מיצוי מחיר של דירה (יש דבר כזה?)

RonRon

משתמש רשום
הצטרף ב
14/9/21
הודעות
14
דירוג
1
אשמח להתייעצות... ממש צריך עזרה

יש לי דירה בבעלותי. כרגע מושכרת. (קיימת משכנתא)
תשואה נמוכה מאוד (3.7%).
בניין ישן, שכונה מצוינת. לא תיהיה בעיה של שוכרים (אין מצב לבנייה נוספת באזור. פארק פתוח, קאנטרי קרוב, בתי ספר, גנים וקניון קטן)

נראה שמחיר הדירה עומד כבר כמה שנים על מחיר קבוע ולא עולה יותר (לפי דירות שנמכרו באזור ובבניין).
איך ניתן לדעת שמחיר הדירה לא יעלה יותר? כלומר, הגעתי לגובה המקסימלי שהדירה שווה ואולי זה הזמן למכור ולעבור להשקעה הבאה.
האם בכלל שווה להשאיר דירה כזו? (מנסה לחשוב עם עצמי למה להשאיר... לא מצליח למצוא סיבות חוץ מהכנסה נוספת ונכס קיים)
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
1,574
דירוג
1,485
היו פרויקטים גדולים שנבנו בשנים האחרונות בקרבת הדירה שלך?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
1,574
דירוג
1,485
לא.
האזור די סגור לבנייה. כל השטחים באזור בנויים.
זה יכול גם להיות במרחק מסויים. איזו שכונה חדשה גדולה באותה עיר או בעיר השכנה.
לא ציינת גם אם מדובר בעיר במרכז או בפריפריה.
 

RonRon

משתמש רשום
הצטרף ב
14/9/21
הודעות
14
דירוג
1
זה יכול גם להיות במרחק מסויים. איזו שכונה חדשה גדולה באותה עיר או בעיר השכנה.
לא ציינת גם אם מדובר בעיר במרכז או בפריפריה.
לא מכיר באזור הקרוב משהו חדש שנבנה.
מדובר בעיר גדולה במרכז (ראשון). בגבול בין המרכז למערב.
 

RonRon

משתמש רשום
הצטרף ב
14/9/21
הודעות
14
דירוג
1
סביר שהמספר שלך לא נכון.
זה 3.7% על השווי הכולל או 3.7% על החלק של הדירה שהוא בבעלותך (בקיזוז הוצאות הריבית)?
על השווי הכולל הנוכחי (לא העתידי התיאורטי)... החישוב שלי לא נכון? אני צריך לחשב רק על הסכום ששולם עד כה?
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
150
דירוג
99
על השווי הכולל הנוכחי (לא העתידי התיאורטי)... החישוב שלי לא נכון? אני צריך לחשב רק על הסכום ששולם עד כה?
כל שנה תחשב הכנסות מהשכירות פחות הוצאות (כולל ריבית משכנתה וכל התחזוקה) ואת כל זה תחלק בכמה בהון שהשקעת שזה הכסף שיצא לך מהכיס + החזר קרן משכנתה ללא הריבית.
אבל זה לא קשור לשאלה המקורית.
אם אתה לא רואה מגמה שקשורה לשינוי סוג השוכרים באזור, או פרויקטים משמעותים שיגדילו ביקושים אז אין סיבה נראית לעין לעליית מחירים מעבר למגמת המאקרו של ישראל
 
נערך לאחרונה ב:

Delver

משתמש בכיר
הצטרף ב
3/10/17
הודעות
1,670
דירוג
2,352
אם אתה בעלים של דירה בשווי של מיליון ש"ח, השכירות היא 3100 ש"ח, התשואה על ההון שלך היא 3.7%.
אם אתה בעלים של חצי דירה בשווי של מיליון ש"ח (והבנק הוא הבעלים של החצי השני ונניח שהמשכנתא היא בריבית אפס רק לצורך הדוגמא), השכירות היא 3100 ש"ח, התשואה שלך היא 7.4%
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
150
דירוג
99
אם אתה בעלים של דירה בשווי של מיליון ש"ח, השכירות היא 3100 ש"ח, התשואה על ההון שלך היא 3.7%.
אם אתה בעלים של חצי דירה בשווי של מיליון ש"ח (והבנק הוא הבעלים של החצי השני ונניח שהמשכנתא היא בריבית אפס רק לצורך הדוגמא), השכירות היא 3100 ש"ח, התשואה שלך היא 7.4%
זה לא מדויק כי על החצי ששייך לבנק הוא משלם בריבית, ועם כל תשלום משכנתה הוא מחזיר לבנק ואחוזי ההחזקה שלו עולים.


יש לי את הדוגמה הזו:

תשואה שנתית מצטברת תשואה חודשיתהון עצמי מושקעשכירותהחזר כוללהחזר קרןהחזר ריביתקרןחודש
0.473214865238500042004265.281896.132369.1511550001
0.4693887334387369.1542004265.281892.432372.851152630.852
0.465604434738974242004265.281888.722376.5511502583
0.461858771392118.5542004265.281885.012380.261147881.454
0.4581511303394498.8242004265.281881.32383.981145501.185
0.4544809706396882.842004265.281877.572387.711143117.26
0.4508501852399270.542004265.281873.842391.441140729.57
0.4472556876401661.9442004265.281870.12395.181138338.068
0.4436993889404057.1242004265.281866.362398.921135942.889
0.4401782882406456.0442004265.281862.62402.671133543.9610
0.4366918336408858.7142004265.281858.842406.431131141.2911
5.4346137950.4332395059411265.1442004265.281855.082410.21128734.8612

בעזרת דוגמה למשכנתה אמתית מהרשת, חישבתי מה תהיה התשואה על השנה הראשונה תחת לקיחת משכנתה של 75%.
לפי החישוב שלך היה אפשר לטעות ולחשוב שהתשואה תהיה 13% (4200 כפול 12 חלקי 385000) בפועל זה 5.4%
 
נערך לאחרונה ב:

Delver

משתמש בכיר
הצטרף ב
3/10/17
הודעות
1,670
דירוג
2,352
זה לא מדויק כי על החצי ששייך לבנק הוא משלם בריבית, ועם כל תשלום משכנתה הוא מחזיר לבנק ואחוזי ההחזקה שלו עולים.
נניח שהמשכנתא היא בריבית אפס רק לצורך הדוגמא

ברור שבשביל לערוך חישוב מדויק צריך לשים בטבלה את כל התזרים של ההכנסות וההוצאות ולחשב IRR, רק רציתי להבהיר למה שהמספר שלו (כנראה) שגוי.
 

RonRon

משתמש רשום
הצטרף ב
14/9/21
הודעות
14
דירוג
1
למה קנית אותה?
בבעלותך דירה נוספת?
מה תעשה עם הכסף שתקבל מהמכירה?
-קניתי אותה כי חשבתי אז (לפני 6 שנים) שזו הייתה הזדמנות לדירה להשקעה. לקבל הכנסה נוספת לאחר סיום תשלום המשכנתא.
להשאיר נכס לילדים. כזה שמכניס כל חודש.
-בבעלותי אין דירה נוספת (בינתיים)
-את הכסף מהמכירה אני אמנף או לדירה אחרת (על הנייר) או להשקיע בהשקעה אחרת שתניב תשואה גבוהה יותר (חברת השקעות)
 

RonRon

משתמש רשום
הצטרף ב
14/9/21
הודעות
14
דירוג
1
כל שנה תחשב הכנסות מהשכירות פחות הוצאות (כולל ריבית משכנתה וכל התחזוקה) ואת כל זה תחלק בכמה בהון שהשקעת שזה הכסף שיצא לך מהכיס + החזר קרן משכנתה ללא הריבית.
אבל זה לא קשור לשאלה המקורית.
אם אתה לא רואה מגמה שקשורה לשינוי סוג השוכרים באזור, או פרויקטים משמעותים שיגדילו ביקושים אז אין סיבה נראית לעין לעליית מחירים מעבר למגמת המאקרו של ישראל
בדיוק. אני לא רואה שינוי בעליית מחירים. אז בעצם אני נשאר עם השכירות הקבועה (שלא תשתנה הרבה).
אז למה להשאיר... לא עדיף למכור ולמנף את הכסף למשהו אחר. אולי דירה על הנייר, חברת השקעות, בית בחול.
איך אני מחשב אם שווה לי להשאיר אותה
 

RonRon

משתמש רשום
הצטרף ב
14/9/21
הודעות
14
דירוג
1
ברור שבשביל לערוך חישוב מדויק צריך לשים בטבלה את כל התזרים של ההכנסות וההוצאות ולחשב IRR, רק רציתי להבהיר למה שהמספר שלו (כנראה) שגוי.
תודה על ההסבר.
לא צריך חישוב מדוייק. גם הערכה זה טוב כרגע...

נדבר שנייה על מספרים:
דירה נקנתה במחיר של 1.3 מליון.
שכירות כ 4K. (מכסה במלואה את המשכנתא)
הון עצמי בקנייה היה 500K
אבל עבר זמן וכרגע נשאר למשכנתא כ 500K. (כלומר שילמתי עד כה כ 800K)

אין צפי לעליית מחירים במחיר הדירה (אולי אם אשפץ או אוסיף חדר... סיפור אחר)
האם שווה להשאיר אותה בשביל הכנסה נוספת (לאחר תשלום המשכנתא)? או שאני מבזבז את הזמן ועדיף לי למכור ולהשקיע את הכסף במקום אחר?מה החישוב שאני צריך לעשות בשביל זה?
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,425
דירוג
2,352
תודה על ההסבר.
לא צריך חישוב מדוייק. גם הערכה זה טוב כרגע...

נדבר שנייה על מספרים:
דירה נקנתה במחיר של 1.3 מליון.
שכירות כ 4K. (מכסה במלואה את המשכנתא)
הון עצמי בקנייה היה 500K
אבל עבר זמן וכרגע נשאר למשכנתא כ 500K. (כלומר שילמתי עד כה כ 800K)

אין צפי לעליית מחירים במחיר הדירה (אולי אם אשפץ או אוסיף חדר... סיפור אחר)
האם שווה להשאיר אותה בשביל הכנסה נוספת (לאחר תשלום המשכנתא)? או שאני מבזבז את הזמן ועדיף לי למכור ולהשקיע את הכסף במקום אחר?מה החישוב שאני צריך לעשות בשביל זה?
כמה ריבית אתה משלם בחודש?
בכמה תוכל למכור?
 

יהודה שוורץ

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/10/20
הודעות
202
דירוג
250
את הכסף מהמכירה אני אמנף או לדירה אחרת (על הנייר) או להשקיע בהשקעה אחרת שתניב תשואה גבוהה יותר (חברת השקעות)
כמה נק' למחשבה,

במכירה וקנייה של דירה נוספת אתה סופג הרבה עלויות שיכולות לשחוק לך את התשואה.

יש לך נכס איכותי ביד שמושכר טוב? זה לא מובן מאליו.
בנכס אחר שתקנה יתכן שיהיו נזקים או שהשכירות לא תעמוד בציפיות, או כל בלת"מ אחר.
כלומר לסיכון יש מחיר.

חברת השקעות, דירה על הנייר ודירה בחו"ל זה אולי תשואה טובה יותר, אבל גם סיכון גבוה יותר כנ"ל.

אולי כדאי לך לבחון למשכן את הנכס לטובת קניית נכס נוסף.
(בנק ישראל מערים קשיים על המהלך הזה)
 

תלמיד טועה

משתמש רשום
הצטרף ב
18/8/21
הודעות
1
דירוג
0
אולי כדאי לך לבחון למשכן את הנכס לטובת קניית נכס נוסף.
(בנק ישראל מערים קשיים על המהלך הזה)
יש בנקים שעדיין מוכנים לשמוע על העניין (בתואנה שכבר "דיברו" איתם לפני הוראת בנק ישראל), אם כי האפשרויות האלו מצטמצמות מאד.
בכל מקרה, הוא ציין שעל הדירה ששוה 1.3 יש לו 800 הון עצמי, מה שאומר שבשביל משכון לדירה נוספת אפשרי רק עדד 50% מערך הדירה, כך שהוא יקבל גג 150K, לא משהו שאפשר לעשות איתו הרבה.
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
150
דירוג
99
במקומך לא הייתי מוכר דירה בראשון ללא בעיות.
אגב, כתבת שהיא ישנה, יש סיכוי לפינוי בינוי או חיזוק שם?

אני בעד הרעיון למשכן את הנכס. אני מניח שאתה יכול למשכן עד 600k ולקנות נכס בחו"ל או לקנות קרנות מחקות מדד למשל.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,170
דירוג
11,361
קניתי אותה כי חשבתי אז (לפני 6 שנים) שזו הייתה הזדמנות לדירה להשקעה. לקבל הכנסה נוספת לאחר סיום תשלום המשכנתא.
אז בינתיים הכל הולך לפי התכנית, לא?
לפי מה שאתה כותב, לא קנית כדי שערך הדירה יעלה אלא כדי שיהיה לך תזרים מזומנים כל חודש (שכ"ד). כמו מי שמשקיע במניות על מנת לקבל דיבידנדים.
משהו השתנה בגישה שלך? אתה מעוניין במטרה אחרת? אם כן - מהי?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ר אסטרטגיית מיצוי הטבות המס בנדל"ן שוק ההון 10
J מיצוי יכולת השתכרות התפתחות אישית 37
Y מיצוי הלוואות-משכנתא מול הלוואה על חשבון פנסיה או הלוואה מהבנק נדל"ן 19
מ פער מחיר gaps שוק ההון 0
F הוצע לי להשכיר את דירתי ל-3 שנים מעל מחיר שוק, כולל שיפוץ הדירה על חשבונם. יש קאצ'? נדל"ן 1
R מערכת האורדרנט מראה מחיר רכישת קרן שונה (גבוה יותר) ביחס למחיר שבו נקנתה לפני חודש ברוקרים ופלטפורמות מסחר 15
י מה עדיף, דירת 3 או 4 חדרים להשקעה? מחיר למשתכן. נדל"ן 8
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
מומו הברווז משכנתת גישור לדירת מחיר למשתכן נדל"ן 0
tomer111 איך למצוא מחיר אג״ח בארץ דרך googlefinance google spreadsheet שוק ההון 1
ס למה בעצם ביצועי החברה משפיעים על מחיר המניה? שוק ההון 95
Y מחיר מקסימלי למניה שוק ההון 10
Y מחיר למשתכן מודיעין - 5 גן או 3 חדרים נדל"ן 3
H הגרלת המשך מחיר למשתכן נדל"ן 0
א באיזה מחיר ארכוש לי את המנייה שוק ההון 15
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
E אני פרילנסר. האם כדאי לקחת עבודה בכל מחיר? או עדיף כלום? אוף טופיק 26
B פער מחיר גדול בין VTI ל-VOO שוק ההון 3
K המתנה לפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 1
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
ש מחיר למשתכן התייעצות נדל"ן 1
Plato זוג עם שני ילדים בדילמת מחיר למשתכן - למכור ולקנות? נדל"ן 4
G מחיר הנפקה של אג"ח שוק ההון 3
S הורדת מחיר שכירות באמצעות תשלום שיפוץ מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 9
T מכרז מחיר שני (ויקרי) אוף טופיק 10
ר מחיר "ביקוש" מעל מחיר "היצע" שוק ההון 12
שניצלוינאי שינויי מחיר מחוץ למסחר לעומת במהלך המסחר שוק ההון 2
Y מחיר המניה וחלוקת הדיבידנד אינם תלויים זה בזה - האומנם? שוק ההון 3
ת הצעת מחיר במוסך שכתוב עליה "זמני- פרופורמה" למה הכוונה? אוף טופיק 2
G GBTC ת.סל על מחיר הביטקוין שוק ההון 3
מ מחיר למשתכן/משפרי דיור נדל"ן 7
unrealx Google Sheets - לייבא מחיר של קרן חוץ אוף טופיק 7
benjamin דירה דרך הצבא vs חיפוש עצמי vs מחיר למשתכן בתכנית החדשה נדל"ן 17
ת שאלה מעולם הביטוח (רכב) הגיוני שאם קיבלתי הצעת מחיר מסוכנות צרכנות פיננסית 5
S ממה מושפע מחיר etf? שוק ההון 1
Ron.B סקר מחיר למשתכן- מגורים או השקעה? נדל"ן 7
D מחיר למשתכן -נתניה נדל"ן 22
D מחיר למשתכן - הסוף? (ותכנית חדשה בפריפריה) שוק ההון 0
ד מחיר למשתכן-האמנם כדאי? נדל"ן 8
I תמהיל - דירת מחיר למשתכן נדל"ן 2
JG1 העברת מניות לברוקר זר ללא מחיר קניה שוק ההון 20
P הליך קבלת הצעות מחיר מכמה קונים? נדל"ן 70
ג מחיר למשתכן - דופלקס או 6 חדרים בנתניה - האם כדאי כהשקעה לטווח ארוך? נדל"ן 14
T למה כולם רצים על חשיפה מחוץ לארהב בכל מחיר ? שוק ההון 2
S באיזה יחידות מחיר מוצגת מניה/מדד - שאלה בסיסית שוק ההון 5
O "שכבות מחיר" בהצעה לחשבון מסחר ב IBI שוק ההון 3
A שאלת מחיר של יחידות בקרן נאמנות שוק ההון 55
א מדוע התרסקות מחיר הנפט רעה לכלכלה ? שוק ההון 15
P מחיר הנפט שוק ההון 2
H השקעה בכל מחיר? שוק ההון 18

נושאים דומים

למעלה