היי,
זה נקרא מנהלת. ולרוב הם לא נחוצים וגובים 0.5-1.5% מהפרויקט (היזם משלם כמובן, אך חשוב להבין שכל פעם שאומרים היזם משלם, זה יורד מעוגת רווח אחת של הפרוייקט בסוף).
מתי כן מנהלת נחוצה? כשיש הרבה דיירים שאין קשר בניהם, כשהמרקם האנושי במתחם מורכב מאוד, וקשה מאוד לאגד את הדיירים כמקשה אחת. למרות שאם היזם רציני, יש לו נחלקות ייעודיות שיודעת לעשות את זה ללא מנהלת "חיצונית".
אכן, מדובר על מנהלת, בפרוטוקול של הכנס בו נבחר היזם נרשם כי המנהלת תקבל 0.7%.
במקרה הזה נשמע שאכן נחוצה מנהלת היות ומדובר על יישוב פריפריאלי ועל אוכלוסייה במעמד סוציו-אקונומי לא פשוט (אגב - חלק מסויים מהדירות שייך לחברת דיור ציבורי).
חתמת על נו-שופ. יש לו שמות רבים ומשונים והוא מסמך יחסית כובל שאוסר על בעלי הדירות ליצור קשר עם יזמים נוספים בתקופה מוגדרת כדי לתת ליזם להתקדם בתהליך.
** חשוב להבין מתי הוא קביל ומתי לא, ומה המינימום הנדרש החתום כדי שיהיה קביל (40% אם אני זוכר נכון).
כן, הבנתי זאת בדיעבד, לא הכרתי את עולם ההתחדשות העירונית, החוזה היה בעל עמוד אחד ולא היה מסובך להבנה (מה גם שהוא הוגבל בזמן - לחצי שנה בלבד) אז לא ראיתי כל פסול לחתום עליו. אין ספק שמעתה ואילך, ללא ייעוץ משפטי כלשהו, לא אחתום על שום חוזה שאינני מבין את משמעותו עד תום.
לגבי טענותייך הקודמות שהיזם טוען שהמדינה מסבסדת ואין כדאיות - יזם יעשה פרוייקט ובלבד שיש לו כדאיות כלכלית. זה לא קשור לפריפריה או לא.
בפריפריה המחיר למטר נמוך יותר, אך לעיתים מכפילים גבוהים יותר מפיצים על זה ולכן יש רווח ליזם ומכאן כדאיות כלכלית לפרוייקט.
לפעמים אכן יש סובסידות מסויימות כגון קרקע משלימה או ניוד זכויות ועוד כל מיני דברים שנותנים גם הם כדאיות לפרוייקט אך זה כבר בחינה של כל מקרה לגופו וכל עירייה ורשות מקומית לגופה.
אכן דובר על אפשרות של קרקע משלימה, אך דובר גם על "הכנסת היד לכיס" מצד המדינה (במידת הצורך כמובן, אם יסתבר שגם מכפילים גבוהים לא מסייעים לכדאיות הכלכלית).
הרשה לי לחלוק עלייך במלוא הצניעות שכן להמליץ לו לשלם לעורך דין מטעמו זה לזרוק כסף לפח. יש עורך דין מייצג שממומן. מה שכן חשוב מאוד מאוד לבדוק זה שאכן אין ניגוד אינטרסים, ואף אחד לא עשה "תרגיל" ודחף לדיירים את עורך הדין הזה ושהוא בעל רזומה בפינוי בינוי בעיר הספציפית ומייצג אכן דיירים ואת האינטרסים שלהם בלבד.
לגבי משרד עורכי הדין שנבחר - אינני יודע כיצד לבצע את הבדיקות המדוברות.
משרד עורכי הדין שמייצג את הדיירים מעיד על עצמו כמשרד שמתמחה בכמה וכמה תחומים (התחדשות עירונית היא רק אחת מני רבות אחרות).
אני חשוב שכדאי לך לא לחתום יותר על שום דבר עד שאתה לא עושה רוורס אנג'נירינג לתהליך בודק ש:
1. היזם רציני עם איתנות פיננסית ופרוייקטים לכל הפחות בתכנון (קשה למצוא פרוייקטים של פינוי בינוי אחרי טופס 4).
באתר היזם מוצגים מספר פרוייקטים והסטטוס שלהם הוא "בתכנון", מלבד זאת - אילו דרכים נוספות יש באמתחתי על מנת לבדוק האם הפרוייקטים אכן נמצאים בשלב תכנוני?
2. שנבחרה נציגות כחוק.
3. שהכנס נעשה לאחר שנבחרה נציגות, והיו נוכחים בו מספיק אנשים כדי לתקף אותו.
אני יודע שיש נציג (בעל דירה בבניין) ש"התנדב" להיות נציג דיירים עבור הבניין שלנו, מלבד זאת אינני יודע דבר.
4. שהנו-שופים נחתמו אחרי הכנס ולא בתחמנות.
5. שעורך הדין נבחר אחרי שהנציגות ראיינה מספר עורכי דין, ושעורך הדין לא הגיע "בטעות" לא מהיזם ולא מהמנהלת.
הנון שופים נחתמו בסוף הכנס, למיטב זכרוני נאמר לנו בכנס שעל מנת שהיזם יוכל להתחיל לקדם את הפרוייקט באופן ראשוני - יש להגיע לאחוז מסויים של חתימות על החוזה העקרוני מול היזם (לא הוזכר המונח "Non-shop" למיטב זכרוני, הבנתי שכך החוזה נקרא רק בדיעבד).
לגבי בחירת עורך הדין - אנסה לדבר עם נציג הבניין, למיטב זכרוני התנהל דיון ער בקבוצת הווטסאפ בנוגע לבחירת עורך הדין ובו אף הייתה דרישה להציג פרוטוקול המתעד את אופן בחירת עורך הדין. עד היום לא נחשפתי לאף פרוטוקול כזה.
חתמת על הסכם נו שופ בלי להבין מה הוא אומר.
זאת בעיה מעבר לפינוי בינוי, לא חותמים מיד על שום דבר בלי להתייעץ, ללמוד את הנושא, לקחת את הזמן.
אז העצה שלי לאדם שחתם על כל הסכם בלי להבין מה הוא אומר היא להבין שהוא עשה טעות קשה שהוא לא היה אמור לעשות, גם אם במקרה הפעם היא לא גרמה לו נזק.
העצה שלי לאדם כזה היא להבין שהוא חייב להתייעץ, ככל יכולתו, עם אנשי מקצוע שמחוייבים לו אישית או עם אנשי מקצוע בלתי תלויים, לדוגמה לשאול שאלה אנונימית בפורום של עורך דין שמתמחה בתחום.
גם העובדה שהגעת למצב שבו אתה רגע לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי ואין לך מושג מי זאת החברה המארגנת, היזם והקבלן המבצע היא טעות קשה.
בעצם התעוררת בדקה ה-90 ויכול להיות שיש כבר טעויות שקשה לתקן בשלב הזה, תלוי כמה בעלי דירות כבר חתמו על ההסכם.
חתמתי על מסמך בן עמוד אחד שהיה מצויין בו כי החוזה תקף לחצי שנה, באמת שלא ראיתי בו פוטנציאל נזק כלשהו (היות וגם ככה מדובר על בניין בפריפריה, אם כבר הגיע יזם כלשהו ומעוניין לבצע פינוי-בינוי בשכונה, למה שלא אסכים, לכל הפחות, שיבצע בדיקות ראשוניות מול הרשויות?).
אינני נמהר ואינני ממהר לחתום על חוזים משפטיים שאותם אינני מבין עד תום (אולי גם את הסכם הנון-שופ לא הבנתי עד תום, אבל כאמור - המסמך היה קצר, נוסח באופן בהיר ולא משפטי והוגבל בזמן), כפי שכבר רשמתי, על החוזה השני, הדרקוני יותר, לא חתמתי.
אני מסכים איתך שהייתי צריך לעשות את שיעורי הבית שלי לגבי היזם והחברה המארגנת באופן יותר מעמיק (אגב - הקבלן הוצג לי לראשונה בכנס השני, הכנס בו היזם ציפה לקבל חתימה על החוזה).
כשאתה מדבר על טעויות קשות, אני באמת תוהה - כמה כבר קשות הן יכולות להיות? מה כבר נעשה? ניתן אישור עקרוני ליזם כלשהו לבדוק היתכנות של פינוי בינוי בשכונה מסויימת בעיר פריפריאלית. אני יודע שבתנאים מסויימים חוזה ה"נון-שופ" עלול להיות מוארך ואני גם יודע שעלול להסתבר שהיזם הוא בעצם קבלן חתימות.
גם אם זה המצב, להבנתי - היזם עדיין מוגבל בבלעדיות שהוא קיבל לפי "חוק היזמים והמארגנים".
לעורכי הדין של הדיירים בפינוי בינוי יש כמה בעיות ניגוד עניינים שהמשמעות שלהן היא שאי אפשר לסמוך עליהם.
חלק מהבעיות האלה אפשר לפתור, אבל קרוב לוודאי שזה לא נעשה בפרויקט שלכם, חלק אי אפשר לפתור.
וזה אם בכלל העורך דין שלכם מתמחה בפינוי בינוי, יש בתחום הרבה עורכי דין חסרי ניסיון שדוחפים את עצמם לזה, במיוחד בפריפריה.
חשוב להבין שרוב עורכי הדין, גם עורכי דין שעוסקים במקרקעין, לא מבינים בפינוי בינוי, ואם תתייעץ עם עורך דין כזה, גם אם אפשר לסמוך עליו שאין לו ניגוד עניינים, לא בטוח שהוא מבין מספיק כדי לעזור לך ולא יטעה אותך.
בשלב הזה הדבר הכי חשוב שאני ממליץ לך להתעקש עליו בכל מחיר, זה לדרוש ולצעוק בכל קבוצה וכנס, שאתם חייבים לקבל על חשבון היזם חוות דעת שנייה על הסכם הפינוי בינוי מאחד מהמשרדים המובילים בענף לפני החתימה, משרדים שמופיעים בדירוג של Dun's או BDI או מרכז הנדל"ן, עדיף כאלה שמופיעים בכולם, עדיף כאלה שמייצגים רק דיירים. יש בעיה לתת קישורים אז תחפש "דירוג עורכי דין להתחדשות עירונית", כל הדירוגים האלה מופיעים מיד.
רוב הסיכויים שחוות דעת כזו תתקן את רוב הבעיות שעורך דין גרוע או לא אמין סגר עם היזם.
זאת לא בעיה אישית שלך, זאת בעיה של כל בעלי הדירות אצלכם.
אם היזם מסרב לתת לכם חוות דעת שנייה מאחד מהמשרדים המובילים או העו"ד שלכם מתנגד וטוען שזה מיותר או שזה מעליב אותו, אז אז זו הוכחה שאסור לוותר על זה.
אתה חייב להתעקש לקבל בעצמך עותק מחוות הדעת הזאת, אל תסמוך על הנציגות, רוב הסיכויים שתוכל להבין בעצמך את רוב התיקונים שלהם ומה בדיוק הבעיות, ואם לא תבין תוכל לשאול בפורום הזה או בפורומים של עורכי דין לפינוי בינוי.
משרד עורכי הדין שמייצג את הדיירים מופיע בדירוגים השונים, אך לפי התרשמותי הוא איננו בולט בדירוגים וכפי שציינתי בתגובה לאחד הציטוטים לעיל - המשרד לא מתמחה רק ב"פינוי בינוי" (וגם לא רק במקרקעין) אלא גם בתחומים אחרים שאינם קשורים לענייני נדל"ן.
יתכן ואתה צודק וכדאי לבקש חוות דעת משפטית נוספת.
