מה מקבלים מקבלן במידה ויש פינוי בינוי בבניין ישן

[Harvey]

היי, שאלה שעניינה אותי.

בהנחה ויש פינוי בינוי באיזור המרכז וזה איזור מבוקש וכו׳.
ההגיון אומר שאם למישהו הייתה דירת X חדרים בבניין ישן הוא בד״כ יקבל X חדרים מקבלן בפינוי בינוי.
אבל מה אם למשל למישהו הייתה דירת 2 חדרים והקבלן בונה רק 3 חדרים ומעלה?

או אם למישהו הייתה דירת יחיד של חדר וחצי למשל, והקבלן בונה 3 חדרים? הוא יקבל 3 חדרים? יכול להיות שהוא לא יקבל דירה אלא רק חלק מדירה?
יש יתרון לחניה במקרים האלה? כי אם בכל מקרה בפינוי בינוי הקבלן בונה מספר חניות כמספר הדירות, אז אין בפועל יתרון לקניה של דירה עם חניה. (כי כולם יקבלו חניה, גם מי שלא היה לו)
מה עם גינה בטאבו או שלא בטאבו? מי שהיה בקומת קרקע בהכרח יקבל דירה בקומת קרקע? (דירת גן במקרים רבים). אם כך, האם יש משמעות להאם הגינה היא בטאבו או שלא?

בפועל מה שמעניין זה איזה מוצר לקנות כדי למקסם את הסיכוי לקבל דירה משודרגת יותר ממה שקנית.
האם עדיף לקנות דירת 3 חדרים בגודל 60 מטר או דירת 2 חדרים בגודל 65 מטר למשל?
יכול להיות שלקנות 3 חדרים בלי חניה זה יותר שווה מלקנות דירת 4 חדרים עם חניה?

יש למישהו מידע על הנושא הזה?

תודה רבה

 

[half-solid]

כל מקרה יכול להיות לגופו.

יש מקרים ש"מפתח חישוב התמורה" יהיה של x חדרים -> מקבלים x+1 חדרים,
או של y מטר -> מקבלים 1.2y מטר
z חניות -> מקבלים z+1 חניות

ויש גם שמגיעים להסכמים פרטניים עם כל אחד...

בקיצור
כל מקרה לגופו

 

[Harvey]

אני מבין שכל מקרה לגופו, השאלה אם יש כלל אצבע שדרכו אפשר למקסם את הרווח שתעשה לאחר פינוי בינוי

בעצם מה שאתה אומר זה שאין אפשרות לדעת / לכוון למשהו ולכן אין מה לקחת את זה בחשבון אלא להתחשב רק במאפייני הדירה הנקנית

 

[half-solid]

לכל דירה ולכל פרוייקט המאפיינים שלהם

תלוי באיזור, בפוטנציאל הרווח היזמי, ביחס יחידות חדשות ליחידות קיימות, ובעוד מיליון ואחד גורמים.

אין דין פינוי בינוי ביחס יחידות חדשות 1:10 בכפר סבא (שאז אולי יהיה שווה לפצות את בעלי הדירות הנוכחיות יותר) כדין פינוי בינוי ביחס 1:3 באשקלון (שאז אולי יפצו פחות).
אם יש תחרות בין יזמים שונים, כמובן שגם זה ישפיע (יזם א יציע מנגנון פיצוי מסויים, יזם ב יציע מנגנון אחר).

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

או אם למישהו הייתה דירת יחיד של חדר וחצי למשל, והקבלן בונה 3 חדרים? הוא יקבל 3 חדרים? יכול להיות שהוא לא יקבל דירה אלא רק חלק מדירה?
יש יתרון לחניה במקרים האלה? כי אם בכל מקרה בפינוי בינוי הקבלן בונה מספר חניות כמספר הדירות, אז אין בפועל יתרון לקניה של דירה עם חניה. (כי כולם יקבלו חניה, גם מי שלא היה לו)

על פניו התמורה צריכה להיות 12 מ''ר ממד, מרפסת שמש, חניה (תמא 38/2 או פינוי בינוי). בפועל המצב מורכב בהרבה ותלוי גם ביזם, גם ביחס הבנייה והרווחיות של הפרוייקט, וגם בדייר עצמו. התמורות שונות ומשונות ומשתנות בהתאם למה שציינתי.

אם כך, האם יש משמעות להאם הגינה היא בטאבו או שלא?

בוודאי, מה שלא בטאבו לא שלך.

אלא להתחשב רק במאפייני הדירה הנקנית

ההסתכלות שלך ברמת המיקרו (אחרי שבחרת עיר, איזור, שכונה וכו') צריכה להיות על מאפייני הבניין והדירה. ההתלבטות היא לא אם לקנות דירת 3 חדרים עם חנייה או 2 חדרים בלי חנייה כי ככל הנראה הדירות עליהן אתה מתלבט לא יהיו באותו בניין. אם אתה רוצה להבין פוטנציאל, אתה צריך לחשוב מה ימשוך יזם לבניין בו אתה מתלבט לקנות - כמה דירות על פני איזה שטח, האם אפשר לחפור חניות ו/או יש פתרון לכופר חניות, האם התב"ע מאפשרת בנייה לגובה ואם כן כמה - בקיצור, כל שאלה שתאפשר לך להבין את הרווח היזמי הטמון בבניין בו אתה מתעתד לקנות את הדירה.

 

[יהודה שוורץ]

אם נצא מנקודת הנחה שמטרים מסויימים בדירה שווים יותר (לדוגמא ה-10 מטר שבין דירת 50 מטר ל-60 מטר שווים יותר מה-10 מטר שבין 120 מטר ל130, שזה משהו שלא בדקתי מחקרית אבל ככה מרגיש לי התמחור)
אז אולי הגיוני לחפש דירה בגודל כזה שתוספת סד"ג של 12 מטר תעשה את האימפקט המשמעותי ביותר.
בהחלט נקודה מעניינת.. @אורי ג.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אם נצא מנקודת הנחה שמטרים מסויימים בדירה שווים יותר (לדוגמא ה-10 מטר שבין דירת 50 מטר ל-60 מטר שווים יותר מה-10 מטר שבין 120 מטר ל130, שזה משהו שלא בדקתי מחקרית אבל ככה מרגיש לי התמחור)
אז אולי הגיוני לחפש דירה בגודל כזה שתוספת סד"ג של 12 מטר תעשה את האימפקט המשמעותי ביותר.
בהחלט נקודה מעניינת..

לאו דווקא מדוייק היות וככל שיש לך יותר מטרים בדירה, אתה מחזיק ביותר מהחלק היחסי של הבניין וכך יש לך יותר השפעה על התמורה מהיזם היות והוא צריך אחוז הסכמה מסויים מהרכוש המשותף בנוסף לאחוז הסכמה מבעלי הדירות כדי להוציא לפועל פרוייקט.

 

[אורי ג.]

אם נצא מנקודת הנחה שמטרים מסויימים בדירה שווים יותר (לדוגמא ה-10 מטר שבין דירת 50 מטר ל-60 מטר שווים יותר מה-10 מטר שבין 120 מטר ל130, שזה משהו שלא בדקתי מחקרית אבל ככה מרגיש לי התמחור)

אכן זה המצב גם שמאית:

נוסחת זרניצקי – ויקיפדיה

he.wikipedia.org

אז אולי הגיוני לחפש דירה בגודל כזה שתוספת סד"ג של 12 מטר תעשה את האימפקט המשמעותי ביותר.

בסוף הכל מתומר.

 

[גרהם]

היי, שאלה שעניינה אותי.

בהנחה ויש פינוי בינוי באיזור המרכז וזה איזור מבוקש וכו׳.
ההגיון אומר שאם למישהו הייתה דירת X חדרים בבניין ישן הוא בד״כ יקבל X חדרים מקבלן בפינוי בינוי.
אבל מה אם למשל למישהו הייתה דירת 2 חדרים והקבלן בונה רק 3 חדרים ומעלה?

או אם למישהו הייתה דירת יחיד של חדר וחצי למשל, והקבלן בונה 3 חדרים? הוא יקבל 3 חדרים? יכול להיות שהוא לא יקבל דירה אלא רק חלק מדירה?
יש יתרון לחניה במקרים האלה? כי אם בכל מקרה בפינוי בינוי הקבלן בונה מספר חניות כמספר הדירות, אז אין בפועל יתרון לקניה של דירה עם חניה. (כי כולם יקבלו חניה, גם מי שלא היה לו)
מה עם גינה בטאבו או שלא בטאבו? מי שהיה בקומת קרקע בהכרח יקבל דירה בקומת קרקע? (דירת גן במקרים רבים). אם כך, האם יש משמעות להאם הגינה היא בטאבו או שלא?

בפועל מה שמעניין זה איזה מוצר לקנות כדי למקסם את הסיכוי לקבל דירה משודרגת יותר ממה שקנית.
האם עדיף לקנות דירת 3 חדרים בגודל 60 מטר או דירת 2 חדרים בגודל 65 מטר למשל?
יכול להיות שלקנות 3 חדרים בלי חניה זה יותר שווה מלקנות דירת 4 חדרים עם חניה?

יש למישהו מידע על הנושא הזה?

תודה רבה

לגבי חניה, המצב הפוך. מאחר שהתקן ברמת גן הוא פחות מ-1 אז לדירה בלי חניה בטאבו, גם עם סידור כלשהו בחניה המשותפת, יש סיכוי גדול להפוך לדירה בלי חניה בכלל.
כך גם לגבי חלקים אחרים שלא בטאבו, הסיכוי לקבל פיצוי בגינם קטן.
לגבי גודל הדירה זו שאלה שרלוונטית לי בחודשים האחרונים בקשר לדירה קיימת שעומדת לעבור פינוי בינוי. לא ברור לי מה יכול הקבלן להציע במידה ואין לו דירה מתאימה, בפרט כי כל תשלום כספי עשוי לחוב במס. נראה לי הגיוני שאם תמצא דירה קטנה במיוחד, כך שגם דירת הקבלן הכי קטנה עדיין מהווה פיצוי ביתר, אתה עשוי להרוויח כי אף אחד לא ידרוש ממך תשלומי איזון, אבל אולי יש פתרונות אחרים שאני לא מודע להם.

 

[Harvey]

בוודאי, מה שלא בטאבו לא שלך.

כן, העניין שדירת קרקע ללא גינה בטאבו בחלק מהמקרים שווה *פחות* מדירה בקומה 1 או 2.
עכשיו בפינוי בינוי הקבלן יכול או (1) להציע במקום דירת קרקע עם גינה (כי בד״כ עושים עם גינה), או (2) קומה גבוהה יותר, בכל מקרה יש לך רווח ממה שאני מבין.

ההסתכלות שלך ברמת המיקרו (אחרי שבחרת עיר, איזור, שכונה וכו') צריכה להיות על מאפייני הבניין והדירה. ההתלבטות היא לא אם לקנות דירת 3 חדרים עם חנייה או 2 חדרים בלי חנייה כי ככל הנראה הדירות עליהן אתה מתלבט לא יהיו באותו בניין. אם אתה רוצה להבין פוטנציאל, אתה צריך לחשוב מה ימשוך יזם לבניין בו אתה מתלבט לקנות - כמה דירות על פני איזה שטח, האם אפשר לחפור חניות ו/או יש פתרון לכופר חניות, האם התב"ע מאפשרת בנייה לגובה ואם כן כמה - בקיצור, כל שאלה שתאפשר לך להבין את הרווח היזמי הטמון בבניין בו אתה מתעתד לקנות את הדירה.

נניח שההתלבטות היא ברמת המיקרו בין 2-3 רחובות שהתב״ע שם היא אותו דבר, ושכונה מבוקשת. ונניח אתה שוקל אם לקנות 3 חדרים או להשקיע קצת יותר ולקנות 4 חדרים (או הגבול בין 2 ל3). יש מקרים כאלה שהמשתנים מקובעים - למשל אפשרות לחפור חניות, מה שימשוך יזם, וכו׳.
אבל באמת נקודות מעניינות, האם מישהו מכיר דרכים לברר את הדברים האלה יותר לעומק?

אז אולי הגיוני לחפש דירה בגודל כזה שתוספת סד"ג של 12 מטר תעשה את האימפקט המשמעותי ביותר.

לפי זה למיטב הבנתי נראה שלקנות דירת 2 חדרים, במידה שהיא תשודרג לדירת 3 חדרים עם חניה ומרפסת תהיה המוצר הכי מבוקש.

בסוף הכל מתומחר.

אני מנסה להבין האם המסקנה היא שניתן לכוון למקום כלשהו (למשל ההצעה הקודמת שלי) או שזה לא משנה מה תקנה, בסוף זה יהיה מתומחר. קנית ביותר יקר -> החלק היחסי שלך שווה יותר -> תקבל יותר (אבל גם עלה לך יותר).

 

[GlenWalker]

עכשיו בפינוי בינוי הקבלן יכול או (1) להציע במקום דירת קרקע עם גינה (כי בד״כ עושים עם גינה), או (2) קומה גבוהה יותר, בכל מקרה יש לך רווח ממה שאני מבין.

במידה ולדירה המקורית אין זכויות בגינה בטאבו, הסבירות שהבעלים יקבל גינה בבניין הסופי נמוך עד לא קיים. החוק היום מגדיר הכרח בנוסחה אחידה לשיפוי כל בעלי הדירות מלבד דירות מיוחדות. באם בעל הדירה שאין לה זכויות בגינה יקבל דירת גן זה אומר שהקבלן מוותר על דירה יקרה והרווחיות שלו יורדת ובכך שאר הדיירים בבניין מפסידים (כי לרוב ירידה ברווחיות של הקבלן אומרת פגיעה במקום אחר). כך, גם לקבלן וגם לכל שאר הדיירים בבניין יש אינטרס ברור וחד שדירת הגן לא תלך למי שהשתלט על הגינה ללא רשות

המחוקק גם לאחרונה נדרש לאירוע הזה כאשר פרויקטי פינוי בינוי (ותמא) רבים התעכבו בגלל דיירים סחטנים שהשתלטו עם השנים (ללא זכויות בטאבו) על הגגות והגינות והכריע שקול של דיירים כאלו לא נחשב להחלטה על התנעת הפרויקט וניתן להתקדם גם בלעדיהם

ברור שבסוף לא כל אחד יקבל דירה זהה, אבל גם מנגנון חלוקת הדירות מחויב להיות אחיד ואף מותר חוקית לכל דייר לדרוש מהקבלן לראות את החוזה של כל דייר אחר כדי למנוע מצב שדייר אחד מקבל בהסתר תמורות יתר. החלוקה השונה של הדירות גם היא צריכה להיות שקופה לכל הדיירים ולרוב מבוססת על שמאי שמדרג את שווי כלל הדירות הנוכחיות ובהתאם לדירוג אתה בוחר את הדירה שלך במתאם שנתן הקבלן בחוזה לכולם (לדוג' - לפחות קומה אחת מעל הקומה הנוכחית, תוספת של 12-20 מ', בחירת חנייה עד כמות מסוימת לכלל הדיירים ומחסן)

יכול להיווצר מצב שבו לדייר אחד תהיה דירה בקומה גבוהה ומפנה טוב, עם תוספת של 20 מ' וחנייה ואחר יהיה בקומה נמוכה עם תוספת של 12 מ' ובלי חנייה, אבל זה יהיה בהתאם למודל חלוקה מוסכם מראש בחוזה (ועליו יש לרוב את מרבית הויכוחים כי דיירים "יצירתיים" יודעים לנצל את זה היטב לצרכי שיפור מצבם הסופי - כמו לדוג' לעשות שיפוץ קטן וקוסמטי בדירה בבניין ישן כדי לגרום לדירה שלהם לקבל דירוג גבוה משמעותית בדירוג השמאי ולשפר את סדר הבחירה)

המלצות אישיות לכל מי שהולך לפינוי בינוי (אחרי ההמלצות הקלאסיות של לא לעבוד עם מאעכרים ולקחת קבלנים מוכרים ובעלי ערבויות בנקאיות):

1. תניחו שהקבלנים עובדים עם עורכי דין טובים ומייצרים מרווח תמרון מרתק עבורם בחוזים - לדוג' אם כתוב בחוזה "דירות הדיירים המקוריים יהיו החל מהקומה השישית ומטה" לא אומר בהכרח שהבחירה תהיה רציפה וזה מאפשר לקבלן רשמית לתת דירה אחת בקומה השישית וכל השאר בקומה 1-2. לא להסס ללכת לעו"ד פרטי ולבצע בדיקה לכל התרחישים הללו
2. להעמיק באירועים משורשרים - קבלנים אוהבים מאוד להבטיח הבטחות מטורפות בסעיפים הראשונים של ההסכם (תוספת מוסכמת של 25 מטר לדירה) ואז לייצר סעיפים משורשרים לאורך החוזה שמאפשרים להם לתת הרבה פחות, לדוג' - בשלב האישור מהעירייה מותר להם להוריד 10 מ', בשלב התכנון מותר להם להוריד עוד 5 מ' ובשלב בחירת הדירות, בהתאם למלאי, מותר להם להוריד עוד 7 מ'. בחישוב מהיר זה מאפשר להם (חוקית לגמרי) לתת בסוף רק 3 מ' נוספים לדירה למרות שבחוזה המקורי זה נראה כאילו מקבלים 25 מ' (ובתוספת פיצוי כספי קל). לעולם לא להתבסס על "עמוד סיכום המנהלים" של החוזה ולחפש את תרחישי השרשור השונים
3. פוטנציאל שינוי אופי הבניין מהעירייה - יש כיום טרנד בקרב הרבה מהעיריות במרכז להשתלט בפרויקטי פינוי בינוי על הקומה הראשונה לצרכי קומת מסחר בכדי לייצר שטחים ציבוריים (במקום לדוג' להשתלט על אחד מהשטחים לבניית קופת חולים\בית ספר ייעודי ולפנות את הבניינים למחייה בלבד). קומת מסחר כזו יכולה להבהיל רוכשים עתידיים ולשנות את אופי הבניין בהמשך כך שצריך לשקלל את זה כשיוצאים לתהליך (ולהבין את אופי העירייה הייעודית)
4. פיצוי שכירות - חשוב שיהיה מנגנון ברור לקבלת שווי שכירות במהלך פינוי בינוי. לעיתים יש נטייה לנסות להכניס נוסחים שמאפשרים לקבלן לשלם פיצוי שכירות רק למול חוזה שכירות של הדייר במקום אחר. זה כמובן פוגע מאוד במי שהדירה הינה עבורו דירה להשקעה וזה יכול להביא להפסד של לא מעט שנים בקבלת שכירות. לוודא שאין התנייה כלשהי בקבלת השכירות ושיש מנגנון לעדכון כמות הפיצוי לאורך השנים (אם הפרוייקט ייקח ארבע שנים, סביר שהשכירות באיזור תשתנה לאורך הזמן וחשוב שיהיה מנגנון העלאה)
5. תבהירו כבר מהתחלה לקבלן שאתם מהדיירים "המעצבנים" שיידרשו לראות חוזים של אחרים \ דורשים לראות מנגנון אחיד \ דורשים להיות בעלי השפעה בבחירת בעלי התפקידים שישפיעו על הדירה העתידית (שמאי לדוג'). בין אם תעשו בזה שימוש או לא, זה לכל הפחות ייצר חששות לקבלן לקדם מהלכים חתרניים עם חלק מהדיירים \ לשחק משחקים במבנה הדירות בין הדיירים המקוריים לחדשים

זה מה שעלה לי כרגע. משער שאזכר בעוד בהמשך

 

[אורי ג.]

האם מישהו מכיר דרכים לברר את הדברים האלה יותר לעומק?

להבין ממש את התב"ע, את מדיניות הועדה המקומית, מה ניתן ומה לא ניתן לעשות במגרש.
בקיצור כמה "בשר" יש ליזם/קבלן וכמה התכנות כלכלית יש.

לפי זה למיטב הבנתי נראה שלקנות דירת 2 חדרים, במידה שהיא תשודרג לדירת 3 חדרים עם חניה ומרפסת תהיה המוצר הכי מבוקש.

לא יודע אם הכי מבוקש אבל הרווח באחוזים כנראה יהיה הגדול ביותר רק שאין הרבה דירות 2 חדרים שהם באמת בגודל של דירות 2 חדרים.

אני מנסה להבין האם המסקנה היא שניתן לכוון למקום כלשהו (למשל ההצעה הקודמת שלי) או שזה לא משנה מה תקנה, בסוף זה יהיה מתומחר. קנית ביותר יקר -> החלק היחסי שלך שווה יותר -> תקבל יותר (אבל גם עלה לך יותר).

בוודאי שאפשר, אבל זה עבודה למצוא אותם, זה לא יופיע לך ביד-2 עם באנר של "דיל טוב".