דירה עם/ללא משכנתא

[Vit7]

אם מסתכלים על מספרים נטו למה כולם טוענים שלקנות דירה ללא משכנתא זה מהלך לא כלכלי?
נגיד ותיאורטית ניקח דוגמה על דירה שאני יכול לקנות ב900 אשח ללא משכנתא עם היתכנות וצפי לפינוי בינוי. ניקח תשואה של 3.5% רק משכירות זה 2625 שח בחודש. ואני לא מכליל פה את עליית ערך הדירה ועליית מחירי השכירות
במידה ואקח את כל הכסף ואשקיע אותו במדדים לטווח ארוך וניקח תשואה של 9% תשואה נומינלית שנתית עוד 30 שנה (הזמן בו הייתי אמור לסיים את המשכנתא לדוגמה) זה יהיה שווה 4,680,119 ש"ח בעזרת הריבית דריבית
אשמח שתאירו את עיני איזה חסרונות/יתרונות יש במהלך כזה

 

[Vit7]

ובמידה ולוקחים משכנתא מקסימלית רוב הדירות רק מכסות את השכירות במצב הטוב, בהרבה מצבים גם נדרש להוסיף כסף מהכיס כל חודש לתשלומי המשכנתא, ואני לא מכליל פה חודשים בהם הדירה ריקה במקרה פסימי של תחלופת דיירים

 

[גרביל מרוץ]

למה כולם טוענים שלקנות דירה ללא משכנתא זה מהלך לא כלכלי?

זה דווקא מהלך מאד נכון כלכלית למי שחושב שנכון לו לקנות דירה. זו בד"כ גם ברירת המחדל המועדפת מסיבות נוספות.

משכנתא היא הלוואה, ואם לווים כסף לצורך השקעה אז ההשקעה הופכת לממונפת. המינוף מגדיל את פוטנציאל הרווח אבל גם את פוטנציאל הסיכון. למשקיע מתוחכם שיכול לסבול את הסיכון הנוסף המינוף יכול להתאים. למשקיע הממוצע שמשקיע במדדים כדי לקבל מיצוע תשואות לאורך זמן הרעיון של מינוף פועל נגד תזת ההשקעה שלו. ובין לבין יש גרדיינט של אנשים כל אחד עם מידתו הפיננסית האישית.

מעבר לזה יש פה כמות גדולה של דיונים בנושא עם דעות לכאן ולכאן, כדאי לעשות חיפוש בפורום.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אם מסתכלים על מספרים נטו למה כולם טוענים שלקנות דירה ללא משכנתא זה מהלך לא כלכלי?

כי היו רגילים לעולם של ריבית 0 בו לא משנה באיזה בלוקים שמת את הכסף - הרווחת.
הכל תלוי במספרים של העסקה. מינוף נותן לך יכולת לייצר תשואה גבוהה משמעותית יותר על ההון העצמי ומשאיר לך כסף פנוי לפזר להשקעות אחרות.
לא לשכוח שמינוף עובד ל2 הצדדים ויכול גם להזיק מאוד אם לא יודעים להשתמש בו.

ובמידה ולוקחים משכנתא מקסימלית רוב הדירות רק מכסות את השכירות במצב הטוב

בדיוק להיפך.

 

[אורי ג.]

אם מסתכלים על מספרים נטו למה כולם טוענים שלקנות דירה ללא משכנתא זה מהלך לא כלכלי?

אני לא טוען את זה, אני טוען שלפעמים בדיוק ההפך, הנה כבר לא כולם.

 

[אריקו]

דווקא יש היגיון במה שאתה טוען מסיבה נוספת!!!
מלא אנשים שחוסכים בשוק ההון על מוצריו השונים בשלבים מסוימים בחיים מושכים חלק מהכסף מסיבות שונות או מעבר להשקעות במוצרים אחרים {קשה מאוד להתמיד 30 שנה} כך שבסוף לא מגיעים לתחשיב שבנו
ובדירות זה הרבה יותר קל להתמיד הניסיון מוכיח זאת לדוגמא בחיסכון בשוק ההון בלחיצת כפתור אתה משנה הכל מספיק כתבה שלילית שמתפרסמת או תקופה גרועה... ובדירה בתקופה גרועה קשה למכור אז מחכים כמה שנים ואז העסק חוזר להיות טוב
חומר למחשבה לכל אלו שמספידים את הנדלן

 

[אריקו]

ובמידה ולוקחים משכנתא מקסימלית רוב הדירות רק מכסות את השכירות במצב הטוב, בהרבה מצבים גם נדרש להוסיף כסף מהכיס כל חודש לתשלומי המשכנתא, ואני לא מכליל פה חודשים בהם הדירה ריקה במקרה פסימי של תחלופת דיירים

לא מבין מאיפה לקחת את זה באופן מובהק מי שקונה דירה במינוף גבוה לא מכסה המשכנתא בנשים האחרונות לאחר עליית מחירי הדירות ובפרט לאחר עליית הריבית

 

[האזרח הקטן]

אם נתעלם משאלות פסיכולוגיות (למרות שאסור להתעלם מהן), זו בעצם לקיחת הלוואה לצורך השקעה בשוק ההון, ואז השאלה היא האם התשואה נטו גבוהה מעלות הריבית.

 

[אורי ג.]

אם נתעלם משאלות פסיכולוגיות (למרות שאסור להתעלם מהן), זו בעצם לקיחת הלוואה לצורך השקעה בשוק ההון, ואז השאלה היא האם התשואה נטו גבוהה מעלות הריבית.

זו אחת השאלות, ממש לא היחידה:
מה לגבי סיכון? כולל סיכון מטבע?
מה לגבי תזרים שנדפק?
מה לגבי איכות חיים?
מה לגבי סיכון אובדן עבודה? סיכון של הקטנה בהכנסה החודשית שלנו? מה לגבי סיכון של הגדלה בהוצאות שלנו? (אינפלציה, ילד חדש? מחלה?)

 

[גרביל מרוץ]

זו בעצם לקיחת הלוואה לצורך השקעה בשוק ההון, ואז השאלה היא האם התשואה נטו גבוהה מעלות הריבית.

הדראג של קרנות ממונפות מאד דומה לריבית על המשכנתא אבל בלי למשכן את הבית, בלי טובות מהבנק, ועם נזילות ברמה יומית. אז כנראה מי שמתמנף בדרך של משכנתא עושה זאת משיקול אחר...

 

[האזרח הקטן]

הדראג של קרנות ממונפות מאד דומה לריבית על המשכנתא אבל בלי למשכן את הבית, בלי טובות מהבנק, ועם נזילות ברמה יומית. אז כנראה מי שמתמנף בדרך של משכנתא עושה זאת משיקול אחר...

אין קשר בין מינוף במשכנתא לקרן ממונפת, מעצם המינוף היומי / חודשי.
שתי ההשקעות ישיגו לאורך זמן תשואה שונה לגמרי עם רמת סיכון שונה לגמרי.

 

[Vit7]

בדיוק להיפך.

אשמח לדעת איך להפך ? לא מתיימר להבין יותר מידי אבל במידה ואקח לדוגמה דירה של 1.5 מלש"ח נגיד והון עצמי לעסקה אביא 375,000 ש"ח שהם 25%. משכנתא אני אצטרך במקרה הזה כ1.125 מש"ח. במחשבוני משכנתא שאני הסתכלתי עליהם ההחזר החודשי הממוצע יעמוד על 5,970 שח כל חודש. לא חושב שזה ריאלי על דירה ב1.5 מלש"ח לקבל שכירות של 6,000 ש"ח וגם אם כן והולכים על תרחיש אופטימי שהיא לא עומדת ריקה ובלי תיקונים ותקלות וכל השנה יש שוכרים והכל אז אני ברייק איוון ואין לי כסף להשקעות אחרות. אשמח שתתקן אותי אם אני טועה

 

[Vit7]

דווקא יש היגיון במה שאתה טוען מסיבה נוספת!!!
מלא אנשים שחוסכים בשוק ההון על מוצריו השונים בשלבים מסוימים בחיים מושכים חלק מהכסף מסיבות שונות או מעבר להשקעות במוצרים אחרים {קשה מאוד להתמיד 30 שנה} כך שבסוף לא מגיעים לתחשיב שבנו
ובדירות זה הרבה יותר קל להתמיד הניסיון מוכיח זאת לדוגמא בחיסכון בשוק ההון בלחיצת כפתור אתה משנה הכל מספיק כתבה שלילית שמתפרסמת או תקופה גרועה... ובדירה בתקופה גרועה קשה למכור אז מחכים כמה שנים ואז העסק חוזר להיות טוב
חומר למחשבה לכל אלו שמספידים את הנדלן

בדיוק בגלל זה חשבתי על זה, נדלן הוא הרבה פחות נזיל משוק ההון. וברור לי שאפשר לקחת את ה900,000 ש"ח ולשים הכל בשוק ההון ועם תשואה נומינלית שנתית של 9% יהיה שם 12,000,000 ש"ח לאחר 30 שנה (שסביר להניח ששווי הדירה והכסף מהשכירות שילך להשקעות תוך כדי לא יגיעו לסכום כזה) אבל בשוק ההון הרבה מתעלמים מזה שאף אחד לא מבטיח שהשוק ימשיך לעלות בטווח הארוך (על אף שאני אופטימי מאוד) ותתן לו להמשיך לעבוד כל ה30 שנה ודבר שני הוא שאף אחד לא מבטיח שתצליח לעמוד בירידות שיהיו במהלך הדרך וכשתראה לפעמים ירידות של 10% ובמקרים רעים גם %20 ו30% ביום תצליח להישאר בשוק בלי למכור.

 

[Vit7]

לא מבין מאיפה לקחת את זה באופן מובהק מי שקונה דירה במינוף גבוה לא מכסה המשכנתא בנשים האחרונות לאחר עליית מחירי הדירות ובפרט לאחר עליית הריבית

אמרתי שבמקרה הטוב ביותר אתה תישאר break even כל חודש אם לקחת משכנתא מקסימלית, וכנראה זה מדד לכך שעשית עסקה טובה מאוד. בסיטואציות כאלה היום רוב האנשים מוסיפים כסף כל חודש ונמצאים בתזרים שלילי ובונים רק על העליות ערך של הדירה

 

[Vit7]

אם נתעלם משאלות פסיכולוגיות (למרות שאסור להתעלם מהן), זו בעצם לקיחת הלוואה לצורך השקעה בשוק ההון, ואז השאלה היא האם התשואה נטו גבוהה מעלות הריבית.

אשמח שתפשט לי את זה כי לא הבנתי בדיוק מה אתה מתכוון. במידה ואני קונה ללא משכנתא דירה, איך זה לקיחת הלוואה לצורך השקעה בשוק ההון

 

[האזרח הקטן]

אשמח שתפשט לי את זה כי לא הבנתי בדיוק מה אתה מתכוון. במידה ואני קונה ללא משכנתא דירה, איך זה לקיחת הלוואה לצורך השקעה בשוק ההון

כשיש לך את הסכום הנדרש לרכישת הדירה ולמרות זאת אתה לוקח משכנתא כדי להכניס את הסכום לשוק ההון (או לא להוציא אותו משוק ההון), לעומת האלטרנטיבה של לשלם בעזרת הכסף שיש לך על הרכישה ולא לקחת משכנתא, אז הפער הכלכלי הוא בין הריבית שתשלם לבין התשואה שלך מההשקעה.

 

[Vit7]

כשיש לך את הסכום הנדרש לרכישת הדירה ולמרות זאת אתה לוקח משכנתא כדי להכניס את הסכום לשוק ההון (או לא להוציא אותו משוק ההון), לעומת האלטרנטיבה של לשלם בעזרת הכסף שיש לך על הרכישה ולא לקחת משכנתא, אז הפער הכלכלי הוא בין הריבית שתשלם לבין התשואה שלך מההשקעה.

מובן עכשיו, תודה רבה. אין ספק שהשאלות הפסיכולוגיות משחקות תפקיד מרכזי.
אני חושב שהדבר המרכזי שהעלה אצלי את השאלה הזו היא שלדעתי להיות בתזרים שלילי גם אם הוא קטן לאורך תקופת המשכנתא בתרחיש אופטימי, ובתרחיש פסימי שלפעמים אין שוכרים בנכס ויש תיקונים ואז התזרים השלילי גדל משמעותית פוגע באיכות חיים ובשקט הנפשי ולפעמים זה שווה יותר מכמה מאות אלפים בקצה או יותר. גם אם אקח את שאר הכסף שנשאר בגלל המינוף המקסימלי ואשקיע אותו בשוק ההון אז כן יש כרית ביטחון כלשהי אך בסיטואציה פסימית כמו שתיארתי למעלה שלפעמים אין שוכרים ויש תיקונים ואז תרצה לממש חלק כדי לעמוד בתזרים השלילי, והשוק בדיוק יהיה בתקופה דובית של ירידות זה יכול לפגוע משמעותית בתשואה ולא חושב שיש איך להעריך את זה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אשמח לדעת איך להפך ?

כי כתבת:

ובמידה ולוקחים משכנתא מקסימלית רוב הדירות רק מכסות את השכירות

וההיפך הוא הנכון - רוב הדירות לא מכסות את המשכנתא במצב הזה.

 

[Winston Smith]

אני נמצא בהתלבטות דומה לגבי דירה למגורים שאני מתכנן לרכוש , בדוגמא שאכתוב בחרתי במספרים שלמים שיהיה קל להבין.

בהינתן דירה שעולה 2m ושיש לי את כל ההון נזיל .
בהינתן שניתן לקחת 1m משכנתא ל 20 שנה בהחזר של 6700 שח ( המספרים לדוגמא נלקחו ממחשבון משכנתא של בנק לאומי קל״צ 5.4% ) ושאני מסוגל לעמוד בו.
את הרווח נרצה למשוך במלואו בתום ה 20 שנה ולשלם מס של 30 ( הון + יסף על כל הסכום למען הפשטות) .

תרחיש א
לקיחת משכנתא של 1m ל 20 שנים והשקעה של 1m נזילים בשוק ההון תשואה ממוצעת של 9% נומינליתֿ והחזר משכנתא של 6700 כל חודש לבנק.
רווח לפני מס: 4,604,410
רווח אחרי מס : 3,223,087
תשלום ריבית לבנק עבור משכנתא : 619,908 ( נלקח ממחשבון בנק לאומי)
סה״כ רווח: 2,603,179 = 619,908 - 3,223,087

תרחיש ב
תשלום מלא על הדירה והשקעה של 6700 בחודש בשוק ההון תשואה של %9 נומינלי

רווח לפני מס - > 2,875,468.24
רווח לאחר מס - > 2,012,827

הפרש של כ 600k ברווח עבור 20 שנה ( תוספת תשואה של 30k בשנה )

האם החישוב שלי נכון ? האם פספסתי משהו ?

אמנם רווח יפה אבל אני לא בטוח שהוא שווה את הסיכון של אובדןֿ עבודה / שקט נפשי / גמישות תקציבית
אשמח לשמוע דעות בנושא
תודה

 

[Delver]

@Winston Smith לא בדקתי את החישובים, אבל ריבית 5.4% היא הגיונית אם אתה לווה ממש גרוע. ההפרש בין תשואת שוק ההון לריבית המשכנתא זה הפקטור הכי משמעותי בכדאיות של המשכנתא, אז לדעתי תתקן את החישוב עם מספרים אמיתיים ותנסה לראות האם במצב ריאלי זה משתלם.