משיכה סיסטמטית מתיק השקעות לפי חוק 4-7 אחוז.

[סולידי]

גם היום יש לי רצון למכור אותן, וגם היום אין לי חשק להתעסק עם זה.

אתה מדגים כאן בצורה נפלאה את אחד האספקטים של חוסר הסחירות של נדלן.
אספקט נוסף חשוב יותר הוא הקושי למכור חלק מההשקעה, נניח 10 אחוז.

 

[קפיצת הדרך]

אתה מדגים כאן בצורה נפלאה את אחד האספקטים של חוסר הסחירות של נדלן.
אספקט נוסף חשוב יותר הוא הקושי למכור חלק מההשקעה, נניח 10 אחוז.

נכון.

השאלה אם זה חסרון או יתרון

כנראה להרבה מחברי הפורום של הסולידית זה חסרון…
ללא מעט אנשים זה יתרון (לא מוכרים בהיסטריה בגלל שהשוק קפץ/צנח, לא מוכרים ״רק״ 10% כי ״אפשר״)

 

[משתמש 72]

אתה מדגים כאן בצורה נפלאה את אחד האספקטים של חוסר הסחירות של נדלן.
אספקט נוסף חשוב יותר הוא הקושי למכור חלק מההשקעה, נניח 10 אחוז.

זה לא מדוייק לכנות את זה "חוסר סחירות". נדל"ן זה דבר מאוד סחיר. אולי אתה מתכוון לחוסר נזילות. וגם זה רק ביחס למכשירים פיננסים.
"חוסר החשק" שלי להתעסק עם מכירת הדירות, נובעת בין היתר מהעובדה שאין לי באמת צורך למכור אותן.
אם יתעורר צורך, אני מעריך שתוך מספר חודשים אני יכול להיות עם כסף בחשבון.

 

[roneng]

נניח שרוב האנשים כאן שמתכננים פרישה מוקדמת מציבים לעצמם יעד של 3-5 מיליון שקלים(באמת מעניין מה הממוצע), אז לדעתי רכישה של דירה אחת למגורים בארץ בכמיליון וחצי שקלים זה פיזור סיכונים לא רע.

איך לשים חצי מההון שלך בנכס אחד (לא סוג נכסים אחד אלא ממש נכס אחד ויחיד) זה פיזור???
זה כמו שתגיד "אני רוצה לשים חצי מהכסף שלי במניות, אבל אני לא אלך על מדד מפוזר אלא אחזיק את אפל ב50% מכלל ההון שלי"

אני לא אומר שלהחזיק חצי מההון שלך בנדלן כשלעצמו זה לא פיזור, אבל בשביל פיזור בנדלן צריך לפחות כמה עשרות נכסים.

 

[1337justme]

* רמה בסיסית - 3%.

מכיר את הגישה הזו, בספר של mcclung יש פרק שלם על נושא של משיכה דינאמית (לא קראתי עדיין כאמור).
מה שכן, אני אפרוש כך ש3% נטו זה רמת משיכה ממוצעת, מתחת לזה, מרגש לי מסוכן ל60 שנות פרישה.

 

[קפיצת הדרך]

ז

איך לשים חצי מההון שלך בנכס אחד (לא סוג נכסים אחד אלא ממש נכס אחד ויחיד) זה פיזור???
זה כמו שתגיד "אני רוצה לשים חצי מהכסף שלי במניות, אבל אני לא אלך על מדד מפוזר אלא אחזיק את אפל ב50% מכלל ההון שלי"

אני לא אומר שלהחזיק חצי מההון שלך בנדלן כשלעצמו זה לא פיזור, אבל בשביל פיזור בנדלן צריך לפחות כמה עשרות נכסים.

ההסתכלות על דירה כמקבילה של מניה מוטעה ומטעה (לדעתי).
המאפיינים של הסיכון פשוט שונים מכדי שאפשר יהיה להשוות את זה.

גם האמירה שאם חצי מהכסף מושקע בדירה זה לא פיזור מטעה לדעתי.
ברור שיש סיכון בדירה ספציפית.
ברור שהכסף שהושקע בדירה לא מפוזר.
אף אחד לא אומר שלהחזיק דירה ספציפית נותן לך פיזור בתוך שוק הנדל"ן אז להגיד את המובן מאליו לא רלוונטי. הפיזור נובע מעצם העובדה שחלק מהכסף לא נמצא בשוק המניות.

 

[גרהם]

ז

ההסתכלות על דירה כמקבילה של מניה מוטעה ומטעה (לדעתי).
המאפיינים של הסיכון פשוט שונים מכדי שאפשר יהיה להשוות את זה.

גם האמירה שאם חצי מהכסף מושקע בדירה זה לא פיזור מטעה לדעתי.
ברור שיש סיכון בדירה ספציפית.
ברור שהכסף שהושקע בדירה לא מפוזר.
אף אחד לא אומר שלהחזיק דירה ספציפית נותן לך פיזור בתוך שוק הנדל"ן אז להגיד את המובן מאליו לא רלוונטי. הפיזור נובע מעצם העובדה שחלק מהכסף לא נמצא בשוק המניות.

רק מזכיר שמי שמאמין בנדלן יכול להיחשף אליו באופן מאד מגוון (הרבה יותר דרך דירה למגורים) דרך שוק ההון.

 

[roneng]

ההסתכלות על דירה כמקבילה של מניה מוטעה ומטעה (לדעתי).
המאפיינים של הסיכון פשוט שונים מכדי שאפשר יהיה להשוות את זה.

לא דיברתי על סיכון אלא על פיזור.

גם האמירה שאם חצי מהכסף מושקע בדירה זה לא פיזור מטעה לדעתי

מה מטעה בזה?
זה נכון וזה מאוד מסוכן!
הבעיה שרוב האנשים לא מודעים לסיכון (או סתם מתעלמים ממנו) מתוך איזה אמונה מוטעית ש "נדלן תמיד בטוח ואין בו סיכון" או משהו בסגנון.

אחד לא אומר שלהחזיק דירה ספציפית נותן לך פיזור

בטח שזה נאמר. זה נאמר פה בדיון ובדיוק לאמירה הזאת אני הגבתי.

הפיזור נובע מעצם העובדה שחלק מהכסף לא נמצא בשוק המניות.

כמו שאמרתי, אין לי בעיה עם פיזור בין סוגי נכסים שונים. הבעיה שלי היא עם להחזיק חצי מההון בנכס אחד (ולא סוג נכסים אחד) ולקרוא לזה פיזור.

 

[Santi]

סותר מובהק את זה:


ומסתדר עם:


ואם אפשר...


אז למה המלצת על זה מלכתחילה?

לגבי הסתירה, מצטער אבל אתה טועה.
אני חושב ש @הסולידית יכולה להעיד שאני צודק.
זה שאין לי דירה בבעלותי לא אומר שאני לא עוקב אחרי מחירי הנדל"ן ושאין לי מושג על מה אני מדבר.

קודם כל לא המלצתי, אלא שיתפתי במה שאני הייתי עושה אם הייתי צריך לתכנן את הפרישה שלי.
כפי שכתבתי, לי באופן אישי לא תהיה בעיה להתעסק בנושא הזה כשאצא לפנסיה. אבל מי שלא רוצה להתעסק בזה וגם לא רוצה לשלם לחברה שתנהל לו את הנכס, אז שלא ירכוש דירה להשקעה. אבל האם זה אומר שכולם לא רוצים להתעסק עם זה/לשלם לחברת ניהול?

האלטרנטיבה המקובלת במניות היא לא טסלה אלא מדד. נניח סנופי. אם הוא יחתך ב 50 אחוז ויישהה שם לאורך שנים, זה אומר שכל הכלכלה העולמית במיתון. ניתן להניח שבמצב כזה לאנשים לא יהיה כסף לקנות דירות במחירים של היום, ואז גם מחיר של דירה במרכז הארץ יחתך.

מסכים, אבל הוא דיבר על מניה אז התייחסתי למניה ולא למדד.

ואם שכונה טובה תהפוך לפחות טובה בעוד עשור?
ואם תגלה איזו בעיה תשתיתית במבנה? כבר קרו מקרים וזה בעייה של חוזר פיזור

בגלל זה חשוב לעשות שיעורי בית ולא לקנות חתול בשק.

תשואה משכירות של נדלן באופן כללי בארץ (מההיכרות שלי לפחות)

אי אפשר לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה, אם רוצים נכס יחסית בטוח וקל לניהול, אז זה יבוא על חשבון התשואה.
אבל אני לא חושב שתשואה של 3% היא רעה, במיוחד כשלא לוקחים בחשבון את עליית הערך של הנכס(אני ממשיך להתעקש שלאורך זמן המחירים ימשיכו לעלות).

לא רלוונטי.
אין בעייה להחזיק מניה שנסחרת בדולר למכור אותה ולהמיר לשקלים

מה?
תקנו אותי אם אני טועה, אבל לפי מה שאני מבין, אם כל הכסף שלך מושקע בסנופי והדולר נחלש לעומת השקל ב20%, אז יש לך 20% פחות שקלים מאשר מה שהיה לך אתמול. וזאת בעיה רצינית שצריך לקחת אותה בחשבון.

קשה קצת לטפל בהכל בשלט רחוק אבל שוב זה יכול להיות גם יומיים בשנה שזה יחסית לא רע בכלל במניות אין את זה

מזכיר שאנחנו מדברים על דירה במרכז, בהנחה שרובנו גרים במרכז אז עניין המרחק פחות אמור להפריע.
אבל ברור שיותר קל למכור ולקנות מניות, אתה לא צריך לשכנע את המשוכנע

נכון להיום אני לא בפרישה וככל הנראה כן

מסוכן מדי למי שמתכנן לחיות ברמת חיים מסוימת ולא רוצה לחזור מפרישה אחרי כמה שנים.

 

[Santi]

אתה מדגים כאן בצורה נפלאה את אחד האספקטים של חוסר הסחירות של נדלן.
אספקט נוסף חשוב יותר הוא הקושי למכור חלק מההשקעה, נניח 10 אחוז.

אם כל ההון שלך מושקע בנדל"ן אז זאת אכן בעיה קשה.
אבל מכיוון שאנחנו מדברים על הקצאה של 30%-50%, אז עדיין רוב הכסף שלך נזיל.

איך לשים חצי מההון שלך בנכס אחד (לא סוג נכסים אחד אלא ממש נכס אחד ויחיד) זה פיזור???
זה כמו שתגיד "אני רוצה לשים חצי מהכסף שלי במניות, אבל אני לא אלך על מדד מפוזר אלא אחזיק את אפל ב50% מכלל ההון שלי"

אני לא אומר שלהחזיק חצי מההון שלך בנדלן כשלעצמו זה לא פיזור, אבל בשביל פיזור בנדלן צריך לפחות כמה עשרות נכסים.

אולי טעיתי במילה והייתי צריך להשתמש בגיוון.
הכוונה שלי הייתה שהוספת אפיק השקעה נוסף שלא קורלטיבי לאפיק ההשקעה השני יכול לעזור לשמור על ההון שלך.
ברור שפיזור אופטימלי זה לרכוש נדל"ן בכל אחת מהיבשות בעולם פלוס כמה נכסים בכל רחבי הארץ.
כפי שכתבתי אי אפשר לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה, תמיד משהו אחד יבוא על חשבון האחר.
אתה רוצה הרבה נכסים? אתה יכול לקחת את מיליון וחצי השקלים ולרכוש בעזרתם דירה בפריפריה+דירה בארה"ב+דירה באירופה.
התשואה כנראה תהיה גבוהה יותר, אבל גם ההתעסקות.

מה שכן, אני אפרוש כך ש3% נטו זה רמת משיכה ממוצעת, מתחת לזה, מרגש לי מסוכן ל60 שנות פרישה.

נראה לי ש3.5% עם יכולת למשוך פחות בתקופות משבר אמור לעבוד דיי טוב.
הבדל של חצי אחוז יכול להיות שווה עשרות חודשי עבודה.

רק מזכיר שמי שמאמין בנדלן יכול להיחשף אליו באופן מאד מגוון (הרבה יותר דרך דירה למגורים) דרך שוק ההון.

לפי מה שהבנתי מקריאה בפורום, זה לא ממש מהווה תחליף.

 

[קפיצת הדרך]

לא דיברתי על סיכון אלא על פיזור.

מה מטעה בזה?
זה נכון וזה מאוד מסוכן!
הבעיה שרוב האנשים לא מודעים לסיכון (או סתם מתעלמים ממנו) מתוך איזה אמונה מוטעית ש "נדלן תמיד בטוח ואין בו סיכון" או משהו בסגנון.

בטח שזה נאמר. זה נאמר פה בדיון ובדיוק לאמירה הזאת אני הגבתי.

כמו שאמרתי, אין לי בעיה עם פיזור בין סוגי נכסים שונים. הבעיה שלי היא עם להחזיק חצי מההון בנכס אחד (ולא סוג נכסים אחד) ולקרוא לזה פיזור.

ברגע שאתה מפריד את המשפטים שכתבתי בדיוק במקום הלא נכון ובכך הופך את ההקשר שבגללו הם נכתבו אין לי איך להגיב לזה.
חבל.

 

[roneng]

תקנו אותי אם אני טועה, אבל לפי מה שאני מבין אם כל הכסף שלך מושקע בסנופי והדולר נחלש לעומת השקל ב20%, אז יש לך 20% פחות שקלים מאשר מה שהיה לך אתמול. וזאת בעיה רצינית שצריך לקחת אותה בחשבון.

אתה אכן טועה.
ובמקום להפוך גם את הדיון הזה לדיון על גידור, אני מציע שתיכנס לתוך אחד הדיונים בנושא, תקרא אותו, ואם עדיין יש לך שאלות אחרי שקראת אותו אז תשאל בו.
יש פה רשימה (חלקית) של דיונים בנושא

אולי טעיתי במילה והייתי צריך להשתמש בגיוון.

אבל גם מבחינת גיוון - להשקיע חצי מההון שלך בנכס אחד זה בעייתי.
שוב, אין לי בעיה עם להשקיע בסוגי נכסים (כלומר להוסיף גם נדל"ן לכל התיק). הבעיה שלי היא עם השקעה בנכס אחד בודד (דירה אחת), מה שמביא איתו המון המון סיכון לא מפוצה.
בשביל השקעה מפוזרת/מגוונת בנדל"ן אתה צריך להחזיק לפחות כמה עשרות נכסים. רצוי אפילו יותר מזה, בפיזור עולמי כלשהו (ובטח שלא כולם באותה עיר).
אבל אפילו מספר נכסים שונים באותה עיר עדיפים בהרבה מאשר לשים חצי מכל הכסף שלך על נכס אחד בודד ולהיות חשוף לסיכון הכרוך בכך.

הכוונה שלי הייתה שהוספת אפיק השקעה נוסף שלא קורלטיבי לאפיק ההשקעה השני יכול לעזור לשמור על ההון שלך.

מסכים.
אבל אם האפיק הזה מסוכן יותר משאר ההשקעה שלך הוא יותר פוגע מאשר עוזר.
ושוב - אין ספק שלהוסיף נדל"ן באופן כללי יכול לעזור לשמר את ההון, אבל להוסיף נכס אחד רק מגדיל סיכון.

ברור שפיזור אופטימלי זה לרכוש נדל"ן בכל אחת מהיבשות בעולם פלוס כמה נכסים בכל רחבי הארץ.

אני לא מדבר על אופטימלי. ברור שבאופטימלי היית רוצה מספר נכסים בכל עיר בעולם, וברור שזה לא אפשרי באחזקה ישירה (אבל כן אפשרי במידה מסויימת דרך רייט).
אני מדבר על פיזור מינימלי - לא להחזיק את כל הביצים שלך בסל אחד אלא לפזר בין לפחות 10 נכסים שונים.

התשואה כנראה תהיה גבוהה יותר, אבל גם ההתעסקות.

אין ספק שנדל"ן זה משמעותית יותר התעסקות מאשר מניות. ואין ספק שהרבה נדלן מגדיל את ההתעסקות.
אבל מראש לא דיברנו פה על התעסקות (כי אז מראש לא היה הגיון להשקיע בנדלן) אלא על סיכון.

 

[גרהם]

לפי מה שהבנתי מקריאה בפורום, זה לא ממש מהווה תחליף.

נכון, דרך ריט אני יכול להיחשף לסוג הנדלן המועדף עלי, לחברות שונות בשרשרת האספקה של הבניה ורכישת קרקעות וכו'. מובן שבריט, כמו בכל חברה, מישהו אחר עושה בשבילך את העובדה של ניהול העסק והוא לא עובד בחינם.
אם אני רוצה דירה אחת בפתח תקווה מרכז, אכן אין ריט מתאים ובעיני זה לא חסרון.

 

[קפיצת הדרך]

רק מזכיר שמי שמאמין בנדלן יכול להיחשף אליו באופן מאד מגוון (הרבה יותר דרך דירה למגורים) דרך שוק ההון.

הפוך.
מי שמחזיק דירה בשביל *פיזור משוק ההון* המטרה היא לא "השקעה בנדל"ן", המטרה היא להחזיק נכס לא קורלטיבי לשוק ההון). במקרה כזה מה יעזור לו להשקיע בנדל"ן דרך שוק ההון?

 

[גרהם]

הפוך.
מי שמחזיק דירה בשביל *פיזור משוק ההון* המטרה היא לא "השקעה בנדל"ן", המטרה היא להחזיק נכס לא קורלטיבי לשוק ההון). במקרה כזה מה יעזור לו להשקיע בנדל"ן דרך שוק ההון?

כל אחד והשיקולים שלו.
אני מניח שיש גם משקיעי נדלן שעושים את זה כי הם מאמינים ששוק הנדלן צפוי להניב תשואה גבוהה.
אני מסכים שלדירה בודדה יש סיכון וסיכוי שתלויים במאפיינים שלה (בעיני זה חסרון למשקיע הלא מקצועי), אבל חלק מהשינוי במחיר שלה בהחלט קורלטיבי לתנודות בשוק הנדלן.

 

[כימאי]

באמת מעניין מה הממוצע

4 מליון.

אז לדעתי רכישה של דירה אחת למגורים בארץ בכמיליון וחצי שקלים זה פיזור סיכונים לא רע.

העניין הנוסף כאן זה שאת המליונים בשוק ההון אתה צובר לאט לאט בסכומים קטנים לאורך השנים, ואילו עבור רכישת דירה אתה זקוק לסכום גדול בפרק זמן קצר. זה משנה את התמונה.

 

[קפיצת הדרך]

כל אחד והשיקולים שלו.
אני מניח שיש גם משקיעי נדלן שעושים את זה כי הם מאמינים ששוק הנדלן צפוי להניב תשואה גבוהה.

ברור שכל אחד עושה את השיקול שלו. אבל הדיון התחיל מנכס נדל"ני (דירה) *במטרה* לייצר פיזור *יחסית* לשוק ההון (ואחרי שחלק משמעותי מושקע כבר בשוק ההון).

אני מסכים שלדירה בודדה יש סיכון וסיכוי שתלויים במאפיינים שלה (בעיני זה חסרון למשקיע הלא מקצועי), אבל חלק מהשינוי במחיר שלה בהחלט קורלטיבי לתנודות בשוק הנדלן.

לפי מחקרים התשואה מדירה (שכירות + עליית הערך) לא קורלטיבית לשוק ההון.

 

[גרהם]

לפי מחקרים התשואה מדירה (שכירות + עליית הערך) לא קורלטיבית לשוק ההון.

אנחנו מדברים על דברים שונים. אני כתבתי על קורלטיבי לשוק הנדלן ואת על שוק ההון.
אם אני משקיע, למשל, בריט שמחזיק אלפי דירות מגורים, את חושבת שהנייר הזה אינו קורלטיבי לשווי השוק של הדירה בפתח תקווה?

 

[Santi]

אתה אכן טועה.
ובמקום להפוך גם את הדיון הזה לדיון על גידור, אני מציע שתיכנס לתוך אחד הדיונים בנושא, תקרא אותו, ואם עדיין יש לך שאלות אחרי שקראת אותו אז תשאל בו.
יש פה רשימה (חלקית) של דיונים בנושא

תודה על התיקון, יצא לי לקרוא חלק מהדיונים בצורה שטחית בעבר, אבל תמיד טיפה הסתבכתי.
אעמיק בנושא הזה בהזדמנות.
אבל רק כדי לחדד את השורה התחתונה(מבלי להיכנס לעומק), בהנחה שאתה פורש עם תיק 100% מנייתי של קרן דולרית, אין לתנודות הדולר-שקל השפעה עליך כלל?

אבל גם מבחינת גיוון - להשקיע חצי מההון שלך בנכס אחד זה בעייתי.
שוב, אין לי בעיה עם להשקיע בסוגי נכסים (כלומר להוסיף גם נדל"ן לכל התיק). הבעיה שלי היא עם השקעה בנכס אחד בודד (דירה אחת), מה שמביא איתו המון המון סיכון לא מפוצה.
בשביל השקעה מפוזרת/מגוונת בנדל"ן אתה צריך להחזיק לפחות כמה עשרות נכסים. רצוי אפילו יותר מזה, בפיזור עולמי כלשהו (ובטח שלא כולם באותה עיר).
אבל אפילו מספר נכסים שונים באותה עיר עדיפים בהרבה מאשר לשים חצי מכל הכסף שלך על נכס אחד בודד ולהיות חשוף לסיכון הכרוך בכך.

מסכים, אם כי אני חושב שאתה מעט מגזים עם העשרות נכסים.
באופן אישי אני מקווה לפרוש עם מספר נכסים שפזורים על פני מספר יבשות(אבל יש עוד המון זמן).

ושוב - אין ספק שלהוסיף נדל"ן באופן כללי יכול לעזור לשמר את ההון, אבל להוסיף נכס אחד רק מגדיל סיכון.

גם אם האלטרנטיבה היא לפרוש עם תיק של 100% מניות?

אין ספק שנדל"ן זה משמעותית יותר התעסקות מאשר מניות. ואין ספק שהרבה נדלן מגדיל את ההתעסקות.
אבל מראש לא דיברנו פה על התעסקות (כי אז מראש לא היה הגיון להשקיע בנדלן) אלא על סיכון.

נכון, אבל אני לא חושב שבהכרח יותר נכסים=פחות סיכון.
האם שלוש דירות שנקנות ברומניה, אוקרינה ושכונה בעייתית בארה"ב פחות מסוכנות מדירה אחת במרכז הארץ?

הפוך.
מי שמחזיק דירה בשביל *פיזור משוק ההון* המטרה היא לא "השקעה בנדל"ן", המטרה היא להחזיק נכס לא קורלטיבי לשוק ההון). במקרה כזה מה יעזור לו להשקיע בנדל"ן דרך שוק ההון?

בדיוק, אני לא רואה איך השקעה בנדל"ן דרך שוק ההון באה לפתור את הבעיה. אם לא אכפת לנו לשים את כל הכסף על מניות אז בוא נישאר עם הקרנות המחקות וזהו.

4 מליון.

הערכה שלך או שזה נבדק בפורום/בקרב אנשים אחרים?

העניין הנוסף כאן זה שאת המליונים בשוק ההון אתה צובר לאט לאט בסכומים קטנים לאורך השנים, ואילו עבור רכישת דירה אתה זקוק לסכום גדול בפרק זמן קצר. זה משנה את התמונה.

למה?
הרעיון שלי היה להתחיל לרכוש נדל"ן כאשר מתקרבים לתאריך הפרישה(נגיד 5 שנים לפני). בשלב הזה אמור להיות לך מספיק כסף כדי לרכוש נדל"ן.

 

[Santi]

את חושבת שהנייר הזה אינו קורלטיבי לשווי השוק של הדירה בפתח תקווה?

לא מכיר קרנות ריט בארץ, אבל אתה מוזמן לבדוק את ההשערה שלך ולעדכן.