משכנתא - האם פגישה עם הבנק שורפת יועץ משכנתאות?

[יוזר]

אני מתלבט מאוד אם לקחת יועץ משכנתא או לא.
נפגשתי עם כמה יועצים לפגישת היכרות ובמקביל קבעתי פגישות עם הבנקים לאחר ששלחתי בקשות לאישורים עקרוניים.
מחר בבוקר אני נפגש עם יועצים של 2 בנקים.
השאלה היא האם הפגישות שלי בבנקים הולכת לשרוף את היועץ במידה ואקח אותו?

 

[ארגמן]

בדיוק הפוך. תוכל לקבל הבנה מדויקת יותר למה באמת (אם בכלל) השיג היועץ ששילמת לו.

 

[Mitlabet]

תיאורטית אתה רק רוכש מידע. בפועל אתה שורף. במקרים שאתה מספר לבנק כל מיני דברים או תוכניות שלפעמים עדיף שלא לספר

 

[יוזר]

תיאורטית אתה רק רוכש מידע. בפועל אתה שורף. במקרים שאתה מספר לבנק כל מיני דברים או תוכניות שלפעמים עדיף שלא לספר

האם יש דוגמאות לדברים שלא כדאי לספר? (אני חדש בנושא הזה של משכנתאות)

 

[האזרח הקטן]

היועץ עובד עם אנשי קשר קבועים בסניפים שהוא מכיר. ברגע שאתה הולך לסניף הקרוב אליך אתה גורם לכך שתיק המשכנתא עובר לאותו סניף, ואז כדי שהיועץ יוכל למשוך את התיק לסניף שלו זה לפעמים סיפור מסובך. במקרה כזה הוא כבר יעבוד מול אנשי קשר שלא מכירים אותו וזה עלול לפגוע לו בתוצאות שישיג.

 

[יוזר]

היועץ עובד עם אנשי קשר קבועים בסניפים שהוא מכיר. ברגע שאתה הולך לסניף הקרוב אליך אתה גורם לכך שתיק המשכנתא עובר לאותו סניף, ואז כדי שהיועץ יוכל למשוך את התיק לסניף שלו זה לפעמים סיפור מסובך. במקרה כזה הוא כבר יעבוד מול אנשי קשר שלא מכירים אותו וזה עלול לפגוע לו בתוצאות שישיג.

זאת נקודה מעניינת מאוד. כבר קבעתי פגישות, אז יכול להיות ש״נעלתי״ את התיק שלי לסניפים האלה.

 

[Fitch]

היועץ עובד עם אנשי קשר קבועים בסניפים שהוא מכיר. ברגע שאתה הולך לסניף הקרוב אליך אתה גורם לכך שתיק המשכנתא עובר לאותו סניף, ואז כדי שהיועץ יוכל למשוך את התיק לסניף שלו זה לפעמים סיפור מסובך. במקרה כזה הוא כבר יעבוד מול אנשי קשר שלא מכירים אותו וזה עלול לפגוע לו בתוצאות שישיג.

זה.

לא ללכת לפגישות סתם. רק אחרי שיש תוכנית ותמהיל והחזר וכד'.

 

[אסף.]

אני לא מאמין ב "לשרוף" או "לנעול".
מאוד נוח ליועצים לקדם את האג'נדה הזאת שאסור להתחיל לתהליך באופן עצמאי כי זה פוגע ביכולת שלהם להשיג תוצאות אופטימליות. כך גם לא ניתן תאורטית לבדוק את היכולת שלהם להשיג תוצאה טובה יותר ממה שתשיג באופן עצמאי.
כמובן שאין ספק שמעצם עבודתם יש להם יחסים עבודה עם פקידים מסויימים שבוודאי יכולים רק לעזור. במיוחד בתקופות של לחץ בהם קשה לקבל מענה באופן עצמאי.
כל עוד אתה יודע לנהל את המשא ומתן בצורה נכונה ( כלומר לבוא מוכן עם תוכנית ותמהיל רצוי ולנהל נכון את הזמן הקצר על מנת להמשיך ולשפר הצעות עד הרגע האחרון), אין סיבה שלא תשיג תוצאות דומות לתוצאות של יועץ משכנתא.

 

[האזרח הקטן]

כל עוד אתה יודע לנהל את המשא ומתן בצורה נכונה ( כלומר לבוא מוכן עם תוכנית ותמהיל רצוי ולנהל נכון את הזמן הקצר על מנת להמשיך ולשפר הצעות עד הרגע האחרון), אין סיבה שלא תשיג תוצאות דומות לתוצאות של יועץ משכנתא.

בתקופת הטירוף של לפני עליית הריביות, ניסיתי לנהל סוג של מכרז ריביות, אבל לקח לחלק מהבנקים מעל שבועיים לחזור אליי עם תשובה להצעות מתחרים.
היתרון העיקרי של יועץ מקושר הוא מהירות התגובה שהוא מקבל להצעות.
כיום זו כנראה בעיה פחות גדולה כי הלחץ קצת ירד בבנקים.

 

[unrealx]

היועץ שלי תוך מס' ימים קיבל תשובות מכל הבנקים, זה עוזר לחסוך המון, המון זמן. יועץ טוב יכווין אותך גם מעבר לזה. (יש לי גם המלצה על אחד אלוף וותיק אם צריך)

 

[Shnizelia]

אפרופו יועצים ומשכנתא אתם ממליצים לנעול משכנתא במעמד חתימה על חוזה או רק אחרי שנגמר ההון העצמי?

 

[Fitch]

מאוד נוח ליועצים לקדם את האג'נדה הזאת שאסור להתחיל לתהליך באופן עצמאי כי זה פוגע ביכולת שלהם להשיג תוצאות אופטימליות.

זה גם מאוד נוח, אבל גם נכון.
ברגע שהתיק נמצא בסניף מסוים, קשה למשוך את זה לסניף אחר, לשנות אסטרטגיה, לספר סיפור אחר וכד'.

כאחד שהוא לא יועץ, וניהל משא ומתן לאחרונה בין 3 בנקים. פקיד "זורם" שווה הרבה כסף, עצבים וכד'.
גם יותר קל לו לשפר הצעות, אם הוא יודע את רצינות הצד השני.

 

[Fitch]

לנעול משכנתא במעמד חתימה על חוזה או רק אחרי שנגמר ההון העצמי?

זה קשור אחד בשני.
אתה צריך לבקש תשלומים בחוזה, לפי תכנית המשכנתא שלך.

 

[Shnizelia]

חוזה מחיר למשתכן פעימות של 10% כל 3 חודשים.

 

[Mitlabet]

ממליצים לנעול משכנתא

מה זה ?

 

[האזרח הקטן]

אפרופו יועצים ומשכנתא אתם ממליצים לנעול משכנתא במעמד חתימה על חוזה או רק אחרי שנגמר ההון העצמי?

הריבית שעליה חתמת חסרת משמעות אם לא משכת את הכסף.

 

[שמירצוצקה]

יש 7 בנקים שנותנים משכנתאות, אפשר לתרגל פגישה ושיחה בבנקים הפחות רלוונטיים (TIER 2), בדיוק כמו שעושים בתהליך ראיונות עבודה. הכל עניין של זמן ורצון.

 

[הורדוס]

יש 7 בנקים שנותנים משכנתאות, אפשר לתרגל פגישה ושיחה בבנקים הפחות רלוונטיים (TIER 2), בדיוק כמו שעושים בתהליך ראיונות עבודה. הכל עניין של זמן ורצון.

אין מה לתרגל פגישה, ואפילו לא תמיד יש פגישה, צריך לעשות בדיקה ראשונית על כמה תמהילים, להיסגר על תמהיל אחד, ולהעביר את ההצעות בין הבנקים עד שמגיעים למצב שכל הבנקים חוץ מ1 אומרים שהם לא יכולים לשפר את ההצעה שיש לכם.

 

[האזרח הקטן]

יש 7 בנקים שנותנים משכנתאות, אפשר לתרגל פגישה ושיחה בבנקים הפחות רלוונטיים (TIER 2), בדיוק כמו שעושים בתהליך ראיונות עבודה. הכל עניין של זמן ורצון.

6 בנקים, ובנק ירושלים לא רלוונטי לעסקאות סטנדרטיות (לווה תקין, נכס תקין).

 

[האזרח הקטן]

אין מה לתרגל פגישה, ואפילו לא תמיד יש פגישה, צריך לעשות בדיקה ראשונית על כמה תמהילים, להיסגר על תמהיל אחד, ולהעביר את ההצעות בין הבנקים עד שמגיעים למצב שכל הבנקים חוץ מ1 אומרים שהם לא יכולים לשפר את ההצעה שיש לכם.

הבעיה היא הזמן - כשאתה מגיש לבנק הצעה מתחרה, התוקף של ההצעה הטובה סופר בינתיים לאחור, ויכול להיות שהניסיון לגרד עוד עשירית אחוז יגרום להצעה המקורית לפוג. בתקופה של עליית ריבית זה לרוב לא משתלם.