משכנתא ומינוף במניות

[קפבלנקה]

אם נכס א' מניב יותר מנכס ב', אז גם מינוף (בשיעור שלא מסכן במחיקה) נכס א' יניב יותר ממינוף באותו שיעור על נכס ב'.
לגבי עלויות המימון, אני לא בטוח שבמשכנתאות הוא כ"כ נמוך. אפילו באופן הפשוט ביותר של הלוואה מהבנק, או כנגד מוצרים פנסיונים, אפשר לקבל אחלה תנאים אם אתה לקוח טוב ויודע לעשות שופינג חכם.

 

[yossik]

@Ron B
תודה לך והפוסט הזה נבחר כשרשור נבחר.
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/hall-of-fame-פוסטים-ותגובות-נבחרות.1713/

 

[רוני]

היי, אני מתנצל, לא הבנתי כיצד אתה משלם את העלות החודשית של המשכנתא על אינדקס המניות ?
בנדלן מניב, השכירות אמורה לשלם את עלויות המימון החודשיות.
מאחר והשכירות נוטה לצמוח לאורך השנים, ומצד שני עלייה בשווי הנכס והקטנה של קרן המשכנתא, מאפשרים למשקיע לקחת משכנתא נוספת על הנכס, כדי לרכוש נכס נוסף, האם אתה מתכוון לעשות זאת כנגד אינדקס המניות ?
בהשקעות בנכסים מניבים, בעיתוי ובמיקום מתאים, לעתים בתוספת פעולת השבחה, ניתן לקחת מימון בגובה של עד 80% משווי הנכס, ועדיין ישאר תזרים חודשי חיובי משכירות, בנוסף להשבחת הנכס ועלייה בערכו. האם ניתן לעשות זאת גם כנגד אינדקס המניות ?

 

[Fitch]

למעשה מיחס של 1.5 אני מגדיל אותו ל1.9

איך אתה עושה את זה?
ומה קורה אם ממשיך לרדת?
ולמה לא ענית לי על ה4% משכנתא מקודם?

 

[FIYaacov]

האם אתה מתכוון לעשות זאת כנגד אינדקס המניות ?

פספסת את הנקודה. הוא לא לוקח הלוואה בכלל, הוא משקיע בקרנות ממונפות (כלומר מנהל הקרן לוקח הלוואות).
תיאורטית אתה תמיד יכול לקנות קרנות ממונפות (בניגוד לנדלן שאתה צריך להסתמך על כל אלו:

אמורה

נוטה

לעתים

 

[Ron B]

איך אתה עושה את זה?

אם, למשל אתה משתמש בקרן UPRO (שוב: זאת רק דוגמא. אפשר להשתמש גם ב future וגם ב-SSO ועוד ועוד) שהיא ממנופת פי 3, ו-k הוא יחס המינוף, ו-x הוא היחס שמשקיעים בתעודת UPRO, צריך לפתור את המשוואה:

(1-x)+3x = k

x = (k-1) / 2

(חומר של כיתה ז', לדעתי, אבל אולי ח'). זה אומר שבשביל יחס 1.9 צריך להשקיע 0.45 בUPRO ואת השאר ב-SPY.

ומה קורה אם ממשיך לרדת?

אז ממשיכים להגדיל את יחס המינוף לפי הנוסחא.

ולמה לא ענית לי על ה4% משכנתא מקודם?

זה כתוב בסקריפט: 20 שנה.

 

[Fitch]

צריך לפתור את המשוואה

וזה מה שתעשה יומית?

 

[adamshalev]

@Ron B איבדתי אותך בדיון.
מה השורה התחתונה שאתה מנסה להעביר/לטעון?

 

[Ron B]

מה השורה התחתונה שאתה להעביר/לטעון?

שאלה מצויינת. השורה התחתונה היא זאת:
נסכם: אפשר באמצעים פשוטים, ועם עלות כמעט אפסית, לחקות את תהליך המשכנתא באינדקסים על מניות. ע"י כך משיגים אפקט זהה של משכנתא בתחום המניות, אבל יותר טוב. יותר טוב, כי חוסכים את עמלת הריבית הגבוהה של משכנתא.

רוצה להדגיש:
1. אני לא ממליץ לבצע את התהליך הזה.
2. אני לא אומר שמניות פחות טובות או יותר טובות מנדל"ן.

אני רק אומר שה"יתרון של משכנתא בשוק הנדל"ן" הוא לא יתרון כי באמצעים פשוטים בשוק ההון אפשר לחקות אותו בשוק המניות.

 

[רוני]

פספסת את הנקודה. הוא לא לוקח הלוואה בכלל, הוא משקיע בקרנות ממונפות (כלומר מנהל הקרן לוקח הלוואות).
תיאורטית אתה תמיד יכול לקנות קרנות ממונפות (בניגוד לנדלן שאתה צריך להסתמך על כל אלו:

בדומה לקרן ריט ?

 

[FIYaacov]

בדומה לקרן ריט ?

כן. רק שבקרן ריט אין לך יכולת לשלוט על רמת המינוף, על הנכסים ובעצם אתה סומך על המנהל מא' עד ת'

 

[Benjamin W]

@Ron B איבדתי אותך בדיון.
מה השורה התחתונה שאתה מנסה להעביר/לטעון?

http://retrolyzer.com/index.html?input=SPY%0AAGG%0ASPY%3A60%7CAGG%3A40

Failed to load symbol SPY; BQL was: SPY

 

[Benjamin W]

1. אתה מתעלם ממיסוי...
2. כל ההשוואה הזאת שגויה בגלל volatility drag .
3. התמנפות זה מסוכן... תסתכל מה קרה למי שהתמנף ב 2006.... לא רואה אותו דבר קורה עם נלדן... בלי התערבות של אירן...

 

[Jordy]

נורא אהבתי את ההשוואה והלוגיקה. בתור בחור צעיר עם אופק השקעה ארוך מאוד ותוחלת סיכון גבוהה אשמח לראות יותר דיונים על מינוף וטכניקות מינוף במניות (אני בטוח שאיני היחיד לפי הלך הרוח בהשקעות תנודתיות בפורום vix,crypto,etc...) הצעירים שבינינו צמאים להגדיל תשואה+סיכון אך עם שמירה על עקרונות הפיזור,תוחלת חיובית בטווח הארוך,עלות תיק מינימלית.

 

[אורי ג.]

הצעירים שבינינו צמאים להגדיל תשואה+סיכון אך עם שמירה על עקרונות הפיזור,תוחלת חיובית בטווח הארוך,עלות תיק מינימלית.

לא צריך להסתבך, האופציות הזולות ביותר והטובות ביותר (סדר מקרי):
מינוף בIB
מינוף דרך ברוקר ישראלי
מינוף דרך ת"ס ממונפות
מינוף דרך קה"ש/פנסיה
מינוף דרך משכנתא לדיור

לא ממליץ, מסוכן!

 

[Jordy]

לא צריך להסתבך, האופציות הזולות ביותר והטובות ביותר (סדר מקרי):
מינוף בIB
מינוף דרך ברוקר ישראלי
מינוף דרך ת"ס ממונפות
מינוף דרך קה"ש/פנסיה
מינוף דרך משכנתא לדיור

לא ממליץ, מסוכן!

בעיקר כי זה מסוכן, לפני דרך מי צריך לשאול את עצמי כמה,למה ואיך... יש הרבה פוסטים בעד\נגד בפורום אבל למשקיע המתחיל מושגים כמו גרר,מרגין קול,חוזים עתידיים,חוזי הפרשים, מינוף יומי\חודשי\חד פעמי וכו' גורמים לבלבול ולצערי לא מצאתי "מדריך" מקיף לתחום זה סטייל פוסט בבלוג של הסולידית. אז נלמד בדרך הקשה.... אבל יהיה נחמד אם מישהו ירים את הכפפה (פוסט אורח?) במבוא לתורת המינוף בשוק ההון.


ג"נ מתעניין בETF ממונפות , לא מושקע

 

[קפה שחור]

מתעניין בETF ממונפות

תקרא כאן
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/מינוף-מדד.4949/