלהגיד איך לגשר ביניהן. וכמובן שלפני שימכרו כדאי לקחת שמאי כדי לצמצם ויכוחים סביב המחיר.

אני הייתי מדבר עם עו"ד שיגשר, מה זה משנה כמה הדירה עולה אם הן לא רוצות למכור?

 

[גרהם]

אתם חושבים ששמאי יסכים לענות על השאלה - מה שווי הדירה היום ומה יהיה השווי עוד x שנים בסוף הפינוי בינוי?
כי זאת השאלה עליה הוויכוח.

האחיות מנסות לאחוז במקל משני הצדדים, גם לא לקנות ממנה את החלק שלה וגם לא למכור את הדירה. לדעתי זה לא לגיטימי, אבל קטונתי מלהגיד איך לגשר ביניהן. וכמובן שלפני שימכרו כדאי לקחת שמאי כדי לצמצם ויכוחים סביב המחיר.

משפטית אתה צודק והן לא יכולות לכפות עליה לה/שאר איתן בשותפות בנכס.
אבל ביחסים במשפחה יש שיקולים חשובים יותר מאשר מה שנכון משפטית.
אפשר גם להבין את האחיות שאולי רואות כאן רווח מדהים תוך שנים ספורות ומבקשות מאחותן שתמתין איתן בסבלנות (ובינתיים תקבל תזרים מהדירה).

 

[הורדוס]

מה זה משנה כמה הדירה עולה אם הן לא רוצות למכור?

זה לא משנה, מה שמשנה להן הוא כמה עוד הן יכולות להרוויח אם יחכו לסוף הפינוי בינוי. לדעתי שמאי לא יסכים לענות על השאלה הזאת.

 

[הורדוס]

אני הייתי מדבר עם עו"ד שיגשר

לא נראלי שעורך דין הוא האדם שיעזור להם להגיע לפשרה בשלום.

משפטית אתה צודק והן לא יכולות לכפות עליה לה/שאר איתן בשותפות בנכס.
אבל ביחסים במשפחה יש שיקולים חשובים יותר מאשר מה שנכון משפטית.
אפשר גם להבין את האחיות שאולי רואות כאן רווח מדהים תוך שנים ספורות ומבקשות מאחותן שתמתין איתן בסבלנות (ובינתיים תקבל תזרים מהדירה).

קטונתי לגבי מה נכון משפטית, אם הן רואות פוטנציאל רווח אדיר אז שיקנו את החלק שלה וירוויחו אפילו יותר, או לחלופין שיקנו דירה אחרת בפינוי בינוי לאחר המכירה. להכריח אותה להמשיך להחזיק דירה בשותפות איתם בגלל שהם רוצות להרוויח עוד קצת זה לא יפה.

 

[JBUZZ]

@Res Cogitans זה אכן מסובך ורגיש.
יש מצב שאתה והאחים/אחיות ״תקנו״ את הדירה מאמא שלכם?
ככה היא נפגשת עם הכסף,
אתם מקבלים השקעה (כנראה) טובה,
יש מצב לחסוך מיסים,
ולא גורמים לנזק משפחתי (אבל נשארים ״כבולים״ עם הדודות).

שווה להתייעץ עם עו״ד לפני כל צעד,
ואני כן ממליץ על מגשר - זה מקרה קלאסי.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אתם חושבים ששמאי יסכים לענות על השאלה - מה שווי הדירה היום ומה יהיה השווי עוד x שנים בסוף הפינוי בינוי?

זה נעשה בכל פינוי בינוי.
לפני היתר יוצא דוח 0 לבנק המלווה, שם מחושבות ערך הדירות העתידיות.
את השווי הזה צריך להוון להיום.

 

[הורדוס]

זה נעשה בכל פינוי בינוי.
לפני היתר יוצא דוח 0 לבנק המלווה, שם מחושבות ערך הדירות העתידיות.
את השווי הזה צריך להוון להיום.

השאלה היא אם הוא משקלל עליית ערך עתידית, או שווי דירה מוכנה *ביום השמאות*.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

השאלה היא אם הוא משקלל עליית ערך עתידית

הדוח מוגש לבנק שהוא גוף שמרני, לדעתי לא מחושבת עליית ערך אלא מתומחר מחיר של דירה חדשה שהוא גבוה יותר מדירה ישנה.

שווי דירה מוכנה *ביום השמאות*.

כן, זה בדיוק היוון.