• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה, ובכלל זה החובה לעמוד בהוראות כל דין, היא על מחברה בלבד ואין לייחס את האמור בה לבעלת האתר.

מיצוי הלוואות-משכנתא מול הלוואה על חשבון פנסיה או הלוואה מהבנק

  • פותח הנושא פותח הנושא Ymf
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

Ymf

משתמש רגיל
הצטרף ב
18/2/16
הודעות
138
דירוג
54
הי,

מנסה לעשות לעצמי סדר.. אני נכנסת להשקעת נדלן מסוימת בחו"ל ואני מנסה לראות איפה הכי כדאי לי לקחת הלוואות פה בארץ על מנת לממן את זה.
1. יש לנו לא מעט Equity בבית שלנו , המשכנתא על חמישית מהשווי ולכאורה ניתן לקחת פה לא מעט כסף כהלוואה לכל מטרה (אממה - הבעיה שהנדלן שאני קונה הוא לא ממש בית אלא הלוואות על בתים.. Notes, אז ממה שהבנתי - אני צריכה להוכיח לבנק לשם מה אני לוקחת הלוואה לכל מטרה - ואין לי איך לעשות זאת אלא בדרך קצת מפוקפקת של להראות חוזה עם השם שלי על קנית בית בחו"ל - כי הם בכל מקרה לא יבדקו אם קניתי, לא הכי מומלץ בעיני) - אז כרגע, זה יורד מהפרק עד שאני לא אפתור את נושא החוזה או הוכחה כלשהי.
2. הלוואה על חשבון הפנסיות - יופי של ריבית, אמנם ל 7 שנים אבל בסדר..- הבעיה שמישהו אמר לי שזה פוגע איכשהו בצבירה או במשהו שקשור לזה? לא כל כך הבנתי למה.. (יש לנו קרנות השתלמות שזו באמת ההלוואה הכי משתלמת אבל הן קטנות יחסית כי פדינו לפני כשנה לטובת השקעה )
3. הלוואה רגילה מהבנק - גם ריבית בסדר גמור , שוב ל 7 שנים, אבל אפשר לעמוד בזה. הבעיה פה היא שהבנתי שאם אני לוקחת יותר מדי כסף פה זה יחסום לי את האפשרות לקחת הלוואה לכל מטרה בעתיד דרך המשכנתא (אובליגו) .

שתי האופציות האחרונות גם הכי מהירות ובלי שמאי וכל מיני טפסיאדה שתיקח חודשיים.. יש בזה משהו מפתה - מצד שני שתיהן ביחד הן פחות ממה שיכולתי לקחת מהלוואת המשכנתא ואני תוהה אם לנסות להשיג איזו הוכחת קניה בחו"ל שתאפשר לי את זה?
צריך גם לזכור שאנחנו היום בעידן של בחינת הקרדיט שמתחילים פה בארץ - האח הגדול עוקב..
(עוד קצת רקע - אין לנו שום הלוואות אחרות מלבד משכנתא, הכנסות חודשיות גבוהות - מעל 30 נטו) .

זהו, חפרתי, אשמח אם למישהו יש מה לתרום לי מהנסיון שלו..
 
תשובות:
2. זה לא פוגע בדבר אבל ניתן לקחת רק על כ30% לא כולל החלק לפיצויים.
3. זה לא יחסום אבל הם כן יתחשבו בכל ההכנסות שלך ובכל ההוצאות שלך שהחזר ההלוואה הזו נחשבת לחלק מההוצאות שלך.
להגדיל משכנתא לטובת השקעות זה דבר לא פשוט ובנקים לא ששים לתת לזה כסף, בנוסך הריבית תהיה גבוהה יותר משמעותית מריבית של משכנתא רגילה לרכישת נכס.
 
האם הריבית על הלוואה לכל מטרה מהבנק תהייה גבוהה מהריבית על משכנתא לכל מטרה כנגד נכס קיים?

מה הריבית הטובה ביותר שניתן לקבל כיום (סדר גודל) עבור כל אחת מההלוואות הנ''ל?
 
האם הריבית על הלוואה לכל מטרה מהבנק תהייה גבוהה מהריבית על משכנתא לכל מטרה כנגד נכס קיים?
בהרבה מאד, למעט מקרים שנותנים הלוואה בסכומים קטנים יחסית (100K עד 200K גג) בתור הטבה ללקוחות חדשים ו/או מיוחסים וכו'
מה הריבית הטובה ביותר שניתן לקבל כיום (סדר גודל) עבור כל אחת מההלוואות הנ''ל?
תלוי אם אתה לוקח מבנק רגיל/מחלקה עסקית או ממחלקת משכנתאות אבל לכל מטרה כנגד שיעבוד, סדר גודל של פריים פלוס 2%, במחלקת משכנתאות הם אולי יכולים לרדת מזה אבל רק עד 1/3 במסלול פריים.
לכל מטרה ללא שיעבודים וללא הטבות? אני מניח שסביב הפריים פלוס 4% עד 6% אבל לא פשוט לקבל אשראי סולו, בטח שלא בסכומים רציניים.
 
בהרבה מאד, למעט מקרים שנותנים הלוואה בסכומים קטנים יחסית (100K עד 200K גג) בתור הטבה ללקוחות חדשים ו/או מיוחסים וכו'

תלוי אם אתה לוקח מבנק רגיל/מחלקה עסקית או ממחלקת משכנתאות אבל לכל מטרה כנגד שיעבוד, סדר גודל של פריים פלוס 2%, במחלקת משכנתאות הם אולי יכולים לרדת מזה אבל רק עד 1/3 במסלול פריים.
לכל מטרה ללא שיעבודים וללא הטבות? אני מניח שסביב הפריים פלוס 4% עד 6% אבל לא פשוט לקבל אשראי סולו, בטח שלא בסכומים רציניים.
תודה, נשמע שזו ההלוואה ה3 הכי טובה מבחינת ריביות אחרי הלוואה כנגד קרן השתלמות/גמל/פנסיה ואולי הלוואה לכל מטרה בסכום נמוך ללקוחות טובים לבנק.

מישהו הצליח לקבל הלוואה כנגד נכס עם ריבית נמוכה מפריים + 2%?
לאיזו ריבית ניתן לשאוף בקלצ במקרה כזה?

אני מניח שלא אזכה לקבל את אותם התנאים שקיבלתי על משכנתא לקניית נכס ראשון, ריביות חלומיות.
מסקרן אותי לדעת את הסיבה, מישהו יודע?
 
מסקרן אותי לדעת את הסיבה, מישהו יודע?
תקנות באזל-3 לגבי הקצאת הון של בנקים בהלוואות, בהלוואות לרכישת נכס למגורים הקצאת ההון העצמי של הבנק לעסקה היא הנמוכה ביותר שיש, למעט אולי אם יש לך סכום משועבד בפק"מ באותו הבנק. כלומר מחיר הכסף המשוקלל של הבנק הוא נמוך אז הוא יכול להציע לך אותו גם בזול ועדיין להרוויח.
 
אני מניח שלא אזכה לקבל את אותם התנאים שקיבלתי על משכנתא לקניית נכס ראשון, ריביות חלומיות.
ריביות חלומיות על נכס ראשון בארץ או בחו"ל? יש הבדל?
 
לפני שאני נפגש עם יועץ המשכנתאות של הבנק אני אוהב לעשות קצת שיעורי בית ולהגיע מוכן לפגישה.

כרגע התכנון הוא לקחת 100K מהפנסיה בפריסה ל7 שנים - שפיצר לא בלון (מנסה לקבל בלון, מישהו קיבל הלוואת בלון כנגד קרן פנסיה?)
ועוד 400K כמשכנתא לכל מטרה מהבנק בפריסה ל~20 שנים כדי לעמוד בתזרים חיובי.

שאלות
=====
מישהו יודע לאילו תנאים עלי לשאוף ומה החלוקה האופטימלית בין מסלולי המשכנתא?
ניתן לקבל משכנתא לכל מטרה כהלוואת בלון?
 
מישהו יודע לאילו תנאים עלי לשאוף ומה החלוקה האופטימלית בין מסלולי המשכנתא?
בדרך כלל החלוקה הרגילה של:
1/3 קל"צ
1/3 משתנה כל 5 לא צמוד
1/3 פריים
מתאים לרוב האנשים.
תנאים של בערך 1.5% עד 2.0% יותר מריבית רגילה של משכנתא, זה הסדרי גודל.
ניתן לקבל משכנתא לכל מטרה כהלוואת בלון?
לא. גג תקבל גרייס על הקרן לתקופה מסויימת.

לא לשכוח לחזור עם התוצאות.
 
בדרך כלל החלוקה הרגילה של
ראיתי שבדרך כלל משקיעי נדל"ן בארה"ב לוקחים אך ורק קל"צ (בד"כ ל-30 שנה)
הטענה היא שלפחות למטרת השקעה ריבית משתנה כלשהי היא סיכון גדול לתזרים שלילי.
מה אתה חושב?
 
ראיתי שבדרך כלל משקיעי נדל"ן בארה"ב לוקחים אך ורק קל"צ (בד"כ ל-30 שנה)
אתה צודק אבל שוק המשכנתאות בארה"ב מאד שונה מבארץ, שם 30 שנים FIXED הוא לא רק מקובל הוא גם זול מאד.
בארץ אם תיקח קל"צ בלבד ל25-30 הריבית תהיה משמעותית גבוהה יותר אבל זה אפשררי.
הטענה היא שלפחות למטרת השקעה ריבית משתנה כלשהי היא סיכון גדול לתזרים שלילי.
לא מחייב, בארץ כנראה הפוך.
 
אתה צודק אבל שוק המשכנתאות בארה"ב מאד שונה מבארץ
שמה גם יש את העניין שבסוף אתה נפטר מהבית ומהחוב בניגוד לארץ לא ? (או שהפסיקו עם זה מאז 08')
 
בדרך כלל החלוקה הרגילה של:
1/3 קל"צ
1/3 משתנה כל 5 לא צמוד
1/3 פריים
מתאים לרוב האנשים.
תנאים של בערך 1.5% עד 2.0% יותר מריבית רגילה של משכנתא, זה הסדרי גודל.

לא. גג תקבל גרייס על הקרן לתקופה מסויימת.

לא לשכוח לחזור עם התוצאות.
תודה כמה שאלות המשך:
1 - האם פריים - X% הוא ריאלי עבור משכנתא לכל מטרה? אם כן לאיזה X% ניתן לשאוף? אני מניח שלא ל0.9 כמו שקיבלתי במשכנתא על נכס ראשון
2 - לגבי הקל"צ לאן לשאוף? גם פה אני מניח שלא אקבל את הריבית שקיבלתי על נכס ראשון
 
נערך לאחרונה ב:
שמה גם יש את העניין שבסוף אתה נפטר מהבית ומהחוב בניגוד לארץ לא ? (או שהפסיקו עם זה מאז 08')
לא הבנתי.
כי בארץ הריביות בריבית משתנה היא מאד נמוכה, משמעותית פחות מהקבועה, בארה"ב ההפרש הרבה יותר קטן.
1 - האם פריים - X% הוא ריאלי עבור משכנתא לכל מטרה? אם כן לאיזה X% ניתן לשאוף? אני מניח שלא ל0.9 כמו שקיבלתי במשכנתא על נכס ראשון
2 - לגבי הקל"צ לאן לשאוף? גם פה אני מניח שלא אקבל את הריבית שקיבלתי על נכס ראשון
אני פחות מבין בזה, אבל זה גם מאד תלוי במטרת ההלוואה, לכל מטרה פרופר אני מניח שפריים פלוס 1% עד פלוס 2% יהיה סביר.
לגבי הקל"צ גם יהיה גבוה יותר, לא יודע בדיוק כמה.
 
תודה כמה שאלות המשך:
1 - האם פריים - X% הוא ריאלי עבור משכנתא לכל מטרה? אם כן לאיזה X% ניתן לשאוף? אני מניח שלא ל0.9 כמו שקיבלתי במשכנתא על נכס ראשון
2 - לגבי הקל"צ לאן לשאוף? גם פה אני מניח שלא אקבל את הריבית שקיבלתי על נכס ראשון
1.הפריים יהיה פריים פלוס 2-3% תלוי מאוד במו"מ שתעשה עם הבנק ועד כמה הוא חפץ ביקרך.
2.תמחור הקל"צ תלוי במספר השנים אך בכל מקרה יהיה גבוה בערך ב 2% ממחיר של הלוואה לדיור.
קח בחשבון גם שהיתרון של הלוואת המשכנתא היא פריסה ארוכה של עד 25 שנה , בשונה מההלוואות האחרות שאתה חושב עליהן.
 
1.הפריים יהיה פריים פלוס 2-3% תלוי מאוד במו"מ שתעשה עם הבנק ועד כמה הוא חפץ ביקרך.
2.תמחור הקל"צ תלוי במספר השנים אך בכל מקרה יהיה גבוה בערך ב 2% ממחיר של הלוואה לדיור.
קח בחשבון גם שהיתרון של הלוואת המשכנתא היא פריסה ארוכה של עד 25 שנה , בשונה מההלוואות האחרות שאתה חושב עליהן.
תודה, יש לי קצת מספרים וזה מצויין כדי שאגיע מוכן לפגישה.
(הצלחתי לקבל ריביות מצויינות בפעם הקודמת מאמין שגם הפעם הקסם שלי יעבוד :) )
 
תודה, יש לי קצת מספרים וזה מצויין כדי שאגיע מוכן לפגישה.
(הצלחתי לקבל ריביות מצויינות בפעם הקודמת מאמין שגם הפעם הקסם שלי יעבוד :) )
תוכל לפרט בבקשה:
כמה ריביות קיבלת בנכס ראשון?
זה היה בניה עצמית?
באיזה שנה ?

האם אתה לוקח הלוואות אחרות קודם לפני משכנתא מהבנק לכל מטרה ? הכוונה מפנסיות גמל השתלמות.
תודה
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
א מיצוי זכויות בתשלומי מיסים או ביטוחים וכו', כשמשלמים על בית אבות (יש חברות שמתעסקות בזה, בלי לשחוט את כל הסכום?) מיסים 0
Shnizelia האם תוכנית מחיר למשתכן הגיע לכדי מיצוי? נדל"ן 61
F מיצוי מידע מהלינקדין אוף טופיק 1
R מיצוי מחיר של דירה (יש דבר כזה?) נדל"ן 41
ר אסטרטגיית מיצוי הטבות המס בנדל"ן שוק ההון 10
J מיצוי יכולת השתכרות התפתחות אישית 37
F איחוד הלוואות נדל"ן 3
B למה לא כולם לוקחים "הלוואות box spread"? שוק ההון 14
C תכנון פרעון הלוואות נכון צרכנות פיננסית 8
Y השקעה בזמן משבר: לקיחת הלוואות בסכומים גדולים עם ריבית נמוכה צרכנות פיננסית 13
D צרת משרד הביטחון - הלוואות, פנסיה ומינוס בבנק הפועלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 21
ו הלוואות למדינה בריבית 6% פוסטים מאיכות נמוכה 9
משה גל האם 'וואן זירו' נותנים באמת הלוואות ב-5% ריבית? צרכנות פיננסית 9
A הלוואות אישיות שוק ההון 0
ע הלוואות בנקאיות בדיגיטל צרכנות פיננסית 3
H שאלה האם כדאי למחזר הלוואות שיש לי עקב עליית הריבית? צרכנות פיננסית 3
ט החזרי הלוואות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 13
ItayG אפליקציית מעקב שווי נכסים/השקעות/הלוואות ונתונים חסכון והוצאות צרכנות פיננסית 18
F נטילת הלוואות לצרכי השקעה - תלוי סביבת אינפלציה שוק ההון 69
A כמה סוגיות בנושא הלוואות \ מחזור הלוואות בתקופת פריים עולה נדל"ן 3
C הלוואות צרכנות פיננסית 4
ל הלוואות חברתיות פוסטים מאיכות נמוכה 2
W מינוף ע''י הלוואות פריים בתקופת אינפלציה וריבית עולה אוף טופיק 1
I החזר מס על הלוואות חברתיות קריפטו והשקעות אלטרנטיביות 2
A התייעצות לגבי מסלול תשלום לקבלן - חלק מההון קיים בנכס אחר שהוא ללא משכון \ הלוואות נדל"ן 8
mudale222 האם פחות שווה להחזיר הלוואות ככל שעובר הזמן? צרכנות פיננסית 10
The Stoic הלוואות ללא ריבית - למה לא כולכם עושים את זה כל הזמן? צרכנות פיננסית 44
ישראלית הלוואות בריבית אפסית צרכנות פיננסית 14
ה הלוואות ללא ריבית צרכנות פיננסית 7
י הלוואות מפנסיה/גמל - אפשרות למינוף פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
P הלוואות Margin ב IB - על מה להסתכל כדי להמנע מ margin call ? שוק ההון 5
א ריביות על הלוואות שונות לדיור נדל"ן 1
Wonko הורדת מינוף וסדר סגירת הלוואות צרכנות פיננסית 27
stamEhad הלוואות P2P, כמה גדול הסיכון? קריפטו והשקעות אלטרנטיביות 2
ל הלוואות לא יומיות מהברוקר - יש חיה כזאת? שוק ההון 6
H שאלה לגבי הלוואות בשני חשבונות בבנקים שונים צרכנות פיננסית 8
T למה בנקים לא רוצים לתת הלוואות לדיור? נדל"ן 29
A הלוואות מקרנות פנסיה / השתלמות מנייתיות. צרכנות פיננסית 2
זריקת תבונה מסע יציאה מבור כלכלי - חיסול הלוואות בגובה 90 אש"ח תוך שנה וקצת יומני מסע אישיים 82
א הלוואות מקרן השתלמות\קופות גמל. הקפאה עד להודעה חדשה? צרכנות פיננסית 31
L הלוואות של securities שוק ההון 3
O אחוז החזר הלוואות (מינוף, לא צריכה) מסך ההכנסות שוק ההון 4
I הלוואות זהב BTB שוק ההון 9
מ הלוואות מקרן השתלמות IRA צרכנות פיננסית 4
A מיטב ד״ש - סגירת הלוואות בזמן הקורונה צרכנות פיננסית 6
ב קיזוז הלוואות על חשבון קרן השתלמות צרכנות פיננסית 4
O הלוואות IB שוק ההון 43
O לא %100 מניות, יש הלוואות כדאית? שוק ההון 9
ERE בלי ה E הלוואות לשיפוץ נדל"ן -MPL – Market Place Lending נדל"ן 3
hommie אלטשולר שחם - הלוואות ע"ח קרן השתלמות שוק ההון 61

נושאים דומים

Back
למעלה