היוון בעסקת פינוי בינוי

[Kipod]

הי חברים,

אשמח להבין מה אני מפספס.

קיבלנו חוזה לחתימה יחד עם נספח קשישים במתחם פינוי בינוי באזור המרכז.

כדי למנוע מעבר לשכירות, אחת החלופות המוצעות לקשיש היא מעבר לדירה אחרת של היזם(אם יש במלאי בקרבת מקום) או לרכישת דירה בשוק החופשי, בסכום התמורה הכספית.
הגדרת התמורה הכספית: ערך הדירה החדשה לאחר היוון של עד 25% מהסכום של הדירה החדשה לפי מחירון היזם באותה התקופה.
(במקור היה 6% היוון לשנה למשך חמש שנים, ולאחר מכן תוקן לעד 25%)

לפי מיטב הבנתי, נניח שהגענו למועד הפינוי, והערך של דירת התמורה לפי מחירון היזם הוא 2 מיליון ש״ח.
מדוע פלוני שיגיע לרכוש דירה מאותו הפרויקט "על הנייר" ירכוש אותה ב2 מיליון ש״ח ואילו הקשיש יקבל תמורה כספית של 1.5 מיליון ש״ח בלבד?

אני מבין שהקשיש מקבל את הכסף לפני שאר הדיירים ושהיזם מוציא מכיסו את הכסף, אבל במקרה הזה מדובר על ערך נוכחי של דירה עתידית (מחירון היזם באותה התקופה).
אם, לצורך העניין, היה מגיע שמאי וחוזה עתידות שקובע שהדירה העתידית שווה כיום 2 מיליון, אבל בתום הבניה תהיה שווה 2.5 מיליון(בגלל עליית ערך ושאר ירקות) וההיוון מתבצע על ה2.5 מיליון - זה היה הגיוני לי לחלוטין.

ובכל מקרה, האם אחוז היוון כה גבוה הגיוני בעסקאות מסוג זה? לכאורה, זה הופך את החלופה הזאת ללא כלכלית בעליל.

אנו מנסים לעשות הכל כדי למנוע מאבא שלי לעבור לשכירות בגיל מבוגר.. אשמח לעזרה.

 

[גרהם]

אני מבין שהקשיש מקבל את הכסף לפני שאר הדיירים ושהיזם מוציא מכיסו את הכסף, אבל במקרה הזה מדובר על ערך נוכחי של דירה עתידית (מחירון היזם באותה התקופה).
אם, לצורך העניין, היה מגיע שמאי וחוזה עתידות שקובע שהדירה העתידית שווה כיום 2 מיליון, אבל בתום הבניה תהיה שווה 2.5 מיליון(בגלל עליית ערך ושאר ירקות) וההיוון מתבצע על ה2.5 מיליון - זה היה הגיוני לי לחלוטין.

יש היגיון במה שאתה אומר. הטענה שלך צריכה להיות שהשווי אותו מהוונים הוא שווי למועד ממנו מתחיל ההיוון ולכן אם השווי אותו מהוונים הוא 2 מ' (בדוגמה שלך) אז ההיוון הוא אפס כי מדובר בשווי להיום. קשה לי להאמין שטענה כזו תתקבל בקלות, אבל אין לך מה להפסיד ושווה לך להלחם על זה. בהצלחה.

 

[Kipod]

יש היגיון במה שאתה אומר.

את האמת שאני כבר מבולבל לגמרי. שוחחתי עם מספר עורכי דין, מסתבר שהתיקון לחוק הוא די חדש, החוק די מעורפל וישנן כל מיני פרשנויות.

חלק אומרים שיש הגיון ושווה להילחם על זה
חלק אומרים שברור שיהיה היוון, וברור שהוא יהיה עד תקופת הבניה כי היזם מוציא כסף מהכיס וצריך לקבל פיצוי איכשהו. אם זה המצב, לא ברור לי למה זה נקרא היוון ולא ״קנס חלופת קשישים״ - כי אין קשר בין זה לבין היוון.

בפרויקט פינוי בינוי סמוך כלל אין התייחסות לנושא ופשוט כתוב שהקשיש יקבל את המחיר העתידי של דירת תמורה. במידה והקשיש בחר לקבל את הכסף לפני המועד שבו אמור היה לקבל אותו כן יש היוון על הדלתא. (וזה הגיוני לחלוטין).

 

[גרהם]

את האמת שאני כבר מבולבל לגמרי. שוחחתי עם מספר עורכי דין, מסתבר שהתיקון לחוק הוא די חדש, החוק די מעורפל וישנן כל מיני פרשנויות.

חלק אומרים שיש הגיון ושווה להילחם על זה
חלק אומרים שברור שיהיה היוון, וברור שהוא יהיה עד תקופת הבניה כי היזם מוציא כסף מהכיס וצריך לקבל פיצוי איכשהו. אם זה המצב, לא ברור לי למה זה נקרא היוון ולא ״קנס חלופת קשישים״ - כי אין קשר בין זה לבין היוון.

בפרויקט פינוי בינוי סמוך כלל אין התייחסות לנושא ופשוט כתוב שהקשיש יקבל את המחיר העתידי של דירת תמורה. במידה והקשיש בחר לקבל את הכסף לפני המועד שבו אמור היה לקבל אותו כן יש היוון על הדלתא. (וזה הגיוני לחלוטין).

אגלה לך סוד שהוא לא ממש סוד - יש עורכי דין, גם בתחומים מסחריים, שאין להם הבנה מינימלית במימון.
הטענה שהקבלן יוציא הוצאות אכן אינה רלוונטית, אבל אם רוצים להתחשב בה, אז המחיר ממנו נגזר ההיוון צריך להיות מחיר של דירה גמורה (הדירה לאחר ההוצאות הנוספות שהקבלן טוען שעליו להוציא).

 

[איש(3718)]

מסתבר שהתיקון לחוק הוא די חדש, החוק די מעורפל וישנן כל מיני פרשנויות.

זו תמצית העניין.

גם אני התעמקתי בנושא, והמסקנה שהגעתי אליה היא שזה רק עבור קשישים ערירים שאין מי שיטפל בהם, ולכן מפילים את זה על היזם. זה לגיטימי לחלוטין בעיני, אבל אין סיכוי שהיזם לא יגזור קופון מסויים על זה (כל יזם לפי רמת היושר האישי שלו).

והנימוק לגזירת הקופון הוא פשוט - סיכון. גם אם היזם מציע למכירה היום ב pre-sale את הדירות ב 2M, לא מובטח שיצליח למכור. לעומת זאת, לקשיש מובטח שיצליח למכור את דירתו ב 1.5M היום ליזם.

למה הדבר דומה? להערכת שמאי של מכירת דירה במהירות, לעומת מכירת דירה בנחת. יש הבדל משמעותי בין השניים.

אם יש משמעות לרווח של 500K על פני מספר שנים בעיניך, אני מציע שתטפלו בנושא בעצמכם ולא תפילו את זה על היזם.

 

[Kipod]

אם יש משמעות לרווח של 500K על פני מספר שנים בעיניך, אני מציע שתטפלו בנושא בעצמכם ולא תפילו את זה על היזם.

תוכל להרחיב?

 

[גרהם]

זו תמצית העניין.

גם אני התעמקתי בנושא, והמסקנה שהגעתי אליה היא שזה רק עבור קשישים ערירים שאין מי שיטפל בהם, ולכן מפילים את זה על היזם. זה לגיטימי לחלוטין בעיני, אבל אין סיכוי שהיזם לא יגזור קופון מסויים על זה (כל יזם לפי רמת היושר האישי שלו).

והנימוק לגזירת הקופון הוא פשוט - סיכון. גם אם היזם מציע למכירה היום ב pre-sale את הדירות ב 2M, לא מובטח שיצליח למכור. לעומת זאת, לקשיש מובטח שיצליח למכור את דירתו ב 1.5M היום ליזם.

למה הדבר דומה? להערכת שמאי של מכירת דירה במהירות, לעומת מכירת דירה בנחת. יש הבדל משמעותי בין השניים.

אם יש משמעות לרווח של 500K על פני מספר שנים בעיניך, אני מציע שתטפלו בנושא בעצמכם ולא תפילו את זה על היזם.

התכלית של הסעיף היא לא לתת קופון לקבלן שהתמזל מזלו לעשות עסקה עם קשיש, אלא שהקשיש יהיה בדיוק באותו מקום מבחינה כלכלית בו הוא היה אם היה רוצה להמתין לדירה חדשה.
אגב 1, הקבלן מרוויח בכל מקרה גם אם מפצה במחיר השוק, כי נחסכת לו השכירות עד לסיום הבניה. (ולכן הקשיש נפגע ברמה מסויימת גם לפי הפרשנות ההגיונית של הסעיף).
אגב 2, הייתי מסייג את העצה למכור לבד שמומלץ בחום להתייעץ עם מומחה מס.
והעיקר הוא לא כלכלה ולא פרשנות הסעיף, כי לקשיש זכות על פי חוק ואם לא יקבלה הוא יכול לתקוע את הפרויקט בלי להיחשב סרבן. הכוח לגמרי אצלו.

 

[איש(3718)]

תוכל להרחיב?

כשיגיע הזמן, תעבירו את אבא שלך לגור בשכירות. תעזרו לו בזה. זה לא בהכרח יותר גרוע מאשר לגור בדירה בבעלות.

כאלטרנטיבה, אתם יכולים לנסות למכור את הזכות לדירה בעצמכם במחיר שהיזם מוכר, אבל אין סיכוי שתצליחו, כי אנשים יעדיפו לקנות מהיזם באותו המחיר, ויש גם שיקולי מס שצריך לבחון לעומק אם הדירה עדיין לא גמורה.

 

[איש(3718)]

התכלית של הסעיף היא לא לתת קופון לקבלן שהתמזל מזלו לעשות עסקה עם קשיש, אלא שהקשיש יהיה בדיוק באותו מקום מבחינה כלכלית בו הוא היה אם היה רוצה להמתין לדירה חדשה.

במדינת ישראל יש הבדל גדול בין כוונת המחוקק, לבין הישום בפועל, ביחוד כאשר ההגדרות מעורפלות, וביחוד כאשר יוצרים נטל על המגזר הפרטי.

אני חושב שרוב היזמים ישמחו לא להתעסק עם זה כלל וכלל, כך שהאמירה של "התמזל מזלו" לא במקום.

והעיקר הוא לא כלכלה ולא חוק כי לקשיש זכות על פי חוק ואם לא יקבלה הוא יכול לתקוע את הפרויקט בלי להיחשב סרבן. הכוח לגמרי אצלו.

הוא קיבל את הזכות. העניין הוא שהסכום נמוך מידי לדעתו. האם נקבע בחוק מה הסכום? ומי אוכף זאת? לפי מה שקראתי, לא נקבע. ניתנו הגדרות כלליות.

ובוא נעבור לנושא הפרקטי, האם נראה לך הגיוני שקשיש יתבע יזם על הנושא הזה? הרי מי שחזק מספיק לתבוע, פשוט יחכה עד שהפרוייקט יגמר וימכור הדירה בכסף מלא. ומי שבאמת צריך את זה, ממילא יהיה לו קשה לתבוע.

אגב 2, הייתי מסייג את העצה למכור לבד שמו לץ בחום להתייעץ עם מומחה מס.

מסכים. עם זאת, אם מוכרים כאשר הדירה החדשה כבר בנויה, לא צריכה להיות בעיה.

 

[גרהם]

ביחוד כאשר ההגדרות מעורפלות, וביחוד כאשר יוצרים נטל על המגזר הפרטי.

ההגדרה דווקא מאד ברורה וכך גם ההיגיון המשפטי והכלכלי. כמו שאמרת, הבעיה היא מידת היושר של היזם וכנראה כשמדובר בקשישים היזם רואה כאן הזדמנות טובה.

ובוא נעבור לנושא הפרקטי, האם נראה לך הגיוני שקשיש יתבע יזם על הנושא הזה? הרי מי שחזק מספיק לתבוע, פשוט יחכה עד שהפרוייקט יגמר וימכור הדירה בכסף מלא. ומי שבאמת צריך את זה, ממילא יהיה לו קשה לתבוע

הוא ממש לא צריך לתבוע. יש לו זכות לקבל תמורה ואם הוא לא יקבלה, הוא לא יפנה את דירתו. אני בטוח שאם הוא היה בן 40 ומסרב לפנות את הדירה בלי תמורה לפי החוק, אף אחד לא היה חולם לחשוב שהוא לא בסדר.

מסכים. עם זאת, אם מוכרים כאשר הדירה החדשה כבר בנויה, לא צריכה להיות בעיה.

תלוי בשאר הנתונים לצורך מס כי הפטור של פינוי בינוי כבר נשרף.

 

[איש(3718)]

הוא ממש לא צריך לתבוע. יש לו זכות לקבל תמורה ואם הוא לא יקבלה, הוא לא יפנה את דירתו. אני בטוח שאם הוא היה בן 40 ומסרב לפנות את הדירה בלי תמורה לפי החוק, אף אחד לא היה חולם לחשוב שהוא לא בסדר.

בוא נהיה מעשיים, אני מציע שהאב הקשיש יעבור לגור בשכירות בזמן הבניה (הבן יעזור לו), והמשפחה תשמור הדירה בבעלותה, כדי למקסם את התמורה.

מה אתה מציע? להתמקח עם היזם ? לא לפנות את הדירה? לתבוע את היזם? הרי היזם הציע תמורה. הם חושבים שהיא נמוכה מידי. סביר שאם הקשיש לא יפנה את הדירה, הוא יחטוף תביעה.

 

[גרהם]

בוא נהיה מעשיים, אני מציע שהאב הקשיש יעבור לגור בשכירות בזמן הבניה (הבן יעזור לו), והמשפחה תשמור הדירה בבעלותה, כדי למקסם את התמורה

רעיון מצויין. הבנתי שפותח לא מעוניין בו ולכן שאל.
מהכרות קרובה עם אנשים בגילאים האלו, החוק נותן מענה לבעיה אמיתית של אנשים שקשה להם עם כל המעברים האלו ולאנשים שלא מתאימה להם שכירות בגיל מבוגר.

מה אתה מציע? להתמקח עם היזם ? לא לפנות את הדירה? לתבוע את היזם? הרי היזם הציע תמורה. הם חושבים שהיא נמוכה מידי. סביר שאם הקשיש לא יפנה את הדירה, הוא יחטוף תביעה.

אני בהחלט מציע להתמקח עם היזם.
זכותו של כל אחד להגיש תביעה כמובן. לדעתי הסיכוי של תביעה שאומרת שתכלית החוק היא לתת לקשיש פיצוי בשווי שלא מאפשר רכישת דירה דומה, בפרט על רקע שאר החלופות בסעיף, שנותנות לקשיש דירה בשווי זהה, הוא קרוב לאפס.
קח בחשבון שיזם שבא לעשוק קשישים ימצא דרך גם בחלופה של שכירות והמתנה לדירת התמורה.

 

[Kipod]

העניין הוא שהסכום נמוך מידי לדעתו. האם נקבע בחוק מה הסכום? ומי אוכף זאת? לפי מה שקראתי, לא נקבע. ניתנו הגדרות כלליות.

אלו החלופות לפי החוק:

(1) מעבר לבית הורים, לרבות בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, ובלבד שמעבר כאמור יתאפשר עד למועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבעו בעסקת הפינוי ובינוי;

(2) רכישת דירה חלופית ששווייה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבע בעסקת הפינוי ובינוי; מיקומה של דירה כאמור יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש – אם הקשיש ביקש זאת;

(3) קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבע בעסקת הפינוי ובינוי;

החוק לא מציין את אחוז ההיוון ומשך ההיוון. ואני לא אומר שהסכום לדעתי נמוך. אני נותן לשמאי להחליט מה הערך של דירת התמורה. אבל כמו שנכתב בהודעה הראשונה שלי, אני לא מבין מה מהוונים כאן.

רעיון מצויין. הבנתי שפותח לא מעוניין בו ולכן שאל.
מהכרות קרובה עם אנשים בגילאים האלו, החוק נותן מענה לבעיה אמיתית של אנשים שקשה להם עם כל המעברים האלו ולאנשים שלא מתאימה להם שכירות בגיל מבוגר.

אכן. אני מנסה לטפטף את הרעיון הזה, אבל בינתיים ללא הצלחה גדולה. לבינתיים, כואב הלב על הדאגה והלילות ללא השינה שהוא עובר. וזה בדיוק בדיוק העניין. החוק אמור לעזור במקרים כאלה, לא רק במקרים של קשישים עריריים.

זכותו של כל אחד להגיש תביעה כמובן. לדעתי הסיכוי של תביעה שאומרת שתכלית החוק היא לתת לקשיש פיצוי בשווי שלא מאפשר רכישת דירה דומה, בפרט על רקע שאר החלופות בסעיף, שנותנות לקשיש דירה בשווי זהה, הוא קרוב לאפס.

אני דווקא חושב שהflow כאן הוא הפוך. בהנחה והקשיש לא יחתום, הוא יקבל תביעת דייר סרבן וייאלץ להוכיח שהסירוב שלו מוצדק. היזם מחוייב להציג את החלופות הנ"ל לקשיש, אז לכאורה מילא את חובתו. מה טומנות בחובן החלופות שהיזם הציע, זה כבר סיפור אחר. אין לי מושג אם זה יעמוד במבחן בית המשפט.

 

[גרהם]

אני דווקא חושב שהflow כאן הוא הפוך. בהנחה והקשיש לא יחתום, הוא יקבל תביעת דייר סרבן וייאלץ להוכיח שהסירוב שלו מוצדק. היזם מחוייב להציג את החלופות הנ"ל לקשיש, אז לכאורה מילא את חובתו. מה טומנות בחובן החלופות שהיזם הציע, זה כבר סיפור אחר. אין לי מושג אם זה יעמוד במבחן בית המשפט.

אני חושב שההיגיון של החוק הוא הפוך ומי שמציע לקשיש פחות מדירת התמורה צריך להסביר למה זה צודק. הרי לא יתכן שהיזם יציע 100 אש"ח למשל ומי שלא מסכים יהפוך לסרבן .
אבל לא כל אחד בנוי למלחמות האלו ועל זה כנראה בונה היזם.

 

[איש(3718)]

החוק לא מציין את אחוז ההיוון ומשך ההיוון. ואני לא אומר שהסכום לדעתי נמוך. אני נותן לשמאי להחליט מה הערך של דירת התמורה. אבל כמו שנכתב בהודעה הראשונה שלי, אני לא מבין מה מהוונים כאן.

שיעור ההיוון מציין בעצם את רמת הסיכון של התזרימים העתידיים של הפרוייקט לאורך זמן (בתלות כמובן בשער הריבית במשק שהיא בעצם רמת הסיכון הכוללת במשק).

רמת הסיכון היא משהו סובייקטיבי למדי ותלוי בצפי עתידי, וגם תלוי שלב בפרוייקט. סביר להניח שיזם יוכל להראות באופן מוצלח יותר מאחרים את הסיבות בגללם הפרוייקט מסוכן מאד, ויכול מאד להיות שהוא אף מאמין בזה. הוא יוכל להראות למשל את הלוואות השלמת ההון העצמי שהוא לוקח בריביות גבוהות וכדומה, כדי לציין הצורך בשעור היוון גבוה.

אכן. אני מנסה לטפטף את הרעיון הזה, אבל בינתיים ללא הצלחה גדולה. לבינתיים, כואב הלב על הדאגה והלילות ללא השינה שהוא עובר. וזה בדיוק בדיוק העניין. החוק אמור לעזור במקרים כאלה, לא רק במקרים של קשישים עריריים.

אין סיכוי שיזם (ישר והגון) שלא מכיר את הקשיש ונמצא בניגוד אינטרסים איתו, ישיג לקשיש את מה שישיג מי שאוהב את הקשיש , ונמצא בחפיפת אינטרסים איתו. זו המציאות.

תמשיך לטפטף הנושא של שכירות. דווקא שם יש גמישות להשיג מיקומים לעיתים טובים יותר מדירה בבעלות.

אני בהחלט מציע להתמקח עם היזם.

התמקחות עם היזם זה תמיד טוב.

זכותו של כל אחד להגיש תביעה כמובן. לדעתי הסיכוי של תביעה שאומרת שתכלית החוק היא לתת לקשיש פיצוי בשווי שלא מאפשר רכישת דירה דומה, בפרט על רקע שאר החלופות בסעיף, שנותנות לקשיש דירה בשווי זהה, הוא קרוב לאפס.

אתה מדבר על עיסוק וכאב ראש אדיר לקשיש , על נושא שקל לעקוף אותו על ידי מעבר לשכירות.
קשיש שמסוגל לזה, סביר שיהיה מוכן גם לעבור לשכירות.

קח בחשבון שיזם שבא לעשוק קשישים ימצא דרך גם בחלופה של שכירות והמתנה לדירת התמורה.

לא מסכים.
הסיבה פשוטה - כאשר אתה אחד מהדיירים הרגילים, יש עו"ד שמייצג אותך ואת שאר הדיירים, ואתה מקבל חוזה זהה לשאר הדיירים, כאשר שאר הדיירים והעו"ד הבטיחו שתקבל תמורה סבירה ושווה לשאר הדיירים.
בנושא של דייר קשיש, אתה בדרך כלל לבדך. אם אתה חושב שנעשקת, אתה צריך לשכור עו"ד ולדחוף הנושא בעצמך. איזה קשיש מסוגל לזה? והאם זה עדיף, מבחינת טירחה, על מעבר לשכירות?

 

[ירח אפל]

החוק הקנה לשר המשפטים סמכות לקבוע כללים בנושא ההיוון, עד היום (4 שנים) שרי המשפטים לא פרסמו כללים כאלה

 

[גרהם]

שיעור ההיוון מציין בעצם את רמת הסיכון של התזרימים העתידיים של הפרוייקט לאורך זמן (בתלות כמובן בשער הריבית במשק שהיא בעצם רמת הסיכון הכוללת במשק).

רמת הסיכון היא משהו סובייקטיבי למדי ותלוי בצפי עתידי, וגם תלוי שלב בפרוייקט. סביר להניח שיזם יוכל להראות בא

זה נכון, אבל לא זו הבעיה לפי מה שמסופר. יש כאן יזם שלוקח שווי למועד מסויים ומהוון אותו ממועד אחר וזה אבסורד.

הסיבה פשוטה - כאשר אתה אחד מהדיירים הרגילים, יש עו"ד שמייצג אותך ואת שאר הדיירים, ואתה מקבל חוזה זהה לשאר הדיירים, כאשר שאר הדיירים והעו"ד הבטיחו שתקבל תמורה סבירה ושווה לשאר הדיירים.

זה כנראה תלוי מקרה.
מהכרות שלי יש לא מעט דברים שצריך להסכים עליהם מול היזם ועורך דין דיירים (שמקבל שכר טרחה מהיזם) שימושי לדברים בסיסיים בלבד. בדוגמה כאן של יזם שמהוון שווי למועד מסויים ממועד מאוחר הרבה יותר (כלומר, מהסוג הפחות ישר), סביר שבכל מקום בו נדרשות הסכמות בעתיד (שכר דירה, הוצאות הובלה, שדרוגים וזיכויים וכו') הוא ינסה להרוויח על חשבון הקשיש שלדעתו יחשוש להתמקח איתו. במקרה כזה הקשיש ימצא את עצמו במצב הרבהה פחות טוב כי כבר אין לו את הגנות החוק שבאו להגן על אנשים בגילו.
בשורה התחתונה, מי שלא אכפת לו ללכת לשכירות ולעבור אחר כך את התהליך שעובר כל קונה דירה מקבלן פלוס עוד קצת התעסקויות, כנראה ירוויח, בתנאי שיש לו אורך רוח ויכולת ניהול מו"מ. מי שלא, עדיף שיקטע את הרומן עם היזם הפחות ישר כבר בהתחלה, יגיע להסכמות על בעל מקצוע שקובע את גובה ריבית ההיוון ומהו שווי דירה גמורה, ויקנה בכסף דירה יד שניה לטעמו בלי כל ההתעסקות שבחלופה הראשונה. בשני המקרים עדיף כמובן לא להגיע לבית משפט, אבל אם אין ברירה, אז בחלופה השניה מצבו של הקשיש טוב לאין ערוך מאשר בחלופה הראשונה.

 

[איש(3718)]

זה כנראה תלוי מקרה.
מהכרות שלי יש לא מעט דברים שצריך להסכים עליהם מול היזם ועורך דין דיירים (שמקבל שכר טרחה מהיזם) שימושי לדברים בסיסיים בלבד. בדוגמה כאן של יזם שמהוון שווי למועד מסויים ממועד מאוחר הרבה יותר (כלומר, מהסוג הפחות ישר), סביר שבכל מקום בו נדרשות הסכמות בעתיד (שכר דירה, הוצאות הובלה, שדרוגים וזיכויים וכו') הוא ינסה להרוויח על חשבון הקשיש שלדעתו יחשוש להתמקח איתו.

אכן , תלוי מקרה.

במקרה שאני מכיר יש נציגות דיירים חזקה, שחלקם עו"ד בעצמם, ושנלחמים עבור כלל הדיירים. יש חוזה אחיד עבור כלל הדיירים. ההבדל היחיד הוא מיקום הדירות (השתדלו לשמור על מיקום דומה לבניין המקורי).

מי שלא, עדיף שיקטע את הרומן עם היזם הפחות ישר כבר בהתחלה, יגיע להסכמות על בעל מקצוע שקובע את גובה ריבית ההיוון ומהו שווי דירה גמורה, ויקנה בכסף דירה יד שניה לטעמו בלי כל ההתעסקות שבחלופה הראשונה.

למי יש יכולת יותר טובה למצוא שמאי שיקלע להערכות המחיר שלו לדעתך? לקשישים או ליזם שבונה מספר פרוייקטים ומפרנס הרבה אנשים מקצוע בתחום, כולל שמאים? (שנוטים להערכות חסר, לפחות שמאי הבנקים)

בשני המקרים עדיף כמובן לא להגיע לבית משפט, אבל אם אין ברירה, אז בחלופה השניה מצבו של הקשיש טוב לאין ערוך מאשר בחלופה הראשונה.

אם הקשישים חורגים מהקולקטיב, הם יצטרכו לנהל המלחמה בעצמם. לא בטוח שזה המקרה האופטימלי, גם אם הקייס המשפטי יותר חזק במקרה השני.

ובהערה כללית, לא כולנו עו"ד , ולא כולנו סומכים על מערכת המשפט. לאו דווקא מבחינת פסיקה הוגנת, אלא מבחינת סחבת ודיונים שנקבעים לעוד 6 חודשים, ופסיקה שתקרה עוד 4 שנים. במקרה שאני מכיר, סביר שהקשיש לא יהיה פה עוד 4 שנים, האם כדאי שבזמן הזה יהיה מעורב במלחמות משפטיות וסכסוכי דיירים?

אין לי הרבה נסיון במערכת המשפט, הנושא היחידי שבו אני אישית נתקלתי במערכת המשפט זה "חוק טיבי" (פיצוי על טיסות של יצאו בזמן), ולמרות שהחוק פשוט וברור והפיצויים בסכומים זעומים יחסית, עדיין החברות מציגות טיעוני נגד בביה"מ, ובסוף זה נגמר אחרי 2-3 שנים בפשרה עם פיצוי חלקי מגוחך, כי לאנשים נגמרת המוטיבציה להלחם אחרי הסחבת האינסופית.

 

[גרהם]

למי יש יכולת יותר טובה למצוא שמאי שיקלע להערכות המחיר שלו לדעתך? לקשישים או ליזם שבונה מספר פרוייקטים ומפרנס הרבה אנשים מקצוע בתחום, כולל שמאים? (שנוטים להערכות חסר, לפחות שמאי הבנקים)

כמעט תמיד צריך שמאי בעסקאות האלו, בלי קשר לקשישים. כדאי מאד להסדיר את זה מראש ובפרט מנגנון של שמאי מכריע שיחסוך את ההליך המשפטי.

ובהערה כללית, לא כולנו עו"ד , ולא כולנו סומכים על מערכת המשפט. לאו דווקא מבחינת פסיקה הוגנת, אלא מבחינת סחבת ודיונים שנקבעים לעוד 6 חודשים, ופסיקה שתקרה עוד 4 שנים. במקרה שאני מכיר, סביר שהקשיש לא יהיה פה עוד 4 שנים, האם כדאי שבזמן הזה יהיה מעורב במלחמות משפטיות וסכסוכי דיירים?

אני מסכים איתך.
אני כן עו"ד, עם נגישות למיטב עורכי הדין, לא קשיש והייתי מוכן לשלם כדי לא להתדיין.
ומכאן העצה שלי לקחת את הכסף בהתחלה. מהניסיון שלי, שאני מבין שהוא שונה משלך, מי שמנסה לדפוק קשיש שנראה לו חלש בהתחלה, יעשה זאת גם בשלבים הבאים עד למסירת הדירה וגם הנציגות הכי חזקה לא תוכל למנוע זאת (בחלק מהמקרים גם לא תנסה).

לאנשים נגמרת המוטיבציה להלחם אחרי הסחבת האינסופית.

נכון ולכן עדיף לעשות את המלחמה כשליזם אינטרס שהקשיש יצא מהדירה. כשיגיעו לשלב שדרוגים בדירה, זיכוי על כלים סניטריים, חישוב הוצאות מעבר וכו', היזם יהיה בעמדת כוח ויעשוק אותו בדיוק מהסיבה שכתבת.

 

[Kipod]

אבל אם אין ברירה, אז בחלופה השניה מצבו של הקשיש טוב לאין ערוך מאשר בחלופה הראשונה.

כשיגיעו לשלב שדרוגים בדירה, זיכוי על כלים סניטריים, חישוב הוצאות מעבר וכו', היזם יהיה בעמדת כוח ויעשוק אותו בדיוק מהסיבה שכתבת.

תוכל להסביר למה? האם מדובר על מצב שבו יש תביעה, סחבת משפטית, הקשיש הפסיד ובסופו של דבר יצא לשכירות ואז היזם ״נוקם״?

בכל מקרה, שוחחתי שוב עם אבא במהלך סוף השבוע. פירטתי את האופציות וניסיתי להסביר עד כמה שאפשר את המצב.
לא המלצתי, לא דחפתי לשום כיוון. רק פירטתי את היתרונות והחסרונות של כל אופציה כמיטב הבנתי תוך הבטחה שאני אעשה מה שאוכל כדי לשפר את התנאים, אך לא בטוח שאצליח. לשמחתי הרבה, הוא לבדו הגיע למסקנה שכל אופציה אחרת חוץ ממעבר לשכירות היא לא הגיונית.

מבחינתי, בהחלט אנסה להתמקח עם היזם.
ראשית דרך ב״כ הדיירים, אחר כך לבדי ובמידה ולא יעלה בידי אבקש ייעוץ פרטני מעורך דין שייצג אותי מול היזם במשא ומתן.
מעבר לזה, אני לא חושב שהוא ירצה שניקח את זה לכיוון תביעה משפטית.

----
כדי לעשות קצת סדר, גם לעצמי, אלה הנתונים עם back of the envelope calculation.

* מדובר בבניין דירות רכבת ישן, דירה כמעט זהה נמכרה ב 1.2 מיליון לפני כשנה. נניח שכרגע מחיר השוק הוא 1.2-1.3.
* תחנת מטרו אמורה לעבור ממש לא רחוק מהדירת התמורה. אני לא בטוח איך להעריך את ערכה כרגע לצורך החישובים. נניח בין 2 ל2.2?
* מבחינת הרצון של אבא הוא הוא לא היה רוצה לחזור לדירת התמורה בכל מקרה. הוא היה שמח מאוד לעבור לדירה משופצת קטנה יותר בשכונה סמוכה, עם חניה. דירות כאלו נמכרו ב1.4 בשנה שעברה, נניח שכיום 1.5.

במידה והתנאים יישארו כפי שהם, האופציות הן:
1) מעבר לשכירות בשכונה הסמוכה שבה אבא רוצה לגור => מכירת דירת התמורה לאחר סיום הבניה (+תשלום היטל השבחה) => קנית דירה בשכונה הסמוכה (או המשך מגורים בשכירות והשכרת דירת התמורה)
האופציה הכלכלית ביותר. אך עם שני מעברים וכאב ראש לא קטן לקשיש.

2) מימוש החלופה המוצעת. קבלת ~1.5 מיליון ש״ח (לאחר ״היוון״ של 25%) => רכישת דירה בשכונה הסמוכה.
הפסד של בערך 500K. מעבר אחד לקשיש. סכנה שבה לא נוכל לרכוש דירה בכסף שקיבלנו (כי זה ממש על הקשקש..) ונצטרך להוסיף כסף.

3) מכירה בשוק החופשי לאחר אישור התוכנית (לפני הפינוי). מכיוון שהתוכנית מאושרת, מניח שאפשרי למכור במחיר גבוה יותר וכמובן שגם כאן היטל השבחה נכנס לעניין. נניח שמכירה ב1.7 ואז לאחר היטל השבחה כנראה נגיע שוב לאזור ה1.5 מיליון.
יתרונות וחסרונות זהים לסעיף 2.

4) מכירה כעת והוספת כסף מהכיס לרכישת דירה אחרת.
לא אפשרי כלכלית.

פספסתי משהו? הארות הערות ותיקונים יתקבלו בברכה