מה היתרון בנדל"ן

[Fitch]

הסיכוי שתיפול על שוכר קיצוני באופן כזה, שסתם ככה ביום בהיר, יפסיק לשלם לך שכירות ויילך את כל הדרך הארוכה כנגד משפטים, משטרה ושאר הלחצים, קרוב לסיכוי של לזכות בלוטו.

מכיר אנשים כאלה שיהיו מוכנים "לדבר" איתו תמורת כמה מאות שקלים? יופי. חסכת שנים.

 

[zed12]

לא מובן לי, ז שאני חושב שנדלן זאת השקעה מאוד מאוד לא מפוזרת ומסוכנת, אומר שאני צריך לקנות טופס לוטו? אשמח להבין את ההגיון הצרוף מאחורי דברי החכמה שלך.

למיטב הבנתי, ההודעה שלי הייתה ברורה ומובנת. אתה יכול כמובן לא להסכים, אבל היא די ברורה. מה בדיוק לא הבנת?

 

[zed12]

לא מובן לי, ז שאני חושב שנדלן זאת השקעה מאוד מאוד לא מפוזרת ומסוכנת, אומר שאני צריך לקנות טופס לוטו? אשמח להבין את ההגיון הצרוף מאחורי דברי החכמה שלך.

למיטב הבנתי, ההודעה שלי הייתה ברורה ומובנת. אתה יכול כמובן לא להסכים, אבל היא די ברורה. מה בדיוק לא הבנת?

 

[zed12]

כלומר, סביבות ה0% לשיטתך,
אבל הפלא ופלא,
חיפוש הכי פשוט בגוגל יציג לך לפחות 4 מודעות לעורך דין שמתמחה שוכרים שלא מתפנים (ויש עוד הרבה מודעות בקנה), עשרות מאמרים, כתבות רבות מאוד בתקשורת על שוכרים כאלה לאורך השנים במדינה, ועוד ועוד. תגיע למסקנות בעצמך עד כמה זה נפוץ או לא

לא התכוונתי לפתוח שרשור מתמטי על הסתברות. הכוונה כמובן לסיכוי נמוך וקלוש ביותר.

מיליוני דירות מושכרות מדי שנה בישראל. מה להערכתך הסיכוי הריאלי שתיפול על דייר כזה?

ואגב, אני מאמין גם שחלק גדול מהמקרים האלו קורים בעקבות יחס דומה מצד בעלי הדירות. יש לא מעט בעלי דירות שחושבים שתקופת העבדות עדיין לא הסתיימה. יחס גורר יחס....

אבל כמובן שאפשר גם למצוא גם מקרים תמימים של דיירים כאלו. שוב, מה להערכתך הסיכוי הריאלי שזה יקרה לך?

 

[Modric19]

זה לבדו לא ירתיע אותי,
השילוב של זה + שאר החסרונות של השקעה בנדלן- כן.

 

[amit]

אני מאמין גם שחלק גדול מהמקרים האלו קורים בעקבות יחס דומה מצד בעלי הדירות. יש לא מעט בעלי דירות שחושבים שתקופת העבדות עדיין לא הסתיימה. יחס גורר יחס

תקופת העבדות ? על מה אתה מדבר? מה עברת בתור שוכר דירה שגורם לך לחשוב ככה?

שוכרים שמשמידים דירות ולא מתפנים -אף פעם לא עושים את זה כי "יחס גורר יחס" , מדובר בעבריינים מקצועיים שחוזרים על העבירות האלה שוב ושוב.

 

[zed12]

תקופת העבדות ? על מה אתה מדבר? מה עברת בתור שוכר דירה שגורם לך לחשוב ככה?

שוכרים שמשמידים דירות ולא מתפנים -אף פעם לא עושים את זה כי "יחס גורר יחס" , מדובר בעבריינים מקצועיים שחוזרים על העבירות האלה שוב ושוב.

בעלי דירות שלא מוכנים לתקן אף תקלה בדירה. אחרים שמוכנים לתקן, אבל ייקח שבועות עד שיסדרו את זה וגם סתם אנשים חסרי תרבות שלא יודעים כיצד להתנהג ולדבר מול אנשים אחרים. לא חסרים כאלו לצערי. אתה חי בישראל, אתה יודע...

אין צורך להתקטנן כאן. הנקודה היא שזאת תופעה שולית וחסרת חשיבות כשמביטים במבט מקרו של מיליוני דירות שמושכרות.

כמובן שצריך להקטין את כל הסיכונים, ולמנוע בכל דרך אפשרית שזה יקרה (לחפש שכונות אמידות, להחתים ערבים, צ'ק בנקאי וכו'). אבל לא להשקיע בדירה בגלל פחד שאולי בסיכוי אפסי תיפול על "עבריין מקצועי"? זה כבר מוגזם לגמרי.

פחדים, חששות ופארנויות אפשר למצוא בכל תחום בחיים. אולי לא תצא מהבית כי יש מלא תאונות דרכים? אולי לא תשים את הכסף שלך בבנק כי אולי יהיה באג מילניום באחד מן הימים? אלו לא שיקולים רציונלים לטעמי.

אגב, אם כולם היו כאלו, לא היה דבר כזה בכלל דירה להשכרה. כי מי היה המשוגע שיסכים להשכיר דירה, שמתסובבים לנו כאן מאות אלפי עבריינים שמחפשים להשמיד לו את הדירות....

 

[doc29]

הנקודה היא שזאת תופעה שולית וחסרת חשיבות כשמביטים במבט מקרו של מיליוני דירות שמושכרות.

לא נשמע נכון, אם כי לא השכרתי עדיין לכמה עשרות דיירים כדי לקבל סטטיסטיקה סבירה. אולי תעשו סקר...
שמעתי כמה וכמה מקרים כאלה ממכרים, ובחישוב זריז זה אומר כמה אחוזים של סיכון , לא משהו זניח ברמה של לוטו. לא שזו לא סיבה להשקיע, אבל בהחלט הייתי מכניס את זה לחישוב התשואה הצפויה. בניגוד למשל לתרחיש של פלישת חייזרים.

 

[אורי ג.]

הכוונה כמובן לסיכוי נמוך וקלוש ביותר.

אתה טועה. מאד מאד מאד טועה.

מה להערכתך הסיכוי הריאלי שתיפול על דייר כזה?

הרבה יותר גבוה ממה שאתה חושב.

אבל לא להשקיע בדירה בגלל פחד שאולי בסיכוי אפסי תיפול על "עבריין מקצועי"? זה כבר מוגזם לגמרי.

מסכים.
בכלל בכל השקעה צריך להיות מוכן לתרחישים פחות חיוביים, אם לא רוצים תמיד יש פק"מ בבנק.

 

[zed12]

אתה טועה. מאד מאד מאד טועה.

הרבה יותר גבוה ממה שאתה חושב.

לא ידעתי שאלוהים הגיע לפורום...

אתה לא צודק ואני לא טועה. אתה אולי חושב ומניח אחרת ממני, לא מעבר לזה.

אלא אם כן יש לך נתונים מדוייקים וסטטיסטיקות ברורות של שוכרי ומשכירי דירות בכל רחבי הארץ במשך עשרות שנים שיכולים לתת סימוכין לקביעה החד משמעית והנחרצת שלך שאני "טועה"!

 

[nicepo1]

אתה לא צודק ואני לא טועה. אתה אולי חושב ומניח אחרת ממני, לא מעבר לזה.

לא צריך להיכנס לפינות מיותרות.
הסיכוי לבעיות בהשכרת דירות גבוה בסדרי גודל מהסיכוי לזכות בלוטו.
הגזמת לגמרי,אני גם מכיר כמה אנשים שמתעסקים בהשכרה כבר הרבה שנים ולכולם היה בעיות כאלה ואחרות במהלך השנים.
אז כן אפשר לצמצם ולהוריד למינימום אבל התיאור שלך וורוד בהרבה מהמציאות.
יש לי כמה סיפורים על גבול ההזויים ומעבר מהחברה האלה.
ברור שרוב הזמן הכול הולך חלק וזה לא מעניין אז לא שומעים על זה.
אבל מי שמתעסק בהשכרת כמה נכסים במשך 20 שנה היה מת לזכות בלוטו על כול בעיה רצינית שהייתה לו.

 

[zed12]

לא צריך להיכנס לפינות מיותרות.
הסיכוי לבעיות בהשכרת דירות גבוה בסדרי גודל מהסיכוי לזכות בלוטו.
הגזמת לגמרי,.

אתה טועה מאוד מאוד

איך מרגיש לך "טיעון" כזה? לדעתי לא לעניין.

בכל אופן, אני דווקא מכיר מצידי הרבה מאוד אנשים שמשכירים דירות כולל אנוכי שמחזיק בשתיים. ושמעתי רק על מקרה אחד כזה. הייתה לי גם לא מזמן שיחה עם מתווך חבר ששאלתי אותו על מקרים כאלו והוא אמר לי שבעשר שנים שהוא מתווך, היה לו מקרה אחד כזה.

אגב, אני אישית מכיר שני אנשים שזכו בלוטו ובטוטו. אחד בשני מיליון והשני בחמישה. נשבע! מה אני אמור להסיק מזה?

אז מה זה אומר לגבי ה"מחקר" הרציני הזה שאנחנו עוסקים עכשיו? כלום. כי אף אחד מאיתנו לא באמת יודע מהם הנתונים האמיתיים לעומת כל משכירי הדירות הנורמליים ולכן אף אחד לא יכול לטעון כאן שהוא צודק או שאני טועה.

אני בכלל לא מנסה לצייר תסריט ורוד. אני לא מתעלם מהתופעה הזאת ואני בטוח שישנם מקרים הזויים. אני סה"כ חושב שבדיון כללי על השכרת דירות באופן כללי, אי אפשר להשתמש במקרים הפרטניים האלו, ולהכניס אותם כשיקול רציני.

אני מכיר גם לא מעט אנשים שלא ייקנו בחיים רכב יד שנייה וייקחו הלוואה גדולה מעל הפופיק שלהם לקניית רכב חדש, בגלל הפחד שאולי מישהו ימכור להם ביד 2, רכב גנוב עם ש"סי ועם מונה ק"מ מזויף ועם 6 תאונות קודמות שהרכב עבר...

אז אם נשתמש בדוגמה הזו, אז גם כאן אמליץ כמובן לקחת את הרכב לבדיקה לפני קנייה, ולהשקיע 500 ש"ח. בהחלט חשוב. אבל בגלל זה לא לקנות רכב יד 2 בכלל?

בקיצור, לאנשים כאלו, בהחלט לא מומלץ להשקיע בדירה ולא לקנות רכב יד 2, וגם לא לנסוע ברכב פרטי בכלל, כי יש המון תאונות דרכים ובכלל, לא לעשות יותר מדי.. יש הרבה סיכונים בחיים...

 

[קפה שחור]

מה אני אמור להסיק מזה?

שאתה צריך להקשיב גם לאחרים
ולקחת בחשבון את החוויות שלהם גם

כל שאר הדוגמאות שלך הינם אנשי קש ולא רלוונטיים לטענה:

אני מרשה לעצמי לשער

אל תרשה לעצמך
קיימות עובדות וחבל לא להשתמש בהן

 

[zed12]

שאתה צריך להקשיב גם לאחרים
ולקחת בחשבון את החוויות שלהם גם

כל שאר הדוגמאות שלך הינם אנשי קש ולא רלוונטיים לטענה:

אל תרשה לעצמך
קיימות עובדות וחבל לא להשתמש בהן

הבנתי. החוויות של האחרים כאן הן עובדות, ושלי אנשי קש. מצוין. תודה על ההבהרה. אפשר לנעול את השרשור.

 

[קפה שחור]

ושלי אנשי קש.

התכוונתי לזה:

אני מכיר גם לא מעט אנשים שלא ייקנו בחיים רכב יד שנייה וייקחו הלוואה גדולה מעל הפופיק שלהם לקניית רכב חדש, בגלל הפחד שאולי מישהו ימכור להם ביד 2, רכב גנוב עם ש"סי ועם מונה ק"מ מזויף ועם 6 תאונות קודמות שהרכב עבר...

אז אם נשתמש בדוגמה הזו, אז גם כאן אמליץ כמובן לקחת את הרכב לבדיקה לפני קנייה, ולהשקיע 500 ש"ח. בהחלט חשוב. אבל בגלל זה לא לקנות רכב יד 2 בכלל?

בקיצור, לאנשים כאלו, בהחלט לא מומלץ להשקיע בדירה ולא לקנות רכב יד 2, וגם לא לנסוע ברכב פרטי בכלל, כי יש המון תאונות דרכים ובכלל, לא לעשות יותר מדי.. יש הרבה סיכונים בחיים...

אין לתוספות הללו קשר לנאמר לפני זה

 

[zed12]

שאתה צריך להקשיב גם לאחרים
ולקחת בחשבון את החוויות שלהם גם

אל תרשה לעצמך
קיימות עובדות וחבל לא להשתמש בהן

חוויות של כמה כותבים בפורום נדל"ן של הסולידית הן לא עובדות. מחקר סטטיסטי מדעי ורציני, כן.

עד שלך, או לכל חבר אחר בפורום כאן, יהיה מחקר כזה, הוא לא יכול לטעון שהוא צודק או אחר טועה.

מצטער, אבל ניסוח מתנשא ויהיר, לא הופך את התוכן לעובדה.

 

[רוני]

שוק הנדל"ן הוא מגוון, ויש קשר ישיר בין איכות השוכרים למקרים של פנוי שוכרים,
כאשר אני מחפש נכס להשקעה, אחד הפרמטרים החשובים מבחינתי, הוא קהל היעד של השוכרים אליו הנכס יפנה,
זה מגדיר את רמת הסיכון של ההשקעה, ניתן להקטין את החשיפה למקרים אלו,
אך תמיד יש להביא בחשבון שזה עלול לקרות.

בכל סוג של השקעה עלולים להיות בלתמים, המשקיע צריך לדעת להכיל זאת,
בהשכרת דירות נחשפים לפנוי שוכרים, בהשקעה במניות נחשפים לסיכון של ירידות חדות בתקופות מסוימות........

 

[zed12]

בפעם המיליון, אף אחד לא אמר כאן שדייר שמסרב להתפנות אינו סיכון למשקיע בדירה. בוודאי שזהו סיכון וסיטואציה לא נעימה.

הנושא שהתפתח כאן הוא מהו אחוז הסיכון.

אני הצעתי השערה שהוא מאוד נמוך עד קלוש ביחס לשוק השכירות באופן כללי. אורי ג' החליט שהוא לא צריך לשער, כי הוא כבר יודע בוודאות מהו האחוז אך לא טרח לנמק כיצד הוא יודע בוודאות מהו, אלא הסתפק בלקבוע כי אני "טועה, מאוד מאוד מאוד טועה".

על זה הדיון כאן. על צורת הניסוח ועל הנימוק לקביעת העובדה. מקווה שהעניין מוצה.

 

[אורי ג.]

כי הוא כבר יודע בוודאות מהו האחוז

אתה שם מילים בפי, איני יודע מהו האחוז אבל יודע בוודאות של 100% שזה סיכוי הרבה יותר גבוה מאשר לזכות בלוטו וגם הרבה יותר גבוה ממה שאתה חושב כנראה אבל מסכים שהדיון מוצה.

 

[zed12]

אתה שם מילים בפי, איני יודע מהו האחוז אבל יודע בוודאות של 100% שזה סיכוי הרבה יותר גבוה מאשר לזכות בלוטו וגם הרבה יותר גבוה ממה שאתה חושב כנראה אבל מסכים שהדיון מוצה.

לא שמתי מילים בפיך. מציע לך לקרוא היטב את התגובה שלך.

אתה ציטטת את המשפט שכתבתי "הכוונה כמובן לסיכוי נמוך וקלוש ביותר" (שהסביר למעשה כי לא התכוונתי במדויק לסיכוי ללוטו, אלא התכוונתי לסיכוי נמוך וקלוש ביותר ביחס לשוק השכירות באופן כללי). ועליו הגבת ש "אני טועה, מאוד מאוד מאוד טועה". ללא שום נימוק.

צורת ניסוח כזו, קודם כל צורמת, ומכיוון שהיא גם יהירה, היא יוצרת מעין תחושה כאילו מדובר בעובדה.

אז אלא אם כן יש לך אסמכתא לטענה שאני "טועה, מאוד מאוד מאוד טועה", אבהיר כאן בפעם הבהחלט אחרונה, שזה שמישהו כותב שמישהו אחר טועה (ללא נימוק), לא הופך אותו לצודק.

מקווה שהדיון הובהר...