פינוי-בינוי ביפו ד'

[yik - financial planner]

שלום,
להורים שלי יש דירה ביפו ד'. הדירה וכל האיזור מיועדים לפינוי- בינוי.
- מדובר על דירה בקומה רביעית(קומה אחרונה) ללא מעלית, הדירה 3 חדרים במפלס אחד + חדר ואמבטיה\שירותים ומרפסת שמקיפה את החדר במפלס שני.
- הדירה פונה בצד אחד לשדרות ירושלים(נראה לי תוואי של הרכבת).
- יש כבר תב"ע מאושרת.
- כבר פנו להורים מספר פעמים לחתום על הסכם (כנראה מצד היזם), הם לא עשו עם זה כלום בינתיים.

ההורים ביקשו שאטפל בזה, אשמח לעזרתכם:
- להבנתי פינוי בינוי זה שהורסים את הבניין ובונים מחדש והדיירים מקבלים דירה במקום - איך נקבעת התמורה לדיירים? הבנתי שפעם הייתה תמורה קבועה, ועכשיו הולכים לשנות את זה שיהיה במו"מ מול היזם...אשמח לפרטים למי שמכיר. איזה תמורה כדאי לדרוש אל מול הדירה הספציפית הנ"ל? איך למקסם את התמורה? האם האינטרס של הדייר הוא לחתום עכשיו או להמתין?
- הבנתי שמומלץ לקחת עו"ד שמתמחה בנושא. יש שמות מומלצים. איזה סעיפים חשוב שיהיו בהסכם מול היזם?
- מה השלבים שאמורים לקרות מעכשיו והלאה? כמה זמן התהליך לוקח עד קבלת מפתח לדירה החדשה?
- איך אפשר להעריך את השווי הנוכחי של הדירה בהתחשב שצפוי פינוי-בינוי? למשל אם רוצים למכור אותה עכשיו ולא לחכות לפינוי-בינוי?

אשמח לכל עזרה והסבר.
בתודה מראש.

@אורי ג. @רוני

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אתה בטוח שמבקשים ממך לחתום על חוזה? אולי נונשופ?
תב"ע מאושרת זה שלב מאוד מתקדם בפינוי בינוי (פינוי בינוי זה תהליך ארוך, רק שינוי תב"ע לוקח מספר שנים), מאוד מוזר שאין עו"ד מייצג ונציגות לדיירים.
היום שינו את התמורה ומגבילים ל12 מ''ר מבחינת תוספת השטח, אם כי הבנתי שמשרד המשפטים מנסה להילחם בזה, אבל אני יכול להגיד שבפועל ממה שאני מכיר, יזמים שפועלים בתל אביב / בת ים / פתח תקווה, די מתיישרים ל12 מ''ר. כמו כן, אין הגבלת רווח יזמי לפי תקן 21.
לגבי המחיר - תב"ע מאושרת מקפיץ את המחיר חד משמעית.

נ.ב - יודע להגיד מי היזם?

 

[EyeKey]

קראת את ההסכם? התמורה צריכה להיות מפורטת שם.

היום שינו את התמורה ומגבילים ל12 מ''ר מבחינת תוספת השטח

אגב אתה יודע מתי זה השתנה? אני מכיר הסכם שנחתם לפני שנה עם תמורה פי 4 מזה...

 

[yik - financial planner]

אתה בטוח שמבקשים ממך לחתום על חוזה? אולי נונשופ?

לא בטוח בכלום. קיבלתי אתמול פרטים ראשונים. מנסה להבין מי נגד מי.

מאוד מוזר שאין עו"ד מייצג ונציגות לדיירים.

אולי יש,מנסה לברר.

היום שינו את התמורה ומגבילים ל12 מ''ר מבחינת תוספת השטח

מתוך כתבה מלפני שבוע

המדינה משחררת את הרסן לקבלני פינוי-בינוי: לא יחוייבו בתמורה מינימלית לדיירים

***

www.themarker.com

בישורת האחרונה לקראת אישורה, מועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים מקדמת רפורמה שנועדה לעדכן את כללי המשחק בשוק ההתחדשות העירונית, וכוללת שתי בשורות משמעותיות לענף הנדל"ן. הראשונה היא ביטול מגבלת הרווח המינימלי שיוכלו יזמים לגרוף מפרויקטי פינוי ובינוי; והשנייה, היא ביטול ההגדרה בתקן של רף התמורות לדיירים – כך שסוגייה זו תהיה פתוחה למשא ומתן חופשי בין הדיירים ליזמים בכל פרויקט, בהתאם למאפייניו הכלכליים ולמגבלותיו.

 

[yik - financial planner]

קראת את ההסכם? התמורה צריכה להיות מפורטת שם.

אין לי עדיין הסכם

 

[yik - financial planner]

https://www.gov.il/he/departments/guides/madrich_pinuy_binuy?chapterIndex=1

מצאתי מדריך קצר וממצה בעניין.

 

[yik - financial planner]

דיברתי עם נציג היזם - הוא אומר שהתמורה היא המ"ר הנוכחי שיש לך מבחינת שטח בנוי + שליש עד חצי מהמרפסת שיש לך היום. זה מה שתקבל מבחינת שטח הדירה החדשה + מרפסת שמש+חנייה+ מחסן. אמור לקבל חוזה.
הנציג יזם אומר שהתמורה של כל הדיירים שווה בהתאם לכלל הנ"ל. כלומר לא יכול להיות שדייר מסויים יקבל יותר. זה באמת נכון?

 

[monkey22]

לא לחתום על כלום ללא התייעצות עם עו"ד שמתמחה בתהחדשות עירונית!
האם היזם הוא מישהו מוכר? יכול להגיד מי זה? אם זה סתם מעאכר לא להתעסק! זה יכול להיות מאוד מסוכן.
אם זה מתחם שלם או כמה בניינים שמתאגדים, אתם יכולים להביא משרד עו"ד גדול ומנוסה שייצג את כולכם מול היזם, ויבטיח לכם את התמורות המקסימליות. לא בהכרח מומלץ ,לרוב יותר קל לקדם דברים בתור בניין בודד, תלוי אם אתם לבד על החלקה.
בנוסף, מומלץ יהיה להביא שמאי/מפקח מטעמכם (העו"ד יעזור לכם בזה).

לגבי מחיר מכירה, אפשר להתייעץ עם מתווכים. בתור מוכר תוכל לסגור איתם על עמלת תיווך נמוכה מאוד, בטח אם תבטיח להם בלעדיות.
אם תחליט ללכת על מכירה, ובהנחה שעידכנו זכויות בקרקע עקב התב"ע, מומלץ לברר את היטל ההשבחה שיוטל עליכם. מגישים בקשת מידע באתר של העירייה.
תיקח בחשבון שאם הזכויות בקרקע התעדכנו משמעותית מאז שרכשו את הדירה, היטל ההשבחה יכול להיות גדול.

סה"כ חדשות טובות, בהצלחה

 

[monkey22]

דיברתי עם נציג היזם - הוא אומר שהתמורה היא המ"ר הנוכחי שיש לך מבחינת שטח בנוי + שליש עד חצי מהמרפסת שיש לך היום. זה מה שתקבל מבחינת שטח הדירה החדשה + מרפסת שמש+חנייה+ מחסן. אמור לקבל חוזה.
הנציג יזם אומר שהתמורה של כל הדיירים שווה בהתאם לכלל הנ"ל. כלומר לא יכול להיות שדייר מסויים יקבל יותר. זה באמת נכון?

בד"כ הם מנסים שכולם יקבלו תמורות זהות, לא תמיד מצליח להם. בגדול הכל פתוח, ובתור שכן, עיניך לא צריכות להיות צרות שאתה קיבלת 10 מטר והשכן שלך קיבל 12 מטר. העיקר שכולכם קיבלתם בניין חדש, חניה, מחסן ומרפסת. בקרוב גם זה ייפסק.

 

[yik - financial planner]

היזם הוא "אגי גרופ".ככה אמר לי הנציג שדיברתי איתו בטלפון.
מצד שני אני מסתכל עכשיו על החוזה שהוא שלח לי וכתוב - "ש.ב.א החברה הישראלית להתחדשות עירונית בע"מ"
מכירים?

מדובר במתחם שלם, גם העירייה מעורבת חזק, עשו אסיפות דיירים, מצגות.
היזם שלח לי - מסתבר שיש עו"ד נציג דיירים.
היזם שלח גם חו"ד חיצוניות של עו"ד על החוזה שלו. זה שווה משהו? אני מניח שהיזם שילם על החוו"ד הזו...
עוד עדכון - היזם אומר שעברו אסיפה חשובה אצל מהנדס העיר לגבי תב"ע, אין עוד תב"ע רשמית אבל צפוייה תוך 3 חודשים.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מתוך כתבה מלפני שבוע

המדינה משחררת את הרסן לקבלני פינוי-בינוי: לא יחוייבו בתמורה מינימלית לדיירים

***

www.themarker.com

בישורת האחרונה לקראת אישורה, מועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים מקדמת רפורמה שנועדה לעדכן את כללי המשחק בשוק ההתחדשות העירונית, וכוללת שתי בשורות משמעותיות לענף הנדל"ן. הראשונה היא ביטול מגבלת הרווח המינימלי שיוכלו יזמים לגרוף מפרויקטי פינוי ובינוי; והשנייה, היא ביטול ההגדרה בתקן של רף התמורות לדיירים – כך שסוגייה זו תהיה פתוחה למשא ומתן חופשי בין הדיירים ליזמים בכל פרויקט, בהתאם למאפייניו הכלכליים ולמגבלותיו.

קראת שאמרתי ש:

הבנתי שמשרד המשפטים מנסה להילחם בזה, אבל אני יכול להגיד שבפועל ממה שאני מכיר, יזמים שפועלים בתל אביב / בת ים / פתח תקווה, די מתיישרים ל12 מ''ר. כמו כן, אין הגבלת רווח יזמי לפי תקן 21.

ציטטת כתבה שאמרה מה שכתבתי.

בכל מקרה, חושב שכדאי לך לבדוק לעומק מה קורה שם, כי כנראה אתה לא מאורע בדברים.
אל תחתום על כלום, קח עו''ד.

לגבי הבטחות על שטח נוסף - מאכרים יבטיחו לך גם ארמון העיקר שתחתום (לא אומר שזה המקרה)

שוב שואל, מי היזם?

 

[monkey22]

האמת שלא מכיר אותם.
נשמע אבל שהם כבר בשלבים מאוד מתקדמים ואתה וההורים שלך התעוררתם ממש בסוף.
נראה לי ששווה לדבר עם השכנים, לקרוא את ההסכם, לדבר עם העו"ד המלווה שיתרגם בשפה של בני אדם להורים שלך, ואז לעשות את השיקולים שלכם.
אם יש להם רוב חוקי לפינוי בגדול, אין לכם יותר מידי מה לעשות, זה ייצא לפועל בסופו של דבר.

 

[yik - financial planner]

האמת שלא מכיר אותם.
נשמע אבל שהם כבר בשלבים מאוד מתקדמים ואתה וההורים שלך התעוררתם ממש בסוף.
נראה לי ששווה לדבר עם השכנים, לקרוא את ההסכם, לדבר עם העו"ד המלווה שיתרגם בשפה של בני אדם להורים שלך, ואז לעשות את השיקולים שלכם.
אם יש להם רוב חוקי לפינוי בגדול, אין לכם יותר מידי מה לעשות, זה ייצא לפועל בסופו של דבר.

אנחנו לא נגד, פשוט רוצים למצות את העניין בצורה מיטבית. בנוסף להורים לא הייתה פניות לטפל בזה עד עכשיו, אז דחו...
לא הבנתי למה מאוחר - יש עוד 7 שנים עד שתהיה דירה....

נראה לי ששווה לדבר עם השכנים, לקרוא את ההסכם, לדבר עם העו"ד המלווה שיתרגם בשפה של בני אדם להורים שלך, ואז לעשות את השיקולים שלכם.

זה מה שאעשה.
לא הבנתי - אם יש עו"ד נציגות דיירים, אני צריך לקחת בנוסף עו"ד פרטי לגבי החוזה הספציפי שלי?
מה תפקידו של עו"ד נציגות דיירים? מי שוכר אותו? למיטב ידיעתי ההורים לא היו מעורבים ולא שילמו כלום....

תודה רבה לכם.

 

[EyeKey]

אין לי עדיין הסכם

מה זה אומר? אז על מה היזם רוצה שההורים שלך יחתמו?

 

[yik - financial planner]

מה זה אומר? אז על מה היזם רוצה שההורים שלך יחתמו?

דיברתי היום עם הנציג של היזם, שלח לי הסכם(עדכנתי באחת ההודעות למעלה).

 

[yik - financial planner]

בד"כ הם מנסים שכולם יקבלו תמורות זהות, לא תמיד מצליח להם

אבל לנו יש שם דירת גג\פנטהאוז. אנחנו לא אמורים לקבל שווה ערך? למה שנקבל דירה רגילה?(עם קצת יותר שטח)

 

[monkey22]

לא אין צורך לקחת עו"ד פרטי, העו"ד של הנציגות מייצג אותך, ושכר הטרחה שלו משולם ע"י היזם. שווה לדבר עם העו"ד ולהבין מה הדירה שלכם שהיא מיוחדת אמורה לקבל לפי ההסכם. תלוי בבניין ובזכויות, אבל גם דירות מיוחדות יקבלו אותה תוספת מטראז' ועלייה של קומה בבניין החדש. אבל זה באמת נתון למו"מ. לפעמים מפצים בעוד חניה או פיצוי כספי, תלוי.
יש כמובן עוד המון פרטים נוספים שכדאי לברר אם אתם מתכוונים להשאר בתהליך ולא למכור, כמו כמה זמן בניה, פיצויים במקרה של עיכובים, מי הבנק המלווה, כמה שכירות מקבלים בחודש בזמן הבנייה ועוד.

 

[yik - financial planner]

לא אין צורך לקחת עו"ד פרטי, העו"ד של הנציגות מייצג אותך, ושכר הטרחה שלו משולם ע"י היזם. שווה לדבר עם העו"ד ולהבין מה הדירה שלכם שהיא מיוחדת אמורה לקבל לפי ההסכם. תלוי בבניין ובזכויות, אבל גם דירות מיוחדות יקבלו אותה תוספת מטראז' ועלייה של קומה בבניין החדש. אבל זה באמת נתון למו"מ. לפעמים מפצים בעוד חניה או פיצוי כספי, תלוי.
יש כמובן עוד המון פרטים נוספים שכדאי לברר אם אתם מתכוונים להשאר בתהליך ולא למכור, כמו כמה זמן בניה, פיצויים במקרה של עיכובים, מי הבנק המלווה, כמה שכירות מקבלים בחודש בזמן הבנייה ועוד.

תודה רבה.

 

[HHH]

לא אין צורך לקחת עו"ד פרטי, העו"ד של הנציגות מייצג אותך, ושכר הטרחה שלו משולם ע"י היזם. שווה לדבר עם העו"ד ולהבין מה הדירה שלכם שהיא מיוחדת אמורה לקבל לפי ההסכם. תלוי בבניין ובזכויות, אבל גם דירות מיוחדות יקבלו אותה תוספת מטראז' ועלייה של קומה בבניין החדש. אבל זה באמת נתון למו"מ. לפעמים מפצים בעוד חניה או פיצוי כספי, תלוי.
יש כמובן עוד המון פרטים נוספים שכדאי לברר אם אתם מתכוונים להשאר בתהליך ולא למכור, כמו כמה זמן בניה, פיצויים במקרה של עיכובים, מי הבנק המלווה, כמה שכירות מקבלים בחודש בזמן הבנייה ועוד.

איך יכול להיות שאין ניגוד עניינים אם שכר הטרחה של העו"ד שאמור לייעץ לדייר משולם ע"י היזם? כדאי להתייעץ באופן בלתי תלוי כי העו"ד שהיזם משלם לו לא נשמע לי כמו פוטנציאל להסתבכות.

 

[yik - financial planner]

איך יכול להיות שאין ניגוד עניינים אם שכר הטרחה של העו"ד שאמור לייעץ לדייר משולם ע"י היזם? כדאי להתייעץ באופן בלתי תלוי כי העו"ד שהיזם משלם לו לא נשמע לי כמו פוטנציאל להסתבכות.

זה גם מה שאני חשבתי...
זה כמו שקונים דירה מקבלן, מקובל לקחת עורך דין פרטי ולא מסתמכים על העו"ד של הקבלן....
או שאני מפספס משהו?