הצעת כסף מזומן לקשיש בפינוי בינוי במקום הדירה החדשה -התלבטות

1337justme

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/10/15
הודעות
2,185
דירוג
866
בפרויקט פינוי בינוי מוצע לקשיש לקבל במקום הדירה החדשה (הדירה העתידית המקורית בפרויקט שכל השאר יקבלו) מזומן לקנית דירה חלופית בשווי הדירה החדשה בהתאם לדוח האפס של הבנק המלווה, כשהוא מהוון בשיעור של 5.5 % לשנה עד למועד המסירה כהגדרתו בחוזה הפינוי בינוי.

לפי מה שהצלחתי להסיק מהחוזה, מועד המסירה הוא מן הסתם לאחר מועד השלמת הפרויקט, וכל מה שמצוין בחוזה זה רק שהיזם מתחייב שמועד השלמת הפרויקט יהיה בתוך 42 חודשים מתחילת ביצוע העבודות +6 חודשים להשלמת עבודות פיתוח
אז אני מניח שההיוון הנ"ל אומר שהקשיש יפסיד 5.5% לשנה ממחיר הדירה החדשה למשך 42+6=48 חודשים = 4 שנים (ומה עם הזמן מקבלת דו"ח האפס עד לתחילת ביצוע העבודות?)
כלומר, זה אומר שהוא יפסיד לפחות 23% משווי הדירה העתידית, האם אני צודק?
מצד שני, כדור הבדולח שלי אומר שערך הדירות כנראה ימשיך לעלות, כך שההפסד מההיוון יתקזז עם עליית הערך של הדירה שהקשיש יקנה בכסף שיתנו לו, אך לא יודע אם כדאי לבנות על זה.

האם לדעתכם כלכלית עדיף לחכות לגמר הפרויקט ולקבל את הדירה החדשה? (יש לקשיש סידור מגורים חלופי נח) היות וההפרש הכספי בין קבלת דירה חדשה מהניילונים בעוד X שנים למזומן שיתנו לו כנראה יהיה גבוהה? (אלא אם כאמור מחירי הדירות ימשיכו לעלות עקבית)

או שמצד שני כדאי גם להתחשב בסיכון שהפרויקט לא יצליח (למרות שיש ערבות בנקאית) ואולי כן לקבל כסף ולהסתכל על ההפסד כ'ביטוח' כנגד סיכון כשלון הפרויקט, אם כך נשאלת השאלה האם זה 23%~ זה סכום הגיוני להפסיד עבור ה'ביטוח' הזה והאם יש מרווח התמקחות סביר על שיעור ההיוון עם היזם?

תודה לכולם
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
533
דירוג
473
ומה עם הזמן מקבלת דו"ח האפס עד לתחילת ביצוע העבודות?
דו"ח 0 מוגש לבנק לשם קבלת ליווי לפרוייקט. תחילת הביצוע תלויה יותר בקבלת היתר.
כלומר, זה אומר שהוא יפסיד לפחות 23% משווי הדירה העתידית, האם אני צודק?
לפי המספרים שכתבת, כן זה בערך המספר.
כך שההפסד מההיוון יתקזז עם עליית הערך של הדירה שהקשיש יקנה בכסף שיתנו לו, אך לא יודע אם כדאי לבנות על זה.
בלי קשר לזה, אתה מקבל היום כסף לפי שווי דירה עתידי. בוודאי שיצטרכו להפחית מהשווי העתידי משהו כדי להוון. זה הגיוני לגמרי.
מה גם שרכיב ההשבחה של דירה בפינוי בינוי, יכול להגיע בקלות גם ליותר מהאחוז ש"הפסדת".
האם לדעתכם כלכלית עדיף לחכות לגמר הפרויקט ולקבל את הדירה החדשה? (יש לקשיש סידור מגורים חלופי נח) היות וההפרש הכספי בין קבלת דירה חדשה מהניילונים בעוד X שנים למזומן שיתנו לו כנראה יהיה גבוהה? (אלא אם כאמור מחירי הדירות ימשיכו לעלות עקבית)
כלכלית לדעתי בגדול כן. בקטן, תלוי בעסקה הספציפית ובנכס הספציפי הזה, וגם בהשקעה האלטרנטיבית שתעשו עם הכסף שתקבלו.
או שמצד שני כדאי גם להתחשב בסיכון שהפרויקט לא יצליח
אם זאת חברה גדולה עם רזומה ויש ליווי בנקאי, לא הייתי דואג.
והאם יש מרווח התמקחות סביר על שיעור ההיוון עם היזם?
למדתי בחיי שגם איפה שאתה חושב שאין, יש. אז לך על זה, מה יש לך להפסיד?
 

1337justme

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/10/15
הודעות
2,185
דירוג
866
דו"ח 0 מוגש לבנק לשם קבלת ליווי לפרוייקט. תחילת הביצוע תלויה יותר בקבלת היתר.
השאלה היא ממתיי מתחילים לחשב את ההיוון, האם מרגע הריסת הדירה הישנה? או מהרגע שיש דוח אפס?

בלי קשר לזה, אתה מקבל היום כסף לפי שווי דירה עתידי. בוודאי שיצטרכו להפחית מהשווי העתידי משהו כדי להוון. זה הגיוני לגמרי.
כדי שאוכל להבין עד הסוף, האם הסיבות להפחתת השווי העתידי הזה הן:
1) הסרת העדר הודאות במימוש הפרויקט עבור הקשיש
2) הנחה שערך הדירות ימשיך לעלות ולכן הקיזוז הזה בא למנוע מצב שהדירה שיקנה הקשיש עם הכסף שיקבל היום תהיה שווה יותר מהדירה העתידית המקורית במועד המסירה
3) הפסד תשואה אלטרנטיבית של היזם על הכסף שהוא יתן לקשיש במועד הריסת הדירה

אם צדקתי לגביי 2: איך בעצם השמאי שמעריך את שווי הדירה העתידית בדוח האפס יודע להעריך מה יהיה השווי העתידי שלה? הרי מחירי הנדלן גם יכולים כאמור לרדת, מניח שפספסתי כאן משהו

מה גם שרכיב ההשבחה של דירה בפינוי בינוי, יכול להגיע בקלות גם ליותר מהאחוז ש"הפסדת".
אני הבנתי מעו"ד הדיירים שזו עסקת נטו, כלומר שהדיירים לא ישלמו אף מס בשום שלב...או שאתה מתכוון למשהו אחר?

וגם בהשקעה האלטרנטיבית שתעשו עם הכסף שתקבלו.
ההשקעה האלטרנטיבית תהיה רכישת דירה עבור הקשיש (שהיא כאמור תהיה בשווי המהוון של הדירה החדשה, עד כדי ההפסד של ההיוון), מעבר לכך, אם אני לא טועה, החוק גם אוסר על שימוש בכסף הזה למשהו אחר...אז אין ממש מנוס משימוש אחר עבורו

אם זאת חברה גדולה עם רזומה ויש ליווי בנקאי, לא הייתי דואג.
אכן זה המצב, אך אני מניח שכדאי בכל זאת לקחת עו"ד פרטי בנוסף לעו"ד הדיירים שיאשש את זה? (קצת חושש מהעלות של דבר כזה, כי מדובר על הסכם רב עמודים)...האם יש סיכוי לדרוש מימון של זה מהיזם?

למדתי בחיי שגם איפה שאתה חושב שאין, יש. אז לך על זה, מה יש לך להפסיד?
בשמחה, העניין הוא שאין לי ממש ידע בתחום, רק הבנתי משמאי שהתייצעתי איתו ש5.5% זה שיעור היוון מקובל...אם הקשיש ירצה ללכת על הדירה החלופית, אז מניח שאולי אנסה לדרוש אחוז פחות ונתפשר איפשהו באמצע
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
13,680
דירוג
15,719
השאלה היא ממתיי מתחילים לחשב את ההיוון, האם מרגע הריסת הדירה הישנה? או
נראה הגיוני שמרגע שאתה מקבל את הכסף.
נקודה שנדמה לי שלא עלתה - בחלופה של קבלת שווי הדירה כשהוא מהוון למועד התשלום, אתה מפסיד את סך שכר הדירה שהיית אמור לקבל מהקבלן על הדירה שפינית, עד למועד קבלת המפתח של הדירה החדשה (יש בזה היגיון, אבל בעיני חשוב לשים לב לכך בתחשיב).
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
533
דירוג
473
השאלה היא ממתיי מתחילים לחשב את ההיוון, האם מרגע הריסת הדירה הישנה? או מהרגע שיש דוח אפס?


כדי שאוכל להבין עד הסוף, האם הסיבות להפחתת השווי העתידי הזה הן:
1) הסרת העדר הודאות במימוש הפרויקט עבור הקשיש
2) הנחה שערך הדירות ימשיך לעלות ולכן הקיזוז הזה בא למנוע מצב שהדירה שיקנה הקשיש עם הכסף שיקבל היום תהיה שווה יותר מהדירה העתידית המקורית במועד המסירה
3) הפסד תשואה אלטרנטיבית של היזם על הכסף שהוא יתן לקשיש במועד הריסת הדירה

אם צדקתי לגביי 2: איך בעצם השמאי שמעריך את שווי הדירה העתידית בדוח האפס יודע להעריך מה יהיה השווי העתידי שלה? הרי מחירי הנדלן גם יכולים כאמור לרדת, מניח שפספסתי כאן משהו


אני הבנתי מעו"ד הדיירים שזו עסקת נטו, כלומר שהדיירים לא ישלמו אף מס בשום שלב...או שאתה מתכוון למשהו אחר?


ההשקעה האלטרנטיבית תהיה רכישת דירה עבור הקשיש (שהיא כאמור תהיה בשווי המהוון של הדירה החדשה, עד כדי ההפסד של ההיוון), מעבר לכך, אם אני לא טועה, החוק גם אוסר על שימוש בכסף הזה למשהו אחר...אז אין ממש מנוס משימוש אחר עבורו


אכן זה המצב, אך אני מניח שכדאי בכל זאת לקחת עו"ד פרטי בנוסף לעו"ד הדיירים שיאשש את זה? (קצת חושש מהעלות של דבר כזה, כי מדובר על הסכם רב עמודים)...האם יש סיכוי לדרוש מימון של זה מהיזם?


בשמחה, העניין הוא שאין לי ממש ידע בתחום, רק הבנתי משמאי שהתייצעתי איתו ש5.5% זה שיעור היוון מקובל...אם הקשיש ירצה ללכת על הדירה החלופית, אז מניח שאולי אנסה לדרוש אחוז פחות ונתפשר איפשהו באמצע
1. מרגע קבלת הכסף.
2. לא יודע מה הסיבה, אבל מכירת הדירות החדשות מחושבת לפי המחיר למ"ר כיום בשוק.
3. התכוונתי ששווי הדירה לאחר גמר בפרוייקט יכול לעלות גם ב35-40%.
4. לא מכיר שהכסף מחייב ע"פ חוק לרכוש דירה בלבד, ובכל מקרה, התכוונתי לכך שזה תלוי במאפייני העסקה הנוכחית, ובדירה שתקנה במקום.
5. לא סביר שהיזם יסכים לממן לך אחד כזה, יש לכם עו''ד מייצג דיירים שאתם בחרתם ואמור לשמור על האינטרסים שלכם.
6. בדיוק, פשוט תדרוש פחות.
 

1337justme

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/10/15
הודעות
2,185
דירוג
866
נראה הגיוני שמרגע שאתה מקבל את הכסף.
נקודה שנדמה לי שלא עלתה - בחלופה של קבלת שווי הדירה כשהוא מהוון למועד התשלום, אתה מפסיד את סך שכר הדירה שהיית אמור לקבל מהקבלן על הדירה שפינית, עד למועד קבלת המפתח של הדירה החדשה (יש בזה היגיון, אבל בעיני חשוב לשים לב לכך בתחשיב).
לגביי דמי השכירות: סידור המגורים החלופי לקשיש הוא מעבר לדירה של בן משפחה ובן המשפחה פשוט ישכור דירה במקום הקשיש כדי להקל עליו. לכן אין כאן הפסד במקרה שלנו כי בכל מקרה נאלץ להשתמש בדמי השכירות במקרה שהקשיש ירצה את הדירה החדשה ולא חלופית.

הבנתי גם שדמי השכירות יהיו צמודים מן הסתם למדד, אך למיטב הבנתי משכירים נוהגים לעלות דמי שכירות ללא קשר למדד, ויכול להיות מצב שירצו לעלות דמי שכירות בעוד היזם ישלם דמי שכירות נמוכים יותר..כך שאולי יש כאן חסרון מסויים לקבלת הדירה החדשה ולא החלופית (אם כי כאמור זה חסרון זניח לעומת היתרון בקבלת דירה חדשה בעתיד)

2. לא יודע מה הסיבה, אבל מכירת הדירות החדשות מחושבת לפי המחיר למ"ר כיום בשוק.
אז אני לא ממש מבין, אם זה המצב, למה מהוונים? הרי זה בעצם המחיר העכשוי של הדירה העתידית לא?

אולי בגלל ההנחה הזו? (ששוב זו רק הנחה, ככה שמוזר לי שזו תהיה הסיבה להיוון):
3. התכוונתי ששווי הדירה לאחר גמר בפרוייקט יכול לעלות גם ב35-40%.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,798
דירוג
24,807
כלומר, זה אומר שהוא יפסיד לפחות 23% משווי הדירה העתידית, האם אני צודק?
לא כי הוא יכול לקחת את הכסף המזומן הזה ולהשקיע אותו כראות עיניו, כולל לרכוש דירה אחרת כיום ולהנות מעליית הערך ככל שתיהיה + שכ"ד.
האם לדעתכם כלכלית עדיף לחכות לגמר הפרויקט ולקבל את הדירה החדשה? (יש לקשיש סידור מגורים חלופי נח) היות וההפרש הכספי בין קבלת דירה חדשה מהניילונים בעוד X שנים למזומן שיתנו לו כנראה יהיה גבוהה? (אלא אם כאמור מחירי הדירות ימשיכו לעלות עקבית)
אם יש לו את אורך הרוח הזה אז כן, במיוחד אם זו דירתו היחידה כי יש לו פה הטבת מס גדולה.
 

1337justme

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/10/15
הודעות
2,185
דירוג
866
אם יש לו את אורך הרוח הזה אז כן, במיוחד אם זו דירתו היחידה כי יש לו פה הטבת מס גדולה.
זה אכן המצב, אבל מעניין לדעת מה יהיה בערך הפרש בערך הכספי בין קבלת הדירה החדשה לבין קבלת כסף מזומן וקנית דירה אחרת (באותו אזור ועם מפרט דומה) נניח ביום שבו הדירה החדשה תהיה מוכנה. @המשקיע המתחיל הדביל אמר שזה יכול להגיע גם לעשרות אחוזים, אך בגלל שזה צעד גדול עבור אותו אדם, אשמח לדעת איך אפשר להעריך את זה בצורה טובה יותר

לא כי הוא יכול לקחת את הכסף המזומן הזה ולהשקיע אותו כראות עיניו, כולל לרכוש דירה אחרת כיום ולהנות מעליית הערך ככל שתיהיה + שכ"ד.
פרט קטן: את הכסף מקבלים בסמוך למועד הפינוי להבנתי, כלומר הוא לא יוכל להשכיר את הדירה שיקנה כי יצטרך לגור בה...אבל זה הבדל זניח להבנתי ביחס לעסקה כזו
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
533
דירוג
473
לא כי הוא יכול לקחת את הכסף המזומן הזה ולהשקיע אותו כראות עיניו, כולל לרכוש דירה אחרת כיום ולהנות מעליית הערך ככל שתיהיה + שכ"ד.
בדיוק לזה התכוונתי, הכל תלוי בהשקעה האלטרנטיבית.

@המשקיע המתחיל הדביל אמר שזה יכול להגיע גם לעשרות אחוזים, אך בגלל שזה צעד גדול עבור אותו אדם, אשמח לדעת איך אפשר להעריך את זה בצורה טובה יותר
כמו שאתה בוחן כל השקעה - אם זה כלכלית גרידא, אז מספרים לאקסל ולחשב irr. אם יש אלמנטים רגשיים כלשהם, תעריך גם אותם.

אם תיתן קצת יותר פרטים על העסקה, והאלטרנטיבות עליהן חשבת, אולי נוכל לחוות דעה.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
13,680
דירוג
15,719
לגביי דמי השכירות: סידור המגורים החלופי לקשיש הוא מעבר לדירה של בן משפחה ובן המשפחה פשוט ישכור דירה במקום הקשיש כדי להקל עליו. לכן אין כאן הפסד במקרה שלנו כי בכל מקרה נאלץ להשתמש בדמי השכירות במקרה שהקשיש ירצה את הדירה החדשה ולא חלופית.
לא התכוונתי לזה.
בהסכמי פינוי בינוי יש סעיף סטנדרטי שהקבלן משלם שכירות לבעלים שפינה את דירתו בתקופת הבנייה. זו תמורה כספית שהיא חלק מהעסקה בלי קשר לשאלה מה תעשה עם הכסף. כפי שכתבתי, יש היגיון לא לשלם אותה למי שבעצם מכר את דירתו, אבל כדאי לקחת את הסכום הזה בחשבון כשעושים תחשיב של כדאיות קבלת התמורה המהוונת כבר עכשיו.
 

1337justme

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/10/15
הודעות
2,185
דירוג
866
אם תיתן קצת יותר פרטים על העסקה, והאלטרנטיבות עליהן חשבת, אולי נוכל לחוות דעה.
מדובר בפינוי בינוי במרכז הארץ, מציעים דירה חדשה של 5 חדרים, 110 מ"ר בקומה בקומה גבוהה ב6 קומות מהנוכחית, כאשר הנוכחית היא 3 חדרים ו98 מטר בקומה נמוכה מאוד (נמנע מלרשום פרטים מדויקים בשל רצון לאנונימיות).

האלטרנטיבות הן כפי שהצגתי קודם: קבלת כסף מזומן וקנית דירה חלופית בשווי הדירה החדשה פחות ההיוון או קבלת דירה חלופית שהיזם ירכוש לקשיש בנאמנות

בסעיף הרלוונטי בחוק רשום שצריך לקנות בכסף בכולו או רובו דירה אחרת, אז אם יהיה אפשר לקנות לקשיש דירה אחרת ברוב הסכום ומה שנשאר להשקיע במדדים (אם ישאר) זו גם אופציה.

האם יש עוד פרטים שהתכוונת שאציין?

לא התכוונתי לזה.
בהסכמי פינוי בינוי יש סעיף סטנדרטי שהקבלן משלם שכירות לבעלים שפינה את דירתו בתקופת הבנייה. זו תמורה כספית שהיא חלק מהעסקה בלי קשר לשאלה מה תעשה עם הכסף. כפי שכתבתי, יש היגיון לא לשלם אותה למי שבעצם מכר את דירתו, אבל כדאי לקחת את הסכום הזה בחשבון כשעושים תחשיב של כדאיות קבלת התמורה המהוונת כבר עכשיו.
אם אני לא מפספס משהו, זה קצת מזכיר לי את הדיון הותיק של האם להחשיב דירת מגורים כחלק מתיק ההשקעות ואז להחסיר בחישוב ההוצאות את דמי השכירות שאתה משלם לעצמך.
פשוט אם בסוף הכסף שהולך לשכירות לא נשאר אצלינו (ואולי אף נצטרך להוסיף כסף בגלל שהמשכיר ירצה לעלות את השכירות והיזם הרי משלם לפי המדד באופן עיוור) אז אני לא חושב שזה כ"כ רלוונטי, תקן אותי אם אני טועה.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
533
דירוג
473
בהיעדר פרטים יותר מדוייקים (כמובן זכותך המלאה לשמור על פרטיותך), קשה לענות על מה כדאי.
אם לדוגמה הדירה נמצאת היום בנס ציונה (מרכז הארץ), והאלטרנטיבה היא לקנות עם הכסף דירת 3 חדרים ברמת גן, עם פוטנציאל התחדשות, נניח ליד הרכבת הקלה אז הייתי אומר שכדאי. במקרים רבים אחרים, אולי לא כדאי..לכן אני אומר, שזה מאוד תלוי באלטרנטיבה הספציפית של מה תקנה עם הכסף ברמת הבנת האיזור, מאפייני הדירה, פוטנציאל התחדשות וכו'..
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
13,680
דירוג
15,719
פשוט אם בסוף הכסף שהולך לשכירות לא נשאר אצלינו (ואולי אף נצטרך להוסיף כסף בגלל שהמשכיר ירצה לעלות את השכירות והיזם הרי משלם לפי המדד באופן עיוור) אז אני לא חושב שזה כ"כ רלוונטי, תקן אותי אם אני טועה.
יש לי חשד שאנחנו מדברים על שני דברים שונים.
אני הבנתי שאתה רוצה להשוות מצב בו אתה מקבל היום פיצוי דייר מבוגר (שווי הדירה מהוון להיום) למצב בו אתה עובר לשכירות וממתין עד לסיום הבניה.
אם זה המצב, לדעתי צריך להביא בחשבון את גובה דמי השכירות שמשלם הקבלן ובתרחיש השני את דמי השכירות שתקבל מהיום על הדירה שתרכוש בכספי הפיצוי.
אם עדיין אנחנו לא מדברים על אותו דבר, אולי תכתוב כאן דוגמה מספרית ואז יהיה קל יותר לגשר על הפער.
 

1337justme

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/10/15
הודעות
2,185
דירוג
866
בהיעדר פרטים יותר מדוייקים (כמובן זכותך המלאה לשמור על פרטיותך), קשה לענות על מה כדאי.
אם לדוגמה הדירה נמצאת היום בנס ציונה (מרכז הארץ), והאלטרנטיבה היא לקנות עם הכסף דירת 3 חדרים ברמת גן, עם פוטנציאל התחדשות, נניח ליד הרכבת הקלה אז הייתי אומר שכדאי. במקרים רבים אחרים, אולי לא כדאי..לכן אני אומר, שזה מאוד תלוי באלטרנטיבה הספציפית של מה תקנה עם הכסף ברמת הבנת האיזור, מאפייני הדירה, פוטנציאל התחדשות וכו'..
הדירה שתרכש עם הכסף שיתן היזם תהיה בעיר של הדירה הנוכחית (בעל הדירה קשיש ולא מעוניין לעבור לעיר אחרת) בגלל זה לא ציינתי את זה, אך אכן זה חשוב...
חשובה לי האנונימיות, אז אציין שזה בעיר מבוקשת מאוד במרכז (לא תל-אביב), אמורה לעבור בה הרכבת הקלה, אז כן אפשר באמת לחשוב על אזורים עם פונטצניאל של עלית ערך באותה העיר שהם לא בדיוק באותו אזור של הדירה הנוכחית
לגביי מאפייני הדירה, מה יכול להוות מנוף צמיחה של ערכה בהנתן שהסכום שהיא תקנה יהיה לכל היותר הסכום המהוון של הדירה החדשה?

אני הבנתי שאתה רוצה להשוות מצב בו אתה מקבל היום פיצוי דייר מבוגר (שווי הדירה מהוון להיום) למצב בו אתה עובר לשכירות וממתין עד לסיום הבניה.
זה אכן המצב

אם זה המצב, לדעתי צריך להביא בחשבון את גובה דמי השכירות שמשלם הקבלן ובתרחיש השני את דמי השכירות שתקבל מהיום על הדירה שתרכוש בכספי הפיצוי.
אני פשוט לא מבין למה אני צריך להתייחס לדמי שכירות שאקבל מדירה שארכוש בכספי הפיצוי אם הקשיש יגור בה ולא ישכיר אותה לאף אחד? (הרי הוא יוכל לקנות אותה סמוך למועד הפינוי שלו מהדירה הנוכחית שלו ולא לפני זה, ולכן לא יוכל להנות מתקופה בה ישכיר אותה עד שיפנו אותו מהדירה הנוכחית שלו)
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
13,680
דירוג
15,719
אני פשוט לא מבין למה אני צריך להתייחס לדמי שכירות שאקבל מדירה שארכוש בכספי הפיצוי אם הקשיש יגור בה ולא ישכיר אותה לאף אחד? (הרי הוא יוכל לקנות אותה סמוך למועד הפינוי שלו מהדירה הנוכחית שלו ולא לפני זה, ולכן לא יוכל להנות מתקופה בה ישכיר אותה עד שיפנו אותו מהדירה הנוכחית שלו)
בשני המקרים האדם צריך מקום לגור בו.
אם דמי השכירות על הדירה הקיימת שווים לדמי השכירות שאתה יכול לקבל בדירה שתרכש אז אכן יש קיזוז ואפשר להתעלם.
אבל אם אתה מפנה דירה שהקבלן ישלם לך עליה 5000 ש"ח במשך 4 שנים ובתרחיש של קבלת הכסף מיד, אתה מקבל סכום שהתשואה עליו תהיה שונה, אז צריך לקחת את ההפרש בחשבון.
 

1337justme

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/10/15
הודעות
2,185
דירוג
866
בשני המקרים האדם צריך מקום לגור בו.
אם דמי השכירות על הדירה הקיימת שווים לדמי השכירות שאתה יכול לקבל בדירה שתרכש אז אכן יש קיזוז ואפשר להתעלם.
אבל אם אתה מפנה דירה שהקבלן ישלם לך עליה 5000 ש"ח במשך 4 שנים ובתרחיש של קבלת הכסף מיד, אתה מקבל סכום שהתשואה עליו תהיה שונה, אז צריך לקחת את ההפרש בחשבון.
אני חושב שאני עדיין מפספס משהו, בגלל שהרי גם אם הסכום שיתקבל בקבלת כסף מיידית יאפשר קנית דירה שהשכירות עליה תהיה גבוהה יותר ממה שהיזם היה נותן במשך 4 שנים, עדיין הוא "שקוף" לנו כי לא באמת נקבל אותו (הרי האדם המבוגר יגור שם ולא ישכיר אותה כאמור)...האם אתה מתכוון אולי לכך שזה אומר שערך הדירה החלופית יהיה גבוהה יותר מהנוכחית לפני הפינוי בינוי ולכן אם ערכה יעלה, אז צריך לקחת בחשבון את הרווח ממנה על הנייר עד לתום הפרויקט?
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
533
דירוג
473
לגביי מאפייני הדירה, מה יכול להוות מנוף צמיחה של ערכה בהנתן שהסכום שהיא תקנה יהיה לכל היותר הסכום המהוון של הדירה החדשה?
הרבה דברים. לדוגמה: דירה שדורשת שיפוץ רציני וזה מתומחר בהתאם, דירה שאפשר להרחיב בה את הבנייה, דירה שנמצאת בבניין נמוך והתב"ע מאפשרת בנייה לגובה.. וכו'.

באופן כללי אם הדירה הנוכחית נמצאת באיזור טוב ומבוקש במרכז, ליד הרכבת הקלה, והחברה שמבצעת התחדשות היא חברה מוכרת שנותנת תמורה שמספקת את דעתכם, ולקשיש יש הלך רוח "לחכות בסבלנות" - לא הייתי מוכר.
 
נערך לאחרונה ב:

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
13,680
דירוג
15,719
אני חושב שאני עדיין מפספס משהו, בגלל שהרי גם אם הסכום שיתקבל בקבלת כסף מיידית יאפשר קנית דירה שהשכירות עליה תהיה גבוהה יותר ממה שהיזם היה נותן במשך 4 שנים, עדיין הוא "שקוף" לנו כי לא באמת נקבל אותו (הרי האדם המבוגר יגור שם ולא ישכיר אותה כאמור)...האם אתה מתכוון אולי לכך שזה אומר שערך הדירה החלופית יהיה גבוהה יותר מהנוכחית לפני הפינוי בינוי ולכן אם ערכה יעלה, אז צריך לקחת בחשבון את הרווח ממנה על הנייר עד לתום הפרויקט?
חלופה א: מוכר היום
חלופה ב: לא מוכר בכלל

בחלופה א אתה לא מקבל שכירות וגר בדירה שקנית בכספי הפיצוי. השלכה כספית: אפס.
בחלופה ב אתה מקבל שכירות במשך 4 שנים ומשלם בזמן הזה שכירות גבוהה יותר (לפי הדוגמה שנתת). השלכה כספית: גרעון.
ואפשר כמובן לסבך את הדוגמה ולתת מקרי קיצון בהם ההפרש משמעותי. בפרט כי אנשים מבוגרים מאד הרבה פעמים גרים בדירה יקרה בהרבה מזו שהיו בוחרים במצבם הנוכחי.

אני לא אומר שחלופה א עדיפה, אלא שלא צריך להתעלם מהנושא.
 

1337justme

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/10/15
הודעות
2,185
דירוג
866
הרבה דברים. לדוגמה: דירה שדורשת שיפוץ רציני וזה מתומחר בהתאם, דירה שאפשר להרחיב בה את הבנייה, דירה שנמצאת בבניין נמוך והתב"ע מאפשרת בנייה לגובה.. וכו
בגלל שמדובר באדם מבוגר שחשובה לו מעלית ולדעתי חשוב שלכל אחד יהיה גם ממ"ד במדינה המשוגעת שלנו, אז אפשר להתעלם מכל הנ"ל כי הוא בהכרח יצטרך דירה עם מעלית וממ"ד, כלומר דירה חדישה, ויש מגבלה ככל הנראה שצריך לנצל את רוב הכסף על הדירה, לכן זה פשוט תהיה דירה שדיי דומה לדירה העתידית.

אופן כללי אם הדירה הנוכחית נמצאת באיזור טוב ומבורך במרכז, ליד הרכבת הקלה, והחברה שמבצעת התחדשות היא חברה מוכרת שנותנת תמורה שמספקת את דעתכם, ולקשיש יש הלך רוח "לחכות בסבלנות" - לא הייתי מוכר.
כל מה שאמרת נכון חוץ מהקרבה לרכבת הקלה, אפשר לקנות דירה חלופית ליד הרכבת הקלה, אבל לא יודע עד כמה זה באמת עדיף על קבלת הדירה העתידית

בחלופה א אתה לא מקבל שכירות וגר בדירה שקנית בכספי הפיצוי. השלכה כספית: אפס.
אבל דובר כאן על כך שדווקא ההשלכה הכספית היא הפסד תשואה אלטרנטיבית על הדירה העתידית שיכולה להיות לא קטנה

בחלופה ב אתה מקבל שכירות במשך 4 שנים ומשלם בזמן הזה שכירות גבוהה יותר (לפי הדוגמה שנתת). השלכה כספית: גרעון.
זו אפשרות, אבל ייתכן גם שדמי השכירות לא יהיו גבוהים בהרבה (אם כי אני נוטה לקחת מרווח בטחון וגם לפי ההגיון נראה שזה מה שיהיה)

ואפשר כמובן לסבך את הדוגמה ולתת מקרי קיצון בהם ההפרש משמעותי. בפרט כי אנשים מבוגרים מאד הרבה פעמים גרים בדירה יקרה בהרבה מזו שהיו בוחרים במצבם הנוכחי.
בן המשפחה יגור בשכירות במקום הקשיש, הקשיש יעבור לדירה של בן המשפחה.
בן המשפחה יכול להסתפק בדירה קטנה יותר ולכן אולי דווקא דמי השכירות שיצטרך לשלם לא יהיו גבוהים בהרבה ממה שהיזם יתן (אלא אם הוא יתפתה לעבור לגור בשכירות בתל-אביב :) )

כמו כן, הקשיש יכול לעבור לגור באופן קבוע בדירת בן המשפחה ואת הדירה העתידית יהיה אפשר למכור ברווח נאה מאוד ולקנות במקומה דירה קטנה יותר לבן המשפחה ואת ההפרש להשקיע במדדים :)
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
13,680
דירוג
15,719
אבל דובר כאן על כך שדווקא ההשלכה הכספית היא הפסד תשואה אלטרנטיבית על הדירה העתידית שיכולה להיות לא קטנה
זה נושא אחר שגם אותו כדאי לשקול. הרבה אנשים בטוחים שהנכס שלהם הוא הנכס שיתן את התשואה הכי טובה בעולם לעומת כל נכס אחר. רובם טועים.
זו אפשרות, אבל ייתכן גם שדמי השכירות לא יהיו גבוהים בהרבה (אם כי אני נוטה לקחת מרווח בטחון וגם לפי ההגיון נראה שזה מה שיהיה)
נכון, ולכן חשוב להכניס את הנושא הזה לחישובים. כל אחד לפי הנתונים שלו.
בן המשפחה יגור בשכירות במקום הקשיש, הקשיש יעבור לדירה של בן המשפחה.
רעיון יפה שפותח לי אפשרות שלא חשבתי עליה (מקווה שלא נגיע לזה, אבל זה על הפרק)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ד הצעת מחיר ראשונה במכירת דירה נוטה להיות ההצעה הכי טובה? נדל"ן 10
Know one תוקף הצעת משכנתא נדל"ן 33
E הצעת משווק פנסיוני גבוהה מהצעת חברת הפנסיה (הטבה ממקום העבודה) פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
D אשמח לביקורת על הצעת משכנתא שקיבלתי נדל"ן 7
א השוואת הצעת עבודה אמריקאית לישראלית פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
M תרגום הצעת שכר TC לשכר ישראלי אוף טופיק 19
ס הצעת פנסיה מהעבודה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
סול הצעת מגורים לא שגרתית שקיבלתי מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 33
S הצעת שכר הייטק שכר TC vs התפתחות אישית 24
Cfy הצעת רכש לסלע נדל"ן? שוק ההון 2
ת הצעת מחיר במוסך שכתוב עליה "זמני- פרופורמה" למה הכוונה? אוף טופיק 2
ת שאלה מעולם הביטוח (רכב) הגיוני שאם קיבלתי הצעת מחיר מסוכנות צרכנות פיננסית 5
ב אלימות כלכלית - הצעת חוק חדשה על שולחן הכנסת אוף טופיק 254
ג הצעת רכש של גזית גלוב שוק ההון 39
F סיכונים אפשריים בהעברת פרטי ת.ז. לחברות הביטוח למטרת קבלת הצעת מחיר צרכנות פיננסית 24
ש הצעת טיפול שיניים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
ש הצעת השקעה באורלנדו לנכס עם שוכרים ממשלתיים נדל"ן 22
D הצעת רכש שוק ההון 13
mr.mo צילום הצעת משנתא 230,000 נדל"ן 13
A מסחר עצמאי בארה"ב: הצעת מיטב דש טרייד- הייטק זון - האם כדאי? צרכנות פיננסית 39
Res Cogitans הצעת חוק לשינוי שיטת המיסוי בארה"ב ממבוססת על אזרחות למבוססת טריטוריה שוק ההון 38
P הצעת עבודה מול חוזה עבודה אוף טופיק 4
R הצעת מחיר ניהול במיטב טרייד שוק ההון 25
D מה ההשפעה של הצעת רכש על מניה? שוק ההון 6
חסכונית הצעת חוק שוק ההון 41
O הצעת מחיר מ ibi צרכנות פיננסית 41
A הצעת החוק של משרד האוצר- שינוי המיסוי בנדלן צרכנות פיננסית 12
lavi מרגע זה אתם עם כסף - ביטוח דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 27
tomchoook העברת כסף לחו״ל בעזרת IB צרכנות פיננסית 20
N האם כדאי לבטל בIB את האפשרות להוצאת כסף לצד שלישי ? צרכנות פיננסית 3
A חיסכון כסף בצד ללא השקעתו שוק ההון 11
א האם מקבלים כסף ממכירת טוויטר לאילון מאסק? שוק ההון 1
א חיסכון כסף בצד מדי חודש שוק ההון 12
A העברת כסף לIB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 0
barad5 קבלת כסף במזומן מקרוב משפחה צרכנות פיננסית 42
XpH העברת כסף מנאמן ל IB (תמורה ממכירת ESPP/RSU ב ETRADE) שוק ההון 5
A כסף לשעת צרה כלקח מהמלחמה באוקרינה השקעות אלטרנטיביות 212
י לכאורה, מכירת אופציות מכוסות על QQQ מייצרת כסף. מה יכול להשתבש? שוק ההון 10
L איך אפשר להכניס כסף לרוסיה? אוף טופיק 39
tomchoook מעבר לארה״ב לשנה והעברת כסף מהחשבון בארץ צרכנות פיננסית 15
R מרגע זה אתם טובים עם כסף- דירוג אשראי דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 10
milx האם יתכן מקרה שמקבלים יותר מדי כסף בניוד ק.השתלמות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
M שיטות לחסוך כסף בצורה יומ-יומית מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 103
W מה לעשות עם כסף מתחת לרף פתיחת תיק השקעות שוק ההון 6
rotembar העברת כסף ל IB - אזרח ישראלי vs אזרח אמריקאי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 0
YoniLevy הצעד הראשון: בגיל 18 נזכרתי שאני רוצה מלא כסף יומני מסע אישיים 21
M איך להרוויח יותר כסף (או לשלם פחות מס)? צרכנות פיננסית 21
Y חדר כושר צריך להחזיר לי כסף בשל ביטול מנוי אבל דורש פרטי חשבון בנק צרכנות פיננסית 4
M הפקדת כסף בקראקן השקעות אלטרנטיביות 26
YoniLevy בגיל 18 נזכרתי שאני רוצה מלא כסף יומני מסע אישיים 32

נושאים דומים

למעלה