משכנתא בלי יועץ

[teddypicker]

אל תחשוב על עלות לשקל כפרמטר החשוב לתכנון התהליך הזה

אל תחשוב על הפרמטר הזה בכלל, זה פרמטר מיותר לחלוטין וצריך להתעלם ממנו.

למה?

 

[Delver]

למה?

פרסם בנושא 'עזרה בבניית תמהיל למשכנתא'

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/עזרה-בבניית-תמהיל-למשכנתא.32635/post-708850

 

[אייל ריטברג]

אני עונה בשמי, ואני אתן גם לאורי לתת את משנתו.
האדם הממוצע רואה את המשכנתא כעול וכדבר רע.
אני אפתח ואומר, שגם אני כיועץ משכנתאות, שונא את המשכנתא שלי, ומת שהיא תסתיים.
אבל המשכנתא היא מכשיר פיננסי ואני משתמש בה בשביל להשיג את המטרות הפיננסיות שלי

לאור העובדה שהתשואה על ההשקעות שלי גבוה מעלות המשכנתא, ובנוסף, אני מעוניין בכסף זמין כדי לבצע פעולות עסקיות או מהלכים בשוק הנדל"ן, אני שמח לשלם לבנק את סכומי הכסף המגיעים לו בשביל הזכות לשמור את הכספים שלי מחוץ לבלוקים של הבית.
אני בוחר בכוונה משכנתא ארוכה ויקרה יותר, כדי לעשות תשואה גבוהה יותר הכסף שלי.

התא הכלכלי של המשפחה שלך מורכב, משלושה רגליים - החובות שלך (שזו המשכנתא, ואתה רוצה שזה יהיה הזול ביותר), ההשקעות שלך ותזרים המזומנים שלך.
אם תתמקד בעלות לשקל (כלומר תבצע תת אופטימיזציה למשכנתא), אתה תפגע באופטימיזציה הכלכלית של התא הכלכלי

אייל מFINWIZ

למה?

 

[אורי ג.]

אני אפתח ואומר, שגם אני כיועץ משכנתאות, שונא את המשכנתא שלי, ומת שהיא תסתיים.

אני מת להגדיל אותה.

התא הכלכלי של המשפחה שלך מורכב, משלושה רגליים - החובות שלך (שזו המשכנתא, ואתה רוצה שזה יהיה הזול ביותר), ההשקעות שלך ותזרים המזומנים שלך.
אם תתמקד בעלות לשקל (כלומר תבצע תת אופטימיזציה למשכנתא), אתה תפגע באופטימיזציה הכלכלית של התא הכלכלי

זה שלך מתאים משהו (וגם לי אם זה משנה) לא אומר שלמרבית האנשים זה מתאים.
היום ממש נתתי יעוץ למישהו להחזיר משכנתא של כ1M באופן מיידי והמשכנתא שלו בתנאים מדהימים (של עובד בנק), מסיבה כלכלית בלבד.

 

[אייל ריטברג]

אני מת להגדיל אותה.

זה שלך מתאים משהו (וגם לי אם זה משנה) לא אומר שלמרבית האנשים זה מתאים.
היום ממש נתתי יעוץ למישהו להחזיר משכנתא של כ1M באופן מיידי והמשכנתא שלו בתנאים מדהימים (של עובד בנק), מסיבה כלכלית בלבד.

אני אמרתי שלמרבית האנשים זה מתאים?

 

[אורי ג.]

אני אמרתי שלמרבית האנשים זה מתאים?

לא, אני רק מדגיש שאומנם האסטרטגיה שלך יכולה להיות מעולה לך ואני אף משתמש בה לעצמי, למרבית האנשים היא לא מתאימה כלל, שלא יחשבו בטעות שזו הדרך הטובה ביותר לנצל את הכלי הפיננסי הקרוי "משכנתא".
זה ממש כל מקרה לגופו ודורש ראייה ואסטרטגיה הרבה יותר רחבה מרק לרכוש דירה ולקחת משכנתא, דבר ש99.99% מיועצי המשכנתא לא עושים וגם לא יודעים לעשות.
לדוגמא המקרה המאד נפוץ: להגדיל/לא להחזיר משכנתא בעודך מחזיק אג"ח או פק"מ, או כסף בעו"ש.

 

[שלומו]

לדוגמא המקרה המאד נפוץ: להגדיל/לא להחזיר משכנתא בעודך מחזיק אג"ח או פק"מ, או כסף בעו"ש.

צודק עד כדי כרית ביטחון נזילה שאפשר להשאיר באגח וקצת בעוש. הנזילות יכולה להתקיים גם עם 100 אחוז מניות למי שמוכן לקחת סיכון.

 

[matthias]

אני אתעד כאן את התהליך, לכל המעוניין.
אציין שלדעתי לא מומלץ לעשות את התהליך בלי איש מקצוע אלא לאנשים עם ביטחון עצמי ויכולות טכניות ומתמטיות גבוהות.

השלב הראשון היה כמובן ללמוד על משכנתא וקצת על מאקרו-כלכלה. ספציפית צריך לדעת:
1. איך עובד כל מסלול
2. איך מחושבת עמלת היוון
3. מה משפיע על ריביות העוגן ואיך הן נקבעות

אחרי שהבנתי מה שצריך עשיתי חישובים וסימולציות ובחרתי "תמהיל": כל הסכום בריבית קבועה צמודה, עם אופציה להוספת מסלולים אחרים במטרה לשפר את הריבית בקבועה צמודה ולהחזיר אותם זמן קצר לאחר מכן.

בשבוע שעבר התקשרתי ל-5 הבנקים הגדולים (לאומי, פועלים, דיסקונט, מזרחי-טפחות, בינלאומי) כדי לקבוע פגישת ייעוץ.
בכולם אמרו לי שדרוש קודם לקבל אישור עקרוני ורק לאחר מכן לקבוע פגישה.
לאומי ומזרחי-טפחות עשו איתי בטלפון את הגשת הבקשה לאישור עקרוני.
פועלים אמרו לי לעשות את זה באתר שלהם, אבל הוא לא עבד, אז התקשרתי שוב והם עשו את זה איתי בטלפון.
דיסקונט אמרו שאין אופציה לעשות את זה טלפונית ושלחו אותי לעשות את זה באתר שלהם וכך עשיתי.
בינלאומי שלחו אותי לאתר שלהם, שמחייב את הלקוח להתקין דפדפן מסוג מסויים כדי להשתמש בו כאילו אנחנו בשנות ה-90 (ונראה שזה המצב גם לאחר מתן ההלוואה אם אני ארצה לעשות פעולה כלשהי באתר שלהם).

חיכיתי יומיים ואז עשיתי שוב סבב טלפונים כדי לקבוע פגישה בכל בנק. במהלך היומיים כבר קיבלתי כמה הודעות על כך שהאישור העקרוני התקבל בהצלחה.
קבעתי פגישות עם כל הבנקים חוץ מדיסקונט, שלא הצלחתי להשיג אותם בטלפון כל השבוע, כולל שיחות ישירות לסניף ולמרות שבחלק מהשיחות חיכיתי יותר מחצי שעה למענה. לא נראה טוב, בלשון המעטה.

היום היתה לי פגישה במזרחי-טפחות, שאני חייב לציין לטובה את השירות שלהם גם בטלפון (כל השיחות איתם נענו תוך דקות בודדות וקיבלתי תשובה עניינית מהירה) וגם פרונטלי.
היועץ היה נחמד גם אחרי שהזדעזע מהתמהיל שלי, ובמהלך הפגישה הכניס תמהילים אצלו במערכת כדי לבדוק אלו ריביות הוא יכול לתת.
לדוגמה, שאלתי מה קורה אם אני לוקח 200K פריים והשאר קצ, הוא בדק ואמר שזה לא מוריד את הריבית של הקצ אבל הציע לבדוק מלצ כל שנתיים. הוא בדק ואמר שלהוסיף מלצ מוריד את הריבית בקצ ב-0.1%.
דיברנו על עוד אופציות וסך הכל קיבלתי ריביות ל-4 תמהילים שדיברנו עליהם (100% קצ, 300K מלצ והשאר קצ, 100% קלצ, 300K מלצ והשאר קלצ) ו-2 שהוא המליץ (שליש קלצ שני שליש מלצ, שליש קצ שני שליש מלצ).
נתן לי מספר טלפון אישי שלו וביקש שכשאני מקבל הצעות מבנקים אחרים לשלוח לו באימייל או בווטסאפ.
ביקשתי שישלח לי את כל התמהילים עם הריביות, הוא שלח וגם הדפיס לי אותם כולל כל מיני גרפים ושאר נתונים לא רלוונטיים.

מחר יש לי פגישה בבנק הפועלים שאני אביא אליה את התמהילים שקיבלתי היום.

 

[matthias]

היתה לי היום פגישה בבנק הפועלים. לצורך השוואה אני אכתוב את הריביות שהציעו לי במזרחי-טפחות:

תמהיל 1:
קצ, 2000000 שח, 30 שנה, 2.99%
מלצ כל 2 שנים, 336752 שח, 30 שנה, עוגן + 0.72% (נכון להיום 4.89%)

תמהיל 2:
קצ, 2336752 שח, 30 שנה, 3.10%

תמהיל 3:
קלצ, 2000000 שח, 30 שנה, 4.79%
מלצ כל 2 שנים, 336752 שח, 30 שנה, עוגן + 0.72% (נכון להיום 4.89%)

תמהיל 4:
קלצ, 2336752 שח, 30 שנה, 4.99%

תמהיל 5:
קלצ, 800000 שח, 30 שנה, 4.79%
מלצ כל 2 שנים, 1536752 שח, 30 שנה, עוגן + 0.57% (נכון להיום 4.74%)

תמהיל 6:
קצ, 800000 שח, 30 שנה, 2.99%
מלצ כל 2 שנים, 1536752 שח, 30 שנה, עוגן + 0.57% (נכון להיום 4.74%)

הפגישה בבנק הפועלים היתה די דומה - אמרתי מה אני רוצה מבחינת תמהיל, היועצת עשתה פרצוף כואב/מרחם אבל אמרה שהיא תעשה מה שאני אחליט למרות שהיא מאוד לא ממליצה. וידאה שאני "מודע לשינויים למדד" ויודע שבכל חודש ההחזר גדל והקרן גדלה.
הראיתי לה את התמהילים והריביות שהציעו לי במזרחי-טפחות, היא אמרה שהיא היתה ממליצה לי ללכת על תמהיל דומה לתמהיל 5 לעיל (שליש קלצ ושני שליש מלצ).
היא בדקה אצלה במערכת את כל 6 התמהילים, ברובם היא אמרה שאין לה משהו טוב יותר להציע, חוץ מה-100% קצ (תמהיל 2 לעיל) שבו היא יכלה להציע 3.04% במקום 3.10%.
הוספה של מלצ לא עזרה להוריד את הריבית של הקצ.
ביקשתי שתנסה להוסיף 300K פריים, היא הוסיפה פריים בריבית עוגן - 0.8% וזה הוריד את הריבית בקצ ל-2.94% במקום 2.99% שקבילתי במזרחי-טפחות.

אז לסיכום האופציות שלי היו:

תמהיל 1:
קצ, 2336752 שח, 30 שנה, 3.04%

תמהיל 2:
קצ, 2036752 שח, 30 שנה, 2.94%
פריים, 300000 שח, 30 שנה, עוגן - 0.8% (כיום 5.2%)

היא שאלה מה עדיף לי, כי היא יכולה לשלוח לאישור רק תמהיל אחד. אינטואיטיבית נראה לי שהריבית בקצ היא הפקטור העיקרי, אז בחרתי בתמהיל עם הפריים. בדיעבד הייתי צריך לפתוח את הלפטופ ולהריץ את שניהם כדי לבדוק, אני לא כל כך בטוח שהפריים לא מזיק עד כדי ביטול השיפור בריבית.

היא שלחה את התמהיל הזה לאישור, אמרה שתשלח לי אימייל ברגע שיאשרו וכנראה זה יהיה היום או מחר (נכון לעכשיו עדיין לא קיבלתי).
נתנה לי כרטיס ביקור ואמרה שאני יכול לפנות אליה באימייל או בטלפון בכל עניין.

מחר יש לי פגישות בבינלאומי ובלאומי.
אני אנסה לקבוע עם דיסקונט לשבוע הבא, ובזה ייגמר כנראה סבב הפגישות ותתחיל ה"תחרות".

 

[קפיטליסט מרושע]

פרסם בנושא 'עזרה בבניית תמהיל למשכנתא'

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/עזרה-בבניית-תמהיל-למשכנתא.32635/post-708850

לינק לא עובד

 

[playfirst]

אם מישהו יוכל לשתף אשמח לדעת פריים מינוס כמה ניתן להשיג היום (אני יודע שזה תלוי בהרבה גורמים ובכל זאת)

 

[Delver]

לינק לא עובד

מוזר מאוד, נראה שהשרשור כולו נמחק.
הייתה שם דוגמה מספרית שלי של שתי הלוואות, אחת בריבית נמוכה ל 30 שנה ואת בריבית גבוהה מאוד לטווח קצר, כך שהעלות לשקל זהה. זה נועד להמחיש את האבסורד של להסתכל על המדד הזה מכיוון שהוא אינו מביא בחשבון את משך ההלוואה (זה שימושי רק כשמשווים הלוואות לטווח זמן זהה)

 

[MarketTimer]

היום ממש נתתי יעוץ למישהו להחזיר משכנתא של כ1M באופן מיידי והמשכנתא שלו בתנאים מדהימים (של עובד בנק), מסיבה כלכלית בלבד.

איזו סיבה כלכלית יש לסגירת משכנתא בתנאים מדהימים?

 

[MarketTimer]

תמהיל 2:
קצ, 2336752 שח, 30 שנה, 3.10%

תמהיל 4:
קלצ, 2336752 שח, 30 שנה, 4.99%

למה אתה מעדיף קצ?
אם אני מבין נכון, המשמעות של המספרים האלו היא שהאינפלציה הממוצעת לאורך 30 השנים הקרובות צריכה להיות נמוכה מ 1.9% לשנה כדי שהקצ תצא יותר זולה. כשמנגד היעד של בנק ישראל הוא 2%. כלומר אתה מהמר שהם יפספסו למטה ולא למעלה? זה נראה לי סיכון שאתה לא מפוצה עליו.

 

[Delver]

אני אתעד כאן את התהליך, לכל המעוניין

קראתי את השרשור וממה שאני מבין, הלך המחשבה שלך הוא כזה:
המטרה היא מיקסום תועלת כלכלית, תחת ההנחה שההשקעות שלך עושות יותר תשואה מריבית המשכנתא, אתה רוצה להפנות כמה שיותר הון עצמי והפקדות שוטפות להשקעות. כלומר המסקנה המתבקשת היא לקחת כמה שיותר משכנתא, לכמה שיותר שנים, עם החזר חודשי כמה שיותר נמוך, בדגש על ההתחלה. וזה מה שמוביל אותך ישירות ל 100% ק"צ.

שאלה צדדית - למה אתה פוסל מ"צ? גם שם יש החזר נמוך (לא שאני בעד, רק מעניינים אותי השיקולים)

לדעתי יש לך שתי בעיות מהותיות במחשבה:

1. התעלמות מסיכון אינפלציה. כמו שאמרו כל המגיבים לפני, בעוד שלקחת חלק מהמשכנתא במסלולים צמודים יכול להיות בסדר גמור, לקחת את *כל* המשכנתא במסלול צמוד זה סיכון מטורף. גם בתרחיש של התפרצות אינפלציונית (לא לשכוח שאתה לוקח ל 30 שנים, מי יודע מה יהיה) וגם בתרחיש של "סתם" מדד מעל הצפי לאורך זמן.

2. התעלמות מהזדמנות היסטורית וקיבוע ריביות גרועות - סביבת הריבית כיום גבוהה, סתם לצורך ההמחשה ואל תיתפס למספר המדויק, אתה תקבל ריבית אפקטיבית במשכנתא של 5%. בהנחה שהאינפלציה תהיה כצפוי, אתה מקבע את הריבית הזו עד לסוף חיי המשכנתא (כנ"ל עבור קל"צ, לא אטרקטיבי בעת זו). לעומת זאת, אם תיקח ריבית משתנה, תוכל להינות מירידת הריבית בעתיד ויותר מכך - לקבע מרווח נמוך לכל חיי המשכנתא (סביבת ריבית גבוהה היא אידיאלית לקיבוע מרווח נמוך)

לדעתי התמהיל שלך גם מסוכן וגם לא משתלם בטווח הארוך ואני במקומך הייתי לוקח לפחות 50% מל"צ (וגם זה בשני מסלולים לטווח שונה, למשל 1-3 ו- 3-5)

 

[פזרן]

למה אתה מעדיף קצ?
אם אני מבין נכון, המשמעות של המספרים האלו היא שהאינפלציה הממוצעת לאורך 30 השנים הקרובות צריכה להיות נמוכה מ 1.9% לשנה כדי שהקצ תצא יותר זולה. כשמנגד היעד של בנק ישראל הוא 2%. כלומר אתה מהמר שהם יפספסו למטה ולא למעלה? זה נראה לי סיכון שאתה לא מפוצה עליו.

לא רק שהוא מהמר שהאינפלציה תהיה מתחת ליעד אלא שהוא גם הולך עם כל/רוב המשכנתא על ק"צ ולא מ"צ כלומר הוא גם מהמר שהריביות ישארו גבוהות.
אינפלציה נמוכה + ריביות גבוהות... לפחות בעיני יש פה סטירה פנימית.

 

[אורי ג.]

איזו סיבה כלכלית יש לסגירת משכנתא בתנאים מדהימים?

הרבה סיבות שלא אכנס אליהם אבל דוגמא נפוצה: תזרים.

 

[Everything_Nice]

באופן כללי, מי שכותבים "קיבלתי ריביות טובות לבד"
בניית תמהיל היא הגורם המרכזי לניהול סיכונים במשכנתא והשפעה על עלות מימון /עמלות היוון /הפרשי מדד לאורך חיי החוב. ולא רק שיעור הריבית ואיפה נתנו 0.2-0.5 לכל כיוון
לכן המשקל צריך למיטב ניסיוני , להיות על תמהיל הרבה לפני מכרז ריביות.
כפי שנאמר יועצ/ת מקצועי יכול לקצר זמנים ולצמצם/להסביר סיכונים שאדם סביר שלא עוסק יום יום במימון ובחינה של יתרות משכנתא לא מכיר/ה.
בתהליך עצמו שמאי, בטחונות וכו גם יועצ/ת מקצועי/ת יוכל לסייע ולהכווין בתהליך בצורה יעילה, מה שלבד אולי אפשר ללכת לאיבוד או לבזבז זמן יקר.

 

[matthias]

למה אתה מעדיף קצ?
אם אני מבין נכון, המשמעות של המספרים האלו היא שהאינפלציה הממוצעת לאורך 30 השנים הקרובות צריכה להיות נמוכה מ 1.9% לשנה כדי שהקצ תצא יותר זולה. כשמנגד היעד של בנק ישראל הוא 2%. כלומר אתה מהמר שהם יפספסו למטה ולא למעלה? זה נראה לי סיכון שאתה לא מפוצה עליו.

לא מדויק:
1. בקצ ההחזר החודשי מתחיל נמוך ועולה לאורך שנות ההלוואה ונהיה גבוה בסופה, בעוד שבקלצ הוא "בינוני" לאורך כל התקופה. זה אומר שאם אני לוקח קצ אני יכול להשקיע יותר בתחילת התקופה ולקבל תשואה גבוהה יותר ממה שאקבל אם אקח קלצ. לכן, בסך הכל, הקצ יוצא משתלם יותר גם אם האינפלציה תהיה מעט מתחת לצפוי.
2. אלו הריביות ההתחלתיות שקיבלתי. הן צפויות לרדת משמעותית לאורך המו"מ עם הבנקים. כבר היום קיבלתי הצעה הרבה יותר טובה מהנ"ל (כפי שאכתוב כאן מאוחר יותר). כשעשיתי את החישובים, כדי להשוות בין מסלולים לקחתי את הקצה הנמוך של טווח הריביות של כל מסלול.

 

[matthias]

המטרה היא מיקסום תועלת כלכלית, תחת ההנחה שההשקעות שלך עושות יותר תשואה מריבית המשכנתא, אתה רוצה להפנות כמה שיותר הון עצמי והפקדות שוטפות להשקעות. כלומר המסקנה המתבקשת היא לקחת כמה שיותר משכנתא, לכמה שיותר שנים, עם החזר חודשי כמה שיותר נמוך, בדגש על ההתחלה. וזה מה שמוביל אותך ישירות ל 100% ק"צ.

המטרה שלי היא מזעור הזמן עד לשחרור מעבודה (לא חושב שיש מישהו שהמטרה האמיתית שלו היא מקסום תועלת כלכלית). סימולציות הראו לי שכדי להשיג את המטרה הזו צריך למזער את ההחזר החודשי, במיוחד בהתחלה. זה אומר, בין השאר, למזער את סכום ההלוואה ולמקסם את משך ההלוואה. מה שקיבלתי מסימולציות זה שהתמהיל האופטימלי מהבחינה הזו הוא 100% קצ.

שאלה צדדית - למה אתה פוסל מ"צ? גם שם יש החזר נמוך (לא שאני בעד, רק מעניינים אותי השיקולים)

צודק. הסימולציות הראו שמצ פחות טוב מקצ, אבל לא בהרבה. לפגישה היום באתי בראש קצת אחר משתי הפגישות הראשונות, לא רציתי בהכרח 100% קצ אלא איזשהו שילוב בין קצ למצ, כתלות בריביות שיציעו בכל מסלול. כי למרות שבסימולציות המצ נראה פחות טוב עם הריביות שבדקתי, עם ריביות אחרות המצב יכול להיות שונה.

1. התעלמות מסיכון אינפלציה. כמו שאמרו כל המגיבים לפני, בעוד שלקחת חלק מהמשכנתא במסלולים צמודים יכול להיות בסדר גמור, לקחת את *כל* המשכנתא במסלול צמוד זה סיכון מטורף. גם בתרחיש של התפרצות אינפלציונית (לא לשכוח שאתה לוקח ל 30 שנים, מי יודע מה יהיה) וגם בתרחיש של "סתם" מדד מעל הצפי לאורך זמן.

כמעט כל ההון שלנו יהיה מושקע בנכסים ריאליים (מניות, בית) שלא מושפעים משינויים בערך השקל. לכן אינפלציה לא צפויה לפגוע בנו משמעותית.
מנגד, אם אקח מסלול לא צמוד אני חשוף ל"התפרצות" דפלציונית. משום מה זה פחות מפחיד חלק מהאנשים.

2. התעלמות מהזדמנות היסטורית וקיבוע ריביות גרועות - סביבת הריבית כיום גבוהה, סתם לצורך ההמחשה ואל תיתפס למספר המדויק, אתה תקבל ריבית אפקטיבית במשכנתא של 5%. בהנחה שהאינפלציה תהיה כצפוי, אתה מקבע את הריבית הזו עד לסוף חיי המשכנתא (כנ"ל עבור קל"צ, לא אטרקטיבי בעת זו). לעומת זאת, אם תיקח ריבית משתנה, תוכל להינות מירידת הריבית בעתיד ויותר מכך - לקבע מרווח נמוך לכל חיי המשכנתא (סביבת ריבית גבוהה היא אידיאלית לקיבוע מרווח נמוך)

שמעתי את הטענות האלה גם בבנקים. אני לא מבין על מה הן מבוססות. לצורך המחשה, להלן גרף הריבית של הבנק המרכזי בארצות הברית:

מצאתי גרף מקביל בישראל רק משנות ה-80, אז קשה להסיק ממנו משהו בהתחשב במצב אז, אבל הוא נראה די דומה לחלק המקביל בגרף הנ"ל. לכן אשמח לקבל הסבר למה הדעה הרווחת (לפחות בקרב יועצי משכנתאות) היא שהריבית לא צפויה לעלות לרמה ההיסטורית הממוצעת שהיא היתה בה לאורך רוב ההיסטוריה, אלא דווקא לרדת לרמה האפסית שהיא היתה בה בעשור האחרון. ההיסטוריה רוויה "הזדמנויות היסטוריות" שהתבררו כלא נכונות.