משכנתא נמוכה

[ram11]

שלום לכולם
זכינו לפני כשנה וחצי בדירה במחיר למשתכן באשקלון (דירת 3 חדרים) חלק מהתשלומים על הדירה שולמו באמצעות הון עצמי וכרגע אנחנו עומדים לפני לקיחת משכנתא
סכום המשכנתא יהיה בן 350 - 400 אשח שמתוכם אנו נהיה זכאים ל130 אש"ח משכנתא בזכאות המדינה
הדירה מיועדת להשקעה ותהיה מוכנה בעוד כשנה וחצי מהיום
את המשכנתא נרצה לסיים בתקופה של +- 10 שנים
איך לדעתכם נכון לפרוס את המשכנתא ואיזה מסלולים \ רביות אנחנו עתידים לקבל מהבנקים
(אנחנו עוד בצעדים הראשונים של ללמוד "מה זה משכנתא" ועקב הסכום היחסית נמוך ככל הניראה לא ניקח יועץ ככה שנשמח לכל טיפ ומידע בנושא)

 

[אייל ריטברג]

שלום רם,
עונה כיועץ משכנתא.
אלא אם הדירה למגורים, אני ממליץ לך לשקול לקחת משכנתא גדולה יותר, ולא לסיים אותה כל כך מהר.
המשמעות של ההחלטות שלך, שאתה משקיע הון עצמי וכושר החזר גדולים מאוד על דירה להשקעה, ולא תוכל להנזיל את הכסף למשך שנים ארוכות.
אייל מFINWIZ

שלום לכולם
זכינו לפני כשנה וחצי בדירה במחיר למשתכן באשקלון (דירת 3 חדרים) חלק מהתשלומים על הדירה שולמו באמצעות הון עצמי וכרגע אנחנו עומדים לפני לקיחת משכנתא
סכום המשכנתא יהיה בן 350 - 400 אשח שמתוכם אנו נהיה זכאים ל130 אש"ח משכנתא בזכאות המדינה
הדירה מיועדת להשקעה ותהיה מוכנה בעוד כשנה וחצי מהיום
את המשכנתא נרצה לסיים בתקופה של +- 10 שנים
איך לדעתכם נכון לפרוס את המשכנתא ואיזה מסלולים \ רביות אנחנו עתידים לקבל מהבנקים
(אנחנו עוד בצעדים הראשונים של ללמוד "מה זה משכנתא" ועקב הסכום היחסית נמוך ככל הניראה לא ניקח יועץ ככה שנשמח לכל טיפ ומידע בנושא)

 

[Eranlavi]

שלום רם,
עונה כיועץ משכנתא.
אלא אם הדירה למגורים, אני ממליץ לך לשקול לקחת משכנתא גדולה יותר, ולא לסיים אותה כל כך מהר.
המשמעות של ההחלטות שלך, שאתה משקיע הון עצמי וכושר החזר גדולים מאוד על דירה להשקעה, ולא תוכל להנזיל את הכסף למשך שנים ארוכות.
אייל מFINWIZ

לא מובן.
לדירה למגורים אתה בעד לקחת כמה שיותר משכנתא נמוכה…..ולהשתמש ברוב ההון העצמי??
וב “דירה להשקעה” עדיף לקחת כמה שיותר משכנתא מהבנק ??

מה ההבדל?

 

[Homer]

בדירה למגורים, אתה משלם את המשכנתא, ולכן שווה לצמצם את החוב לבנק. בדירה להשקעה, אתה מניח שיהיה שוכר שישלם את המשכנתא, ולכן אתה יכול להתמנף יותר.
כל זאת בהנחה והדירה אכן תהיה מושכרת כל הזמן ויהיה כסף משכירות שישלם את המשכנתא. אם הדירה עומדת ריקה, החוב חוזר אלייך.

 

[אורי ג.]

אלא אם הדירה למגורים, אני ממליץ לך לשקול לקחת משכנתא גדולה יותר, ולא לסיים אותה כל כך מהר.
המשמעות של ההחלטות שלך, שאתה משקיע הון עצמי וכושר החזר גדולים מאוד על דירה להשקעה, ולא תוכל להנזיל את הכסף למשך שנים ארוכות.

הבדל פסיכולוגי בלבד, באקסל זה בדיוק אותו הדבר, למעט שיקולי מס.

 

[bigbang]

למעט שיקולי מס.

תוכל בבקשה לפרט מהם הבדלי המס אם גרים בדירה או שמשכירים אותה (בכל הנוגע למשכנתא)?
זכור לי גם שיש עניין כלשהו האם מדובר בדירה ראשונה או לא, אבל אני לא זוכר מהו...

 

[אורי ג.]

תוכל בבקשה לפרט מהם הבדלי המס אם גרים בדירה או שמשכירים אותה (בכל הנוגע למשכנתא)?
זכור לי גם שיש עניין כלשהו האם מדובר בדירה ראשונה או לא, אבל אני לא זוכר מהו...

בדירה יחידה דה-פקטו ריבית המשכנתא היא לא הוצאה מוכרת, בדירה נוספת היא כן.

 

[הסולידית]

אייל מFINWIZ

בבקשה כבד את כללי הפורום בעניין קידום עצמי. אני מבינה שחסימת קישורים לאתר שלך לא גרמה למסר לשקוע.

 

[אייל ריטברג]

היי ערן,
ראשית, לכל אחד יש את אהבת ושינאת הסיכון שלו.
באופן אישי, אינני בעד לקחת משכנתא קטנה בשום מצב.
אני חושב שאתה צריך לקחת את החוב המקסימלי שאתה יכול לשאת מבלי שתיכנס ללחץ נפשי.

הבעיה ספציפית במחיר למשתכן, שהכסף נעול לתקופה ארוכה מאוד, ואין לך יכולת לשחרר אותו, ולכן אם מדובר על דירה להשקעה, כל כסף שתשים לא יאפשר לך להשקיע אותו.
בהצלחה.

לא מובן.
לדירה למגורים אתה בעד לקחת כמה שיותר משכנתא נמוכה…..ולהשתמש ברוב ההון העצמי??
וב “דירה להשקעה” עדיף לקחת כמה שיותר משכנתא מהבנק ??

מה ההבדל?

 

[bigbang]

היי ערן,
ראשית, לכל אחד יש את אהבת ושינאת הסיכון שלו.
באופן אישי, אינני בעד לקחת משכנתא קטנה בשום מצב.
אני חושב שאתה צריך לקחת את החוב המקסימלי שאתה יכול לשאת מבלי שתיכנס ללחץ נפשי.

הבעיה ספציפית במחיר למשתכן, שהכסף נעול לתקופה ארוכה מאוד, ואין לך יכולת לשחרר אותו, ולכן אם מדובר על דירה להשקעה, כל כסף שתשים לא יאפשר לך להשקיע אותו.
בהצלחה.

המשפט המודגש על ידי, לכשלעצמו, הוא עצת אחיטופל (וציטטתי את כל ההודעה בכוונה, כי אין שום הסתייגות על ידך).
כל עוד ההון מושקע באפיקים שנותנים/צפויים לתת תשואה נמוכה מזו של ריבית המשכנתא, זו דרך בטוחה להפסיד כסף.

 

[אייל ריטברג]

המשפט המודגש על ידי, לכשלעצמו, הוא עצת אחיטופל (וציטטתי את כל ההודעה בכוונה, כי אין שום הסתייגות על ידך).
כל עוד ההון מושקע באפיקים שנותנים/צפויים לתת תשואה נמוכה מזו של ריבית המשכנתא, זו דרך בטוחה להפסיד כסף.

אתה צודק.
בוא נעשה איטרציה נוספת, רחבה יותר.

בניית תוכנית מימונית, של משכנתא והלוואות נוספות, צריכה להתבצע על מנת להשיג את המטרות הכלכליות של משק הבית.
לפיכך, כל אדם צריך להגדיר מה המטרות הכלכליות שהוא רוצה להשיג. האם להגדיל את הרווחה של משק הבית? האם להשתחרר מחובות? האם להגדיל את ההון העצמי? האם לתמוך בהקמת עסק?

התשובה שנתתי לעיל, הייתה תחת הנחה שמטרתו של ערן היא להגדיל את ההון העצמי. ניתן להשיג זאת על ידי הגדלת המימון והשקעת הכסף באפיק השקעה המניב תשואה אלטרנטיבית הגבוה יותר מעלות המשכנתא. אם זו לא המטרה של אדם או שהתשואה האלטרנטיבית איננה גבוה יותר מעלות המימון, אז זוהי אכן הצעה לא נכונה.

בהסתכלות של השקעה נטו, ערן הולך להשקיע בהשקעה לא נזילה, עם זמן נעילה מוערך של שבע שנים. כשהוא מבצע את ההשקעה הזו, עליו לבחון האם התשואה שתתקבל (ROI) מצדיקה את נעילת הכסף. אדם צריך לקבל פרמיה על ההשקעה שלו עם הוא נועל אותה, והופך אותה ללא נזילה.

מה דעתך?

 

[אורי ג.]

התשובה שנתתי לעיל, הייתה תחת הנחה שמטרתו של ערן היא להגדיל את ההון העצמי. ניתן להשיג זאת על ידי הגדלת המימון והשקעת הכסף באפיק השקעה המניב תשואה אלטרנטיבית הגבוה יותר מעלות המשכנתא. אם זו לא המטרה של אדם או שהתשואה האלטרנטיבית איננה גבוה יותר מעלות המימון, אז זוהי אכן הצעה לא נכונה.

אתה מסתכל על זה מתוך נקודת מבט צרה מאד של איש מקצוע עם תיק פיננסי מאופטם.
אתה מבין של99% אחוז מהאוכלוסיה שמחזיקים גם אג"ח (שלא לדבר על מינוס או כסף בעו"שבבנק) בתיק ההשקעות ההוליסטי שלהם העצה שלך לא טובה כלכלית?

לאדם הממוצע+ לרוב הדבר הכלכלי ביותר יהיה להקטין את המשכנתא.

 

[yossik]

אני חושב שאתה צריך לקחת את החוב המקסימלי שאתה יכול לשאת מבלי שתיכנס ללחץ נפשי.

המשפט המודגש על ידי, לכשלעצמו, הוא עצת אחיטופל (וציטטתי את כל ההודעה בכוונה, כי אין שום הסתייגות על ידך).
כל עוד ההון מושקע באפיקים שנותנים/צפויים לתת תשואה נמוכה מזו של ריבית המשכנתא, זו דרך בטוחה להפסיד כסף.

לאדם הממוצע+ לרוב הדבר הכלכלי ביותר יהיה להקטין את המשכנתא.

אני מאמין ודוגל בחיים ללא חובות.
הגדלת משכנתא למקסימום תשב כאבן ריחיים על הצוואר לאורך חיי המשכנתא..
אני המתנתי עד שהיה לי את הממון שנדרש לרכישת דירה ללא משכנתא.
זה היה בגיל מתקדם ואני לא מבין את העטרף של רכישת דירה עם חובות עתק בגיל צעיר. מה בוער? שכירות, כלכלית זולה יותר ממשכנתא.

 

[Eranlavi]

אני חושב שאתה צריך לקחת את החוב המקסימלי שאתה יכול לשאת מבלי שתיכנס ללחץ נפשי.

אני מדבר כרגע אך ורק לדירה למגורים בלבד!

לא הבנתי, מדוע למשל, אם יש לך הון של 1.7 מיליון שקל……וראית דירה ב 2 מיליון שקל….
אז למה לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל……במקום נגיד משכנתא צנועה של 500,000? (אני יודע שאומרים שלא כדאי להשתמש בכל ההון שלך…)
אז אתה מבחינתך, בעיסקה הזו ,גם לקחת משכנתא של 1.5, זה לא כזה מופרך!?

לא הבנתי מה ההיגיון?

אתה לוקח 1.5, אתה מחזיר 3.
האם לא חבל על כל הריביות ?

מי אמר שתצליח להשיג את ההפרש הזה בשוק ההון או בהשקעות אחרות ב 25-30 השנים הקרובות?

שוב—אני מתייחס אך ורק לאדם שמתכוונן לדירה למגורים….לא דירות להשקעה.

אני מניח שפה אתה חושב כמוני

 

[עידו ג]

זה היה בגיל מתקדם ואני לא מבין את העטרף של רכישת דירה עם חובות עתק בגיל צעיר. מה בוער? שכירות, כלכלית זולה יותר ממשכנתא.

מה לגבי דירה (ראשונה) להשקעה? משכנתא היא כלי למינוף זול באופן יחסי. ישנם הטבות מס חביבות גם כן עבור דירה ראשונה. לאחרונה הוסיפו את סעיף 122 ו', שרלוונטי מאוד עבור אנשים בעלי דירה אחת שגם משכירים.
בהתחשב בהטבות המס, אני חושב שמשכנתא היא כלי מינוף טוב מאוד לרכישת דירה ראשונה.
כרגע אני לא בכיוון מבחינה כלכלית, אבל אם הייתה לי האפשרות הייתי עושה זאת. לבינתיים אשקיע בשוק ההון. הרבה יותר הגיוני מבחינתי לשלם את הריבית תמורת מינוף מאשר לא למנף וגם לשלם 25% מס על רווחים משוק ההון.

 

[אייל ריטברג]

אתה מסתכל על זה מתוך נקודת מבט צרה מאד של איש מקצוע עם תיק פיננסי מאופטם.

היי אורי, אשים בצד את הפתיח השיפוטי, הנחרץ ומאוד לא נעים.

אתה מבין של99% אחוז מהאוכלוסיה שמחזיקים גם אג"ח (שלא לדבר על מינוס או כסף בעו"שבבנק) בתיק ההשקעות ההוליסטי שלהם העצה שלך לא טובה כלכלית?

אנחנו נמצאים בפורום שתכליתו לקדם את השיח הכלכלי.אני ואתה אנשי מקצוע בתחומים כלכלי, כלומר אנחנו מקבלים שכר טירחה על מנת לשפר ולטייב את מצבם הכלכלי של הלקוחות שלנו.

בתהליך ליווי, שהוא בפירוש לא מה שקורה כאן, המטרה היא לבנות לאדם תוכנית כלכלית שיוכל להשיג אותה בהתבסס על היכולות שלו ושנאת הסיכון שלו.
האם לדעתך, איש מקצוע צריך לתת תשובות "ממוצעות" המכוונות אל הממוצע, או שצריך להציג את התמונה המורכבת ואת שיקולי התיכנון?

ההחלטה בעניין ההון העצמי הנדרש היא לצערנו, כרגע, (בהתבסס על הרגולציה הנוכחית ובפרט סעיף 2.6 לנוהל שאלות ותשובות של בנק ישראל) החלטה בלתי הפיכה. כלומר לקחת משכנתא קטנה ולהגדיל אותה היא הליך בלתי אפשרי או אפשרי ויקר מאוד.

ברור שהדבר הכי קל, הוא לקחת משכנתא הקטנה ביותר, זה בוודאי משרת את שנאת הסיכון הקיימת אצל כולנו, אבל האם בראיה עתידית, זה הדבר הנכון ביותר? האם לקיחת המשכנתא כה קטנה תאפשר לך מספיק הון להקים עסק? תאפשר לך להחליף את הרכב? תאפשר לך לשפץ את הבית?

העצה הכי טובה שאני יכול לתת לכותב הפוסט היא זו (ואני משתמש בה רבות): אתה נמצא שנתיים אחרי שלקחת את המשכנתא, אתה גר בדירתך [או לחלופין השכירות דופקת מדי חודש], וכל חודש נצבר לך סכום כסף נוסף. מה המטרה הכלכלית הבאה שלך? מה הדבר הבא שאתה רוצה להשיג?
המשכנתא המתוכננת כעת צריכה להילקח בהתייחס למטרה הכלכלית הבאה הזו.

אשמח לשמוע דעתך המלומדת.
שבת שלום

 

[bigbang]

אתה צודק.
בוא נעשה איטרציה נוספת, רחבה יותר.

בניית תוכנית מימונית, של משכנתא והלוואות נוספות, צריכה להתבצע על מנת להשיג את המטרות הכלכליות של משק הבית.
לפיכך, כל אדם צריך להגדיר מה המטרות הכלכליות שהוא רוצה להשיג. האם להגדיל את הרווחה של משק הבית? האם להשתחרר מחובות? האם להגדיל את ההון העצמי? האם לתמוך בהקמת עסק?

התשובה שנתתי לעיל, הייתה תחת הנחה שמטרתו של ערן היא להגדיל את ההון העצמי. ניתן להשיג זאת על ידי הגדלת המימון והשקעת הכסף באפיק השקעה המניב תשואה אלטרנטיבית הגבוה יותר מעלות המשכנתא. אם זו לא המטרה של אדם או שהתשואה האלטרנטיבית איננה גבוה יותר מעלות המימון, אז זוהי אכן הצעה לא נכונה.

לא ברור לי איך הבנת זאת מכל ההודעות והדיונים שלו.

בהסתכלות של השקעה נטו, ערן הולך להשקיע בהשקעה לא נזילה, עם זמן נעילה מוערך של שבע שנים. כשהוא מבצע את ההשקעה הזו, עליו לבחון האם התשואה שתתקבל (ROI) מצדיקה את נעילת הכסף. אדם צריך לקבל פרמיה על ההשקעה שלו עם הוא נועל אותה, והופך אותה ללא נזילה.

מה דעתך?

הוא מעוניין לקנות דירה על מנת לגדר את עלויות הדיור, אשר לדעתו עלולות לעלות עוד ועוד. בתרחיש זה, רכישת דירה היא השקעה מעולה.

מה שאתה מציע, לקחת הלוואה ולהשקיע את הכסף באפיק עם תשואה גבוהה יותר בתוחלת (משכנתא לצורך רכישת דירה היא האמצעי לעשות זאת). זה כרוך כמובן בסיכון, וגם מי שמטרתו היא להגדיל את הונו, הייתי נזהר מאוד מלהציע לקחת את המשכנתא המירבית.

אני מדבר כרגע אך ורק לדירה למגורים בלבד!

לא הבנתי, מדוע למשל, אם יש לך הון של 1.7 מיליון שקל……וראית דירה ב 2 מיליון שקל….
אז למה לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל……במקום נגיד משכנתא צנועה של 500,000? (אני יודע שאומרים שלא כדאי להשתמש בכל ההון שלך…)
אז אתה מבחינתך, בעיסקה הזו ,גם לקחת משכנתא של 1.5, זה לא כזה מופרך!?

לא הבנתי מה ההיגיון?

אתה לוקח 1.5, אתה מחזיר 3.
האם לא חבל על כל הריביות ?

מי אמר שתצליח להשיג את ההפרש הזה בשוק ההון או בהשקעות אחרות ב 25-30 השנים הקרובות?

זה נכון בתוחלת, אך כרוך בסיכון. ראה מה עניתי בראשית ההודעה.

שוב—אני מתייחס אך ורק לאדם שמתכוונן לדירה למגורים….לא דירות להשקעה.

אני מניח שפה אתה חושב כמוני

כל דירה היא דירה להשקעה (תסתכל על זה כאילו שאתה משכיר לעצמך).

 

[אייל ריטברג]

אהלן יוסי,
אתה תיארת את פונקציית האופטימיזציה שלך. חיים ללא חובות. זו מטרה אחת (ולגיטימית) מני רבות.

השגת את הדירה שלך, אבל אני רוצה, ברשותך, לציין את החסרונות המובנים בתוכנית שלך. אינני אומר חלילה שהיא שגויה, אבל בכל דרך פעולה שאנחנו נוקטים אנחנו מתמירים סיכון אחד בסיכון אחר.

סיכון המשכיר:משכנתא אכן כוללת חובות ושיעבוד לבנק, אבל לעניות דעתי, עדיף בשוק השכירות להשתעבד לבנק ולא למשכיר הדירה. בניגוד למשכיר בשוק החופשי: הבנק מעלה את שכר הדירה באופן אובייקטיבי, אינו יכול לפנות אותך החוצה לפי גחמותיו, אפשר לדון איתו על הורדת/העלאת ההחזר.

חיסרון של מיסוי וערך הכסף: כדי לרכוש את הדירה ללא משכנתא אתה צריך את ההון אצלך. אם אתה משקיע אותו, אתה חשוף לסיכוני השקעה. אם אתה שם אותו בעובר ושב שלך, אתה חשוף לשחיקת אינפלציה.
אם הכסף שלך היה עד כה מושקע בשוק ההון ואתה מנזיל אותו כדי לרכוש את הדירה, אתה אוטומטית מאבד 25% על הרווחים שלך, רק כדי שתוכל מעתה לחזור ולהשקיע את הכסף שוב פעם. כשאתה לוקח משכנתא ולא מנזיל את הכסף, אתה דוחה את המס.

סיכון של מחירי הנדלן: על מנת לרכוש דירה ללא משכנתא באמצעות צבירת ההון העצמי, אתה צריך שקצב החיסכון שלך יהיה גדול מקצב עליית מחירי הדיור באופן מוחלט. אם חסכת 200 אשח השנה, והדירה שאתה רוצה התייקרה ב250 אשח, אז אתה התרחקת מדירה ולא התקרבת אליה.

סיכון חיים: אם אתה חס וחלילה תלך לעולמך, ךפני שרכשת דירה, השארים שלך בבעיה. עם משכנתא, שיש לה ביטוח חיים זול בהרבה מריסק, המשפחה שלך מסודרת כי המשכנתא מסולקת.

חיסרון של השקעה: התשואה על ההון בנדלן בישראל היא 2%-2.5%. כשאתה מחליט לקנות דירה ללא משכנתא, אתה מקטין את התשואה על ההון שלך, והופך את רובו ללא סחיר ולא נזיל.

אשמח לשמוע דעתך,
שבת שלום.

אני מאמין ודוגל בחיים ללא חובות.
הגדלת משכנתא למקסימום תשב כאבן ריחיים על הצוואר לאורך חיי המשכנתא..
אני המתנתי עד שהיה לי את הממון שנדרש לרכישת דירה ללא משכנתא.
זה היה בגיל מתקדם ואני לא מבין את העטרף של רכישת דירה עם חובות עתק בגיל צעיר. מה בוער? שכירות, כלכלית זולה יותר ממשכנתא.

 

[אורי ג.]

אשמח לשמוע דעתך המלומדת.

דעתי היא לא דעה, היא בסך הכל מה האקסל והמציאות מכתיבים לי.
לרוב המוחלט של האנשים תיק השקעות מאד ספולטיבי אינו מתאים, כלומר 100% מניות.
אם יש לך מרכיב אג"ח כלשהו בתיק ההשקעות שלך, כולל בחסכונות הפנסיוניים (למעט מיועדות) אין כלכליות להגדיל משכנתא, קל וחומר אם יש לך יתרות מזומן/פק"מ גבוהות.
יועץ משכנתא טוב ככל שיהיה לא עושה תכנון פיננסי מקיף וזה גם לא ביכולות שלו, לרובם המוחלט אין מושג וחצי מושג בהשקעות ומימון.

המסקנה היא פשוטה, לאדם הסביר/ממוצע עדיף לקחת משכנתא כמה שיותר קטנה, בהנחה והוא יכול, אולי אם איזה ספייר קטן של 100-200K.
האם זה האופטימום? לא בטוח. בשביל זה צריך או להבין מה אתה עושה, או ללכת ליעוץ למישהו שכן מבין בזה.

 

[אייל ריטברג]

דעתי היא לא דעה, היא בסך הכל מה האקסל והמציאות מכתיבים לי.
לרוב המוחלט של האנשים תיק השקעות מאד ספולטיבי אינו מתאים, כלומר 100% מניות.
אם יש לך מרכיב אג"ח כלשהו בתיק ההשקעות שלך, כולל בחסכונות הפנסיוניים (למעט מיועדות) אין כלכליות להגדיל משכנתא, קל וחומר אם יש לך יתרות מזומן/פק"מ גבוהות.
יועץ משכנתא טוב ככל שיהיה לא עושה תכנון פיננסי מקיף וזה גם לא ביכולות שלו, לרובם המוחלט אין מושג וחצי מושג בהשקעות ומימון.

המסקנה היא פשוטה, לאדם הסביר/ממוצע עדיף לקחת משכנתא כמה שיותר קטנה, בהנחה והוא יכול, אולי אם איזה ספייר קטן של 100-200K.
האם זה האופטימום? לא בטוח. בשביל זה צריך או להבין מה אתה עושה, או ללכת ליעוץ למישהו שכן מבין בזה.

תודה לך על תגובה מכבדת ומכובדת.
שבת שלום.