השקעות במסחר עצמאי עם משכנתא ברקע

[jass]

שלום,
אשמח לשמוע את דעת חברי הפורום לשאלה כללית זו
בריבית הפריים הקיימת כיום, האם יש יתרון כלכלי/אחר להשקעה במסחר עצמאי (מדדים פאסיביים לטווח רחוק- 15-25 שנה) על פני חיסול משכנתא בצורה מהירה יותר?


ולצורך ההמחשה:
לדן יש משכנתא של מיליון ש"ח, למשך 30 שנה בריבית 5 אחוז קל"צ (לצורך הדוגמא), שהוא מחזיר כ 5400 ש"ח כל חודש.
דן עובד במקום מסודר, עם עליית שכר צמודת אינפלציה , לדן יש קרן חירום, וקרן השתלמות.
המטרות של דן זה גם בעוד 15-25 שנים לעזור לילדים בלימודים, חתונה, דיור ועוד.
דן חישב שבמסלול הנוכחי - על כל שקל הוא משלם 1.93 שקל.כלומר 1.93 מיליון ש"ח החזר לאחר 30 שנים. 930 אלף ש"ח החזר ריביות.
דן חוסך בנוסף להחזר המשכנתא, עוד 5500 ש"ח כל חודש.


האפשרויות:
1. אפשרות א' - צמצום תקופת המשכנתא באמצעות הגדלת הסכום החודשי - דן חישב שאם יצמצם את תקופת ל 10 שנים, יחזיר כל חודש 10,607 ש"ח. על כל שקל ישלם 1.27 שקל.כלומר 1.27 מיליון ש"ח החזר לאחר 10 שנים . 270 אלף ש"ח החזר ריביות.

2. אפשרות ב' - פתיחת חשבון מסחר עצמאי על מנת לתכנן למטרות שהציב לעוד 15-25 שנים - הפקדת כל חודש כ5400 ש"ח למדדי מניות עולמיים/סנופי/מדד אחר.

3. אפשרות נוספת ? אם למישהו יש רעיון

החששות של דן
1. בנוגע לאפשרות א'- דן חושש שאחרי שיסיים את המשכנתא בעוד 10 שנים , יקח משכנתא לדירה נוספת לצורך שיפור דיור. ואז דן שואל את עצמו מתי כן יתחיל להשקיע במסחר עצמאי בשוק ההון ואיך זה יענה על המטרות שהציב.
2. בנוגע לאפשרות ב' - דן שואל את עצמו, מה השיקולים של אנשים בשילוב שוק ההון בד בבד עם משכנתא בריביות גבוהות. הרי המרווח בין התשואה ההיסטורית במדדים בשוק ההון לריבית הפריים הצטמצם בעקבות ריבית בנק ישראל - האם הסיכון שווה זאת.

האם יש שיקולים/אפשרויות נוספות שדן לא ראה.
תודה!

 

[גרביל מרוץ]

אפשרות נוספת ?

לפני הכל אופטימיזציה למשכנתא בעזרת יועץ מס, והסטה של חלק מההחזר למסלול יותר קצר ויותר זול. זה לא בהכרח יעלה את גובה ההחזר במידה ממנה דן חושש. אחרי האופטימיזציה כנראה התמונה תהיה יותר ברורה.

בנוגע לאפשרות א'- דן חושש שאחרי שיסיים את המשכנתא בעוד 10 שנים , יקח משכנתא לדירה נוספת לצורך שיפור דיור

בעוד 10 שנים יהיה לדן הון עצמי יותר גדול והוא יבחן את מסלול חייו לפי מצבו באותו זמן בלי קשר לשאלה אם הוא כן או לא סיים לשלם את המשכנתא על הדירה הנוכחית. מותר לשפר דיור גם לפני הכיסוי של משכנתא קודמת.

בנוגע לאפשרות ב' - דן שואל את עצמו, מה השיקולים של אנשים בשילוב שוק ההון בד בבד עם משכנתא בריביות גבוהות

שאלה מצויינת ולא לכל אחד נכונה אותה תשובה. אם דן שואל את השאלה בפורום הזה אז כנראה שהוא נוטה להקדים את הכניסה למסלול ההשקעה, לגיטימי לחלוטין. בייחוד אם דן סבור שבקרוב הריבית תרד והוא רוצה להערך עם תכנון המשכנתא בהתאם.

 

[חתול לילה]

גוגל: הסולידית הלוואה לצורך השקעה

נידון כבר פעמים רבות

 

[jass]

גוגל: הסולידית הלוואה לצורך השקעה

נידון כבר פעמים רבות

השאלה היא יותר אסטרטגית תכנונית. לפי רוב הדעות שראיתי - המרווח בין ריבית המשכנתא לתשואה הצפויה במדדים בשוק ההון, לא מצדיק את הסיכון בהשקעה בשוק ההון בתיק הפרטי כל עוד יש משכנתא. האם אתה מסכים? וזה יש פירוט בהודעות אחרות.

במידה וכן, מדוע עדיין אנשים משקיעים בשוק ההון במסחר עצמאי, במקביל לתיק משכנתא? ולא מחסלים אותו קודם.

חידוד השאלה שלי - האם אסטרטגית תכנונית יש יתרון לפזר ולהשקיע גם בשוק ההון במקביל למשכנתא, למרות המרווח הקטן והסיכון?

מהיבטים אחרים שאני לא רואה( סתם דוגמא פיזור סיכונים לא רק באפיק אחד, נזילות הכספים, הלוואה זולה יחסית).

תודה רבה

 

[חתול לילה]

לפי רוב הדעות שראיתי - המרווח בין ריבית המשכנתא לתשואה הצפויה במדדים בשוק ההון, לא מצדיק את הסיכון בהשקעה בשוק ההון בתיק הפרטי כל עוד יש משכנתא

זו גם דעתי. ובפרט ששוק ההון ממוסה והחזר המשכנתא לא.

במידה וכן, מדוע עדיין אנשים משקיעים בשוק ההון במסחר עצמאי, במקביל לתיק משכנתא? ולא מחסלים אותו קודם.

כתבת בעצמך, מי שחושב שבשוק ההון מצפה לו תשואה של 10%, ואוהב לקחת סיכונים, ייקח גם הלוואה בריבית של 7% לצורך העניין.

רק שהאנשים האלה בדרך כלל לא חושבים מה יקרה אם הסיכון יתממש.

 

[אiהד]

אלמנט נוסף להכניס למשוואה הוא נזילות
אם תצטרך מעכשיו לעכשיו סכום כסף גדול - הון בצורת "פחות משכנתא" אולי לא יהיה שם בשבילך

 

[Delver]

המרווח בין ריבית המשכנתא לתשואה הצפויה במדדים בשוק ההון, לא מצדיק את הסיכון בהשקעה בשוק ההון בתיק הפרטי כל עוד יש משכנתא.

היום

אם אתה חושב שהריבית תרד ואתה לוקח משכנתא משתנה, המרווח יכול להיות הרבה יותר גדול.

 

[jass]

אלמנט נוסף להכניס למשוואה הוא נזילות
אם תצטרך מעכשיו לעכשיו סכום כסף גדול - הון בצורת "פחות משכנתא" אולי לא יהיה שם בשבילך

אתה יכול לפרט מה הכוונה "פחות משכנתא" תודה

 

[התלמיד]

אתה יכול לפרט מה הכוונה "פחות משכנתא" תודה

שימוש בחסכונות לטובת כיסוי משכנתא ואז לא נשאר הון נזיל

 

[jass]

חידוד השאלה שלי - האם אסטרטגית תכנונית יש יתרון לפזר ולהשקיע גם בשוק ההון במקביל למשכנתא, למרות המרווח הקטן והסיכון?

האם זה יכולה להיות הסיבה..
לפי תכנון לעוד 15-20 שנה נצטרך כ 500 אלף שח( עזרה לילדים בדירה, חתונה, לימודים ועוד). אם חסכנו לאורך השנים בתיק פרטי יהיה את הכסף בלי לקחת הלוואות.

במידה ובחרנו לצמצם משכנתא כי יותר כדאי כלכלית, נשאר עם משכנתא נמוכה ויעילה יותר,
אבל נצטרך לקחת הלוואה גדולה ויקרה יותר ממשכנתא, שיגיע מועד בו נצטרך לסכומים גבוהים.
האם זה יכול להיות סיבה שעושה שכל שבה עדיף לחסוך, במקביל לתשלומי משכנתא בריבית של כ 5 אחוזים.

כתבת בעצמך, מי שחושב שבשוק ההון מצפה לו תשואה של 10%, ואוהב לקחת סיכונים, ייקח גם הלוואה בריבית של 7% לצורך העניין.

 

[התלמיד]

אני גם התחבטתי בשאלה ושמתי לב שיש נקודה נוספת שהרבה מתעלמים ממנה.

הרבה סוברים שאם גובה הריבית במשכנתא היא 4.5%, צריך להאמין שהשוק יעשה 4.5% + מס כדי להגיע לנקודת שוויון )נניח רייבת קבוע ולא צופים מיחזורים או הורדות ריבית).

אבל בוא נסתכל על התרחיש הבא.
גובה מסלול קלצ- 500,000
ריבית- 4.5
שנים - 30

בהנתן הןן פנוי של 100,000 ניתן לקצר את תקופה ההחזר ל 20 שנה, להשאר על אותו החזר חודשי ובדרך זו לחסוך 306,000 שח על פני התקופה.

השקעה של 100,000 ל 20 שנה בריבית של 8% תניב 366,000 שח לפני מס כלומר, 274,000 שח נטו בלבד.

כמובן שיש אלמנטים נוספים של סיכון, נזילות, יכולת למחזר משכנתא לאחר הורדת אחוז מימון ועוד...

 

[חתול לילה]

אבל נצטרך לקחת הלוואה גדולה ויקרה יותר ממשכנתא, שיגיע מועד בו נצטרך לסכומים גבוהים.

זה נשמע לי טיעון מוזר. לקחת הלוואה בריבית גבוהה היום כדי שבעוד 20 שנה לא נצטרך לקחת הלוואה בריבית גבוהה יותר.

אנחנו בכלל לא יודעים מה יהיה מצב המערכת הבנקאית בעוד 20 שנה, מצב הריבית במשק או מצב המיסוי. אבל את הריבית על ההלוואה שלקחנו בטוח נצטרך לשלם.

 

[אiהד]

אתה יכול לפרט מה הכוונה "פחות משכנתא" תודה

קח שני אנשים
לשניהם יש דירה בבעלותם בשווי 4 מיליון ש''ח
לאחד יש משכנתא בגובה מיליון וחצי וחצי מיליון בשוק ההון (שווי נקי 3 מיליון)
לשני יש משכנתא בגובה מיליון בלי נכסים נוספים (גם שווי נקי 3 מיליון)

תוכל לתת לי שם אחר טוב להבדל במצב ביניהם?

לשם השאלה - אם שניהם צריכים עכשיו 200 אלף ש''ח בדחיפות, למי יהיה קל יותר להשיג את הכסף? למי שצריך ללכת לבנק ולחפש הלוואה נוספת, שכבר יש לו משכנתא?

 

[Therealdeal]

קח שני אנשים
לשניהם יש דירה בבעלותם בשווי 4 מיליון ש''ח
לאחד יש משכנתא בגובה מיליון וחצי וחצי מיליון בשוק ההון (שווי נקי 3 מיליון)
לשני יש משכנתא בגובה מיליון בלי נכסים נוספים (גם שווי נקי 3 מיליון)

תוכל לתת לי שם אחר טוב להבדל במצב ביניהם?

לשם השאלה - אם שניהם צריכים עכשיו 200 אלף ש''ח בדחיפות, למי יהיה קל יותר להשיג את הכסף? למי שצריך ללכת לבנק ולחפש הלוואה נוספת, שכבר יש לו משכנתא?

אני מסכים עם הרציונל שלך בכללי שיותר נוח להיות נזיל וריביות טובות אפשר לקבל רק בקנייה.

אבל בסיטואציה של צורך ב 200 אלף שקלים, שאפשר לקבל בשיחה טלפונית עם הבנק בריבית סבירה (פריים ואפילו פריים מינוס קצת אם אתה לקוח "טוב", ל2-5 שנים), צריך להבין אם מכירת ני"ע ותשלום מס רווחי הון היא הפעולה הנכונה הטובה.

רוצה לומר, גם לבחור השני יתכן וכדאי לקחת הלוואה.

 

[אiהד]

אני מסכים עם הרציונל שלך בכללי שיותר נוח להיות נזיל וריביות טובות אפשר לקבל רק בקנייה.

אבל בסיטואציה של צורך ב 200 אלף שקלים, שאפשר לקבל בשיחה טלפונית עם הבנק בריבית סבירה (פריים ואפילו פריים מינוס קצת אם אתה לקוח "טוב", ל2-5 שנים), צריך להבין אם מכירת ני"ע ותשלום מס רווחי הון היא הפעולה הנכונה הטובה.

רוצה לומר, גם לבחור השני יתכן וכדאי לקחת הלוואה.

השני יכול להחליט אם לקחת הלוואה או למכור חלק מהתיק שלו
הראשון חייב לקחת עוד הלוואה

ואם הסיטואציה שבגללה צריך את הכסף הביאה לאיחור של תשלום במשכנתא או להפסקת עבודה יש מצב שהוא כבר לא לקוח "טוב" והדירוג אשראי שלו לא מושלם
הלוואה של 200 אלף לחמש שנים זה אומר החזר של 3.5 בחודש גם בריבית אפס, משהו שהבנק עלול לשאול אם לקוח ברגע של שפל בחיים יכול לעמוד בו

 

[A42]

האם זה יכולה להיות הסיבה..
לפי תכנון לעוד 15-20 שנה נצטרך כ 500 אלף שח( עזרה לילדים בדירה, חתונה, לימודים ועוד). אם חסכנו לאורך השנים בתיק פרטי יהיה את הכסף בלי לקחת הלוואות.

במידה ובחרנו לצמצם משכנתא כי יותר כדאי כלכלית, נשאר עם משכנתא נמוכה ויעילה יותר,
אבל נצטרך לקחת הלוואה גדולה ויקרה יותר ממשכנתא, שיגיע מועד בו נצטרך לסכומים גבוהים.
האם זה יכול להיות סיבה שעושה שכל שבה עדיף לחסוך, במקביל לתשלומי משכנתא בריבית של כ 5 אחוזים.

אני אנסה להיות קצת יותר נחרץ
וגם לתת את הסיבות הנוספות (ויש...)

כלכלית ברגע שהריבית משכנתא הממוצעת של כל המסלולים חוצה את הרף של ה-4.5-3.5 אחוז ריבית לא צמודה המשכנתא לא כלכלית

חישוב פשוט
שוק ההון נותן היסטורית לא צמוד 6.5 אחוז
25 אחוז מס
1.625 אחוז מס
כלומר נשארת עם 4.875 אחוז תשואה

על משכנתא משלמים ביטוח מבנה וחיים מיותרים לדעתי ויש עוד כמה עלןיות קטנות נוספות אז נניח 300 שקל בחודש שזה 3.6 אלף
על משכנתא של 1 מיליון שזה עוד 0.33 אחוז
הגענו ל4.5 אחוז

עכשיו כלכלית אין סיבה להחזיק תיק מניות עם סיכון מאוד מוגדל לעליות וירידות
בזמן שהמשכנתא יורדת כל חודש

נרחיב את זה לזמן הפרישה המוקדמת
אתה מושך גם ככה 4 אחוז מהתיק
בגלל זה אין שום סיבה שתשלם משכנתא יותר גבוה מזה...
וזה גם יכניס אותך בפרישה מוקדמת למדרגות מס יותר נמוכות

ועכשיו הסיבות (לדעתי) למה כן להחזיק משכנתא ומנגד תיק השקעות רחב בשוק ההון

1. תרגול - להשקיע בנוחות בשוק ההון ולא למכור בכל נפילה שיש צריך תרגול. קל לעשות את זה בגיל 30 בסכומים קטנים. יותר קשה לעשות את זה לראשונה בגיל 40 עם מיליונים.

2. פסיכולוגית- שאתה בחוב לבנק אתה מוציא פחות ושקול יותר. הרבה מאוד אנשים צריכים את ההורדה החודשית הזאת סחודש בשביל להגביל להם את ההוצאות. לדעתי גם חלק גדול מהישראלים חוסך בעיקר בדרך הזאת

3. לספר לשכנים/ משפחה/ רשויות שאתה עם משכנתא - הרבה אנשים לא מרגישים בנוח בגיל צעיר להיות בעלים של בית בכמה מילונים בלי משכנתא וגם לא רוצים לשקר לחברים.

4. FOMO כולם בשוק ההון עכשיו. הוא טס למעלה. אני מפספס שלא משקיע...

דרך אגב אין משהו נכון באמת
התשובה הנכונה היא אישית
ותיהיה זו שתגרום לך לחסוך יותר בחודש
ולהישאר בשןק ההון לטווח הכי ארוך

 

[אייל ריטברג]

היי JASS,
עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.

יש לשאלתך תשובה מתמטית יחידה.

אם אתה יודע לעשות (בתוחלת) תשואה של מעל 6.6% על ה 5500 ש"ח שאתה חוסך מדי חודש בחודשו, אז לאחר 15 שנה, כדאי לך לבחור במשכנתא ארוכה יותר ולהשקיע את הכסף.
כן, זה 6.6% לפני מס רווחי הון (כלומר 6.6% ברוטו).

בתשואה של 6.6% - אתה תהיה Break even בין חלופה א' (לסיים את המשכנתא מוקדם יותר) לחלופה ב' (משכנתא ארוכה ולהשקיע את היתרה)
בתשואה של SNP500 (10%) - אתה תהיה בעודף של 376 אש"ח.
למשקיע הלא מתוחכם שלא יודע איך להשקיע את הכסף בעצמו - יש 45 קופות גמל להשקעה שנותנות את התשואה הזו (בהתבסס על ממוצע התשואות משלושת השנים האחרונות), אחרי הורדת דמי הניהול הממוצעים שלהם
הערה: שים לב שהנחתי שהמשכנתא הקצרה היא בריבית של 4.6% (אופטימי), והמשכנתא הארוכה היא כפי שהגדרת, בריבית של 5% (שזו מאוד גבוה, ולא המצב היום בכלל). בפועל, התשואה הנדרשת היא כנראה נמוכה משמעותית יותר, כי את המשכנתא אפשר למחזר לאורך הדרך (וגם פער התשואות הוא לא כה גבוה).

בהצלחה לך,
אייל מ FINWIZ

 

[חתול לילה]

בתשואה של 6.6% - אתה תהיה Break even בין חלופה א' (לסיים את המשכנתא מוקדם יותר) לחלופה ב' (משכנתא ארוכה ולהשקיע את היתרה)

באפשרות השנייה קיים גם סיכון (תוחלת זה לא הדבר היחיד שמעניין) אז היינו רוצים תשואה גבוהה יותר כדי לפצות עליו.

 

[אורי ג.]

בתשואה של SNP500 (10%) - אתה תהיה בעודף של 376 אש"ח.

ביטוח בריאות כפול 2?
ביטוח מבנה? נכון שעדיף לעשות בכל מקרה אבל על רעידת אדמה אני אישית הייתי מוותר וזה חלק גדול מהעלות.

בהתבסס על ממוצע התשואות משלושת השנים האחרונות),

שכמו שאתה בטח יודע זה לא אמור דבר וחצי דבר.

 

[jass]

נראה לי שנשאר לחדד מה התשואה ההיסטורית בשוק ההון, חלק כותבים 9 10 אחוז עם דיבינדים.

אודה להבהרה - מאיפה ה6.5 אחוז? למה לקחת ריאלי במקרה זה ולא נומינלי? כי הרי הבית נרכש וכבר מוצמד מדד. רק המשכנתא היא במסלולים חלקם צמודים וחלקם לא. לכן בהשוואה לשוק ההון יש לקחת תשואה נומינלית של 9 אחוז לערך, האם מסכים?

שוק ההון נותן היסטורית לא צמוד 6.5 אחוז

אך האם ניתן להגיד שסבירות מאוד גבוהה( מעל 90 אחוז למשל) שתשואה ממוצעת טווח רחוק היסטורית( 9-10 אחוז), תהיה כזאת גם בעתיד?

תודה לכולם על המענה המפורט.

כן, זה 6.6% לפני מס רווחי הון (כלומר 6.6% ברוטו).

לפי ניתוח שעשית יוצא שעדיף להשקיע בשוק ההון ולקחת משכנתא מקסימלית - האם הבנתי נכון?

נ.ב
נושא אחר - לגבי אינפלציה ומיסוי:
אם השקעתי בשוק ההון מיליון ש"ח( ללא הפקדות), ואחרי שנה התיק הגיע ל 1.1 מיליון שח, כלומר רווח של מאה אלף ש"ח. ואינפלציה היתה 5 אחוז בשנה זו( רק בשביל הדוגמא).
במשיכה המיסוי יהיה 25 אחוז מכמה?
האם החישוב דומה למס שבח בדירה שניה, דירה שנרכשה במיליון ונמכרה ב1.1 מיליון שח( גם רווח של מאה אלף)?