שאלה לגבי תהליך אישור תמ"א 38/פינוי-בינוי

[LevAizik]

אני עזרה בהבנת הז'רגון המקצועי.

באתר של עיריית אשדוד ישנו מאגר נתונים לגבי בקשות לתמ"א 38 והסטטוס של כל בקשה.

יש להם ככה:

1. בקשות לפני ועדה
2. בקשות אחרי ועדה
3. בקשות בהיתר

מה זה אומר? נניח קבלן מקבל היתר כמה זמן עובר עד שהוא מתחיל בפועל את העבודות? כמה זמן יכול לעבור בין שינוי סטטוס לסטטוס?

בנוגע לפינוי-בינוי מה הכוונה ועדה מקומית/ועדה מחוזית/מסלול מהיר? כמה זמן מעשית יכול לעבור עד שמשהו אכן יזוז בשטח?

 

[half-solid]

מה זה אומר? נניח קבלן מקבל היתר כמה זמן עובר עד שהוא מתחיל בפועל את העבודות? כמה זמן יכול לעבור בין שינוי סטטוס לסטטוס?

כל כמות של ימים בין 1 לאינסוף

 

[פטל ואוכמניות]

מקבלת ההיתר (השלב האחרון) ועד תחילת הבנייה זה אמור להיות די קצר, סביב השלושה חודשים תלוי במצב שאר הפרויקטים של הקבלן, והאם נקבע אחרת בחוזה עם הדיירים.

ככל שיש ערעורים למשל של דיירי השכונה כך הסחבת מתארכת.

 

[משקיע_סולידי]

אני עזרה בהבנת הז'רגון המקצועי.

באתר של עיריית אשדוד ישנו מאגר נתונים לגבי בקשות לתמ"א 38 והסטטוס של כל בקשה.

יש להם ככה:

1. בקשות לפני ועדה
2. בקשות אחרי ועדה
3. בקשות בהיתר

מה זה אומר? נניח קבלן מקבל היתר כמה זמן עובר עד שהוא מתחיל בפועל את העבודות? כמה זמן יכול לעבור בין שינוי סטטוס לסטטוס?

בנוגע לפינוי-בינוי מה הכוונה ועדה מקומית/ועדה מחוזית/מסלול מהיר? כמה זמן מעשית יכול לעבור עד שמשהו אכן יזוז בשטח?

זה לא אומר כלום קל וחומר בתור אינדיקטור לכדאיות קניה מתוך תפיסת רווח עתידי.
בתמ"א 38 הכי חשוב זה לוודא מול עו"ד דיירים שיש לו נייר עם 100% חתימות (כן, אני ידע שהחוק מחייב פחות, מעשית ללא 100% דברים לא באמת זזים).
פינוי בינוי-אם זה מסלול רשויות, שלב אמיתי הוא שיזם לקח את התב"ע שהרשות הפקידה, החליט שהיא כדאית כלכלית, והתחיל על בסיסה תהליך קבלת היתר ללא בקשות להקלות. פחות או יותר בשלב הזה הוא גם יתחיל לשווק בשקט פריסייל בעצמו. לדעתי יש 0 פרויקטים כאלה כרגע בארץ.
אם זה מסלול יזמים רגיל, שלב אמיתי הוא הפקדת תב"ע ע"י היזם קרי אישור התב"ע בועדת התכנון פלוס צטלה אצל עו"ד דיירים עם 80% חתימות-מה שיאפשר בעתיד הוצאת היתר בתנאים והליכה לבית משפט לתביעות סרבנים כנגד שאר ה-20%. שים לב-אפשר להפקיד תב"ע גם עם פחות מ-80%...
ברגע שיש היתר ללא תנאים אצל היזם-יש שעון חול שדופק, הוא לא יכול למשוך כדי לתזמן עליות מחירים בנדל"ן קל וחומר בפרויקט התחדשות עירונית.
איפה שכן אפשר למשוך זמן (וזו תקלה שרוצים לשנות בחקיקה אגב) זה להחזיק קרקע+תב"ע ולא לגשת להוצאת היתר.

 

[משקיע_סולידי]

אני עזרה בהבנת הז'רגון המקצועי.

באתר של עיריית אשדוד ישנו מאגר נתונים לגבי בקשות לתמ"א 38 והסטטוס של כל בקשה.

יש להם ככה:

1. בקשות לפני ועדה
2. בקשות אחרי ועדה
3. בקשות בהיתר

מה זה אומר? נניח קבלן מקבל היתר כמה זמן עובר עד שהוא מתחיל בפועל את העבודות? כמה זמן יכול לעבור בין שינוי סטטוס לסטטוס?

בנוגע לפינוי-בינוי מה הכוונה ועדה מקומית/ועדה מחוזית/מסלול מהיר? כמה זמן מעשית יכול לעבור עד שמשהו אכן יזוז בשטח?

לגבי ועדה מקומית מול ועדה מחוזית מול ותמ"ל מול הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מול הרשות העירונית להתחדשות עירונית מול אגף התכנון בעירייה - סיפור ארוך ותלוי איזו עיר/מועצה. בהתחלה פרויקט צריך לקבל אור ירוק באגף התכנון העירוני, לעלות לדיון בועדה המקומית ולהמשך תכנון במחוזית. ותמ"ל אלה מגה מתחמים במסלול מהיר שהעירייה והועדה המחוזית החליטו לוותר על שליטה בתכנון ולהעביר לועדה הארצית (ותמ"ל).