משכנתא אנגלית

[Aranchik]

אני בוחן אפשרות של לקיחת משכנתא באנגליה לטובת שני נכסים על הנייר.
בסיום הפרוייקט אצטרך לשלם 75% מעלות הנכסים וארצה להשתמש לשם כך במימון (25% שולמו מראש כמובן).
כדי ששכר הדירה יכסה את עלות המימון ארצה לקחת interest only (אפשרות של repayment - תשלום ריבית וקרן קרוב מאוד לשכר דירה לאחר ניכויים וכנראה ידרוש הוצאה כספית, גם אם לא גדולה, מצידי).
למיטב הבנתי, ישנם משקיעים אנגליים שבתום משכנתא interest only, לוקחים אחת אחרת וכך שומרים על הנכסים ומנצלים את כספם הפנוי לקניית נכסים אחרים.
אני חושב על האפשרות הזו של חידוש משכנתא בתום הקודמת ובמקביל הקטנת החוב ע״י חסכונות מצטברים.
הסוגיה המרכזית שעולה כאן מבחינתי היא שערי המטבע.
בהנחה ואני בונה על הקטנת החוב ע״י חסכונות שלי (שקליים) אני תלוי בתנודת המטבע האנגלי ועלול להיפגע מתקופות בהם המטבע האנגלי מתחזק.
המחשבה שלי במקרה הנ״ל היא להיעזר ברווח הנותר משכר הדירה מינוס הוצאות נכס והוצאות מימון - לחסוך אותו ולהשתמש בו להקטנת החוב.

לאלו שהתנסו בכך - האם interest only יכול לשמש כפיתרון טוב על אף הסייגים שהוצגו לעיל? והאם repayment לעיתים עדיף אף על פי שעל המשקיע להוציא מכספו שלו לאורך זמן (גם אם מדובר בהוצאה חודשית יחסית נמוכה).

תודות לעונים.

 

[doc29]

לא התנסיתי בכך אבל לקחת בחשבון את הברקזיט? יש אי ודאות עצומה באנגליה כרגע, מחירי הנכסים לא זזים, אף אחד לא יודע בדיוק מה יהיה.

 

[Aranchik]

@doc29 , אין לי כדור בדולח בנושא אבל כן בדקתי את מצב השוק בעיר שאני משקיע בה.
לפי שעה מחירי הנכסים באזור של הפרוייקט שלי מתומחרים גבוה יותר והשכירות בהם היא כפי שאני צופה בנכסים שלי.
ישנו city deal (הזרמת כספים ממשלתיים לחיזוק תשתיות עירוניות) בעיר ומרחיבים כבישים, מוסיפים תחנת רכבת ובאופן כללי זו עיר שמושכת אליה סטודנטים רבים. מסכים שחוסר הוודאות הוא סיכון הטומן בחובו הזדמנות.

 

[Tome]

@doc29 , אין לי כדור בדולח בנושא אבל כן בדקתי את מצב השוק בעיר שאני משקיע בה.
לפי שעה מחירי הנכסים באזור של הפרוייקט שלי מתומחרים גבוה יותר והשכירות בהם היא כפי שאני צופה בנכסים שלי.
ישנו city deal (הזרמת כספים ממשלתיים לחיזוק תשתיות עירוניות) בעיר ומרחיבים כבישים, מוסיפים תחנת רכבת ובאופן כללי זו עיר שמושכת אליה סטודנטים רבים. מסכים שחוסר הוודאות הוא סיכון הטומן בחובו הזדמנות.

ליברפול?

 

[Aranchik]

@Tome , פרסטון.

 

[נעם בלה בלה]

תבדוק עלויות של forward על הפאונד.
יכול להיות שעדיף לך לסלק את האי ודאות במחיר מסוים.

 

[יהונתן ב.]

אני בוחן אפשרות של לקיחת משכנתא באנגליה לטובת שני נכסים על הנייר.
בסיום הפרוייקט אצטרך לשלם 75% מעלות הנכסים וארצה להשתמש לשם כך במימון (25% שולמו מראש כמובן).
כדי ששכר הדירה יכסה את עלות המימון ארצה לקחת interest only (אפשרות של repayment - תשלום ריבית וקרן קרוב מאוד לשכר דירה לאחר ניכויים וכנראה ידרוש הוצאה כספית, גם אם לא גדולה, מצידי).
למיטב הבנתי, ישנם משקיעים אנגליים שבתום משכנתא interest only, לוקחים אחת אחרת וכך שומרים על הנכסים ומנצלים את כספם הפנוי לקניית נכסים אחרים.
אני חושב על האפשרות הזו של חידוש משכנתא בתום הקודמת ובמקביל הקטנת החוב ע״י חסכונות מצטברים.
הסוגיה המרכזית שעולה כאן מבחינתי היא שערי המטבע.
בהנחה ואני בונה על הקטנת החוב ע״י חסכונות שלי (שקליים) אני תלוי בתנודת המטבע האנגלי ועלול להיפגע מתקופות בהם המטבע האנגלי מתחזק.
המחשבה שלי במקרה הנ״ל היא להיעזר ברווח הנותר משכר הדירה מינוס הוצאות נכס והוצאות מימון - לחסוך אותו ולהשתמש בו להקטנת החוב.

לאלו שהתנסו בכך - האם interest only יכול לשמש כפיתרון טוב על אף הסייגים שהוצגו לעיל? והאם repayment לעיתים עדיף אף על פי שעל המשקיע להוציא מכספו שלו לאורך זמן (גם אם מדובר בהוצאה חודשית יחסית נמוכה).

תודות לעונים.

לפשט את זה:
אתה רוצה למנף כ75% מערך ההשקעה interest onlyלפרק זמן מסויים(לרוב כ 2-4 שנים) שבתומו אתה מתכנן לעשות REFINANCE למשכנתא קונבצינלית'
הסיבה שאתה רוצה לקחת משכנתא IO היא כדי למזער את ההחזר החודשי שלך אחרת השכ"ד הצפוי לא יכסה את ההוצאה הזאת, כן?


בדקת האם תנאי ההלוואה IO או לא כאזרח זר(?) אטרקטיביים או אפשריים ללא היסטוריה בנקאית באנגליה?
האם אחרי הREFI, ההחזר החודשי משכירות יכסה את ההוצאות וישאיר לך קצת בצד?

כעקרון, אני חושב שזה מינוף גבוה מידי לפרוייקט יזמי שכזה, במיוחד אם אתה חייב ללכת על Interest only כדי שזה יעשה שכל ותראה תזרים כלשהו.
ניכר שאתה בונה על עליית ערך יותר מאשר מתזרים חודשי
עסקה טובה היא עסקה שאתה יכול לשלוט או לחזות את הdown side... במקרה דנן עושה רושם שיש הרבה משתנים שעלולים להתפוצץ לך בפרצוף..
ברקזיט / מטח / אי יכולת לך לעשות refinance במחיר שרצית או בכלל.
ואז מה?

 

[Aranchik]

@יהונתן ב. , תודה על המענה המפורט.
כרגע אני מחזיק נכס אחד בלבד על הנייר ושילמתי עליו 25%.
המלווה האנגלי הציג אחת משתי אופציות:
1. הלוואה ע״ס 50% מעלות הנכס וריבית התחלתית של 5% (עוד לא יודע לגבי IO או repayment).
2. הלוואה ע״ס 75% ומעלה אך על נכס בשווי גבוה יותר ובריבית נמוכה יותר - מכאן באה המחשבה על רכישת נכס נוסף כך שאוכל לקבל הלוואה בתנאים אטרקטיביים יותר.

אתה צודק שיש כאן מחשבה על עליית ערך שהיא ספקולטיבית לכל דבר והגדלת אחוז המימון מגדילה משמעותית את הסיכון.

כרגע אני בוחן את האפשרויות כאשר האפשרות הראשונה תציב אותי בתוך המעטפת מבחינת החזרים חודשיים שייכסו את עלות המימון.

 

[יהונתן ב.]

@יהונתן ב. , תודה על המענה המפורט.
כרגע אני מחזיק נכס אחד בלבד על הנייר ושילמתי עליו 25%.
המלווה האנגלי הציג אחת משתי אופציות:
1. הלוואה ע״ס 50% מעלות הנכס וריבית התחלתית של 5% (עוד לא יודע לגבי IO או repayment).
2. הלוואה ע״ס 75% ומעלה אך על נכס בשווי גבוה יותר ובריבית נמוכה יותר - מכאן באה המחשבה על רכישת נכס נוסף כך שאוכל לקבל הלוואה בתנאים אטרקטיביים יותר.

אתה צודק שיש כאן מחשבה על עליית ערך שהיא ספקולטיבית לכל דבר והגדלת אחוז המימון מגדילה משמעותית את הסיכון.

כרגע אני בוחן את האפשרויות כאשר האפשרות הראשונה תציב אותי בתוך המעטפת מבחינת החזרים חודשיים שייכסו את עלות המימון.

שים לב שאתה לא מסוונר מהעסקה..
אמרת יפה , זה ספקולציה.. אישית לא הייתי נכנס לנכס בו יש תזרים שלילי או ברייק איוון,
האופציה הראשונה תשים אותך במעטפת עד יום הבלון..ומה אז? תמכור ? מה התכנית?
עליית ערך זה רק בונוס וגם זה לא וודאי,
אם אתה צריך להמשיך למנף עוד כדי להטיב עם התנאים אתה חופר לעצמך בור לדעתי

 

[אורי ג.]

כרגע אני בוחן את האפשרויות כאשר האפשרות הראשונה תציב אותי בתוך המעטפת מבחינת החזרים חודשיים שייכסו את עלות המימון.

השאלה היותר חשובה היא מה אתה מתכוון לעשות עם הכסף? כל השאר משני.

 

[Aranchik]

@אורי ג. , לא בטוח שהבנתי את השאלה.
בהנחה ואני הולך על האופציה הראשונה - לוקח מימון עבור נכס אחד (לא IO אלא משכנתא רגילה), שכר הדירה יכסה את עלות המימון (עוד אין לי תמונה מלאה על הריבית הסופית ועל משך ההלוואה).

 

[אורי ג.]

שכר הדירה יכסה את עלות המימון (עוד אין לי תמונה מלאה על הריבית הסופית ועל משך ההלוואה).

אז מה?

 

[Aranchik]

@אורי ג. , נקודה לעניין
הכוונה הכללית היא לבנות תיק נכסים מניבים.

 

[אורי ג.]

הכוונה הכללית היא לבנות תיק נכסים מניבים.

טוב הכוונה הכללית שלי היא להרוויח כמה שיותר כסף אבל כל אחד ומטרותיו הוא.
אם זה המטרה שלך אז האינטרס שלך הוא לקחת כמה שיותר מינוף בהחזר כמה שיותר נמוך כלומר IO.

 

[יהונתן ב.]

@אורי ג. , נקודה לעניין
הכוונה הכללית היא לבנות תיק נכסים מניבים.

אם זו המטרה - לא פשוט יותר למצוא נכס קיים ולהשכיר?
אני בטוח שיש שכונות מיושבות ומבוקשות שיש בהם תמיד ביקוש, סמוך לעוגנים / מוסדות.. יותר סולידי ובטוח, וסביר מאוד שגם אותו ההחזר.

 

[Aranchik]

@יהונתן ב. , באיזה מצבים היית קונה נכס על הנייר?

 

[יהונתן ב.]

@יהונתן ב. , באיזה מצבים היית קונה נכס על הנייר?

במצב בו הייתי בעל הקרקע לפני הבנייה
ציינת שהתכנית שלך היא להחזיק נכס ולבנות פורטפוליו מניב,
לא מוצא סיבה למה להכנס להרפתקאות של מימון שכזה על נכס שעתיד להבנות כשאתה יכול לעשות אותו הדבר בדיוק עם נכס קיים ומניב, ההחזר יהיה אותו החזר וגבוה יותר.
במציאות של היום אתה יכול למצוא נכסים בשכונות ממוסדות בהן רכישה של נכס תעלה לך פחות מעלות הבנייה של הקבלן.
אולי הייתי שוקל לעשות השקעה שכזו בשוק עולה עם הצע נמוך עם תוך הימור על כך שאוכל למכור את הנכס מייד בתום הבנייה שלו ברווח - לא בקיא בשוק הזה אך סביר שזה לא המצב לא?

 

[Aranchik]

@יהונתן ב. , אין כוונה למכור מייד בתום הבנייה אבל כאן יש מחשבה (ספקולטיבית אמנם) שהתחלות הבנייה הואטו באנגליה בגלל הברקזיט והפרוייקט המדובר מציע דירות מתחת למחיר השוק בעיר שעוברת עכשיו מתיחת פנים רצינית מאוד.

 

[יהונתן ב.]

@יהונתן ב. , אין כוונה למכור מייד בתום הבנייה אבל כאן יש מחשבה (ספקולטיבית אמנם) שהתחלות הבנייה הואטו באנגליה בגלל הברקזיט והפרוייקט המדובר מציע דירות מתחת למחיר השוק בעיר שעוברת עכשיו מתיחת פנים רצינית מאוד.

מה שאתה כותב אומר הכל
מוכרים בזול בגלל שוק דועך עם הרבה משתנים ואי ודאות
אל תנסה לתפוס סכין נופלת כי סביר שתחתך.
תמצא נכס יציב, קיים, מוזל במבט היסטורי.. ההרפתקה הזאת לא נשמעת טוב כלל
זו רק דעתי כן... אתה מכיר את הפרטים טוב יותר

 

[doc29]

@doc29 , אין לי כדור בדולח בנושא אבל כן בדקתי את מצב השוק בעיר שאני משקיע בה.
לפי שעה מחירי הנכסים באזור של הפרוייקט שלי מתומחרים גבוה יותר והשכירות בהם היא כפי שאני צופה בנכסים שלי

אוקיי, אבל במידה ולא תתממש עליית הערך, שכמו שאמרת היא ספקולציה, האם התזרים מספיק חזק? האם אתה חושב שיהיה קל להשכיר את הנכס במרבית תנאי השוק? לא מכיר את פרסטון יותר מדי, אבל האם זה איזור מבוקש של העיר?
אם לא - אני חושב שזו ספקולציה מאוד גדולה, שזה לגיטימי לגמרי, אבל תהיה מודע לסיכון.

בהצלחה.