מיצוי מחיר של דירה (יש דבר כזה?)

[RonRon]

אשמח להתייעצות... ממש צריך עזרה

יש לי דירה בבעלותי. כרגע מושכרת. (קיימת משכנתא)
תשואה נמוכה מאוד (3.7%).
בניין ישן, שכונה מצוינת. לא תיהיה בעיה של שוכרים (אין מצב לבנייה נוספת באזור. פארק פתוח, קאנטרי קרוב, בתי ספר, גנים וקניון קטן)

נראה שמחיר הדירה עומד כבר כמה שנים על מחיר קבוע ולא עולה יותר (לפי דירות שנמכרו באזור ובבניין).
איך ניתן לדעת שמחיר הדירה לא יעלה יותר? כלומר, הגעתי לגובה המקסימלי שהדירה שווה ואולי זה הזמן למכור ולעבור להשקעה הבאה.
האם בכלל שווה להשאיר דירה כזו? (מנסה לחשוב עם עצמי למה להשאיר... לא מצליח למצוא סיבות חוץ מהכנסה נוספת ונכס קיים)

 

[האזרח הקטן]

היו פרויקטים גדולים שנבנו בשנים האחרונות בקרבת הדירה שלך?

 

[RonRon]

היו פרויקטים גדולים שנבנו בשנים האחרונות בקרבת הדירה שלך?

לא.
האזור די סגור לבנייה. כל השטחים באזור בנויים.

 

[האזרח הקטן]

לא.
האזור די סגור לבנייה. כל השטחים באזור בנויים.

זה יכול גם להיות במרחק מסויים. איזו שכונה חדשה גדולה באותה עיר או בעיר השכנה.
לא ציינת גם אם מדובר בעיר במרכז או בפריפריה.

 

[Delver]

תשואה נמוכה מאוד (3.7%).

קיימת משכנתא

סביר שהמספר שלך לא נכון.
זה 3.7% על השווי הכולל או 3.7% על החלק של הדירה שהוא בבעלותך (בקיזוז הוצאות הריבית)?

 

[RonRon]

זה יכול גם להיות במרחק מסויים. איזו שכונה חדשה גדולה באותה עיר או בעיר השכנה.
לא ציינת גם אם מדובר בעיר במרכז או בפריפריה.

לא מכיר באזור הקרוב משהו חדש שנבנה.
מדובר בעיר גדולה במרכז (ראשון). בגבול בין המרכז למערב.

 

[RonRon]

סביר שהמספר שלך לא נכון.
זה 3.7% על השווי הכולל או 3.7% על החלק של הדירה שהוא בבעלותך (בקיזוז הוצאות הריבית)?

על השווי הכולל הנוכחי (לא העתידי התיאורטי)... החישוב שלי לא נכון? אני צריך לחשב רק על הסכום ששולם עד כה?

 

[יהודה שוורץ]

האם בכלל שווה להשאיר דירה כזו?

למה קנית אותה?
בבעלותך דירה נוספת?
מה תעשה עם הכסף שתקבל מהמכירה?

 

[ExeAction]

על השווי הכולל הנוכחי (לא העתידי התיאורטי)... החישוב שלי לא נכון? אני צריך לחשב רק על הסכום ששולם עד כה?

כל שנה תחשב הכנסות מהשכירות פחות הוצאות (כולל ריבית משכנתה וכל התחזוקה) ואת כל זה תחלק בכמה בהון שהשקעת שזה הכסף שיצא לך מהכיס + החזר קרן משכנתה ללא הריבית.
אבל זה לא קשור לשאלה המקורית.
אם אתה לא רואה מגמה שקשורה לשינוי סוג השוכרים באזור, או פרויקטים משמעותים שיגדילו ביקושים אז אין סיבה נראית לעין לעליית מחירים מעבר למגמת המאקרו של ישראל

 

[Delver]

אם אתה בעלים של דירה בשווי של מיליון ש"ח, השכירות היא 3100 ש"ח, התשואה על ההון שלך היא 3.7%.
אם אתה בעלים של חצי דירה בשווי של מיליון ש"ח (והבנק הוא הבעלים של החצי השני ונניח שהמשכנתא היא בריבית אפס רק לצורך הדוגמא), השכירות היא 3100 ש"ח, התשואה שלך היא 7.4%

 

[ExeAction]

אם אתה בעלים של דירה בשווי של מיליון ש"ח, השכירות היא 3100 ש"ח, התשואה על ההון שלך היא 3.7%.
אם אתה בעלים של חצי דירה בשווי של מיליון ש"ח (והבנק הוא הבעלים של החצי השני ונניח שהמשכנתא היא בריבית אפס רק לצורך הדוגמא), השכירות היא 3100 ש"ח, התשואה שלך היא 7.4%

זה לא מדויק כי על החצי ששייך לבנק הוא משלם בריבית, ועם כל תשלום משכנתה הוא מחזיר לבנק ואחוזי ההחזקה שלו עולים.


יש לי את הדוגמה הזו:

תשואה שנתית מצטברת	תשואה חודשית	הון עצמי מושקע	שכירות	החזר כולל	החזר קרן	החזר ריבית	קרן	חודש
	0.4732148652	385000	4200	4265.28	1896.13	2369.15	1155000	1
	0.4693887334	387369.15	4200	4265.28	1892.43	2372.85	1152630.85	2
	0.4656044347	389742	4200	4265.28	1888.72	2376.55	1150258	3
	0.461858771	392118.55	4200	4265.28	1885.01	2380.26	1147881.45	4
	0.4581511303	394498.82	4200	4265.28	1881.3	2383.98	1145501.18	5
	0.4544809706	396882.8	4200	4265.28	1877.57	2387.71	1143117.2	6
	0.4508501852	399270.5	4200	4265.28	1873.84	2391.44	1140729.5	7
	0.4472556876	401661.94	4200	4265.28	1870.1	2395.18	1138338.06	8
	0.4436993889	404057.12	4200	4265.28	1866.36	2398.92	1135942.88	9
	0.4401782882	406456.04	4200	4265.28	1862.6	2402.67	1133543.96	10
	0.4366918336	408858.71	4200	4265.28	1858.84	2406.43	1131141.29	11
5.434613795	0.4332395059	411265.14	4200	4265.28	1855.08	2410.2	1128734.86	12

בעזרת דוגמה למשכנתה אמתית מהרשת, חישבתי מה תהיה התשואה על השנה הראשונה תחת לקיחת משכנתה של 75%.
לפי החישוב שלך היה אפשר לטעות ולחשוב שהתשואה תהיה 13% (4200 כפול 12 חלקי 385000) בפועל זה 5.4%

 

[Delver]

זה לא מדויק כי על החצי ששייך לבנק הוא משלם בריבית, ועם כל תשלום משכנתה הוא מחזיר לבנק ואחוזי ההחזקה שלו עולים.

נניח שהמשכנתא היא בריבית אפס רק לצורך הדוגמא

ברור שבשביל לערוך חישוב מדויק צריך לשים בטבלה את כל התזרים של ההכנסות וההוצאות ולחשב IRR, רק רציתי להבהיר למה שהמספר שלו (כנראה) שגוי.

 

[RonRon]

למה קנית אותה?
בבעלותך דירה נוספת?
מה תעשה עם הכסף שתקבל מהמכירה?

-קניתי אותה כי חשבתי אז (לפני 6 שנים) שזו הייתה הזדמנות לדירה להשקעה. לקבל הכנסה נוספת לאחר סיום תשלום המשכנתא.
להשאיר נכס לילדים. כזה שמכניס כל חודש.
-בבעלותי אין דירה נוספת (בינתיים)
-את הכסף מהמכירה אני אמנף או לדירה אחרת (על הנייר) או להשקיע בהשקעה אחרת שתניב תשואה גבוהה יותר (חברת השקעות)

 

[RonRon]

כל שנה תחשב הכנסות מהשכירות פחות הוצאות (כולל ריבית משכנתה וכל התחזוקה) ואת כל זה תחלק בכמה בהון שהשקעת שזה הכסף שיצא לך מהכיס + החזר קרן משכנתה ללא הריבית.
אבל זה לא קשור לשאלה המקורית.
אם אתה לא רואה מגמה שקשורה לשינוי סוג השוכרים באזור, או פרויקטים משמעותים שיגדילו ביקושים אז אין סיבה נראית לעין לעליית מחירים מעבר למגמת המאקרו של ישראל

בדיוק. אני לא רואה שינוי בעליית מחירים. אז בעצם אני נשאר עם השכירות הקבועה (שלא תשתנה הרבה).
אז למה להשאיר... לא עדיף למכור ולמנף את הכסף למשהו אחר. אולי דירה על הנייר, חברת השקעות, בית בחול.
איך אני מחשב אם שווה לי להשאיר אותה

 

[RonRon]

ברור שבשביל לערוך חישוב מדויק צריך לשים בטבלה את כל התזרים של ההכנסות וההוצאות ולחשב IRR, רק רציתי להבהיר למה שהמספר שלו (כנראה) שגוי.

תודה על ההסבר.
לא צריך חישוב מדוייק. גם הערכה זה טוב כרגע...

נדבר שנייה על מספרים:
דירה נקנתה במחיר של 1.3 מליון.
שכירות כ 4K. (מכסה במלואה את המשכנתא)
הון עצמי בקנייה היה 500K
אבל עבר זמן וכרגע נשאר למשכנתא כ 500K. (כלומר שילמתי עד כה כ 800K)

אין צפי לעליית מחירים במחיר הדירה (אולי אם אשפץ או אוסיף חדר... סיפור אחר)
האם שווה להשאיר אותה בשביל הכנסה נוספת (לאחר תשלום המשכנתא)? או שאני מבזבז את הזמן ועדיף לי למכור ולהשקיע את הכסף במקום אחר?מה החישוב שאני צריך לעשות בשביל זה?

 

[amit]

תודה על ההסבר.
לא צריך חישוב מדוייק. גם הערכה זה טוב כרגע...

נדבר שנייה על מספרים:
דירה נקנתה במחיר של 1.3 מליון.
שכירות כ 4K. (מכסה במלואה את המשכנתא)
הון עצמי בקנייה היה 500K
אבל עבר זמן וכרגע נשאר למשכנתא כ 500K. (כלומר שילמתי עד כה כ 800K)

אין צפי לעליית מחירים במחיר הדירה (אולי אם אשפץ או אוסיף חדר... סיפור אחר)
האם שווה להשאיר אותה בשביל הכנסה נוספת (לאחר תשלום המשכנתא)? או שאני מבזבז את הזמן ועדיף לי למכור ולהשקיע את הכסף במקום אחר?מה החישוב שאני צריך לעשות בשביל זה?

כמה ריבית אתה משלם בחודש?
בכמה תוכל למכור?

 

[יהודה שוורץ]

את הכסף מהמכירה אני אמנף או לדירה אחרת (על הנייר) או להשקיע בהשקעה אחרת שתניב תשואה גבוהה יותר (חברת השקעות)

כמה נק' למחשבה,

במכירה וקנייה של דירה נוספת אתה סופג הרבה עלויות שיכולות לשחוק לך את התשואה.

יש לך נכס איכותי ביד שמושכר טוב? זה לא מובן מאליו.
בנכס אחר שתקנה יתכן שיהיו נזקים או שהשכירות לא תעמוד בציפיות, או כל בלת"מ אחר.
כלומר לסיכון יש מחיר.

חברת השקעות, דירה על הנייר ודירה בחו"ל זה אולי תשואה טובה יותר, אבל גם סיכון גבוה יותר כנ"ל.

אולי כדאי לך לבחון למשכן את הנכס לטובת קניית נכס נוסף.
(בנק ישראל מערים קשיים על המהלך הזה)

 

[תלמיד טועה]

אולי כדאי לך לבחון למשכן את הנכס לטובת קניית נכס נוסף.
(בנק ישראל מערים קשיים על המהלך הזה)

יש בנקים שעדיין מוכנים לשמוע על העניין (בתואנה שכבר "דיברו" איתם לפני הוראת בנק ישראל), אם כי האפשרויות האלו מצטמצמות מאד.
בכל מקרה, הוא ציין שעל הדירה ששוה 1.3 יש לו 800 הון עצמי, מה שאומר שבשביל משכון לדירה נוספת אפשרי רק עדד 50% מערך הדירה, כך שהוא יקבל גג 150K, לא משהו שאפשר לעשות איתו הרבה.

 

[ExeAction]

במקומך לא הייתי מוכר דירה בראשון ללא בעיות.
אגב, כתבת שהיא ישנה, יש סיכוי לפינוי בינוי או חיזוק שם?

אני בעד הרעיון למשכן את הנכס. אני מניח שאתה יכול למשכן עד 600k ולקנות נכס בחו"ל או לקנות קרנות מחקות מדד למשל.

 

[בת העמק]

קניתי אותה כי חשבתי אז (לפני 6 שנים) שזו הייתה הזדמנות לדירה להשקעה. לקבל הכנסה נוספת לאחר סיום תשלום המשכנתא.

אז בינתיים הכל הולך לפי התכנית, לא?
לפי מה שאתה כותב, לא קנית כדי שערך הדירה יעלה אלא כדי שיהיה לך תזרים מזומנים כל חודש (שכ"ד). כמו מי שמשקיע במניות על מנת לקבל דיבידנדים.
משהו השתנה בגישה שלך? אתה מעוניין במטרה אחרת? אם כן - מהי?