• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה, ובכלל זה החובה לעמוד בהוראות כל דין, היא על מחברה בלבד ואין לייחס את האמור בה לבעלת האתר.

פינוי בינוי במרכז או להדרים יותר לדירה חדשה וגדולה יותר?

  • פותח הנושא פותח הנושא mc93
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

mc93

משתמש רשום
הצטרף ב
5/11/24
הודעות
4
דירוג
0
שלום לכולם,
אנחנו זוג צעיר שחיכינו כ3 שנים ל"זכייה" במחיר למשתכן והחלטנו לעצור ולהתחיל לחפש בשוק החופשי.
טיפה נתונים -
הון עצמי - 500K.
יכולת החזר משכנתא מקסימלית מבחינתנו - סביב ה8K.

ראינו דירה בחולון מיועדת פינוי בינוי (קיבלה היתר מהוועדה המקומית לפני כשנה), דירת 3 חד' יחסית קטנה (65-70 מ"ר).
מחיר :1.9M.
החזר משכנתא סביב ה7.5 אלף פריסה ל30 שנה (ע"פ יועץ משכנתא).

אנחנו יכולים לעמוד בהוצאות, ונשמח לשמוע את דעתכם לגבי רכישה בסכום ובמיקום (איזור) הזה, או אולי ללכת רחוק יותר ולחפש סביב נתיבות / קרית גת
דירה גדולה יותר, חדשה יותר או תקציב נמוך יותר.

צפי הכנסות צפוי לגדול בעוד כשנה (לאט לאט ).
ילד שני בדרך ולכן מניח שהגדילה בהכנסות תכסה את ההוצאות הנלוות לילד השני.

תודה רבה, ונשמח לשמוע דעות גם אם שונות לחלוטין מהכיוון שחשבנו עליו.
 
החזר משכנתא סביב ה7.5 אלף פריסה ל30 שנה (ע"פ יועץ משכנתא).
צפי הכנסות צפוי לגדול בעוד כשנה (לאט לאט ).
ילד שני בדרך ולכן מניח שהגדילה בהכנסות תכסה את ההוצאות הנלוות לילד השני.
שים לב ש7.5K ממש קרוב למקסימום שלכם ולטווח הרחוק אתה לא יודע מה יקרה עם הריבית והאינפלציה (שחלק קטן ממנה אתה יכול לחשב כבר עכשיו בעזרת הפרסומים בתקשורת) וכמובן הילד השני
 
עדיף מרכז, אם פריפריה אז בתי קרקע או דירות בבניינים קטנים של עד 4 דירות, כי בתי קרקע זה מוצר שהולך ונעלם ומה שמביא את השווי לדירה בסופו של דבר זה בעיקר האדמה וזכויות הבנייה על האדמה.
 
אנחנו יכולים לעמוד בהוצאות, ונשמח לשמוע את דעתכם לגבי רכישה בסכום ובמיקום (איזור) הזה, או אולי ללכת רחוק יותר ולחפש סביב נתיבות / קרית גת
דירה גדולה יותר, חדשה יותר או תקציב נמוך יותר.
אם זאת דירה בשבילכם, אתם אלה שיודעים מה נכון יותר.
איפה אתם עובדים? איפה תקבלו יד מהסבים במידה נכונה בשבילכם? איפה אתם רוצים לגדל ולחנך את ילדיכם? איפה נמצאים החברים שלכם?
אם זאת דירה להשקעה, השיקולים אחרים כמובן.
 
איפה אתם עובדים? איפה תקבלו יד מהסבים במידה נכונה בשבילכם? איפה אתם רוצים לגדל ולחנך את ילדיכם? איפה נמצאים החברים שלכם?
זו בערך הסיבה שעברתי מ-קרית שמונה ל-נס ציונה
 
אם זאת דירה בשבילכם, אתם אלה שיודעים מה נכון יותר.
איפה אתם עובדים? איפה תקבלו יד מהסבים במידה נכונה בשבילכם? איפה אתם רוצים לגדל ולחנך את ילדיכם? איפה נמצאים החברים שלכם?
אם זאת דירה להשקעה, השיקולים אחרים כמובן.
זו בערך הסיבה שעברתי מ-קרית שמונה ל-נס ציונה
מצטרף.

המצב הכי טוב הוא שאתם קונים דירה להשקעה שמטרתה להגדיל את ההון, ו"במקרה" הדירה הזאת גם עונה על הצרכים שלכם ואתם יכולים לגור בה. אם חולון עומדת בתנאים, אחלה.
 
שים לב ש7.5K ממש קרוב למקסימום שלכם ולטווח הרחוק אתה לא יודע מה יקרה עם הריבית והאינפלציה (שחלק קטן ממנה אתה יכול לחשב כבר עכשיו בעזרת הפרסומים בתקשורת) וכמובן הילד השני
זה אכן די קרוב לגבול, לקחנו בחשבון שבמידת ויגדל ההחזר החודשי נעבוד יותר שעות (קיימת אפשרות) וכנ"ל לגבי כניסה לעבודה שתגדיל את היכולת שלנו להחזר חודשי גבוה יותר.
מה שמטריד אותי יותר זה סכום המשכנתא 1.4M, שבכל מקום על פני הרשת נמנעים מלקחת סכום כזה.
השאלה האם לדעתך יש ממה לחשוש? או בכלל האם זה צעד נכון מבחינה כלכלית לקחת משכנתא גבוהה כזו? ( בהתחשב בזה שנרכוש דירה בכל מקרה בזמן הקרוב)

לדעתי אך ורק מרכז.
ראיתי את דעתך בעוד פוסטים, מבין לגמרי את הרציונל מאחורי זה.
מה דעתך לגבי מה שכתבתי ל "vigaror" :
מה שמטריד אותי יותר זה סכום המשכנתא 1.4M, שבכל מקום על פני הרשת נמנעים מלקחת סכום כזה.
השאלה האם לדעתך יש ממה לחשוש? או בכלל האם זה צעד נכון מבחינה כלכלית לקחת משכנתא גבוהה כזו? ( בהתחשב בזה שנוכל לעמוד בהחזרים כמובן )
ומהניסיון שלך כמה וודאי התרחשות הפינוי בינוי לאחר היתר מהוועדה המקומית (התקבל לפני כשנה) ?
אם זאת דירה בשבילכם, אתם אלה שיודעים מה נכון יותר.
איפה אתם עובדים? איפה תקבלו יד מהסבים במידה נכונה בשבילכם? איפה אתם רוצים לגדל ולחנך את ילדיכם? איפה נמצאים החברים שלכם?
אם זאת דירה להשקעה, השיקולים אחרים כמובן.
אשתי עובדת מהבית, ואני די ישתנה איפה אמצא מקום עבודה.
נקבל עזרה כמובן יותר בחולון,
לגבי חברים וחינוך אני מניח שנמצא מקום טוב בשני המקומות (עשינו בדיקה לפני זה עם משפחה רחוקה שגרה באיזור).

בתכנון שלנו ב- 5 שנים הקרובות לא נגור בדירה ( לא משנה היכן היא תהיה ), ולאחר מכן כן.
המטרה היא הגדלת ההון עצמי, ורכישת דירה על מנת ל"היכנס" לשוק הדיור, ומציאת מקום "להשתקע" בו.
בחולון ספציפית מדובר בשכונה יחסית טובה שכן נרצה לגור בה בעתיד וזה בונוס גדול, עם זאת מניח שנמצא מקום טוב גם בדרום.

וכמובן פינוי בינוי (בתקווה) שיעלה את ערך הדירה כאשר הדבר יקרה,
כרגע נמצא לאחר היתר מהוועדה המקומית (התקבל לפני כשנה).

מצטרף.

המצב הכי טוב הוא שאתם קונים דירה להשקעה שמטרתה להגדיל את ההון, ו"במקרה" הדירה הזאת גם עונה על הצרכים שלכם ואתם יכולים לגור בה. אם חולון עומדת בתנאים, אחלה.
קלעת בול למטרה שלנו.
נשמע שכן סך הכל, אך סכום המשכנתא הוא 1.4M, נשמע שבכל מקום על פני הרשת נמנעים מלקחת סכום כזה.
 
זה אכן די קרוב לגבול, לקחנו בחשבון שבמידת ויגדל ההחזר החודשי נעבוד יותר שעות (קיימת אפשרות) וכנ"ל לגבי כניסה לעבודה שתגדיל את היכולת שלנו להחזר חודשי גבוה יותר.
מה שמטריד אותי יותר זה סכום המשכנתא 1.4M, שבכל מקום על פני הרשת נמנעים מלקחת סכום כזה.
השאלה האם לדעתך יש ממה לחשוש? או בכלל האם זה צעד נכון מבחינה כלכלית לקחת משכנתא גבוהה כזו? ( בהתחשב בזה שנרכוש דירה בכל מקרה בזמן הקרוב)
לא יודע, אין לי מושג
ההבנה שלי במשכנתאות מאוד בסיסית עד לא קיימת לכן אני לא הכתובת לשאול.

זה גם הרבה לחשוב עם עצמכם, סתם שאלות שעולות לי בראש ואולי יתנו כיווני מחשבה:
1.כמה אתם יכולים להתמודד עם בתלמים כלכליים? - אם זה דברים קטנים כמו משהו ברכב מתקלקל וצריך להוציא 4K לתיקון? המחשב/טלפון מתקלקל?
ואם זה הוצאות יותר גדולות?
2.יש לכם תמיכה כלכלית מהמשפחה במידה וצריך?
3.כמה הלוואות אחרות יש לכם?
4.כמה המקצועות שלכם יציבים וכמה יהיה קשה למצוא עבודה חדשה אם צריך?
5.כמה זה ישפיע עליכם נפשית?
6.עשיתם חישוב כמה כסף תצטרכו לילד השני? ניסתם לראות בערך בכמה ההוצאות שלכם יעלו בחודשים הקרובים? - פה יש רשימה חלקית של מספרים על העליות מחירים, אבל צריך לקחת את זה בערבון מוגבל כי זה מדבר על חלק מה שיודעים עכשיו ולא על מה שאולי יקרה עוד חודשיים, שנה, 5 שנים . . .
7.יש לכם שומנים שאתם יכולים להוריד אם צריך?
8.חסכונות שאתם שומרים בצד ולא יהיו למטרת הדירה ותוכלו להשתמש בהם?
9.כמה ההכנסה שלכם תנודתיות? - רוב הכסף זה בונוסים על מכירות? מניות של חברה ספציפית?
10.איך בנויה המשכנתא שלכם? וממה היא מושפעת?
 
קלעת בול למטרה שלנו.
נשמע שכן סך הכל, אך סכום המשכנתא הוא 1.4M, נשמע שבכל מקום על פני הרשת נמנעים מלקחת סכום כזה.
לסכום האבסולוטי אין משמעות. מה שמשנה זה שאתם לא תקרסו תזרימית. הכוונה היא שיש מרווח בטחון כבר היום, ו/או צפי לעלייה בשכר או יכולת לקצץ בהוצאות, ו/או יכולת להיעזר בהורים במקרה חירום.

אגב, לא כתבת כלום לגבי עזרה מההורים. בלא מעט מקרים ההורים רוצים ומוכנים לעזור עם סכום מסויים ברכישת הדירה. לא יודע אם זה המקרה אצלכם, כדאי לבדוק.
 
ב-2019 לקחנו 1.6 משכנתה.
אבל סביבת ריבית אחרת.
התחיל החזר של 5.5, הגיע ל-7.4.
ואם לא הייתי מארגן מחדש תוך כדי, היה מגיע ל-8.8.
 
ראיתי את דעתך בעוד פוסטים, מבין לגמרי את הרציונל מאחורי זה.
מה דעתך לגבי מה שכתבתי ל "vigaror" :
מה שמטריד אותי יותר זה סכום המשכנתא 1.4M, שבכל מקום על פני הרשת נמנעים מלקחת סכום כזה.
השאלה האם לדעתך יש ממה לחשוש? או בכלל האם זה צעד נכון מבחינה כלכלית לקחת משכנתא גבוהה כזו? ( בהתחשב בזה שנוכל לעמוד בהחזרים כמובן )
ומהניסיון שלך כמה וודאי התרחשות הפינוי בינוי לאחר היתר מהוועדה המקומית (התקבל לפני כשנה) ?

לא יודע מה כולם אומרים ונדיר מאד שאכפת לי.
יש ממה לחשוש? כן, זה סכום גבוה. האם זה נכון כלכלית? אין לי מושג, צריך לבדוק את המצב הספציפי אצלכם אבל זה שתוכלו לעמוד בהחזרים זו התחלה טובה.
אם יש היתר ההתרחשות היא בסיכוי גבוה, לגבי הלו"ז זה כבר סיפור אחר.
 
ומהניסיון שלך כמה וודאי התרחשות הפינוי בינוי לאחר היתר מהוועדה המקומית (התקבל לפני כשנה) ?
בגדול יזמים היום מנסים לדחות ככל הניתן את הבנייה, בהנחה ואם יחכו עוד כמה שנים, מחירי הפועלים יהיו נמוכים יותר כי יחזרו להביא פועלים מאיו״ש או יביאו יותר עובדים מהעולם, הריבית תרד ויהיה להם יותר קל לממן את הבנייה, ומחירי הנדלן יעלו.
 
לא כל כך ברור נושא המגורים שלכם היום, אתם משלמים שכירות?

ב5 שנים שלא תגורו בדירה אז השכירות תלך לתשלום המשכנתא?
 
לא כל כך ברור נושא המגורים שלכם היום, אתם משלמים שכירות?

ב5 שנים שלא תגורו בדירה אז השכירות תלך לתשלום המשכנתא?
אנחנו משלמים שכירות בגובה קבוע (חברים של המשפחה),
ומתכוונים להשכיר את הדירה שנקנה בשביל שתכסה חלק מהמשכנתא ( במהלך ה-5 שנים שלא נגור בדירה).
לקחנו בחשבון (שהדירה שנקנה) עלות נמוכה של שכירות + 11 חודשי שכירות בשנה.
 
אנחנו משלמים שכירות בגובה קבוע (חברים של המשפחה),
ומתכוונים להשכיר את הדירה שנקנה בשביל שתכסה חלק מהמשכנתא ( במהלך ה-5 שנים שלא נגור בדירה).
לקחנו בחשבון (שהדירה שנקנה) עלות נמוכה של שכירות + 11 חודשי שכירות בשנה.
ה-8 אלף יכולת החזר מתחשבת בכל זה? כלומר זה כולל את הערכת השכירות שתקבלו מהדירה או הפסקת תשלום השכירות לדירה שאתם גרים בה היום אחרי שתעברו?
 
אני כאן רק כדי לומר, שלא תמיד לקנות דירה זה המהלך החכם ביותר. במיוחד אם אתם לא הולכים לגור בה. המסלולים במשכנתא בריביות משתנות? מה יקרה אם הריבית תעלה? האם ההחזר הוא. ההחזר המינימלי והמקסימום שלו עוד יעלה גם בלי קשר לריבית (תלוי מסלול)?
אתם לא יודעים מה יהיה עם ההוצאות של הילד השני, 2025 הולכת להיות יקרה עם פגיעה במשכורות.
לא צריך להתאבד בשביל בלוקים כל עוד מנהלים את הכסף בצורה חכמה (על זה בנוי כל הפורום).
 
שלום לכולם,
אנחנו זוג צעיר שחיכינו כ3 שנים ל"זכייה" במחיר למשתכן והחלטנו לעצור ולהתחיל לחפש בשוק החופשי.
טיפה נתונים -
הון עצמי - 500K.
יכולת החזר משכנתא מקסימלית מבחינתנו - סביב ה8K.

ראינו דירה בחולון מיועדת פינוי בינוי (קיבלה היתר מהוועדה המקומית לפני כשנה), דירת 3 חד' יחסית קטנה (65-70 מ"ר).
מחיר :1.9M.
החזר משכנתא סביב ה7.5 אלף פריסה ל30 שנה (ע"פ יועץ משכנתא).

אנחנו יכולים לעמוד בהוצאות, ונשמח לשמוע את דעתכם לגבי רכישה בסכום ובמיקום (איזור) הזה, או אולי ללכת רחוק יותר ולחפש סביב נתיבות / קרית גת
דירה גדולה יותר, חדשה יותר או תקציב נמוך יותר.
האמת שאנחנו במצב די דומה, גם די התאיישנו מלהמתין לזכייה ויש לנו הון ויכולת החזר די דומים.

לגבי חולון:
אני גם הסתכלתי שם בכל מיני אזורים שמיועדים לפינוי-בינוי, העניין זה השכ"ד הפוטנציאלי לעומת המשכנתא, לדירה כמו שאתה מתאר, השכ"ד הממוצע שם לא מתקרב לכסות החזר כזה, וזה מה שהרתיע אותי.
הייתי שמח לשמוע דעתך בנושא.
 
השכ"ד הממוצע שם לא מתקרב לכסות החזר כזה, וזה מה שהרתיע אותי.
זה לדעתי כך בהרבה מקומות בארץ, העלאת ריבית+אינפלציה צמצמה את המצבים שבהם הכנסת השכירות מכסה את המשכנתא.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M קניית זכויות בניה מדירה שחתומה על עסקת פינוי בינוי לדירה שלא חתומה על העסקה נדל"ן 0
ג בחירת דירה תמורה - פינוי בינוי נדל"ן 1
S התייעצות לגבי רכישת דירה "פינוי בינוי" והיטל השבחה נדל"ן 9
T מיקסום תשואה במכירת דירה שעוברת פינוי-בינוי נדל"ן 19
O מס שבח בדירת פינוי בינוי נדל"ן 2
א חנות עם דיר מוגן (דמי מפתח) עם פוטנציאל פינוי בינוי נדל"ן 1
ק פינוי בינוי נדל"ן 2
ד תהליך פינוי בינוי נדל"ן 3
ת פינוי בינוי אזרח אמריקאי נדל"ן 28
littleSeal רכישת דירת פינוי בינוי בצל המלחמה נדל"ן 15
מ פינוי בינוי - לקיחת עורך דין נוסף נדל"ן 5
S פינוי בינוי בפריפריה - ההיית או חלמתי חלום? נדל"ן 23
G עזרה בנושא פינוי בינוי ותוכנית מתאר נדל"ן 0
doc29 בחירת עורך דין מייצג פינוי בינוי נדל"ן 7
Res Cogitans חישוב ערך של דירה שעתידה להיהרס בפרוייקט פינוי בינוי נדל"ן 31
א רכישת דירה שהמוכרים חתומים על פינוי בינוי פוסטים מאיכות נמוכה 6
D לבעלי חניה בבניין,. לא ביקשנו חלף חניה בתמ'א פינוי בינוי , לאחר תכנון וחתימה אבל טרם חתימה סופית., מה הכי טוב כרגע לעשות? נדל"ן 4
Wonko פרוייקט פינוי בינוי בבת ים נדל"ן 13
K היוון בעסקת פינוי בינוי נדל"ן 28
ד היטל השבחה פינוי בינוי מיסים 3
F דירה יחידה - חדשה על הנייר לעוד 5 שנים, או ישנה שתעבור פינוי בינוי יום אחד? נדל"ן 27
D שאלה על תמחור דירה ישנה שתעבור פינוי בינוי. כיצד יש להעריך את הדירה ? איך הקונה יכול להעריך את שווי הדירה נדל"ן 5
P פינוי-בינוי בשכונות צמודי-קרקע / אופן מגורים מועדף? אוף טופיק 2
ש איך מתחילים תהליך תמ"א/פינוי בינוי? נדל"ן 0
ד משכנתא על פינוי בינוי נדל"ן 1
Y פינוי-בינוי ביפו ד' נדל"ן 25
L שאלה לגבי תהליך אישור תמ"א 38/פינוי-בינוי נדל"ן 4
ח מינוף בעת פינוי בינוי - עסקת החלומות? נדל"ן 6
א סטאטוס דירה בתהליך פינוי בינוי נדל"ן 0
P פינוי בינוי בחיפה נדל"ן 0
כ הכרזת המדינה על מתחמי פינוי בינוי מועדפים - יש יתרון? נדל"ן 1
כ השקעה בנדל"ן 400K להגדלת הון עצמי - ייעוץ על כיוון (בנייה בדירה עם זכויות\שטח במכרז\לפני פינוי בינוי\מחולקת) נדל"ן 24
Harvey מה מקבלים מקבלן במידה ויש פינוי בינוי בבניין ישן נדל"ן 11
B מיסי השבחה בפרוייקט פינוי בינוי תמא38 פוסטים מאיכות נמוכה 1
A בדיקה של חברה יזמית והשלכות חתימה על הסכם פינוי בינוי נדל"ן 17
צ פינוי בינוי באשדוד, שווה? נדל"ן 4
צ פינוי בינוי בקרית ים נדל"ן 14
ק כמה דירות מינימום כדאי לקבלן פינוי-בינוי נדל"ן 15
ש דירה בקרית ים פינוי בינוי נדל"ן 3
A החברה להתחדשות עירונית ושאלות בנושא פינוי בינוי נדל"ן 2
eivgeni פינוי בינוי ע״י חברת יהודה לוי נדל"ן 3
C פסק דין חדש: גידופים חוזרים כלפי משכיר יכולים להצדיק פינוי של שוכר נדל"ן 27
2 פינוי מושכר אוף טופיק 12
D פינוי מושכר ותביעה קטנה במקביל נדל"ן 4
M פינוי שוכר בעייתי נדל"ן 42
Skazi פינוי מטווח 24 בחוף ראשל"צ במימון העירייה נדל"ן 0
T דירה להשקעה עם פינוי רחוק - יתרון או חסרון? נדל"ן 10
M עסק בתחום פינוי המתכות אוף טופיק 9
א התייעצות בנושא פינוי, ותשלום בעת חתימת חוזה נדל"ן 8
unrealx פינוי ובינוי - מה צריך לבדוק? נדל"ן 17

נושאים דומים

Back
למעלה