משיכה סיסטמטית מתיק השקעות לפי חוק 4-7 אחוז.

[גרהם]

לא מכיר קרנות ריט בארץ, אבל אתה מוזמן לבדוק את ההשערה שלך ולעדכן.

שלח לי את פרטי הדירה שלך ודדליין לסיום העבודה. מבטיח להשתדל.

 

[Santi]

שלח לי את פרטי הדירה שלך ודדליין לסיום העבודה. מבטיח להשתדל.

מה?

 

[חתול לילה]

אבל רק כדי לחדד את השורה התחתונה(מבלי להיכנס לעומק), בהנחה שאתה פורש עם תיק 100% מנייתי של קרן דולרית, אין לתנודות הדולר-שקל השפעה עליך כלל?

אם הדולר יורד אז המניות עולות. כי המניות נמדדות בדולרים.
ובסך הכל אין השפעה עליך.

דרך אחרת לראות את זה: מנייה זה חלק מחברה. זה נכס ריאלי, כמו נדל"ן או גוש זהב. הוא אדיש לשער הדולר-שקל.

 

[גרהם]

מה?

איך אתה רוצה שאבדוק קורלציה אם אין את פרטי הנכס?

 

[קפיצת הדרך]

אנחנו מדברים על דברים שונים. אני כתבתי על קורלטיבי לשוק הנדלן ואת על שוק ההון.
אם אני משקיע, למשל, בריט שמחזיק אלפי דירות מגורים, את חושבת שהנייר הזה אינו קורלטיבי לשווי השוק של הדירה בפתח תקווה?

נכון. אנחנו מדברים על דברים שונים.
וניסיתי גם להסביר למה...

הדיון התחיל מנכס נדל"ני (דירה) *במטרה* לייצר פיזור *יחסית* לשוק ההון (ואחרי שחלק משמעותי מושקע כבר בשוק ההון).

 

[גרהם]

נכון. אנחנו מדברים על דברים שונים.
וניסיתי גם להסביר למה...

אני לא מבין את הטיעון.
האם את חולקת על כך שאפשר ליצור קורלציה עם שוק הנדל"ן באמצעות שוק ההון? שיש קורלציה בין שוק הנדל"ן לשווי נכס אחד של מחזיק לא מקצועי?
אני לא חולק שיש מאפיינים ייחודיים לדירה ספציפית שיכולים להביא לתשואה עודפת, אבל מנסה להבין אם ה"פיזור" הנטען כולל יותר מזה.

 

[כימאי]

בדיוק, אני לא רואה איך השקעה בנדל"ן דרך שוק ההון באה לפתור את הבעיה

תסלח לי, אבל אתה לא מבין מה אתה כותב.
"שוק ההון" זה רק הפלטפורמה, זה רק המכשיר, זה לא המהות.
לכל נייר שנסחר בשוק ההון יש מהות מסויימת בבסיסו, זה מה שחשוב.
אני חושב שאתה צריך לבדוק את הדברים בצורה יותר מסודרת מאיזשהו אתר הדרכה.

 

[roneng]

אבל רק כדי לחדד את השורה התחתונה(מבלי להיכנס לעומק), בהנחה שאתה פורש עם תיק 100% מנייתי של קרן דולרית, אין לתנודות הדולר-שקל השפעה עליך כלל?

נכון.
הדבר היחיד שמשפיע עליך זה היחס בין שווי המניות למחיר המוצרים במכולת.
הדולר והשקל יכולים להתרסק ל0 (שניהם ביחד או כל אחד לחוד), וזה כשלעצמו לא ישפיע עליך ישירות (כמובן שהתרסקות של מטבע כזה או אחר יכולה להשפיע בעקיפין על העולם כולו, למשל אם הדולר יתרסק יכול להיות שארה"ב עצמה תחווה מיתון מה שיכול להשפיע על חברות אמריקאיות וגם על שוק המניות כולו. אבל זאת לא השפעה ישירה).

מסכים, אם כי אני חושב שאתה מעט מגזים עם העשרות נכסים.

כמה נכסים נראה לך מספיק?
תסכים איתי ש1-2 זה עדיין סיכון ענק. לדעתי אפילו 10 זה סיכון גדול מאוד, אבל לדעתי מהאזור הזה הסיכון מתחיל להיות יותר "סביר"

באופן אישי אני מקווה לפרוש עם מספר נכסים שפזורים על פני מספר יבשות(אבל יש עוד המון זמן).

היה לי נדל"ן מפוזר על פני יבשות. אני כרגע בתהליך מכירה שלו ומעבר למניות, פשוט כי ההתעסקות (אפילו בכמות קטנה של נכסי נדל"ן) דורשת משמעותית יותר זמן ממניות.
והזמן שלי לא שווה את הפיזור הנוסף שאני אולי מקבל פה.

גם אם האלטרנטיבה היא לפרוש עם תיק של 100% מניות?

תלוי כמה זה מפוזר.
אם אתה מחזיק רק מניה אחת, או אפילו 10 מניות שונות, אז כנראה שלהוסיף נכס נדל"ן אחד לא יעלה את הסיכון ואפילו יוריד אותו.
אם אתה מחזיק מניות של אלפי חברות שונות אז להוסיף נכס נדל"ן אחד בהחלט מעלה את הסיכון הכולל שלך.

נכון, אבל אני לא חושב שבהכרח יותר נכסים=פחות סיכון.

בהכרח כן. זה נכון למניות וזה נכון לנדל"ן וזה נכון לכל נכס.

האם שלוש דירות שנקנות ברומניה, אוקרינה ושכונה בעייתית בארה"ב פחות מסוכנות מדירה אחת במרכז הארץ?

השוואה לא רלונטית.
שלוש דירות ברומניה זה יותר פיזור מדירה אחת ברומניה.
שלוש דירות בישראל זה יותר מפוזר מדירה אחת בישראל.
שלוש דירות באזורים מסוכנים זה יותר מפוזר מדירה אחת באזור מסוכן ושלוש דירות באזורים "בטוחים" זה יותר מפוזר מדירה אחת באזור מסוכן.

מה שאתה עושה זה להשוות בין מישהו שמחזיק אג"ח של ונצואלה, טורקיה וסודן (3 ניירות שונים) לבין מישהו שמחזיק נייר אחד של אג"ח ארה"ב.
ברור שהאג"ח האמריקאי פחות מסוכן, אבל זה כי הנכסים שונים ולא בגלל הפיזור.

 

[קפיצת הדרך]

אני לא מבין את הטיעון.
האם את חולקת על כך שאפשר ליצור קורלציה עם שוק הנדל"ן באמצעות שוק ההון? שיש קורלציה בין שוק הנדל"ן לשווי נכס אחד של מחזיק לא מקצועי?
אני לא חולק שיש מאפיינים ייחודיים לדירה ספציפית שיכולים להביא לתשואה עודפת, אבל מנסה להבין אם ה"פיזור" הנטען כולל יותר מזה.

להבנתי כאשר אתה מחזיק בנדל״ן דרך קרנות ריט לדוגמא, אתה חשוף לסיכון שיטתי שמגדיל את הקורלציה שממנה ניסית לברוח. אתה מוזמן לתקן אותי אם אני טועה.

ֿאגב, אני דווקא לא חושבת שדירה ספציפית תיתן תשואה עודפת אלא רק פחות קורלטיבית.

 

[Santi]

איך אתה רוצה שאבדוק קורלציה אם אין את פרטי הנכס?

איך את רוצה שאענה לך כשאתה עונה לי בציניות?

אם הדולר יורד אז המניות עולות

אתה בטוח?

דרך אחרת לראות את זה: מנייה זה חלק מחברה. זה נכס ריאלי, כמו נדל"ן או גוש זהב. הוא אדיש לשער הדולר-שקל.

נכון, אבל כשאתה בשלב המשיכה אתה צריך להמיר את הנכס הזה לכסף מזומן.
אבל אני מניח שדובר על זה בשרשורים שרונן הפנה אותי אליהם, אז כבר אקרא אותם בהזדמנות.

תסלח לי, אבל אתה לא מבין מה אתה כותב.
"שוק ההון" זה רק הפלטפורמה, זה רק המכשיר, זה לא המהות.
לכל נייר שנסחר בשוק ההון יש מהות מסויימת בבסיסו, זה מה שחשוב.

אני דווקא חושב שאני מבין מה אני כותב, אולי אתה לא הבנת אותי.
הכוונה שלי הייתה שלרכוש קרן ריט זה לא תחליף לרכישה של נכס פיזי והיא לא עונה על הצרכים שבגינם בן אדם רוצה לרכוש נכס פיזי במקרה הזה.

אני חושב שאתה צריך לבדוק את הדברים בצורה יותר מסודרת מאיזשהו אתר הדרכה.

על אילו דברים אתה מדבר?

נכון.
הדבר היחיד שמשפיע עליך זה היחס בין שווי המניות למחיר המוצרים במכולת.

אבל אם יש מניה אחת ששווה 100$ ושער הדולר ביחד לשקל הוא 1-3 אז אם אני מוכר את המניה שלי אז יש לי 300 שקלים.
אם שער הדולר ירד כך שהיחס ישתנה ל1-2, אז כשאני אמכור את המניה יהיו לי 200 שקלים.
מה אני מפספס?

כמה נכסים נראה לך מספיק?
תסכים איתי ש1-2 זה עדיין סיכון ענק. לדעתי אפילו 10 זה סיכון גדול מאוד, אבל לדעתי מהאזור הזה הסיכון מתחיל להיות יותר "סביר"

נכס 1-2 זה סיכון, אבל גם לפרשו עם 100% מניות זה סיכון.
נראה לי 3-4 נכסי נדל"ן בלתי תלויים אמורים להפחית את הסיכון באופן ניכר(ברור שעדיף יותר, אבל בוא נהיה ריאליים).

היה לי נדל"ן מפוזר על פני יבשות. אני כרגע בתהליך מכירה שלו ומעבר למניות, פשוט כי ההתעסקות (אפילו בכמות קטנה של נכסי נדל"ן) דורשת משמעותית יותר זמן ממניות.
והזמן שלי לא שווה את הפיזור הנוסף שאני אולי מקבל פה.

אפשר לשאול כמה זמן הניהול השותף גוזל ממך?

אם אתה מחזיק מניות של אלפי חברות שונות אז להוסיף נכס נדל"ן אחד בהחלט מעלה את הסיכון הכולל שלך.

אני מודע לחשיבות של פיזור הפניות וכמובן שזה מפחית את התנודתיות ואת הסיכון, אבל בסופו של דבר יש קורלציה גבוהה בקרב רוב המדדים הגדולים, כפי שראינו ברוב המשברים האחרונים.
כיצד אתה מציע לפתור את הסיכון של רצף התשואות?

השוואה לא רלונטית.
שלוש דירות ברומניה זה יותר פיזור מדירה אחת ברומניה.
שלוש דירות בישראל זה יותר מפוזר מדירה אחת בישראל.
שלוש דירות באזורים מסוכנים זה יותר מפוזר מדירה אחת באזור מסוכן ושלוש דירות באזורים "בטוחים" זה יותר מפוזר מדירה אחת באזור מסוכן.

מה שאתה עושה זה להשוות בין מישהו שמחזיק אג"ח של ונצואלה, טורקיה וסודן (3 ניירות שונים) לבין מישהו שמחזיק נייר אחד של אג"ח ארה"ב.
ברור שהאג"ח האמריקאי פחות מסוכן, אבל זה כי הנכסים שונים ולא בגלל הפיזור.

אני דווקא חושב שהיא רלוונטית מאוד.
אנחנו מדברים על סיטואציה שיש לך X כסף(נגיד 1.5M שקלים) שאתה מקצה לנדל"ן ואתה צריך להחליט על פני כמה ועל פני אילו נכסים לחלק אותו.
אני תיארתי מצב ריאלי של אדם שהחליט לרכוש נדל"ן בכמיליון וחצי שקלים ואז יש לך כמה אופציות:
- לרכוש נכס אחד איכותי בכל הסכום.
- לרכוש מספר נכסים(נגיד שלושה) זולים (וכנראה מסוכנים) באותה המדינה.
- לרכוש שלושה נכסים לא איכותיים במספר מדינות שונות.
כיצד היית מדרג את הסיכון לגבי כל אחת מהאופציות הנ"ל?

בהכרח כן. זה נכון למניות וזה נכון לנדל"ן וזה נכון לכל נכס.

לפי ההודעה הזאת, האופציה הראשונה בהכרח הכי מסוכנת.

 

[קפיצת הדרך]

אם אתה מחזיק מניות של אלפי חברות שונות אז להוסיף נכס נדל"ן אחד בהחלט מעלה את הסיכון הכולל שלך.

@roneng לאור ההיכרות שלי עם הדמות האינטרנטית שלך אני לגמרי מסכימה שעבורך, להחזיק נכס נדל״ן בודד, כנראה יעלה את הסיכון הכולל (אולי אפילו מאוד). אבל להרבה מאוד אנשים זה לא יעלה את הסיכון ואפילו יפחית את הסיכון שבמקרה שלהם יתבטא למשל בפעולות אימפולסיביות שיבצעו מתוך פחד/FOMO/היסטריה/חשקים/צרכים.

ֿהסיכון העיקרי (לדעתי) ב- 100% מניות (100% אמיתי של כל התיק ההוליסטי) זה התנהגות המשקיע…

כתבתי כאן כתשובה ל- @סולידי

נכון.

השאלה אם זה חסרון או יתרון

כנראה להרבה מחברי הפורום של הסולידית זה חסרון…
ללא מעט אנשים זה יתרון (לא מוכרים בהיסטריה בגלל שהשוק קפץ/צנח, לא מוכרים ״רק״ 10% כי ״אפשר״)

 

[גרהם]

איך את רוצה שאענה לך כשאתה עונה לי בציניות?

איך אתה רוצה שאענה לך כשבמענה לדוגמה בדיון תאורטי אתה שולח אותי לבדוק קורלציה עם נכס שלא קיים?

 

[גרהם]

להבנתי כאשר אתה מחזיק בנדל״ן דרך קרנות ריט לדוגמא, אתה חשוף לסיכון שיטתי שמגדיל את הקורלציה שממנה ניסית לברוח. אתה מוזמן לתקן אותי אם אני טועה.

ֿאגב, אני דווקא לא חושבת שדירה ספציפית תיתן תשואה עודפת אלא רק פחות קורלטיבית.

שאלה מעניינת.
אם אין טענה לתשואה עודפת והבנתי גם שאין טענה להפחתת תנודתיות התיק אז בעצם מדובר על הגדלת סיכון באמצעות בחירה אקראית (במובן שמדובר על משקיע שאין לו ידע או כישורים עודפים בתחום הנדלן) של נכס.
אם לא כדאי לעשות את זה בתוך שוק ההון באמצעות בחירת מניות אקראיות, אני לא רואה סיבה למה בנדלן זה כדאי.
ומזכיר, מדובר על היבט הפיזור בלבד לא בשאלת הכדאיות להשקיע בנדלן בישראל.

 

[קפיצת הדרך]

גם שאין טענה להפחתת תנודתיות התיק

יש טענה כזו - בגלל חוסר הקורלציה

 

[FIYaacov]

לגבי הסתירה

הסתירה הייתה שבמחיר 1.5 מליון שקלים אתה יכול לקנות דירה ראויה למגורים במרכז.
אז לא טעיתי.

 

[Santi]

אם לא כדאי לעשות את זה בתוך שוק ההון באמצעות בחירת מניות אקראיות, אני לא רואה סיבה למה בנדלן זה כדאי.

אני לא חושב שבחירת דירה שקול לבחירת מניה. יש פה כמה אנשים שמשקיעים בשני האפיקים, אני מקווה שהם יכתבו את דעתם בנושא.

הסתירה הייתה שבמחיר 1.5 מליון שקלים אתה יכול לקנות דירה ראויה למגורים במרכז.
אז לא טעיתי.

עובדתית אתה יכול, אז אני לא מבין איך בדיוק סתרת את ההודעה שלי.

 

[FIYaacov]

עובדתית אתה יכול, אז אני לא מבין איך בדיוק סתרת את ההודעה שלי.

לינק להוכחה?

 

[roneng]

מה אני מפספס?

שהדולר זה לא נכס קסום והמניות לא צמודות באורח פלאי כלשהו לדולר.
אם הדולר זז יחסית ל"הכל" אז הוא יזוז באותו אופן גם יחסית למניות.
כלומר אם מניה הייתה שווה 100 דולר והדולר ירד ב50% אז שווי המניה יהיה 200 דולר.

נכס 1-2 זה סיכון, אבל גם לפרשו עם 100% מניות זה סיכון.

תיק 100% מניות שמפוזר בין אלפי חברות שנות הוא פחות מסוכן מנכס אחד בנדלן (לדעתי).

נראה לי 3-4 נכסי נדל"ן בלתי תלויים אמורים להפחית את הסיכון באופן ניכר

לא בטוח ש3-4 זה מספיק, אבל אין ספק שזה עדיף בהרבה מאשר נכס אחד (שעל זה דובר במקור).

(ברור שעדיף יותר, אבל בוא נהיה ריאליים).

למה אתה חושב שיותר מ4 זה לא ריאלי?
יש מקומות בחו"ל שאלה יכול לקנות בהם 10 נכסים במחיר של נכס אחד בארץ.
ואני לא מדבר המקומות הבאמת מסוכנים (שם אפשר לקנות גם 50-100 נכסים במחיר של דירה תל אביבית) אלא על מקומות סבירים עם דיירים סבירים.

אפשר לשאול כמה זמן הניהול השותף גוזל ממך?

לא זוכר בדיוק, אבל הקטע הוא פחות הזמן נטו שאלה מבזבז אלא ההתעסקות וזמן המחשבה שזה גוזל גם כשאתה לא מתעסק בזה ישירות.
מבחינת זמן נטו זה נניח חצי שעה-שעה ברבעון בממוצע.
ובנוסף עוד כמה שעות כשמתחלף דייר בנכס פעם בכמה שנים.

אני מודע לחשיבות של פיזור הפניות וכמובן שזה מפחית את התנודתיות ואת הסיכון, אבל בסופו של דבר יש קורלציה גבוהה בקרב רוב המדדים הגדולים, כפי שראינו ברוב המשברים האחרונים.

נראה לי שאתה מפספס את הנקודה ואת היתרון של הפיזור.
למנית אחת יש כמובן קורלציה גבוהה ל"שוק", אבל יש בה הרבה הרבה יותר סיכון מאשר להשקיע במדד מפוזר.
זה נכון שבתוחלת אם תבחר מניה רנדומלית מתוך מדד מסויים אז תקבל את תשואת המדד. הבעיה שאתה לא חי בתוחלת, ויכול להיות שמניה שתבחר רנדומלית תיהיה דוקא אחת שתתרסק ותפשוט את הרגל. לעומת זאת לקנות את המדד נותן לך סוג של תוחלת על השוק.

כיצד אתה מציע לפתור את הסיכון של רצף התשואות?

איך זה קשור לנושא הנדל"ן?
אתה חושב שבנדל"ן אין סיכון רצף תשואות?

אני דווקא חושב שהיא רלוונטית מאוד.

נאלץ לא לא להסכים...

אנחנו מדברים על סיטואציה שיש לך X כסף(נגיד 1.5M שקלים) שאתה מקצה לנדל"ן ואתה צריך להחליט על פני כמה ועל פני אילו נכסים לחלק אותו.
אני תיארתי מצב ריאלי של אדם שהחליט לרכוש נדל"ן בכמיליון וחצי שקלים ואז יש לך כמה אופציות:
- לרכוש נכס אחד איכותי בכל הסכום.
- לרכוש מספר נכסים(נגיד שלושה) זולים (וכנראה מסוכנים) באותה המדינה.
- לרכוש שלושה נכסים לא איכותיים במספר מדינות שונות.
כיצד היית מדרג את הסיכון לגבי כל אחת מהאופציות הנ"ל?

יש עוד כלכך הרבה אופציות אחרות שאתה מפספס שאני לא יודע אפילו איפה להתחיל...
בין הייתר ההגדרה שלך לסיכון ממש לא נכונה. זה שנכס זול יותר לא אומר שהוא בהכרח מסוכן יותר. האם לדעתך דירת 2 חדרים תיהיה יותר מסוכנת מדירת 6 חדרים באותו בניין?
באותו אופן, זה שדירות במדינות מסויימות זולות יותר מאשר במדינות אחרות לא הופך אותן למסוכנות יותר. למשל דירה שזולה יחסית לת"א יכולה להיות הרבה יותר יקרה מדירה שיקרה יחסית לעיר רנדומלית בארה"ב, ועדיין הדירה בארה"ב יכולה להיות יקרה יחסית לעיר שלה ופחות מסוכנת מהדירה הישראלית.

לפי ההודעה הזאת, האופציה הראשונה בהכרח הכי מסוכנת.

תזכיר לי מה זאת "הראשונה"?
לקנות נכס אחד ב1.5מ ש"ח איפשהו בישראל?

 

[roneng]

@roneng לאור ההיכרות שלי עם הדמות האינטרנטית שלך אני לגמרי מסכימה שעבורך, להחזיק נכס נדל״ן בודד, כנראה יעלה את הסיכון הכולל (אולי אפילו מאוד). אבל להרבה מאוד אנשים זה לא יעלה את הסיכון ואפילו יפחית את הסיכון שבמקרה שלהם יתבטא למשל בפעולות אימפולסיביות שיבצעו מתוך פחד/FOMO/היסטריה/חשקים/צרכים.

אני בכוונה לא נכנסתי לדיונים על פסיכולוגיית האדם.
אין ספק שלהרבה אנשים כדאי (פסיכולוגית) לקנות דירה, אפילו עם משכנתה מאוד גבוהה, כי פסיכולוגית זה עוזר להם לחסוך.
האם זה צעד נכון כלכלית (במנותק מהפן הפסיכולוגי)? כנראה שלא. ועדיין יש אנשים שזה עדיף להם.

 

[גרהם]

יש טענה כזו - בגלל חוסר הקורלציה

נדמה לי שזה לא נכון מתמטית, אבל לא בטוח.