מיסוי דירה להשכרה

[לארוצה]

מה שציטטת מתייחס למסלול הפטור המלא או החלקי - בחלקי המס הוא לפי 31% ומעלה אם המשכיר לא מעל גיל 60.
אם הולכים על המסלול של 10% זה מגובה שכר הדירה הכולל.

בכל מקרה וגם זה נכתב כבר, 10% אינם מחושבים ממלוא שכר הדירה כפי שרבים חושבים כל עוד השכירות נמוכה מכ- 10,000 שקלים.

קופי פייסט מאתר רשות המיסים:

כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור (5,100 ₪) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (10,200 ₪), יש לחשב את הפטור באופן הבא:

• מפחיתים את סכום תקרת הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה שהתקבלה בפועל, ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף על התקרה.
• מפחיתים את הסכום העודף על התקרה מסכום תקרת הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור.
• מפחיתים את הסכום הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל. ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס.

 

[FIYaacov]

@לארוצה
מה שציטטת מאתר רשות המסים תקף רק במסלול מיסוי של 31% ומעלה.
ב10% אין פטורים ואין כלום, ממסים את הברוטו.

לדעתי @רימון פשוט התבלבל במסלולים שחשופים לפטור.

 

[GlenWalker]

@לארוצה
מה שציטטת מאתר רשות המסים תקף רק במסלול מיסוי של 31% ומעלה.
ב10% אין פטורים ואין כלום, ממסים את הברוטו.

לדעתי @רימון פשוט התבלבל במסלולים שחשופים לפטור.

זו פעם שנייה שכותבים את האמירה הזו וזה פשוט לא נכון. מלבד העובדה שהחלק הזה מופיע באתר רשות המיסים בדף הייעודי של מסלול ה-10%, אני גם יודע בוודאות שזה אפשרי ומותר כי הלכתי לרשות המיסים וביררתי ייעודית למול פקיד שומה (כי זה היה רלוונטי עבורי)

בהינתן שאתה משכיר שתי דירות בשווי מתחת לפי 2 הפטור ושכר הדירה מאחת הדירות נמוך מרף הפטור כפול 2 פחות (סך השכירות החודשי משתי הדירות פחות 5070) אתה יכול לבחור שעבור הדירה הזו תקבל פטור מלא ועבור הדירה השנייה תשלם 10% בלבד, ללא סוגיית ה-31% או הגשת דו"ח

ממליץ בחום פשוט להיכנס לדף של רשות המיסים ולקרוא (ולראות שכתוב מפורשות שמדובר על 10% מס) -

https://www.gov.il/he/departments/guides/detail-tracks-payment-tax-relief-rental-apartments?chapterIndex=2

 

[רימון]

עיקרון שכדאי להכיר לגבי מס ולמעט מקרים ממש חריגים מתקיים תמיד.
לא יתקיים מצב בו ההכנסה ברוטו שלך תעלה וההכנסה נטו תהיה נמוכה יותר.
כלומר מצב בו עד נניח 5070 שקלים של שכירות תקבל לכיסך 5070 וב- 5071
תשלם 10% ויישארו לך 4563 לא קיים כמעט אף פעם (אפשר להתווכח על המקרה של עוסק פטור ועוד
איזו דוגמה אבל זהו). לכן בכל פעם שאתה חושב שמתקיים מצב בו הברוטו גדל והנטו קטן, כדאי ללכת לאיש מקצוע
לפני שמשלמים סתם עודף מס.
אין דבר כזה מסלול 30%. חוץ ממסלול 10% יש מסלול לפי הכנסה שולית ואז זה לכל אחד לפני הכנסתו
ואין פטור כלל אלא אפשרות לנכות הוצאות (כולל פחת דרך אגב).

 

[קפיצת הדרך]

זו פעם שנייה שכותבים את האמירה הזו וזה פשוט לא נכון. מלבד העובדה שהחלק הזה מופיע באתר רשות המיסים בדף הייעודי של מסלול ה-10%, אני גם יודע בוודאות שזה אפשרי ומותר כי הלכתי לרשות המיסים וביררתי ייעודית למול פקיד שומה (כי זה היה רלוונטי עבורי)

בהינתן שאתה משכיר שתי דירות בשווי מתחת לפי 2 הפטור ושכר הדירה מאחת הדירות נמוך מרף הפטור כפול 2 פחות (סך השכירות החודשי משתי הדירות פחות 5070) אתה יכול לבחור שעבור הדירה הזו תקבל פטור מלא ועבור הדירה השנייה תשלם 10% בלבד, ללא סוגיית ה-31% או הגשת דו"ח

ממליץ בחום פשוט להיכנס לדף של רשות המיסים ולקרוא (ולראות שכתוב מפורשות שמדובר על 10% מס) -

https://www.gov.il/he/departments/guides/detail-tracks-payment-tax-relief-rental-apartments?chapterIndex=2

נכון, אבל זה יוצא ככה (שדירה אחת ממוסה ב- 10% ודירה שניה בפטור) רק במקרה הפרטי שבו, כפי שכתבת, סכום הפטור החדש גבוה מדמי השכירות של הדירה שבה רוצים לממש את הפטור (נניח כמו בדוגמה בדף של רשות המיסים שבה הפטור החדש המחושב הוא 3200₪ ושכר הדירה שבה רוצים לממש את הפטור עומד על 3000₪).

בכל מקרה בו דמי השכירות (של הדירה שבה רוצים לממש את הפטור) גבוהים יותר ההפרש ימוסה לפי מס שולי ולא לפי 10%. כלומר אף פעם אין שילוב, כאשר מדובר באותה דירה, בין פטור למס בגובה 10%. תמיד ההפרש יהיה ממוסה במס שולי.

 

[האזרח הקטן]

מנצל את השרשור לשאלה נוספת לגבי הפטור.
נאמר שדירה כלשהי בבעלות משותפת של שני אנשים (שאינם נשואים / ידועים בציבור). אם שכר הדירה הוא 6000 בחודש, כלומר כל אחד מהבעלים מכניס 3000 ש"ח - האם כל אחד מהשניים נהנה מפטור עד תקרה של 5030 ש"ח, או או שמתייחסים לשכר הדירה הכולל מהדירה?

 

[FIYaacov]

מנצל את השרשור לשאלה נוספת לגבי הפטור.
נאמר שדירה כלשהי בבעלות משותפת של שני אנשים (שאינם נשואים / ידועים בציבור). אם שכר הדירה הוא 6000 בחודש, כלומר כל אחד מהבעלים מכניס 3000 ש"ח - האם כל אחד מהשניים נהנה מפטור עד תקרה של 5030 ש"ח, או או שמתייחסים לשכר הדירה הכולל מהדירה?

לכל שותף יש פטור משלו.

 

[just_curious]

שלום יש לי דירה עם מחסן וחניה ואני מעוניין להשכיר אותה ב 8000
אני יודע שהפטור על השכרת דירה הוא 5070 אז חשבתי לעשות את הדבר הבא ורציתי לדעת אם זה חוקי ?

להשכיר את הדירה פחות חדר ב5060 (ולבחור במסלול הפטור המלא).

להשכיר את החדר פלוס מחסן פלוס חניה (נגיד לאבא של הדייר)
ב 2940 ולבחור במסלול מופחת מס של 10% כלומר לשלם 294 שח מס

אני חושב שאומנם ניתן לבקש מסלולי פטור לכל דירה בנפרד (אם יש יותר מדירה אחת) אבל לא ניתן לעשות זאת לחדרים שונים של אותה הדירה.

אם אתה משכיר את המחסן/חניה בנפרד זה בכלל לא עונה על ההגדרה של דירת מגורים ואז אולי ניתן לקבל פטור מלא על השכרת דירת מגורים ולשלם מס על השכרת המחסן וחניה בנפרד.

קח בחשבון שברגע שאתה מתחיל לנצל את הפטורים אתה מאבד אפשרות לתבוע פחת על הדירה.
ובמסלול של 10% מס אתה לא יכול לקזז שום הוצאות בכלל.
ממש לא בטוח שזה יצא לך יותר כדאי מהמסלול הרגיל בו ניתן לקזז הוצאות.

 

[FIYaacov]

קח בחשבון שברגע שאתה מתחיל לנצל את הפטורים אתה מאבד אפשרות לתבוע פחת על הדירה.

לא הבנתי את הטרייד אוף.
אם המכירה שלך חשופה למס שבח, יוסיפו לך את הפחת המצטבר למחיר המכירה, ללא קשר אם ניצלת קיזוזי פחת על השכירות או לא.

אז מה עדיף? פטור מלא מהמס? או לקזז פחת ולשלם על היתרה מס?

 

[just_curious]

לא הבנתי את הטרייד אוף.
אם המכירה שלך חשופה למס שבח, יוסיפו לך את הפחת המצטבר למחיר המכירה, ללא קשר אם ניצלת קיזוזי פחת על השכירות או לא.

במצב של אחד ממסלולי הפטור - כן. במצב של מסלול רגיל - לא.

אז מה עדיף? פטור מלא מהמס? או לקזז פחת ולשלם על היתרה מס?

בוא ננסה לקחת מצב היפותטי:
מייק קונה דירה להשקעה במחיר של 2,000,000 ש״ח ומשכיר אותה ב-5000ש״ח בחודש. אחרי 5 שנים מייק מוכר את הדירה ב-3,000,000 ש״ח.
לשם הפשטות לא נקח בחשבון את הוצאות הקניה לרבות הוצאות עו״ד, מס רכישה והוצאות מימון. נניח גם שאין אינפלציה ולא היו הוצאות שוטפות.

במסלול פטור הרווח הנקי של מייק:
שכירות נטו: 60,000 ש״ח בשנה * 5 שנים = 300,000 ש״ח.
מס שבח במכירה: 25% מ: מחיר המכירה פחות מכיר הקניה בקיזוז פחת, כלומר

(3,000,000-(2,000,000-2,000,000*0.04*5)) * 0.25=(1,000,000 + 400,000) * 0.25 = 350,000

רווח נקי במחירה: 650,000 ש״ח
סה״כ רווח: 950,000 ש״ח

במסלול רגיל:
הכנסה חייבת משכירות: 60,000 ש״ח בשנה
ניתן לקזז פחת: 2,000,000 * 0.04 = 80,000 ש״ח אך בפועל נקזז רק 60,000 ש״ח
שכירות נטו: 300,000 ש״ח.
מס שבח במכירה: 25% מ: מחיר המכירה פחות מכיר הקניה בקיזוז פחת, כלומר

(3,000,000-(2,000,000-60,000*5)) * 0.25=(1,000,000 + 300,000) * 0.25 = 325,000

רווח נקי במחירה: 675,000 ש״ח
סה״כ רווח: 975,000 ש״ח

 

[FIYaacov]

רווח נקי במחירה: 675,000 ש״ח

אם זה נכון, חידשת לי.
יש לך מקור במקרה?
אני הכרתי שבכל מקרה מוסיפים בחזרה את כלל הפחת התיאורטי.
מה עושים אם היו חודשים ללא השכרה?

 

[אורי ג.]

אני הכרתי שבכל מקרה מוסיפים בחזרה את כלל הפחת התיאורטי.

בכל מקרה מוסיפים.

מה עושים אם היו חודשים ללא השכרה?

אין השכרה = אין הוצאת פחת, גם לא תאורטית.

 

[FIYaacov]

בכל מקרה מוסיפים.

הטענה הייתה שאם משתמשים בפטור על השכירות, אז במועד המכירה מוסיפים את כל הפחת התיאורטי.
אם לא משתמשים בפטור ומקזזים פחת, מחזירים רק את הפחת שקוזז.

 

[אורי ג.]

הטענה הייתה שאם משתמשים בפטור על השכירות, אז במועד המכירה מוסיפים את כל הפחת התיאורטי.
אם לא משתמשים בפטור ומקזזים פחת, מחזירים רק את הפחת שקוזז.

מעניין. הגיוני שזה נכון אבל איני יודע.

 

[משתמש 72]

במצב של אחד ממסלולי הפטור - כן. במצב של מסלול רגיל - לא.


בוא ננסה לקחת מצב היפותטי:
מייק קונה דירה להשקעה במחיר של 2,000,000 ש״ח ומשכיר אותה ב-5000ש״ח בחודש. אחרי 5 שנים מייק מוכר את הדירה ב-3,000,000 ש״ח.
לשם הפשטות לא נקח בחשבון את הוצאות הקניה לרבות הוצאות עו״ד, מס רכישה והוצאות מימון. נניח גם שאין אינפלציה ולא היו הוצאות שוטפות.

במסלול פטור הרווח הנקי של מייק:
שכירות נטו: 60,000 ש״ח בשנה * 5 שנים = 300,000 ש״ח.
מס שבח במכירה: 25% מ: מחיר המכירה פחות מכיר הקניה בקיזוז פחת, כלומר

(3,000,000-(2,000,000-2,000,000*0.04*5)) * 0.25=(1,000,000 + 400,000) * 0.25 = 350,000

רווח נקי במחירה: 650,000 ש״ח
סה״כ רווח: 950,000 ש״ח

במסלול רגיל:
הכנסה חייבת משכירות: 60,000 ש״ח בשנה
ניתן לקזז פחת: 2,000,000 * 0.04 = 80,000 ש״ח אך בפועל נקזז רק 60,000 ש״ח
שכירות נטו: 300,000 ש״ח.
מס שבח במכירה: 25% מ: מחיר המכירה פחות מכיר הקניה בקיזוז פחת, כלומר

(3,000,000-(2,000,000-60,000*5)) * 0.25=(1,000,000 + 300,000) * 0.25 = 325,000

רווח נקי במחירה: 675,000 ש״ח
סה״כ רווח: 975,000 ש״ח

לדעתי יש לך מספר טעויות.
במסלול הרגיל, ההכנסה החייבת שלך משכירות היא 0, ועוד יש לך הפסד של 20 אלף בכל שנה.
הוצאות הפחת במכירה יהיו 80 אלף ולא 60 אלף.
ההפסד המצטבר ( 100 אלף) יקוזז משבח בעת המכירה.

 

[משתמש 72]

הטענה הייתה שאם משתמשים בפטור על השכירות, אז במועד המכירה מוסיפים את כל הפחת התיאורטי.
אם לא משתמשים בפטור ומקזזים פחת, מחזירים רק את הפחת שקוזז.

זה לא נכון.
מקזזים את כל הפחת.

 

[האזרח הקטן]

הפחת מחוייב במלואו כחלק משבח, בין אם נוכה ובין אם לא.

 

[just_curious]

לדעתי יש לך מספר טעויות.
במסלול הרגיל, ההכנסה החייבת שלך משכירות היא 0, ועוד יש לך הפסד של 20 אלף בכל שנה.

צודק, הכנסה 60K, הכנסה חייבת 0.
ערכתי את הפוסט הארוךהזה מספר פעמים ולא עשיתי בדיקה סופית

הוצאות הפחת במכירה יהיו 80 אלף ולא 60 אלף.
ההפסד המצטבר ( 100 אלף) יקוזז משבח בעת המכירה.

בין אם זה הפסד מועבר ובין אם זה אי ניצול של מלוא הפחת - התוצאה היא שמשלמים פחות מס שבח

 

[just_curious]

זה לא נכון.
מקזזים את כל הפחת.

הפחת מחוייב במלואו כחלק משבח, בין אם נוכה ובין אם לא.

אשמח להתיחסותכם לפס"ד בעניין PIV BV ע"א 5883-18:

החריג לכלל: נישום שדיווח כדין על הכנסותיו ושילם את המס המתחייב, ואשר יעמוד בנטל להוכיח כי נמנע במסגרתם מניכוי מלוא הסכומים הניתנים לניכוי כפחת מהכנסתו החייבת במס הכנסה, זכאי לכך שסכומי הפחת שלא נוכו כאמור לא יתווספו לחישוב השבח (דהיינו, לא יופחתו משווי הרכישה)

 

[Deleted member 887]

עיקרון שכדאי להכיר לגבי מס ולמעט מקרים ממש חריגים מתקיים תמיד.
לא יתקיים מצב בו ההכנסה ברוטו שלך תעלה וההכנסה נטו תהיה נמוכה יותר.
כלומר מצב בו עד נניח 5070 שקלים של שכירות תקבל לכיסך 5070 וב- 5071
תשלם 10% ויישארו לך 4563 לא קיים כמעט אף פעם

אבל זה המצב רק אם אתה עושה החלטה לא נכונה ומתנדב לשלם יותר מדי.
אתה יכול להחליט להיות במסלול מס שולי, ואז תשלם מס שולי על ההפרש. נניח שהשולי שלך 40 אחוז, אז ב-5071 תקבל 5070.6 (בהנחת אפס הוצאות).