בכמה אחוזים יעלה שווי דירה בפינוי בינוי

[יוקטנה]

ברשותנו דירה הנמצאת בהליך פינוי בינוי;
3 חדרים לא משופצת;
גוש דן;
יש תבע;
יש שני יזמים שכבר מחתים סביב 60% (לדבריו);
לפני חצי שנה העיריה עשתה ארוע עם מצגת והיזם;
נקבל דירה עם שטח כפול במגדל יוקרה (חדר נוסף);
ברחוב הסמוך כבר מסתיימת הבניה בהליך דומה;
בהנחה שיכנסו לבניה בתוך פחות משנתיים;

לא אתפוס אתכם במילה נשבעת.
תנו אפילו טווח רחב.

 

[vigaror]

ברחוב הסמוך כבר מסתיימת הבניה בהליך דומה;

אם ברחוב סמוך מסתיימת בניה של בניין דומה, תראי אם מישהו מוכר שם ובאיזה מכיר

 

[האזרח הקטן]

יש תבע;
יש שני יזמים שכבר מחתים סביב 60% (לדבריו);
לפני חצי שנה העיריה עשתה ארוע עם מצגת והיזם;
נקבל דירה עם שטח כפול במגדל יוקרה (חדר נוסף);
ברחוב הסמוך כבר מסתיימת הבניה בהליך דומה;
בהנחה שיכנסו לבניה בתוך פחות משנתיים;

בלי להיכנס לשאלת המחיר, יכול להיות פער זמן די גדול בין החתמת דיירים על ידי היזם ובין התחלת בנייה, וגם צריך לקחת את הבטחת היזם בעירבון מוגבל לגבי התמורה שתתקבל.

 

[Carpornemi]

שטח כפול בגוש דן? זה לא נשמע לי ריאלי. בת"א ור"ג כבר הגבילו את התמורה בפינוי בינוי, והיא עומדת על 12 מ"ר.
אם יש תב"ע אז תבדוק בתב"ע אם יש שם בכלל דירות בשטח כפול מהדירה המוצעת.

 

[mikethe]

ברשותנו דירה הנמצאת בהליך פינוי בינוי;
3 חדרים לא משופצת;
גוש דן;
יש תבע;
יש שני יזמים שכבר מחתים סביב 60% (לדבריו);
לפני חצי שנה העיריה עשתה ארוע עם מצגת והיזם;
נקבל דירה עם שטח כפול במגדל יוקרה (חדר נוסף);
ברחוב הסמוך כבר מסתיימת הבניה בהליך דומה;
בהנחה שיכנסו לבניה בתוך פחות משנתיים;

לא אתפוס אתכם במילה נשבעת.
תנו אפילו טווח רחב.

1. לא יכול שיש תב"ע כשיש רק 60% חתימות. קודם כל צריך 66% חתימות כדי לפתוח תיק בעירייה ולהתניע תהליך ואחרי 2-3-4 שנים יש תב"ע מאושרת בתנאים - שצריך להשלים את % החתימות מ- 66% ל-80% כדי להתקדם לשלב הבא שהוא פתיחת תהליך היתר בניה וכשזה יושלם תוך 1-2-3 שנים יש היתר בתנאים שה- 80% חתימות יושלם ל- 100% ופה זה מתי שהאחרונים שלא יחתמו יכנסו להליך ליטיגציה של דייר סרבן מול בתי משפט וכשזה יושלם הטרקטור יגיע ותרימו כוסית על ההריסות.
2. איך העירייה מעורבת בשלב הזה ומציגה מצגות? העירייה היא לא היזם... אולי התכוונת למנהלת התחדשות עירונית בעירייה שמציגה לכם מצגת ראשונית מאוד על אפשרויות ההתחדשות העירונית בכלליותה בעיר ושכונה שלכם על בסיס תוכנית האב ("מדיניות תכנון") הרוחבית? אם ככה מדובר על שלב מאוד בוסרי בו העירייה מנסה להעביר אתכם סדנת חינוך זריזה על התחום כדי שתקבלו ידע וכלים (ולא תצטרכו פורומים ברשת). בכל מקרה לא נהוג שאירועים מסוג מזה מתרחשים כשיש נציגי יזמים בחדר...
3. אנחנו ב- 2023 והמדינה צברה קילומטראז' לא רע של מעל עשור בהתחדשות עירונית, דברים כמו שטח כפול נעלמו מהלקסיקון בעיקר בגוש דן. 12 מטר יהיה מעולה אבל לרוב פשוט נהנים מקירות חדשים מעלית מחסן מרפסת וחניה... הבניין ברחוב הסמוך שכבר בבנייה? זה אומר שכשהם חתמו על תוספת המטראז' זה היה יותר מדי שנים אחורה תחת מדיניות שכבר נעלמה...
4. עליית ערך של 30% זה ריאלי לצפות מנק' הפתיחה הגבוהה של שוק הנדל"ן היום.

 

[אורי ג.]

ואחרי 2-3-4 שנים יש תב"ע מאושרת בתנאים

זה כבר מעבר לסופר אופטימי, זה בגדר מד"ב.
להם לדוגמא (אושר היום) לקח 17 שנים:

אחרי 17 שנים של מאבקים דיירי מתחם אנסקי בפתח תקווה התבשרו כי התכנית אושרה

בתום 17 שנים של מאבק התושבים, ותמ"ל אישרה את התכנית, המציעה 822 יח"ד. דוד חג'ג', נציג הדיירים: "שמחים שהגענו לרגע הזה"

magdilim.co.il

 

[Carpornemi]

המתווה הנפוץ לפינוי בינוי הוא שקודם בעלי הדירות חותמים עם היזם ואז היזם מוביל את תהליך אישור התב"ע.
יש גם מתווה נוסף, פחות נפוץ אבל הוא קיים בגוש דן, שבו בעלי הדירות שוכרים בעצמם אדריכל ומאשרים תב"ע עוד לפני חיפוש יזם.
אם זה מה שעשו אצלכם, בהנחה שהמכפיל בתב"ע הזאת הוא מכפיל טוב ורווחי ליזם וזאת תב"ע חדשה ולא תב"ע ישנה ולא רלוונטית, אז מבחינת היזמים מדובר בפרויקט מאוד מפתה שיחסוך להם הרבה זמן וסידורים וייתן להם הרבה יותר ודאות עסקית בהשוואה לפרויקטים אחרים, שרובם לא מגיעים אפילו לתב"ע.
אם זה באמת המצב, ואתה צריך לבדוק ולחפש את התב"ע הזה, אז הוא אמור להעלות כבר היום את ערך הדירות בבניין.
לא חייב להיות קשר בין אחוז החתימות על תב"ע לאחוז החתימות על הסכם עם יזם, אלה שני הליכים נפרדים. יכול להיות שכל בעלי הדירות תומכים בפינוי בינוי וחתמו על התב"ע שאושרה, אבל חלק מהם לא אוהבים את היזם שהרוב רוצה או את התנאים בהסכם שהוא מציע ולכן לא מוכנים לחתום לו, לדוגמה.

 

[יוקטנה]

למיטב הבנתי יש תבע מאושר למתחם גדול שכולל את הבלוקים איפה שהדירה אצלנו, ועוד כמה גושים, אחד מהם כבר בעבודה כאמור.

 

[c881]

בהנחה שיכנסו לבניה בתוך פחות משנתיים;

ברחוב לידי, אני זוכר שהיתה מודעה על תמ"א לבניין בשנת 2012 (בטוח בשנה, כי זוכר באיזו חברה עבדתי באותה שנה).
התחילו את הבניה לפני חודשיים.

 

[mikethe]

למיטב הבנתי יש תבע מאושר למתחם גדול שכולל את הבלוקים איפה שהדירה אצלנו, ועוד כמה גושים, אחד מהם כבר בעבודה כאמור.

כנראה שאתה מתבלבל בין תב"ע למסמך מדיניות התחדשות עירונית שחל על האזור/שכונה/מתחם.

 

[c881]

אחד מהם כבר בעבודה כאמור.

כל בנין/ גוש לעצמו...
ואל תשכח שכרגע אין פועלי בניין, או לא מספיק פועלים.

 

[קצכן]

1. לא יכול שיש תב"ע כשיש רק 60% חתימות. קודם כל צריך 66% חתימות כדי לפתוח תיק בעירייה ולהתניע תהליך ואחרי 2-3-4 שנים יש תב"ע מאושרת בתנאים - שצריך להשלים את % החתימות מ- 66% ל-80% כדי להתקדם לשלב הבא שהוא פתיחת תהליך היתר בניה וכשזה יושלם תוך 1-2-3 שנים יש היתר בתנאים שה- 80% חתימות יושלם ל- 100% ופה זה מתי שהאחרונים שלא יחתמו יכנסו להליך ליטיגציה של דייר סרבן מול בתי משפט וכשזה יושלם הטרקטור יגיע ותרימו כוסית על ההריסות.
2. איך העירייה מעורבת בשלב הזה ומציגה מצגות? העירייה היא לא היזם... אולי התכוונת למנהלת התחדשות עירונית בעירייה שמציגה לכם מצגת ראשונית מאוד על אפשרויות ההתחדשות העירונית בכלליותה בעיר ושכונה שלכם על בסיס תוכנית האב ("מדיניות תכנון") הרוחבית? אם ככה מדובר על שלב מאוד בוסרי בו העירייה מנסה להעביר אתכם סדנת חינוך זריזה על התחום כדי שתקבלו ידע וכלים (ולא תצטרכו פורומים ברשת). בכל מקרה לא נהוג שאירועים מסוג מזה מתרחשים כשיש נציגי יזמים בחדר...
3. אנחנו ב- 2023 והמדינה צברה קילומטראז' לא רע של מעל עשור בהתחדשות עירונית, דברים כמו שטח כפול נעלמו מהלקסיקון בעיקר בגוש דן. 12 מטר יהיה מעולה אבל לרוב פשוט נהנים מקירות חדשים מעלית מחסן מרפסת וחניה... הבניין ברחוב הסמוך שכבר בבנייה? זה אומר שכשהם חתמו על תוספת המטראז' זה היה יותר מדי שנים אחורה תחת מדיניות שכבר נעלמה...
4. עליית ערך של 30% זה ריאלי לצפות מנק' הפתיחה הגבוהה של שוק הנדל"ן היום.

ממה שידוע לי, בעיריית תל אביב יש תהליך נוסף שבו העירייה (באמצעות חברת עזרה ובצרון) יוזמת הליך של שינוי תב״ע, ולאחר שינוי התב״ע עורכים מכרז שבו נבחר יזם.

ג.נ: אני בעלים של דירה במתחם כזה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

1. לא יכול שיש תב"ע כשיש רק 60% חתימות.

בוודאי שיכול להיות. ישנם מתחמים שמוכרזים ע״י המדינה ויש כבר תב"ע מאושרת.

לשאלת פותחת השרשור - זה לא מדע מדוייק, זה תלוי ביזם ובבנייה, יכולה להיות סטיית תקן גדולה ועוד מלא הערות של הסתייגות, אבל אם הייתי לוקח טווח כלשהו אז בין 600 אלף למיליון.

 

[יוקטנה]

תודה רבה לכם.
מקווה שנוכל לשמור על הנכס.

 

[mikethe]

ממה שידוע לי, בעיריית תל אביב יש תהליך נוסף שבו העירייה (באמצעות חברת עזרה ובצרון) יוזמת הליך של שינוי תב״ע, ולאחר שינוי התב״ע עורכים מכרז שבו נבחר יזם.

ג.נ: אני בעלים של דירה במתחם כזה.

זה לא מיוחד לת"א, זה נקרא "מסלול רשויות" סטנדרטי והעיר שהתחילה ומובילה בזה היא דווקא... ירושלים. העירייה מפעילה "מנהלת עירונית להתחדשות עירונית" המקבלת מימון מדינה (דרך הרשות להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון) לטובת עריכת שלב התב"ע במתחם מוכרז, לרוב מדובר במתחמים במצב רע על סף הכדאיות הכלכלית הזקוקים בדחיפות להתחדשות. זה נותן תמריץ ליזם למרות הכדאיות הכלכלית הנמוכה, כי נכנס רק בשלב מאוחר עם וודאות גבוהה שנובעת לא מהתב"ע המאושרת אם כי מהעובדה שהוא יודע שהעירייה מעוניינת באמת לקדם שם משהו. לצורך העניין מתחם בניינים בצפון הישן לא יקבל מסלול רשויות
המסלול הרגיל נקרא "מסלול יזמים" (בקרב אנשי המקצוע נקרא "מסלול מיסויי" בגלל הטבות במס שבח ועוד שמקבלים יזמים בפינוי בינוי).

 

[mikethe]

בוודאי שיכול להיות. ישנם מתחמים שמוכרזים ע״י המדינה ויש כבר תב"ע מאושרת.

לשאלת פותחת השרשור - זה לא מדע מדוייק, זה תלוי ביזם ובבנייה, יכולה להיות סטיית תקן גדולה ועוד מלא הערות של הסתייגות, אבל אם הייתי לוקח טווח כלשהו אז בין 600 אלף למיליון.

לא מדויק, תראה את מה שכתבתי מעל לגבי "מסלול רשויות" שזה מה שאתה מתאר. בכל מקרה, גם שם צריך מינ' % חתימה כדי לאשר תב"ע בתנאים...
אתה אולי מבלבל עם מושג אחר שהוא תוכנית מתאר כוללנית לרובע/שכונה/מתחם המגדירה את החזון של העירייה וועדות התכנון הרלוונטיות לאיך אמורים לממש התחדשות עירונית במקום. כדי להכין תוכנית כזאת לא צריך % חתימה, ואפילו אין חקיקה המכריחה שיתוף ציבור בתהליך, לרוב מה שקורה שכשיש טיוטה סופית מציגים אותה בכנס שיתוף ציבור במתנ"ס על כוס נס קפה להערות. הכוונה לדאוג לכך שאח"כ כשמכוח אותה תוכנית מתאר כוללנית יתחילו לגזור תבע"ות ספציפיות (גם במסלול רשויות ותמיד יש תנאי % חתימה מינ'), אותה תוכנית כוללנית מהווה את הדבק שידאג לתכנון הוליסטי של השכונה, כך שהמתחמים השונים ידברו באותה שפה תכנונית ויתחברו אחד עם השני לכדי מרחב אורבני אחוד מתוכנן חכם.

 

[יוקטנה]

תודה רבה מעניין מאוד!

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

לא מדויק, תראה את מה שכתבתי מעל לגבי "מסלול רשויות" שזה מה שאתה מתאר.

מה שכתבתי דווקא כן מדויק, ואני יודע מה אני מתאר.

גם שם צריך מינ' % חתימה כדי לאשר תב"ע בתנאים...

אתה כתבת שצריך 60%, ובמסלול הזה זה לא נכון.

אתה אולי מבלבל עם מושג אחר שהוא תוכנית מתאר כוללנית

אני לא מתבלבל עם כלום, אני דווקא יודע מה כתבתי וזה לא קשור לתוכניות אב.

בכל מקרה, לא על זה הדיון..עניתי ומקווה שעזרתי לפותח השרשור.

 

[יוקטנה]

את החתימות הם צריכים בשביל השלב האחרון, ולא בשביל לגשת לעירייה. אולי לזה התכוונת?
אני חושבת שזה המצב אצלנו. אני מקווה שבסוף סוף נזכה לראות פריצת דרך. ממתינים הרבה הרבה שנים והמתחם במצב באמת בכי רע, על סף פינוי בלי בינוי מרוב שהכל רעוע חחח

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אתה כתבת שצריך 60%, ובמסלול הזה זה לא נכון.

מתקן את עצמי אחרי בדיקה מעמיקה על המספר הזה - זה כן נכון.
זכרתי שצריך פחות, וטעיתי.