כמה דירות מינימום כדאי לקבלן פינוי-בינוי

[קרול]

אני בבניין בן 3 קומות, 9 דיירים בפתח תקווה. שטח המגרש ברוטו 750 מ"ר. צריך לבנות מרתף חניה, כי, לפי החשבון שעשיתי, יוכל לבנות 4 דירות בקומה, 24 דירות ופנטהאוס או שניים.
ז"א רווח של 15 דירות+2 פנטהאוסים+אולי, דירה בלובי.
כמה דירות צריך קבלן למכור כדי שהפרוייקט יהיה כדאי עבורו?
אני המתנגד היחיד לפרוייקט

 

[אורי ג.]

כמה דירות צריך קבלן למכור כדי שהפרוייקט יהיה כדאי עבורו?

אין חוקים, כל מקרה לגופו.
באופן גס מאד מאד באזור פ"ת יחס של 1:3

אני המתנגד היחיד לפרוייקט

אז אין לך סיכוי, אתה סתם מושך זמן וזה תהליך שיעלה לך הרבה כסף ותפסיד בסופו.

 

[DudeOFortune]

מה הסיבה שאתה מתנגד?

 

[yossik]

אני המתנגד היחיד לפרוייקט

למה? מה הרווח שלך ו/או הסיבה להתנגדות שלך, האם זה כמה הפרוייקטור מרוויח?
עברו הזמנים שזה ששם טריזים בעגלי הפרוייקטים מרוויח יותר.
בסופו של דבר, אם אתה במיעוט אז יגישו נגדך ערער/תביעה.
לא חבל על האנרגיות, כסף זמן וסתם גרירת רגליים?
חוצמזה, מה איכפת לך כמה היזם מרוויח כל זמן זמן שאתה מקבל זכויות נוספות והעלאת ערך הדירה המוגמרת.
my humble opinion.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

לא הבנתי מה כל החישובים שעשית אם יש יזם והוא הציג תוכנית.

בכל מקרה, במידה ומדובר ביזם רציני, עם רזומה של פרוייקטים בנויים בזמן, ובהנחה שהכל טיבין ותקילין - איזו סיבה לכל הרוחות יש להתנגד לפינוי בינוי אם אתה לא זקן בן 80 שמפחד שיטרטרו אותו מביתו?

 

[דוג]

אני דווקא כן חושב שכדאי להתנגד, בטח אם אתה האחרון. ברגע שיהיה יזם ויזוזו דברים, יכולת המיקוח שלך גדלה באופן משמעותי וכפועל יוצא גם הרווח. נכון שזה פחות אתי ואם אני הייתי דייר בבניין שלך הייתי מאוד מתעצבן מהסרבן ומכך שהוא מנסה לדפוק אחרים/להרוויח יותר על חשבונם.
אבל היות ואתה במצב הזה, עדיף כבר להשתמש בו לטובתך

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אני דווקא כן חושב שכדאי להתנגד, בטח אם אתה האחרון. ברגע שיהיה יזם ויזוזו דברים, יכולת המיקוח שלך גדלה באופן משמעותי וכפועל יוצא גם הרווח.

אם אתה חושב שסרבן יחיד יכול להרוויח ולהתמקח, אז אתה טועה בגדול. במקרה הטוב הוא ישבר ויחתום. במקרה הרע הוא ישבר ויחתום, וגם ישלם קנס.

 

[קרול]

אינני מתכוון להתווכח, אני לא הטיפוס. אני מקווה, כנראה לשווא, שלא יהיה כדאי לקבלן.
עדיין אין תוכנית, השאר לוחצים להתחיל פרויקט.
החניות תהיינה צפופות. תהיינה 3 דירות בקומה, 9 קומות. 27 חניות. אינני יודע אם חניית הנכים (מה מידותיה? איפה מידע?) היא חלק מה 27.
האם צריך 2 מעליות, וכמה נוסעים בכל אחת? תקן איפה?
יש שוחת ביוב בחצר, היא נשארת? היא מנקזת לצינור מתחת לכביש. אני לא מניח שהקבלן יחפור מתחת לכביש חדשה, אם יצטרך, לא?
זה לוקח מקום חניה במפלס התחתון שהקבלן יחפור.
מה עם טרנספורמטור, היום אין, יהיה? היום חשמל בכבל מעמוד.
אני רוצה את כל תכניות הבניה של הדירה העתידית שלי: איפה עמודי בטון, צנרת חשמל, מים ותקשורת. נציג הקבלן היסס, מה עם זה?
בקשתי גם שרטוט של החניות עם העמודים שהוא מתכנן. יש תקדים לבקשות כאלה ולאי מסירת תוכניות?
בקיצור בקשתי את כל התוכניות שלפיהן תבנה הדירה שלי, לפחות. אמר: "לא שמעתי דסבר כזה. כשאתה קונה אוטו אתה מבקש שרטוטים?"

 

[גרהם]

אינני מתכוון להתווכח, אני לא הטיפוס. אני מקווה, כנראה לשווא, שלא יהיה כדאי לקבלן.
עדיין אין תוכנית, השאר לוחצים להתחיל פרויקט.
החניות תהיינה צפופות. תהיינה 3 דירות בקומה, 9 קומות. 27 חניות. אינני יודע אם חניית הנכים (מה מידותיה? איפה מידע?) היא חלק מה 27.
האם צריך 2 מעליות, וכמה נוסעים בכל אחת? תקן איפה?
יש שוחת ביוב בחצר, היא נשארת? היא מנקזת לצינור מתחת לכביש. אני לא מניח שהקבלן יחפור מתחת לכביש חדשה, אם יצטרך, לא?
זה לוקח מקום חניה במפלס התחתון שהקבלן יחפור.
מה עם טרנספורמטור, היום אין, יהיה? היום חשמל בכבל מעמוד.
אני רוצה את כל תכניות הבניה של הדירה העתידית שלי: איפה עמודי בטון, צנרת חשמל, מים ותקשורת. נציג הקבלן היסס, מה עם זה?
בקשתי גם שרטוט של החניות עם העמודים שהוא מתכנן. יש תקדים לבקשות כאלה ולאי מסירת תוכניות?
בקיצור בקשתי את כל התוכניות שלפיהן תבנה הדירה שלי, לפחות. אמר: "לא שמעתי דסבר כזה. כשאתה קונה אוטו אתה מבקש שרטוטים?"

הדרישות שלך נשמעות הגיוניות. אני לא יודע מה מקובל, אבל לפחות לגבי תוכניות הדירה יש הצעת חוק שתחייב קבלנים למסור אותן, כלומר, כיום הם לא חייבים לעשות זאת.
כפי שאמרו לך, אתה במסלול להפסיד מול הדיירים האחרים ובמקרה הטוב זה לא יעלה לך כסף.
עדיף לך לקחת בעל מקצוע שייצג אותך עכשיו מול הקבלן, ולא לחכות עד שיהיה הליך משפטי שבו המחיר שתשלם יהיה גבוה הרבה יותר ולדעתי לא תקבל יותר מאשר במשא ומתן בשלב הנוכחי.

 

[DudeOFortune]

אינני מתכוון להתווכח, אני לא הטיפוס. אני מקווה, כנראה לשווא, שלא יהיה כדאי לקבלן.
עדיין אין תוכנית, השאר לוחצים להתחיל פרויקט.
החניות תהיינה צפופות. תהיינה 3 דירות בקומה, 9 קומות. 27 חניות. אינני יודע אם חניית הנכים (מה מידותיה? איפה מידע?) היא חלק מה 27.
האם צריך 2 מעליות, וכמה נוסעים בכל אחת? תקן איפה?
יש שוחת ביוב בחצר, היא נשארת? היא מנקזת לצינור מתחת לכביש. אני לא מניח שהקבלן יחפור מתחת לכביש חדשה, אם יצטרך, לא?
זה לוקח מקום חניה במפלס התחתון שהקבלן יחפור.
מה עם טרנספורמטור, היום אין, יהיה? היום חשמל בכבל מעמוד.
אני רוצה את כל תכניות הבניה של הדירה העתידית שלי: איפה עמודי בטון, צנרת חשמל, מים ותקשורת. נציג הקבלן היסס, מה עם זה?
בקשתי גם שרטוט של החניות עם העמודים שהוא מתכנן. יש תקדים לבקשות כאלה ולאי מסירת תוכניות?
בקיצור בקשתי את כל התוכניות שלפיהן תבנה הדירה שלי, לפחות. אמר: "לא שמעתי דסבר כזה. כשאתה קונה אוטו אתה מבקש שרטוטים?"

הבקשות שלך הגיוניות,
אבל יש כאן עניין טריקי. בדרכ בשלבים מסויימים גם הקבלן לא יודע עד להגשת התוכניות.
מה שכן, הוא מודע ללא מעט דברים ובטח שיש לו שרטוטים של התוכניות שהוא מתכוון להגיש..
התשובה שלו "בשביל רכב אתה לא מבקש שרטוטים" מדליקה נורה אצלי.
שכרתם עו"ד?

 

[קרול]

9 דירות בבניין, אני המתנגד היחיד לפינוי בינוי.
כ 4-5 חניות רשומות כיום בטאבו, אבל כולם חונים גם בשטח המשותף. הכל תקין.
לדייר אחד חנייה רחבה והיא בטאבו. נכנסות לתוכה, אם צריך, 2 מכוניות בצפיפות.
לי ולאשתי 2 מכוניות סה"כ. כל הרחוב עובר הגבהה ולא יהיה מקום חניה. שאר הדיירים הסכימו שהדייר הנ"ל יקבל 2 חניות.
אני אסע באוטובוס בעוד לדייר ההוא, שאינו גר שנים בבניין ומשכיר, תהיינה 2?
האם זו עילה לאי שוויון בתמורות, גם אם האחרים מסכימים?
בתודה-קרול

 

[גרהם]

9 דירות בבניין, אני המתנגד היחיד לפינוי בינוי.
כ 4-5 חניות רשומות כיום בטאבו, אבל כולם חונים גם בשטח המשותף. הכל תקין.
לדייר אחד חנייה רחבה והיא בטאבו. נכנסות לתוכה, אם צריך, 2 מכוניות בצפיפות.
לי ולאשתי 2 מכוניות סה"כ. כל הרחוב עובר הגבהה ולא יהיה מקום חניה. שאר הדיירים הסכימו שהדייר הנ"ל יקבל 2 חניות.
אני אסע באוטובוס בעוד לדייר ההוא, שאינו גר שנים בבניין ומשכיר, תהיינה 2?
האם זו עילה לאי שוויון בתמורות, גם אם האחרים מסכימים?
בתודה-קרול

אם חניה אחת בבניין החדש תהיה קטנה מהחניה הנוכחית הרחבה, אז הדייר צודק בהנחה שגם שאר הדיירים לא מקבלים חניה פחות גדולה מזו שיש להם היום.

 

[הסולידית]

@קרול בבקשה תייחד את כל השאלות שלך בנושא הפינוי בינוי שלך לנושא אחד מבלי לפתוח שרשורים רבים

 

[אורי ג.]

האם זו עילה לאי שוויון בתמורות, גם אם האחרים מסכימים?

לא.
גילוי: איני משפטן.

עצה: בשיתוף פעולה, רצון טוב, גישה חיובית והבנת הצד השני בדרך כלל משיגים הרבה יותר מאשר בגישה הפוכה.
אם אתה ממצב את עצמך בתור אויב אז ככה יתיחסו אליך, כל הצדדים לעסקה בסה"כ רוצים להתפרנס ולהיטיב עם חייהם, בהנחה שזו גם מטרתך שלך אני מניח שאפשר שכולם יקבלו את מבוקשם.

 

[amit]

אני רוצה את כל תכניות הבניה של הדירה העתידית שלי: איפה עמודי בטון, צנרת חשמל, מים ותקשורת. נציג הקבלן היסס, מה עם זה?

בטח שהוא היסס. אתם בשלבי מו"מ ועדיין לא הגשתם תוכניות.

 

[KFC Uerdingen 05]

האם צריך 2 מעליות, וכמה נוסעים בכל אחת?

אתה מתכנן מעליות? כמות המעליות וגודלן הן חלק מהבקשה להיתר ולכן יתוכננו בהתאם לתקן.

יש שוחת ביוב בחצר, היא נשארת? היא מנקזת לצינור מתחת לכביש. אני לא מניח שהקבלן יחפור מתחת לכביש חדשה, אם יצטרך, לא?

אתה מתכנן אינסטלציה? אני יכול להבטיח לך שהבניין לא יקבל היתר ללא תיאום עם העירייה לאופן חיבור הביוב ולא יקבל אישור אכלוס ללא חיבור הביוב למערכת העירונית.

מה עם טרנספורמטור, היום אין, יהיה

אתה מתכנן חשמל? יכול להבטיח לך שהבניין לא יקבל היתר ללא אישור תיאום תשתיות עם חברת חשמל ולא יקבל אישור אכלוס בלי חיבור הבניין לרשת.

בקשתי גם שרטוט של החניות עם העמודים שהוא מתכנן.

אתה יועץ תנועה? יכול להבטיח לך שהבניין לא יקבל היתר ללא תכנית תנועה העומדות בכל התקנות.

בקיצור קרול- מבלי להכנס לדיונים על ההצדקה המוסרית או סיכויי ההצלחה בנסיון של דייר בודד לחסום פרויקט לטובת תועלת אישית השאלות שאתה שואל מעידות יותר מכל על חוסר הבנה, הן של תהליך התמ"א והן של תהליך התכנון והבנייה. היזם כנראה רואה מולו מישהו שרוצה בכל מחיר להתנגד ושאין לו ממש מושג על מה הוא מדבר-לא נקודת מוצא טובה בשבילך ובשביל המטרות שלך!
הייתי ממליץ לך לבחור בדרך של הידברות, הן עם הקבלן ובעיקר עם שאר הדיירים בדרישות מול הקבלן.
לא רוצה הדברות? בחר בעל מקצוע שמבין בתחום שינהל את המלחמה בשבילך.