• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

בחירת עורך דין מייצג פינוי בינוי

  • פותח הנושא doc29
  • פורסם בתאריך

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
3,259
דירוג
3,542
הי לכולם,

אז בדירה בבעלותי מתחיל דיבור על פינוי בינוי (גוש דן). דייר יחסית אקטיבי שהוא גם עורך דין החל ליזום פניות לדיירים ונבחר כנציג הדיירים (24 דירות).

כעת הם בחרו משרד עורכי דין ומבקשים להחתים את הדיירים על כך שמשרד זה ייצג אותנו בתהליך.

הופתעתי לשמוע שמי שמשלם את שכר עורך הדין הוא היזם (בדיעבד ברור לי שכך זה) לכן פניתי לעורך דין מכר שעוסק תמ"א. אמר לי שהמשרד שנבחר מצוין אך שבעיקרון המצב האידאלי עבורי הוא לא לחתום על כך שאני מעוניין שמשרד עורכי הדין ייצג אותי, כי זה ישאיר לי יותר כוח בעתיד אם ארצה לקחת עורך דין שייצג את האינטרסים שלי. הוא אמר שדרושות חתימות 50 אחוז מהדיירים כדי למנות משרד עורכי דין כך שממילא חתימתי לא קריטית (חתמו עד כה 90 אחוז מהדיירים).

אותו נציג לחץ עלי שאחתום, עד כה סירבתי אבל הבהרתי שאני מאוד בעד הפרויקט ולהבנתי איני מעכב אותו בשום צורה בכך שאיני חותם בשלב זה על ייצוג של אותו משרד עורכי דין.

כעת הוא פרסם בקבוצת הדיירים את הדירות שמסרבות, מה שלא נעים כי לא רוצה להיתפס כפרובלמט. אשמח אם מישהו עם ניסיון יוכל לאשר לי:
א. שאכן אני לא יוצר עיכוב כי עם הסכמת 90 אחוז מהדיירים הם יכולים להתקדם.
ב. כל תובנה אחרת.

תודה!

נ. ב. מחיפוש זריז בגוגל של שמו של נציג הדיירים מסתבר שבית משפט פסק נגדו שכשייצג דיירים בבניין אחר כעורך דין פעל לא כשורה כשבחר יזם שמקורב אליו, לכן בית המשפט הדיח אותו מתפקיד זה. פחות רלוונטי פה כי הוא דייר אבל בכל זאת גורם לי לתהות על קנקנו.
 
אז מה קורה אם כל הדיירים לא יחתמו? לא יהיה עו"ד ולא יהיה פרוייקט, למה שרק אתה תהיה מיוחס?
עו"ד צריך לייצג את כלל הדיירים בגדול.
 
דעתי שונה משלך בשתי הסוגיות.
1. היזם העתידי לא ינהל מו"מ עם כל דייר בנפרד ולכן גם אם תרצה לקחת עורך די מטעמך ולשלם לו (בהחלט מומלץ בחלק מהמקרים), הוא יעבוד לפחות בחלק מהנושאים מול עורך דין הדיירים ולא מול היזם, כך שמי שלא שותף לשכירת עורך דין מטעם כל הדיירים בהחלט משדר שהוא מתכוון לעשות בעיות בהמשך הדרך.
2. ככלל, עדיף לקחת עורך דין שאין לו קשר הדוק קודם עם אחד הדיירים. דייר שהוא עורך דין בתחום זו נקודה לרעתו, אחד שכבר ידוע לך שעושה כל מיני קומבינות מהצד על חשבון הדיירים זו סירנה מחרישת אזניים.
הבעיה היא שייתכן שנזכרת מאוחר מדי, כי אחרי ש-90 אחוז מהדיירים חתמו, כבר אין לך הרבה מרחב פעולה, אלא אם אתה בנוי למלחמת עולם של החלפת המשרד ששרותיו נשכרו (וגם אז לא בטוח שזה אפשרי). במצב שלך חותם ושוכר עורך דין מטעמי שיוודא שהאינטרסים שלך מוגנים.

אציין שאני לא בתחום אבל נתקבלתי במסגרת העבודה בעסקאות כאלו, אשר בהן עורך הדין של הדיירים לא ייצג אותם נאמנה, בלשון המעטה.
 
אז מה קורה אם כל הדיירים לא יחתמו? לא יהיה עו"ד ולא יהיה פרוייקט, למה שרק אתה תהיה מיוחס?
עו"ד צריך לייצג את כלל הדיירים בגדול.
תודה. ברור שאם כולם לא יחתמו אבל כבר חתמו כמעט כולם. במצב הנתון האם אני מעכב משהו? או במילים אחרות מה היית עושה אתה במצב הנתון במקומי? לא במקום נציג הדיירים (שאני לחלוטין מבין את רצונו לקדם עם מאה אחוז מהדיירים).

כבר אין לך הרבה מרחב פעולה, אלא אם אתה בנוי למלחמת עולם של החלפת המשרד ששרותיו נשכרו (וגם אז לא בטוח שזה אפשרי
תודה. האם להעלות שאלה בקבוצת הדיירים עם לינק לכתבה בynet על אותו דייר עורך דין עם בקשה ממנו לתת גילוי נאות האם יש לו קשר ליזם, חושף אותי לאיזו תביעה מצידו? אני יודע שזה לא ייעוץ משפטי, אם אתה יכול לענות ממיטב ידיעתך כ"עורך דין אקראי ברשת".
 
האם להעלות שאלה בקבוצת הדיירים עם לינק לכתבה בynet על אותו דייר עורך דין עם בקשה ממנו לתת גילוי נאות האם יש לו קשר ליזם, חושף אותי לאיזו תביעה מצידו? אני יודע שזה לא ייעוץ משפטי, אם אתה יכול לענות ממיטב ידיעתך כ"עורך דין אקראי ברשת"
הייתי נזהר מפגיעה ביחסים ביניכם ועורך דין עצבני בהחלט יכול לאיים עליך בתביעה.
הייתי מעדיף לבקש מעורך דין מטעמי שממילא כנראה נכון לשכור במקרה הזה, להעלות את זה בפני הדייר או כהערה "תמימה" בתיקונים לאחד ההסכמים.
עריכה: אם אתה פונה בעצמך, אל תצרף את הכתבה אלא תכתוב שעדיף לבחור יזם שאין לדיירים עסקים אחרים איתו ואם יש, שיהיה גילוי נאות.
 
נערך לאחרונה ב:
שילוב של הלחץ שהוא מפעיל + הבדיקה שלך בגוגל מעלה חשד שגם כאן יש לו לכאורה אינטרס אישי (מאוד נפוץ במתחמי פינוי בינוי לצערי).

האם הנציג נבחר והוסמך ע"י רוב של דיירים? כמה בניינים כולל המתחם? יש עוד נציגים איתו?

אתם צריכים להיזהר מעורך דין שהיזם "שתל" לנציגות.
האם הנציגות ראיינה מספר עורכי דין או שישר אחד נבחר?
בכל מקרה, היות והרוב מוחלט חתם, אין לך הרבה מה לעשות הנושא עורך הדין המייצג שלכם, מלבד לקחת אחד משלך מה שלטעמי מיותר.

בנוסף, הייתי מוודא שנערך מכרז בין יזמים.
 
האם הנציג נבחר והוסמך ע"י רוב של דיירים?
כן בחרו בו באסיפת הדיירים.
יש עוד נציגים איתו
כן יש נציגים גם לבניינים האחרים, אני לא יודע כמה בניינים. אני לא גר בדירה וגם לא משכיר אותה כרגע כך שלא מספיק מעורה.


האם הנציגות ראיינה מספר עורכי דין או שישר אחד נבחר?
ראיינו שניים לדעתי. משיחה עם המכר שלי שהוא עורך דין בתחום אמר שהמשרד שבחרו הוא מצוין ובעל שם טוב בתחום.
מלבד לקחת אחד משלך מה שלטעמי מיותר.
תוכל לפרט למה מיותר? זה לא יגן עלי אם יתרחש החשש שאותו דייר פועל לא ביושרה?
 
כי עורך הדין של הדיירים אמור לייצג את האינטרסים שלכם ושלכם בלבד.

אם יש משרד חזק ואמין זה אמור להגן עלייך.
מה גם שזה כאב ראש להתנהל לחוד מול פרוייקט שלם עם עורך דין משלך, אתה חושב שישימו עלייך יותר מידי? (בלי לפגוע).

תשמע, הדאגה שלך יותר צריכה להיות עורך שהוא בעל אינטרס עם היזם, ולא עם הדייר הזה. מה שאני הייתי עושה אם יש לך כח זה מבקש להצטרף לנציגות.

בנוסף, אם אתה באמת חושש ומסיבה מוצדקת - הייתי מתחיל לנגן על הבעת חוסר אמון בנציגות. אם תאגד איתך דיירים מודאגים, ותוציאו מכתב מנוסח ומנומק היטב על הבעת חוסר אמון בנציגות וזה יגיע גם לעורך הדין, יתייחסו אליכם ברצינות.

קח בחשבון שכל זה זה כאב ראש אחד גדול והתעסקות, אתה צריך לחשוב טוב האם בכלל שווה לך להיכנס לזה, והאם יש לך סיבה מוצדקת.

נ.ב - מי היזם? עורכי הדין מתכננים לעשות מכרז?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
H בחירת ערוץ השקעה לטווח בינוני שוק ההון 4
D בחירת מקום מגורים נדל"ן 87
Y בחירת השקעה בביטקוין: IBIT, BITW, והשקעה ישירה השקעות אלטרנטיביות 32
A בחירת קרן סל להשקעה - הכוונה\עזרה להבין נתוני קרן סל\מחקה בהשקעה סקטוריאלית שוק ההון 4
E בחירת דירה בדירה בהנחה נדל"ן 2
Y בחירת קרן כספית שוק ההון 3
א בחירת דירה - מחיר למשתכן נדל"ן 16
ג קנית קרן מחקה מדד סנופי + בחירת פלטפורמה שוק ההון 0
י בחירת האינסטרומנט המתאים לגידור שוק ההון 0
ד בחירת יועץ משכנתא נדל"ן 7
B בחירת מסלול אצל אקסלנס שוק ההון 4
D מיסוי espp, בחירת אופן חישוב המס מיסים 2
T בחירת דרך השקעה מתאימה לשנה בלי משכורת שוק ההון 7
caterpillar בחירת מקבילה דואלית מתאימה לנייר שקלי שוק ההון 0
ס בחירת בורסה לרכישת נייר דולרי שוק ההון 9
T בחירת דירה בפינוי בינוי נדל"ן 32
ס בחירת מסלול מס להשכרה - 10% או פטור חלקי: האם ניתן לקזז הוצאות גדולות של התקנת המזגן / אי השכרה? מיסים 4
S בחירת שכונה למגורים אוף טופיק 16
ttmoon בחירת דירה ומשכנתא נדל"ן 26
Y בחירת קרן פנסיה ו"אנומליה" פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
L בחירת קרן כספית שוק ההון 9
ד בחירת מסלול לימודים - העברית? רייכמן? התפתחות אישית 5
A תואר שני במדעי המחשב- בחירת תחום התמחות (נושא לתזה) התפתחות אישית 5
M בחירת קרן פנסיה בשלב שבו מתחילים למשוך קצבה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
Y בחירת מסלול במשכנתא לסילוק נדל"ן 5
ה בחירת בנק וכרטיס אשראי צרכנות פיננסית 2
S התייעצות - בחירת נושא ומנחה לתואר שני/שלישי [מדעי המחשב] התפתחות אישית 4
I בחירת קרנות מתאימות דרך ib לנאסדק100 ו״לכל העולם״ שוק ההון 1
S ייעוץ בנושא מחיר למשתכן -בחירת דירה נדל"ן 24
א בחירת מסלול השקעה לs&p500 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
O בחירת סוכן פנסיוני פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
ל בחירת דירה בפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 6
F בחירת קרן עוקבת זרה מגודרת/חשופת מט״ח שוק ההון 2
yanosh34 בחירת קרן כספית\מק"מ לפי רמת סיכון שוק ההון 0
ישראלי מצוי בחירת ביטח בריאות - אחד עם הצרת בריאות והשני ללא הצהרה אוף טופיק 0
א התייעצות בחירת בית השקעות ישיר או דרך יועצים פנסיונים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
A אופן בחירת גוף מנהל לקופת פנסיה/קרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
J בחירת מסלול פאסיבי - קרן פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
M בחירת דירה נדל"ן 28
E התלבטות לגבי בחירת תחום לימודים התפתחות אישית 13
C בחירת ביטוח בריאות צרכנות פיננסית 6
Lag בחירת כיוון לאחר תואר ראשון התפתחות אישית 14
Y בחירת קרן פנסיה בעניין דמי ניהול פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
S בחירת קרן פנסיה והשתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
Z בחירת מסלול קופת גמל להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
B בחירת דמי ניהול מ3 אופציות שניתנו פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ב בחירת פנסיה וקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
כ תהיות לגבי בחירת מדד להשקעה ב IRA שוק ההון 5
D בחירת קרן השתלמות מחקה מדד פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
A בחירת מסלול קרנות פנסיה למורים / משרד החינוך פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12

נושאים דומים

Back
למעלה