מה לעשות עם הכסף הנזיל?

[Ben Dover]

בזמנו הסולידית כתבה על זה פוסט וזה האלגוריתם שאותו היא הכינה לגבי סדר פעולות נכון מבחינה כלכלית:
קישור

שווה להציץ!

 

[חובב כסף]

לפי מה שאני מבין מדבריכם זה שעדיף לכסות את המשכנתא שהיא בריבית של 4 אחוז על פני תשואה עם סיכון של 4 אחוז שנתי ממוצעת.

ה 4 אחוז שנתי יניבו תשואה עם ריבית דריבית עם השנים. המשכנתא תפחת עם הזמן ו ה 4 אחוז יפחתו ככל שהקרן תרד(הפוך מתיק השקעות).

בתיק השקעות אני חושף את עצמי להצליח להרוויח יותר מתשואה של 4 אחוז שנתי ממוצעת. שלא נדבר על השקעת נדל"ן טובה שיכולה לצוץ ולהניב תשואה גבוה יותר או השקעה אחרת...

אולי אפילו להפחתה בריביות במשכנתא ע"י מחזור עתידי.

אני שואל, האם שווה להיכנע כל כך מהר לשרלטנות של הבנקים מבלי לנסות להתעלות עליה?

 

[אורי ג.]

אני שואל, האם שווה להיכנע כל כך מהר לשרלטנות של הבנקים מבלי לנסות להתעלות עליה?

איזה שרלטנות? על מה אתה מדבר? אל תסבך את זה, שאל את עצמך שאלה פשוטה:
אם הייתי מציע לך השקעה בתשואה של 5.33% אבל ללא סיכון כלל, כלומר בטוח יותר מפק"מ בבנק היית הולך על זה?
אם התשובה היא כן אז זה שקול לחלוטין ללסגור את המשכנתא.
(זה טיפה יותר מ5.33% כי יש גם את האלמנט של הביטוח אבל לא נהיה קטנוניים).

 

[yossik]

לפי מה שאני מבין מדבריכם זה שעדיף לכסות את המשכנתא שהיא בריבית של 4 אחוז על פני תשואה עם סיכון של 4 אחוז שנתי ממוצעת.

החזר משכנתא זו תשואה בטוחה ופטורה ממס לעומת השקעה שאי אפשר לחזות.
אם זו היתה דירה להשקעה והיית גר בשכירות התשובה שלי היתה שונה.
אל תשכח שבמוקדם או מאוחר הריבית תעלה [אנחנו בדילי אחר ארה״ב], ואז יכול להיות שהתשלומים החודשיים יעלו.

 

[FIYaacov]

ה 4 אחוז שנתי יניבו תשואה עם ריבית דריבית עם השנים. המשכנתא תפחת עם הזמן ו ה 4 אחוז יפחתו ככל שהקרן תרד(הפוך מתיק השקעות).

אין קשר במקרה שלך.
אתה מדבר על השקעה חד פעמית (גם אם תשים בתיק השקעות וגם אם תכסה את המשכנתא). ה-4% שאתה חוסך בכל חודש עם סגירת המשכנתא, גם יצברו ריבית דריבית (בהנחה ואתה משקיע את החיסכון החדש שנוצר לך).

 

[Pinkfog]

מהנתונים שלך עושה רושם שכל ההתנהלות הפיננסית שלכם לא נכונה, אני גם חושב כמו כל אלה לפניי פה, שסגירת המשכנתא זה הדבר הראשון והכי חשוב, במיוחד אם יש לך סכום כזה גדול שסתם יושב בבנק.
אבל אני ארחיק לכת ואומר שבמקומך גם הייתי מוכר את הדירה, אתם יושבים על נכס פוטנציאלי בשווי 3 מיליון! את ה3 מיליון האלה אתם יכולים להשקיע, התשואה השנתית יכולה לממן לכם את השכר דירה ועוד להשאיר אתכם עם עודף.
מעבר לזה, אני חושב שאתם גם יכולים לחסוך איזה 10-15K מההכנסה החודשית שלכם.

 

[האחד]

הצעת לו למכור את הדירה כדי להשקיע, אז קודם כל לפי מה שנכתב יש משכנתא של 50%, מה שמשאיר לו רק מליון וחצי, מה שאומר שבתשואה של 4% נטו זה נותן לו 5000 שקל לחודש, ומצד שני חוסך לו 5000 שקל לחודש משכנתא, אז תאורטית הוא יכול לשכור דירה של 10000 שח לחודש, אבל אז הוא לא הרוויח כלום, ומצד שני במקום שהדירה תהיה שלו אחרי 20 שנה, הוא ייאלץ להמשיך לשלם את אותם 10000שח לחודש כל חייו (מבלי להתחשב באינפלציה).
עכשיו בוא ניקח תסריט פחות אופטימי שבו יום אחרי מכירת הדירה והכמסת הכסף לבורסה השוק צונח ב50%, נראה כמו מדע בדיוני היום, אבל כך זהנגם נראה בשנת 2000. עכשיו ההון שלו נחתך בחצי, אין שום תשואה שממנה הוא יכול לשכור דירה, ולא מספיק זה הוא גם נאלץ לאכול מהקרן כדי לשלם שכר דירה, וכך זה נמשך כמה שנים של דישדוש בבורסה, כמו שהיה במשך כמה שנים אחרי 2001. עכשיו הבורסה מתחילה לעלות, אבל הקרן נשחקה עוד יותר במשך שנות הדישדוש, והתשואה המתקבלת מהתיק המדולדל כבר לא מספיקה לתשלום השכירות והקרן ממשיכה להישחק עוד ועוד.
כמובן לא לקחנו תסריטים גרועים יותר בהם ההכנסה נפגעת כתוצאה מהמשבר.
בקיצור, דירת מגורים זה לא משהו שמשחקים איתו בבורסה. דירת מגורים זה יציבות בחיים גם בתקופות קשות. למרות שהלך הרוחות הרווח כאן הוא שעדיף לשכור מלקנות, כי אז אפשר להשקיע עוד יותר, כשמגיע משבר גדול, וזה לא עניין של אם אלא של מתי, עדיף שיהיה משהו יציב בחיים שנותן ביטחון כלכלי ופסיכולוגי.

 

[FIYaacov]

ופסיכולוגי

זה רק זה.
משבר עמוק כמו שאתה מתאר משפיע על שוק הדיור באותה מידה.

ודי עם הטיעון הזה של הדירה נשארת אצלו, גם תיק ההשקעות שהוא יקנה עם הכסף מהדירה שהציעו לו למכור (בתוספת כל הריבית שהייתה הולכת לפח) ישאר שלו. ככה זה עם נכסים, הם נשארים שלך.

 

[Pinkfog]

הצעת לו למכור את הדירה כדי להשקיע, אז קודם כל לפי מה שנכתב יש משכנתא של 50%, מה שמשאיר לו רק מליון וחצי, מה שאומר שבתשואה של 4% נטו זה נותן לו 5000 שקל לחודש, ומצד שני חוסך לו 5000 שקל לחודש משכנתא, אז תאורטית הוא יכול לשכור דירה של 10000 שח לחודש, אבל אז הוא לא הרוויח כלום, ומצד שני במקום שהדירה תהיה שלו אחרי 20 שנה, הוא ייאלץ להמשיך לשלם את אותם 10000שח לחודש כל חייו (מבלי להתחשב באינפלציה).
עכשיו בוא ניקח תסריט פחות אופטימי שבו יום אחרי מכירת הדירה והכמסת הכסף לבורסה השוק צונח ב50%, נראה כמו מדע בדיוני היום, אבל כך זהנגם נראה בשנת 2000. עכשיו ההון שלו נחתך בחצי, אין שום תשואה שממנה הוא יכול לשכור דירה, ולא מספיק זה הוא גם נאלץ לאכול מהקרן כדי לשלם שכר דירה, וכך זה נמשך כמה שנים של דישדוש בבורסה, כמו שהיה במשך כמה שנים אחרי 2001. עכשיו הבורסה מתחילה לעלות, אבל הקרן נשחקה עוד יותר במשך שנות הדישדוש, והתשואה המתקבלת מהתיק המדולדל כבר לא מספיקה לתשלום השכירות והקרן ממשיכה להישחק עוד ועוד.
כמובן לא לקחנו תסריטים גרועים יותר בהם ההכנסה נפגעת כתוצאה מהמשבר.
בקיצור, דירת מגורים זה לא משהו שמשחקים איתו בבורסה. דירת מגורים זה יציבות בחיים גם בתקופות קשות. למרות שהלך הרוחות הרווח כאן הוא שעדיף לשכור מלקנות, כי אז אפשר להשקיע עוד יותר, כשמגיע משבר גדול, וזה לא עניין של אם אלא של מתי, עדיף שיהיה משהו יציב בחיים שנותן ביטחון כלכלי ופסיכולוגי.

א. אתה מתעלם מהעובדה שהוא ציין שכבר יש לו מיליון במזומן שסתם יושב בבנק.
ב. אתה מתאר תרחיש שיכול לקרות לכל מי שמשקיע, אז לא להשקיע? כולנו יודעים שיש בבורסה נפילות ועליות, ככה זה.
ג. דירת מגורים זה לא יציבות גם בתקופות הקשות, תשאל כל אמריקאי שב2008 ראה איך ערך הבית שלו צונח אבל המשכנתא שלו נשארת. אין שום בטחונות בהחזקת דירה, זו אשליה והאשליה הזו עולה הרבה כסף. זה ממש כמו להחזיק 3 מיליון בבנק ולשלם לבנק ריבית על זה כשבאיזשהו שלב הערך של ה3 מיליון האלה יכול להתרסק. אז כבר עדיף שהכסף הזה יעבוד בשבילנו כל עוד אפשר.

 

[yossik]

לאחר קריאת תוכן השרשור, העברתי לפורום "פינת המשקיעים"

 

[DavidA]

עד עכשיו היה לכם 900K בעו"ש שלא עשו כלום, טכנית אם עד עכשיו לא שמתם אותם בהשקעות בבורסה אז אני לא רואה סיבה למה פתאום לשנות את דעתכם?
יכול להיות שתצליחו להשיג תשואה גבוהה יותר בהשקעה בני"ע מאשר ה 4% שאתם משלמים על המשכנתא, אבל התשואה העודפת הזו על ה 4% כוללת סיכונים גבוהים. כיסוי של החלקים הכבדים של המשכנתא יוצר לכם הכנסה פנויה שאתם יכולים להתחיל להפריש לתיק השקעות.

השאלה האם מחיר הבית יעלה או יירד היא לא רלוונטית כאן, יש לכם כרגע התחייבות שאתם משלמים עליה 4%, סגירת ההתחייבות תתן תשואה גבוהה מ 4% בסיכון אפסי, בעוד השקעה בנדלן אחר או בבורסה, גם אם תתן 8%, הסיכון על ה 8% האלה יהיה עצום יחסית למה שתקבלו( לא תפסידו זה אותו דבר) על סגירת ההלוואה.

 

[Mortal]

מצד אחד יש תשלומים על ריבית, ומצד שני לא מופרש חיסכון מההכנסות בשל רמת חיים גבוהה. עבורי העדיפות הייתה לכסות את החוב לפני הכל ולאפשר חיסכון (הכנסה בטוחה! כל עוד לא מעלים את רמת החיים עוד יותר), לפני חשיפה לסיכון מנייתי. אבל לא הייתי נוגע בקרן ההשתלמות בשלב זה.

 

[האחד]

לא יודע איך לצטט, אבל נכתב
. אתה מתאר תרחיש שיכול לקרות לכל מי שמשקיע, אז לא להשקיע? כולנו יודעים שיש בבורסה נפילות ועליות, ככה זה.

זה נכון, וזאת בדיוק הסיבה שלא משחקים עם כסף שמיועד לצרכים בסיסיים כמו מגורים.
בית מגורים זאת לא השקעה, ולכן לא איכפת לי אם שווי הבית שלי טס למעלה או צונח למטה. כי אם הבית שלי צונח אז גם כל שאר הבתים צנחו ולכן זה לא משנה לי, כי זה בית מגורים ולא נכס השקעה.
במקרה הספציפי הזה אני חושב שהדבר הנכון הוא לסגור כמה שאפשר המשכנתא עם הכסף שיש וכך לנעול תשואה של מעל 5% וכמובן לבזבז פחות מהמשכורת.
אבל מעניין אותי לשמוע איך מכירת הדירה והשקעת הכסף משתלמת יותר בהנחה שהשואל ימשיך לגור בדירה באותה רמה כמו הדירה הנוכחית.
עוד שאלה שיש לי לחכמי הפורום בהנחה שהוא מוכר את הדירה ולוקח את מיליון וחצי השקלים ומשקיע אותם בבורסה ואז בא משבר והסכום הופך להיות רק 800 אלף שקלים ואז אין תשואה שממנה הוא משלם את השכירות במשך כמה שנים מה שאומר שבכל אחת מהשנים הוא צריך לקחת מהקרן עוד כ-50 אלף שקל עד שמתחילה התאוששות, ואז כבר אין לו 800 אלף שקלים אלא רק 600 אלף שקלים ואז התשואה מהם עדיין לא מספיקה לתשלום השכירות מה שאומר שהוא ממשיך לאכול מהקרן. אני אשמח לשמוע הסבר למה התסריט שלי אינו נכון

 

[Mamaof]

אם הבית שלי צונח אז גם כל שאר הבתים צנחו

האמנם?

אם מתגלה זיהום מים באזור השכונה שלך/בנו בתי ספר גרועים/השכונה הפכה להיות שכונה של משפחות פשע/העיר שלך "התחרדה" וכו - זה ישפיע רק עליך ועל האזור שלך וממש לא על כולם.

בנוסף - גם אם זה מצוקת דיור בכל ישראל זה עדיין כן משנה לך במידה ואתה רוצה להגר למדינה אחרת לדוגמה ואתה רוצה למכור את הבית.

משוכנע שיש עוד הרבה דוגמאות. לכן תמיד דירה היא השקעה, גם אם היא דירה למגורים.

 

[גרהם]

תמיד בויכוחים האלו (שקיימים גם מחוץ לפורום) מעניין אותי כמה משפחות באמת יכולות למכור דירת מגורים ולשים את כל התמורה בשוק ההון מבחינת הסכמה בין שני בני הזוג וצורך להתחשב באחרים (למשל, בהורים שבישראל מקובל שנתנו מימון לרכישת הדירה מלכתחילה).

 

[רוני]

היי
זוג בני 34
משתכרים כעצמאיים כ 35k בחודש.
2 ילדים
דירה בשיווי של כ 3,000,000.
50 אחוז מימון ממשכנתא שנכון להיום ב 4% ריבית ממוצעת.
900,000 כרגע נזיל בעו"ש.
קרן השתלמות 100,000 ש"ח.
חיים ברמת מחייה גבוהה שלא מופרש חיסכון כל חודש מהכנסות.
כרגע בצומת דרכים.
מעניין אותי מאוד מה הייתם ממליצים לעשות עם הכסף הנזיל.
תודה רבה

לדעתי מאחר ואתם צעירם המשתכרים יפה, עדיף עבורכם לנצל את השנים שאתם עובדים ויכולים לשלם את עלויות המימון, את שאר ההון העומד לרשותכם, ניתן להשקיע בנכס מניב, שייצר הכנסה חודשית שתשלם לפחות חצי מעלויות המימון החודשיות, ולאורך השנים תייצר עליית ערך.

 

[האחד]

לשאלתך. זה בדיוק מה שעשינו. אנחנו גרים בקנדה כבר 8 שנים. מכרנו את הבית שלנו בארץ שהכפיל את עצמו ב8 השנים מאז שקנינו אותו ב2002, וקנינו בית בקנדה שהכפיל את עצמו גם מאז שקנינו אותו ב2011.
המחירים כאן הגיעו לפיק בשנה שעברה שבית היה נחטף תוך שבוע, לעומת זאת השנה אנשים ברחוב שלנו ניסו למכור במשך חודשים ב20% פחות ממה שנמכרו בתים תוך שבוע בשנה שעברה, ואני חכול לומר לך שלא זה הזיז לי ולא זה מזיז לי. בית מגורים זאת לא השקעה, זה בדיוק מה שזה, זה המבצר שלי, זה הבית שלי, זה הביטחון שלי ושל הילדים שלי שיהיה לנו בית לגור בו גם מחר וגם בשנה הבאה, וגם אם יפטרו אותי או שהעסק שלנו יקרוס, וגם אם השווקים יקרסו ב80% בשנה הבאה. האם לך יש את הבטחון הזה? לא נראה לי

 

[Pinkfog]

לשאלתך. זה בדיוק מה שעשינו. אנחנו גרים בקנדה כבר 8 שנים. מכרנו את הבית שלנו בארץ שהכפיל את עצמו ב8 השנים מאז שקנינו אותו ב2002, וקנינו בית בקנדה שהכפיל את עצמו גם מאז שקנינו אותו ב2011.
המחירים כאן הגיעו לפיק בשנה שעברה שבית היה נחטף תוך שבוע, לעומת זאת השנה אנשים ברחוב שלנו ניסו למכור במשך חודשים ב20% פחות ממה שנמכרו בתים תוך שבוע בשנה שעברה, ואני חכול לומר לך שלא זה הזיז לי ולא זה מזיז לי. בית מגורים זאת לא השקעה, זה בדיוק מה שזה, זה המבצר שלי, זה הבית שלי, זה הביטחון שלי ושל הילדים שלי שיהיה לנו בית לגור בו גם מחר וגם בשנה הבאה, וגם אם יפטרו אותי או שהעסק שלנו יקרוס, וגם אם השווקים יקרסו ב80% בשנה הבאה. האם לך יש את הבטחון הזה? לא נראה לי

סלחו לי, אבל לא מבין את קו המחשבה הזה. איפה בדיוק הביטחון בלשים מיליוני שקלים על בית שלא נותן לך שום תמורה כלכלית, כל עוד אין לך סכום נוסף לנכס שיכול לתת לך הכנסה?
זו בדיוק החשיבה שמביאה את רוב מעמד הביניים להיות במרדף אינסופי אחרי כסף שאף פעם אין להם.

 

[האחד]

ההגיון בזה שאתה צריך לגור איפשהו (בהנחה שאתה לא מתעלק על ההורים שלך בגיל שכבר לא סביר להתעלק על ההורים), ולשכור דירה עלובה זה בסדר כל עוד אתה רווק או נשוי טרי, אבל הרבה פחות בסדר כשיש לך משפחה עם ילדים. בנקודה הזאת אתה רוצה משהו יציב וגם ברמה מסויימת שתהיה נעימה למגורים, משהו קצת מעבר לגג שימנע ממך להירטב, אתה רוצה מטבח יפה ונוח, אתה רוצה קרמיקה יפה בחדר האמבטיה ואתה רוצה צבע מסויים לקירות, ואת כל זה לא תקבל בדירה שכורה (או שתקבל תמורת דמי שכירות גבוהים).
איזה תמורה כלכלית הבית אמור לתת לך? למה אתה צריך שיהיה לך סכום נוסף לנכס שייתן לך הכנסה? אתה עובד, לא? זאת ההכנסה שלך בשלב שאתה בונה את עצמך, ובכסף הזה אתה משלם את המשכנתא וחוסך מה שאפשר.
בוא ניקח כדוגמא את הגישה שלך לחיים. אין לך בית משלך אבל יש לך מליון שקל בבנק שאתה מקבל מהם 4% שנתי שנותנים לך קצת מעל 3000 שקל לחודש ואתה נאלץ להוסיף להם עוד 5000 שקל לחודש כדי לשכור דירה (נחמדה, לא חור מעופש). אחרי 25 שנה במקרה הטוב אתה עדיין באותה נקודה בעוד מי ששילם שנתן מקדמה של מליון שקל ושילם במשך 25 שנה 5000 שקל לחודש הוא הבעלים של הדירה וכעת לא צריך לשלם יותר שכירות חודשית ואוגר את הכסף שחסך.
עכשיו בוא נראה מה קורה אם יש משבר כלכלי וההשקעה נחתכת בחצי, נשארת עם חצי מליון שקל שאין לך שום תשואה עליו 3-4 שנים, אז כדי להמשיך לגור בשכירות באותה דירה נחמדה עכשיו צריך להפריש מהמשכורת את כל 8000 השקלים או לחלופין להפריש את אותו סכום ולאכול 40000 שקל בשנה מהקרן, מה שאחרי 4 שנים משאיר לך רק 350 אלף שקל בקרן המדולדלת. עכשיו השווקים מתחילים להתאושש ונותנים 10% תשואה בשנה, שזה 35 אלף שקל, שהםבקושי מה שאתה צריך לשכירות, אז התיק לא רק שלא גדל, הוא אפילו ממשיך להישחק קצת למרות העליות.
להשקיע אפשר אחרי שדאגנו לצרכים הבסיסיים שלנו, קורת גג, מזון, וכשיש ילדים, הביטחון שלהם.
מעבר לכך, אי אפשר להעביר את החיים בלא לחיות כדי להגדיל את חשבון הבנק שלנו כי מפסידים הרבה בדרך. את הגישה של הסולידית לחיים אימצתי לעצמי כבר כשהיא עוד היתה בבית הספר היסודי, אבל למזלי התחתנתי עם מישהי שפתחה לי את העיניים וגרמה לי להבין שצריך לשמור על איזון בין לחסוך ללחיות כי באמת חיים רק פעם אחת וחבל להעביר את החיים בלא לחיות

 

[אורי ג.]

סלחו לי, אבל לא מבין את קו המחשבה הזה. איפה בדיוק הביטחון בלשים מיליוני שקלים על בית שלא נותן לך שום תמורה כלכלית, כל עוד אין לך סכום נוסף לנכס שיכול לתת לך הכנסה?
זו בדיוק החשיבה שמביאה את רוב מעמד הביניים להיות במרדף אינסופי אחרי כסף שאף פעם אין להם.

אתה רווק, נכון?