• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

חישוב ערך של דירה שעתידה להיהרס בפרוייקט פינוי בינוי

Res Cogitans

משתמש רגיל
הצטרף ב
30/12/16
הודעות
871
דירוג
579
היי כולם, אמי ירשה יחד עם אחיותיה דירה מאמא שלהם ז"ל. הדירה נמצאת בבניין העתיד להיהרס בפרוייקט פינוי בינוי. יש להן דילמה האם למכור את הדירה היום ולהתחלק בסכום או לחכות לקבלת הדירה החלופית בפרוייקט החדש שייבנה על חורבות הבניין הישן. אמי רוצה למכור והשאר רוצות לחכות. השאלה שלי היא איך אפשר לבנות את הקייס לטובת מכירת הדירה היום. אני טוען שניתן לדבר במספרים ולא סתם באוויר. הרי, ככל שמתקרבים למועד הפינוי, ערך הדירה הישנה מתקרב לערך הדירה החדשה. אני מניח שמידת הקירבה באחוזים לערך הדירה החדשה צמוד להחלטות השונות שועדות יכולות לקבל. לדוגמא, לאחר קבלת היתר בנייה, הייתי מנחש שערך הדירה הישנה הוא לפחות 90% מערך הדירה החדשה. אולי אני טועה, אבל הבנתם את הכוונה שלי.
מי מכם שמבין בזה יכול לומר לי איך אני יכול לקבל שערוך של מחיר הדירה הישנה כתלות בשלב הבירוקרטי של הפרוייקט? אני מניח ששמאי יכול לספק מידע כזה, אבל הייתי שמח קודם לנסות להיוועץ בבעלי נסיון כאן. כל דיעה תתקבל בברכה :)
 
אני מניח ששמאי יכול לספק מידע כזה, אבל הייתי שמח קודם לנסות להיוועץ בבעלי נסיון כאן. כל דיעה תתקבל בברכה :)
יש לי נסיון וידע ודעתי היא שצריך חוות דעת מסודרת של שמאי.
 
יש לי נסיון וידע ודעתי היא שצריך חוות דעת מסודרת של שמאי.
אם זה היה תלוי בי לא הייתי מהסס ולוקח שמאי. אלא שיש שם כל מיני התחשבנויות. יש לך הערכה כמה סקירה כזו של שמאי צריכה לעלות?
 
אם זה היה תלוי לא הייתי מהסס ולוקח שמאי. אלא שיש שם כל מיני התחשבנויות. יש לך הערכה כמה סקירה כזו של שמאי צריכה לעלות?
סביב 3K אני מעריך.
לחלופין אפשר שצד א' ימכור לצדדים ב' וג' את חלקו או ההפך, גם אז עדיף לקחת שמאי.
 
וכמובן גם המס שבח עולה.
כי אתה מוכר דירה +זכויות בניה.
אני חושב שלא צריך לשלם מס שבח על דירה נורשת בתנאים מסויימים, למשל אם זו הייתה הדירה הראשונה של המוריש. במקרה הזה היא הייתה גם הדירה היחידה.
 
נערך לאחרונה ב:
לאחר קבלת היתר בנייה, הייתי מנחש שערך הדירה הישנה הוא לפחות 90% מערך הדירה החדשה.
אם ההנחה הזאת הייתה נכונה, אף קבלן לא היה בונה דירות.

לגבי המקרה שלך - אמא בת מעל 70? אם כן, יש חוקים לגיל הזהב במקרים של פינוי בינוי (למעל גיל 80 יש עוד יותר החמרה בחוק אבל מניח שהיא לא שם).

בנוסף, כמו שאורי הציע - יש אפשרות לביצוע bmby בין האחיות. אני חושב שזה פתרון מעולה אם יש חילוקי דעות.

באופן כללי, במידה והדירה פטורה משבח (ע"פ קריטריונים של המוריש), והפרוייקט באיזור ביקוש עם יזם חזק, אני אישית הייתי מחכה לבנייה החדשה.
 
לגבי המקרה שלך - אמא בת מעל 70? אם כן, יש חוקים לגיל הזהב במקרים של פינוי בינוי (למעל גיל 80 יש עוד יותר החמרה בחוק אבל מניח שהיא לא שם).
כן, היא מעל גיל 70. מהם החוקים האלה במקרה של פינוי בינוי?
 
מצטרפת לגישה של הזמנת שמאי. הוא יהיה נייטרלי, ומוסמך לקבוע את השווי. זה הוגן לכולם.
 
כן, היא מעל גיל 70. מהם החוקים האלה במקרה של פינוי בינוי?
קבלת כסף בשווי הדירה העתידית מהיזם.
מכיוון שמדובר בכמה יורשים, יש לבדוק עם איש מקצוע האם היא זכאית לקבל את התמורה החלקית.
 
אתם חושבים ששמאי יסכים לענות על השאלה - מה שווי הדירה היום ומה יהיה השווי עוד x שנים בסוף הפינוי בינוי?
כי זאת השאלה עליה הוויכוח.

האחיות מנסות לאחוז במקל משני הצדדים, גם לא לקנות ממנה את החלק שלה וגם לא למכור את הדירה. לדעתי זה לא לגיטימי, אבל קטונתי מלהגיד איך לגשר ביניהן. וכמובן שלפני שימכרו כדאי לקחת שמאי כדי לצמצם ויכוחים סביב המחיר.
 
אתם חושבים ששמאי יסכים לענות על השאלה - מה שווי הדירה היום ומה יהיה השווי עוד x שנים בסוף הפינוי בינוי?
כי זאת השאלה עליה הוויכוח.

האחיות מנסות לאחוז במקל משני הצדדים, גם לא לקנות ממנה את החלק שלה וגם לא למכור את הדירה. לדעתי זה לא לגיטימי, אבל קטונתי מלהגיד איך לגשר ביניהן. וכמובן שלפני שימכרו כדאי לקחת שמאי כדי לצמצם ויכוחים סביב המחיר.
אני הייתי מדבר עם עו"ד שיגשר, מה זה משנה כמה הדירה עולה אם הן לא רוצות למכור?
 
אתם חושבים ששמאי יסכים לענות על השאלה - מה שווי הדירה היום ומה יהיה השווי עוד x שנים בסוף הפינוי בינוי?
כי זאת השאלה עליה הוויכוח.

האחיות מנסות לאחוז במקל משני הצדדים, גם לא לקנות ממנה את החלק שלה וגם לא למכור את הדירה. לדעתי זה לא לגיטימי, אבל קטונתי מלהגיד איך לגשר ביניהן. וכמובן שלפני שימכרו כדאי לקחת שמאי כדי לצמצם ויכוחים סביב המחיר.
משפטית אתה צודק והן לא יכולות לכפות עליה לה/שאר איתן בשותפות בנכס.
אבל ביחסים במשפחה יש שיקולים חשובים יותר מאשר מה שנכון משפטית.
אפשר גם להבין את האחיות שאולי רואות כאן רווח מדהים תוך שנים ספורות ומבקשות מאחותן שתמתין איתן בסבלנות (ובינתיים תקבל תזרים מהדירה).
 
מה זה משנה כמה הדירה עולה אם הן לא רוצות למכור?
זה לא משנה, מה שמשנה להן הוא כמה עוד הן יכולות להרוויח אם יחכו לסוף הפינוי בינוי. לדעתי שמאי לא יסכים לענות על השאלה הזאת.
 
אני הייתי מדבר עם עו"ד שיגשר
לא נראלי שעורך דין הוא האדם שיעזור להם להגיע לפשרה בשלום.

משפטית אתה צודק והן לא יכולות לכפות עליה לה/שאר איתן בשותפות בנכס.
אבל ביחסים במשפחה יש שיקולים חשובים יותר מאשר מה שנכון משפטית.
אפשר גם להבין את האחיות שאולי רואות כאן רווח מדהים תוך שנים ספורות ומבקשות מאחותן שתמתין איתן בסבלנות (ובינתיים תקבל תזרים מהדירה).
קטונתי לגבי מה נכון משפטית, אם הן רואות פוטנציאל רווח אדיר אז שיקנו את החלק שלה וירוויחו אפילו יותר, או לחלופין שיקנו דירה אחרת בפינוי בינוי לאחר המכירה. להכריח אותה להמשיך להחזיק דירה בשותפות איתם בגלל שהם רוצות להרוויח עוד קצת זה לא יפה.
 
@Res Cogitans זה אכן מסובך ורגיש.
יש מצב שאתה והאחים/אחיות ״תקנו״ את הדירה מאמא שלכם?
ככה היא נפגשת עם הכסף,
אתם מקבלים השקעה (כנראה) טובה,
יש מצב לחסוך מיסים,
ולא גורמים לנזק משפחתי (אבל נשארים ״כבולים״ עם הדודות).

שווה להתייעץ עם עו״ד לפני כל צעד,
ואני כן ממליץ על מגשר - זה מקרה קלאסי.
 
אתם חושבים ששמאי יסכים לענות על השאלה - מה שווי הדירה היום ומה יהיה השווי עוד x שנים בסוף הפינוי בינוי?
זה נעשה בכל פינוי בינוי.
לפני היתר יוצא דוח 0 לבנק המלווה, שם מחושבות ערך הדירות העתידיות.
את השווי הזה צריך להוון להיום.
 
זה נעשה בכל פינוי בינוי.
לפני היתר יוצא דוח 0 לבנק המלווה, שם מחושבות ערך הדירות העתידיות.
את השווי הזה צריך להוון להיום.
השאלה היא אם הוא משקלל עליית ערך עתידית, או שווי דירה מוכנה *ביום השמאות*.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
A חישוב מס על ניירות ערך זרים מיסים 3
א קרן כספית - חישוב ערך המדד \ אינפלציה שוק ההון 5
N תיק השקעות, בעיית חישוב ניירות ערך מנוגדים שוק ההון 89
ה חישוב רווח הון ריאלי בניירות ערך נקובים במט"ח שוק ההון 9
מתכנת חישוב ירידת ערך רכב בגין תאונה צרכנות פיננסית 7
S חישוב רווח: קופגל"ה מול ניהול עצמי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
S איך מוצאים קרן סנופי עם בסיס חישוב מדד? שוק ההון 5
דניאל פינקלברג עזרה בגוגל Sheets, חישוב רבית לילד אוף טופיק 6
M חישוב החזר עבור הלוואה בריבית משתנה/צמודה צרכנות פיננסית 1
Gari חישוב גובה הקופון באגרות חוב בריבית קבועה שוק ההון 12
N חישוב תשואה של אגח צמוד מדד לפדיון שוק ההון 18
TalYaro1 חישוב והשוואת ריביות משכנתא בזמן מלחמת חרבות ברזל. נדל"ן 1
S חישוב של מיסוי ריאלי/נומינלי בתוספת דמי ניהול שוק ההון 2
S חישוב של מיסוי ריאלי/נומינלי בתוספת דמי ניהול מיסים 7
S חישוב חשיפה באחוזים לשוק המניות האמריקאי במסלולים פנסיונים מנוהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
D מיסוי espp, בחירת אופן חישוב המס מיסים 2
א חישוב מס רווח הון - הפקדות לקרן השתלמות (עצמאי) מעל לתקרה המזכה: מיסים 7
A חישוב הצמדה וריבית על חוב לביטוח לאומי ולמס הכנסה מיסים 3
D חישוב סכום קצבה בפרישה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 19
B חישוב ריבית שנתית שוק ההון 24
R טופס 1322 עזרה בהשלמת חישוב הפסדים להעברה מיסים 2
R כיצד ניתן לקזז הפסדים בשוק ההון, אל מול חישוב מס במימוש רווחים בשנים שאחרי? מיסים 2
C חישוב הפרשים בדמי לידה על בונוס ששולם לאחר הלידה צרכנות פיננסית 4
א חישוב תשואה יומית של בנק לאומי לא נכון שוק ההון 0
Y חישוב IBAN של בנק ישראלי (העברה מIB) פוסטים מאיכות נמוכה 2
א חישוב מס ריאלי איך זה עובד ? שוק ההון 8
ע האם החזר הצמדד מדד הוא הוצאה מוכרת לניכוי בעת חישוב מס שבח? נדל"ן 0
C חישוב הריסק בדו"ח שנתי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
S שאלה על אופן חישוב מס ירושה אמריקאי למשקיע ישראלי עם מינוף מיסים 2
P הסבר ודוגמאות לטופס 1320 (חישוב הכנסה מעסק)? מיסים 0
ס חישוב תקבולים עתידיים - דיבידנדים לטווח ארוך שוק ההון 17
Cfy חישוב ציפיות ריבית עתידיות מתוך ה-US treasury yield curve שוק ההון 0
W כלים אוטומטיים עבור חישוב מס לקריפטו השקעות אלטרנטיביות 3
guesto חישוב קצב צמיחת רווחים באתרים הפיננסיים שוק ההון 0
N חישוב ריבית של קרן כספית (שקלית) - האם החישוב שלי נכון? שוק ההון 7
simple חישוב תשואת קפ"ג להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
IAmSam חישוב כדאיות של פרישה מרצון עם מרכיב פיצויים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
השועל חישוב תשואת אגח שקלי קונצרני שוק ההון 1
L חישוב תשואה נטו של מקמ שוק ההון 10
ברק א. חישוב תשואת דיבידנד כוללת של תיק מניות דיבידנד שוק ההון 1
V הסבר לצורת חישוב ״שינוי מעלות״ שוק ההון 14
T חישוב הרווח הריאלי בקרנות הסל של בלאקרוק בארץ שוק ההון 3
O שאלה לגבי חישוב הרווח מאג"ח treasury bill שוק ההון 1
Z חישוב מיסים על עמלות מיסים 2
I חישוב מס רווח הון פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
ז הפרשה לקרן השתלמות ופנסיה מעל התקרה - חישוב שנתי או חודשי? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
Michel חישוב פחת לצורך מס שבח על מכירת דירה שניה נדל"ן 31
D חישוב פדיון קרן מחקה אג"ח שוק ההון 8
D חישוב שטח דירה שייתכן שונה מדברי המתווך , כיצד ניתן לדעת שטח מדוייק? והאם המידע הזה מהווה אפשרות למו'מ להורדת מחיר, ואיך לבצע זאת נדל"ן 47
Regevkr חישוב רווח (הפסד) הון ריאלי ממניות מיסים 6

נושאים דומים

Back
למעלה