פינוי ובינוי - מה צריך לבדוק?

unrealx

משתמש ותיק
הצטרף ב
13/9/18
הודעות
937
דירוג
563
הבנתי שרוצים לעשות פינוי ובינוי בשכונה מאוד ישנה שסבתא שלי גרה שם לבד.
כרגע השלב הוא שלב החתימות (שנמשך כבר המון זמן) ומנסים לשכנע את אבא שלי (הוא כביכול אומר לסבתא שלי מה לעשות, היא לא מבינה דבר - אישה מאוד מבוגרת) לחתום על החוזה - שעליו הוא לא מוכן לחתום מהסיבה שהוא דורש שיהיה כתוב בחוזה שיביאו לה דירה לפני שמפנים אותה מהדירה הנוכחית.

כרגע הם בשיחות שיכנועים שאי אפשר לשנות את החוזה עבור בן אדם אחד, ובכללי כל הנושא של הפינוי בינוי נראה לי מאוד מבולגן.

חשבתי לשאול כאן:
1. על מה כדאי לשים לב ואיך כדאי לעבוד מול היזם?
 

Redroze

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/18
הודעות
330
דירוג
266
יש היום מודעות מאוד גבוהה בנושא בהשוואה למה שהיה בעבר.
מה שתקבל תלוי ביחס הדירות שהיזם יקבל.
אין הרבה דרכים להתנגד, ברגע שהיזם יגיע ל-80% חתימות הוא כבר לא יצטרך אתכם.
ממליץ לעיין במדריך שיש באתר משרד השיכון והבינוי.
לא יודע מה המצב הכלכלי של הסבתא אבל אם היא לא יכולה להתמודד עם העלויות של בניין חדש מומלץ לקראת האכלוס למכור את הדירה ולרכוש דירה אחרת באזור בבנין עם אופי דומה ככל הניתן לבית הישן.
 

waskindalost

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/15
הודעות
253
דירוג
402
אנשים מבוגרים ופינוי בינוי זה נושא מורכב שמתחיל לקבל את ההתייחסות הראויה (אתה מוזמן לגגל על השינויים האחרונים).

כמה מהדגשים:
1. מותר להחריג אנשים מבוגרים ולהציע להם תמורה שונה, כמו למשל לקנות מהם את הדירה בשקלול השבח לפני שמתחיל הפרוייקט.
2. מותר לעזור להם למצוא דירה בדיור מוגן למשל במקום שכירות.
3. כמו שנאמר ברגע שיהיו 80% חתימות היא תהיה חייבת לחתום בפועל שכן היא תהיה חשופה לתביעת נזיקין אישית על ידי הדיירים.
4. על אף האמור לעיל אין לאן למהר זה ייקח עוד הרבה זמן.
5. אם היא אכן בשאיפה לעבור לדיור מוגן איכותי אפשר למנף ולהקדים את המעבר.
6. דגשים מול היזם :
א. ערבויות אוטונומיות על השכירות. מבטיח את התשלום ובמזומן.
ב. ערבויות בנקאיות על הדירה החדשה.

גגל את שני הנושאים הם שניהם בסיסייים.

7. עדיף שהיזם תהיה חברה כמה שיותר שקופה כמו למשל חברה ציבורית אבל כמובן שאין הכרח חוקי כזה.
8. בתחום ההובלה כדאי להתעקש גם על אריזה.

פרויקטי פינוי בינוי הן ריצה (יותר זחילה) לטווח רחוק. אז סבלנות והתייעצות עם עו"ד פרטי הן חובה.

בהצלחה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,077
דירוג
21,767
הבנתי שרוצים לעשות פינוי ובינוי בשכונה מאוד ישנה שסבתא שלי גרה שם לבד.
צר לי לבשר לך אבל רוב הסיכויים שסבתך שתחיה כבר לא תהיה בין החיים לכשיתחילו לבנות אם הפרוייקט עוד לא סיים את שלב החתימות.
 

waskindalost

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/15
הודעות
253
דירוג
402
@אורי ג. - אין כמו היעדר PC לחלוטין או היעדר רגישות כלשהיא. אין לי מושג בת כמה הסבתא או עוד כמה חתימות נותרו לאסוף אבל כללי האצבע למשך כל שלב בפרוייקט הזה באמת ארוכים (שנים על גבי שנים) במידה ואכן מצליחים לעבור את המשוכה העיקרית שהיא 80% חתימות.

אולי ניסוח יותר טוב יהיה : "אני מאחל לך ולסבתא שלך שתזכה לראות פרויקט כזה בסיומו בבריאות טובה ועל הדרך תשבור כמה שיאי גיל בארץ :)".
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,077
דירוג
21,767
אולי ניסוח יותר טוב יהיה : "אני מאחל לך ולסבתא שלך שתזכה לראות פרויקט כזה בסיומו בבריאות טובה ועל הדרך תשבור כמה שיאי גיל בארץ :)".
צודק. טאקט זה לא הצד החזק שלי.
מאחל לסבתא עד 120 ושתחיה חיים ארוכים, שמחים וטובים.
בכל מקרה אם לא עברו עוד את משוכת החתימות אז סדר גודל של זמן עד לתחילת בנייה הוא כ10 שנים וגם זה על הצד האופטימי. בכל מקרה היא תהיה זכאית לדיור חלופי ועבר גם חוק לאחרונה בדיוק בנושא הזה של אנשים מבוגרים מעל גיל 70 בפרוייקטים של פינוי-בינוי.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,003
דירוג
11,455
בכל מקרה היא תהיה זכאית לדיור חלופי ועבר גם חוק לאחרונה בדיוק בנושא הזה של אנשים מבוגרים מעל גיל 70 בפרוייקטים של פינוי-בינוי.
כן, עבר החוק + התאמה לצרכים מיוחדים.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,605
דירוג
2,848
תבדקו כמה פרויקטים נעשו עד היום בארץ.
להערכתי יד אחת תספיק לספירה.
 

waskindalost

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/15
הודעות
253
דירוג
402
@Fitch - לא מדויק. זה אכן היה המצב לפני 5 שנים. היום כבר יש פרויקטים שהסתיימו או כרגע בביצוע. קרית אונו, יהוד, תל אביב (נווה שרת...), כניסה לירושלים (רובע 1 ...) שאגב היה על המדף 15 שנה !
בסוף הכסף והרווח הצפוי משכנע את האנשים לחתום ...
 

יהודה ישראל

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/6/15
הודעות
173
דירוג
78
1. תבדקו את/מי היזם.
2. פינוי בינוי או תמ"א 38/2 (הריסה ובניה)?
3. מה היזם נותן למגורים עבור שאר הדיירים? בד"כ מדובר בדמי שכירות, למה זה לא טוב לכם?
4. תבדקו טוב אם יש ליזם הזה בכלל את הרוב. כאחד שעוסק רבות בתחום, יש יזמים שהם אנשים טובים וניתן לשוחח איתם ולהגיע להסכמות (לא עם המחתים).
5. אין צורך שישנה את החוזה, שיוסיף לכם נספח.
6. מה העו"ד דיירים אומר? אן עו"ד דיירים וכבר יש חוזה?
7. אם מדובר באדם שבא להחתים על דעת עצמו, לא לתת לו נונ-שופ, גם ככה יש בנושא חילוקי דעות משפטיות.
8. הצעות מיזמים נוספים.
9. בדיקת איתנות.

תכוון אותי אנסה לעזור לך יותר.
 

1337justme

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/10/15
הודעות
1,488
דירוג
469
מצטער על ההקפצה של הנושא הישן הזה, אבל אני בדיוק באותו מצב עם הוריי. שאר הדיריים (רובם כמובן לא גרים בכלל בבניין) רצים קדימה לחתום ואנחנו כבר בשלב של מציאת מפקח בניה (יש עו"ד ויזם).

החוק שדובר כאן נפלא, אך לא סוגר את כל הפינות:

1) אבי בן 80, ואימי בת 75 (שיהיו בריאים), לפי החוק, משום שאבי בן 80, היזם חייב לתת לו לבחור בין קבלת כסף מזומן או דירה חדשה לפי בחירתו של אבי, והחוק תקף עבור שניהם, גם אם אימי עדיין לא בת 80 בזמן החתימה.
אך, אם חלילה רק אימי תשאר כאשר יפנו את הדיירים מהבניין (נניח בעוד 5-10 שנים), לא מובן מה החוק אומר, האם עדיין היזם יהיה מחויב לתת לה לבחור בין כסף מזומן ודירה אחרת? או משום שגילה היה פחות מ80 בזמן החתימה, אז זכויותיו של אבי כבר לא יתפסו?. (כי לפי החוק, עבור דיריים שהיו בגיל 75-80 בזמן החתימה, היזם רשאי לבחור בעצמו בין אלטרנטיבות, והריי הם מעוניינים רק בדירה חלופית או כסף מזומן, ובמקרה כזה, זה לא מובטח).

2) האם המצב הזה מצדיק לקיחת עו"ד נוסף שידאג לאינטרסים שלנו חוץ מהעו"ד דיירים?.

3) אם הפרויקט יוגדר בסוף כתמ"א 38\2, החוק עבור הקשישים לא תקף במקרה כזה. האם יש מה לעשות? (העו"ד והיזם טוענים שאין מה לדאוג כי הפרויקט מוגדר כפינוי בינוי בכל הטיוטות והעירייה לא מאשרת כמעט תמ"א 38\2, אך העו"ד אמר לי שהפרויקט עדיין לא הוגדר סופית ויש סיכוי שיוגדר אחרת, והרי ליזם יש אינטרס שהוא יהיה תמ"א 38\2)
 

יעקב כ.

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/5/20
הודעות
234
דירוג
67
לערכתי כל הפרוייקט יקח עוד המון שנים אל תלחיץ את עצמך.
התהליך שהזכרת מלא בבירוקרטיות.
תמתין בסבלנות ואל תמהר להוציא כספים מיותרים. בהצלחה!
 

1337justme

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/10/15
הודעות
1,488
דירוג
469
לערכתי כל הפרוייקט יקח עוד המון שנים אל תלחיץ את עצמך.
התהליך שהזכרת מלא בבירוקרטיות.
תמתין בסבלנות ואל תמהר להוציא כספים מיותרים. בהצלחה!

נכון שהוא יקח המון שנים, אבל הדיירים שלא גרים בבניין (רוב בעלי הדירות), עורך הדין והיזם לוחצים להתחיל את תהליך החתימות כמה שיותר מהר, מאינטרס אישי ברור, מבחינת העו"ד דיירים, כבר בחודש הבא, זה משהו שהתחילו לפני כמה שנים טובות בבניין. עבור מה כדאי להמתין? איך אדע מתיי וכיצד לפעול? אני פשוט מן הסתם לא מתמצה בתחום, ומרגיש דיי באוויר, במיוחד כשמדובר במקרה ספציפי של דיירים מבוגרים.
 
נערך לאחרונה ב:
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
320
דירוג
259
מה ההבדלים ביניהם?

פינוי בינוי הוא הריסה של מספר בניינים / מתחם (שכולל מינימום של למעלה מ-20 ומשהו דירות), ובניית מתחם חדש שבד"כ מגיע עם פיתוח תשתיות מתאימות (כבישים, גנים וכו'..), מתוקף מורכבות הפרוייקט הוא גם הארוך מבין השניים.
תמ"א 38/2 מתייחס לבניין אחד שאינו עומד בתקן רעידות אדמה, ולפי זה עובר הריסה ובניה מחדש עם הגבלה לתוספת הבנייה המותרת. בד"כ נוספים לדירה חדר ממ"ד ותוספת של מרפסת שמש 12 מ"ר.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
צ פינוי בינוי באשדוד, שווה? נדל"ן 4
צ פינוי בינוי בקרית ים נדל"ן 14
ק כמה דירות מינימום כדאי לקבלן פינוי-בינוי נדל"ן 15
M עסק בתחום פינוי המתכות אוף טופיק 8
ש דירה בקרית ים פינוי בינוי נדל"ן 3
A החברה להתחדשות עירונית ושאלות בנושא פינוי בינוי נדל"ן 2
eivgeni פינוי בינוי ע״י חברת יהודה לוי נדל"ן 3
א התייעצות בנושא פינוי, ותשלום בעת חתימת חוזה נדל"ן 8
זאב פינוי פסולת פלסטיק בתשלום אוף טופיק 3
א באסה - צריך משקפיים. לפני שאני ניגש לאופטיקה, מה תמליצו לי ממרכיבי משקפים מנוסים? אוף טופיק 10
aminadav שאלה לגבי 6 כללי אצבע להרכבת תיק השקעות. בשביל לישון בשקט צריך להיות מוכן להפסיד את הכל, לא רק חצי, לא? דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 23
T לוקח פסק זמן מהעבודה - האם צריך לדאוג באופן מיוחד לקופות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
D למה צריך חשבון ממוסה (תיק פרטי) בנוסף לחשבון פטור (IRA) ? שוק ההון 11
נירוש צריך חוות דעת לגבי PEPPER פוסטים מאיכות נמוכה 15
S מה אני צריך לחפש בצבא? התפתחות אישית 17
S קרן סל מחקה MID/SMALL CAP גלובאליות - צריך עזרה בחיפושים שוק ההון 1
י צריך כמה חידודים לגבי ההבדלים בין קרן סל לקרן נאמנות, ופקודות קנייה. שוק ההון 38
סול אולי הייתי צריך למצע? יומני מסע אישיים 28
ע מה צריך לעשות כדי לקבל את מענק הקורונה של טראמפ? אוף טופיק 1
F האם צריך תואר כדי להתברג בתכנות ? ועוד שאלה על תחומי הייטק אחרים אוף טופיק 59
מ צריך עזרה בנוגע למס מיסים 5
ח אחרי שלושה עשורים צריך למצוא כיוון. התפתחות אישית 16
M החזר מס לשכיר - האם צריך להגיש טופס 134? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 14
מ כמה מזומן באמת צריך בעובר ושב שוק ההון 14
P נשברתי - צריך לשנות כיוון התפתחות אישית 5
P פתיחה ברשויות המס - האם גם בימינו צריך ללכת פיזית? צרכנות פיננסית 2
Shaz מישהו יודע איזה טופס צריך למלא כדי לקבל את המענק שהמיסים שלנו ממנים לנו? פוסטים מאיכות נמוכה 5
Lemonade צריך את הערכתכם למשך זמן הדרוש ללימוד פיתוח, שדרוג ועיצוב אתרים התפתחות אישית 4
C מעבר לבית על גלגלים צריך ייעוץ מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
O כדאיות הלוואה לרכב אם ״לא צריך״ מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 26
ע כיצד לבנות תיק השקעות כאשר צריך את הכסף נזיל? שוק ההון 15
C שאלה - האם מצויין בחוק בתוך כמה זמן מס הכנסה צריך להחזיר שומת מס אחרי הגשת מסמכים? צרכנות פיננסית 8
ג איזה מדד צריך להשוות לתשואות של מסלולים מנוהלים שוק ההון 14
R אילו עלויות אני צריך לקחת בחשבון בניהול תיק השקעות? שוק ההון 0
ד מה צריך לדעת לפני שנותנים הלוואה עם שעבוד של דירה (משכנתא) לטובת ההלואה? נדל"ן 13
ש האם צריך אג"ח וכמה אג"ח? שוק ההון 12
ב משקיע עם IB. לא מוכר. מקבל דיבידנדים לאחר 25%. צריך להגיש דו״ח? צרכנות פיננסית 27
L 'אתה צריך להכיר חמישה אנשים כדי להגיע לאדם שאתה רוצה' מי מזהה מה מקור המשפט? אוף טופיק 2
L יזמים או בעלי עסקים, אילו תכונות וכישורים צריך וכדאי לשפר? התפתחות אישית 34
P ביטול עסקת מקרקעין + פיצוי, צריך פיצול סעדים? נדל"ן 6
ק צריך עזרה להבין למה קרן ממונפת בהכרח מפסידה לאורך זמן שוק ההון 63
H אני צריך קצת הכוונה אני מבולבל נדל"ן 15
י על איזה מדד צריך להסתכל כדי לדעת האם הכלכלה טובה? אוף טופיק 13
Liron2035 אם פתחתי חשבון בIB השנה(2018) אני צריך לדווח למס הכנסה בסוף 2019? צרכנות פיננסית 20
ק צריך לפתוח קופת גמל והלכתי לאיבוד צרכנות פיננסית 7
נ בחירת קרן סל ספציפית - מה צריך להביא בחשבון? שוק ההון 4
F מה צריך ללמוד כדי להגיע לעצמאות פיננסית? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 29
לא חשוב שמות צריך את דעתכם בנוגע לסמינרים בנושא "ידע פיננסי" מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 4
B האם צריך 200K ש"ח כדי לעבור לקרן פנסיה בניהול עצמי (IRA)?! צרכנות פיננסית 20
c881 למה מפתח תוכנה/מתכנת צריך לדעת מתמטיקה? אוף טופיק 13

נושאים דומים

למעלה