אני תוהה אם יש יתרון חבוי ע"י ההלאוות הנדיבות של הבנקים במקרים של משכנתא.
אפשר לייצר סיטואציות עם מספרים מדומיינים.
הנחות:
1. השקעה בבורסה תניב תשואה של 7% שנתי.
2. מחירי הדירות עולות ב-100% במהלך 30 השנים. (2.34~ אחוז בשנה)
3. השכירות עבור דירה שעולה 2 מיליון ש"ח - 5000 ש"ח בחודש.
4. משכנתא של 3 אחוזים(נניח שקבועה)
מקרה א':
לבן אדם יש 2 מיליון ש"ח ובוחר להשקיע אותם בדירה ללא משכנתא. משכיר אותה ב-5000 ש"ח.
הון סופי:
דירה: 4 מיליון ש"ח
שכירות: 1.8 מיליון ש"ח
=
5.8 מיליון.
מקרה ב'
לבן אדם יש 2 מיליון ש"ח ובוחר להשקיע אותם בבורסה.
הון סופי:
רווחי הון: 2 מיליון ש"ח * 7 אחוז תשואה ^ 30 שנה
=
~15.2 מיליון
מקרה ג':
- לבן אדם 2 מיליון ש"ח ובוחר להשקיע 1.5 מיליון בבורסה.
500 אלף הנותרים משמשים לקניית דירה עם משכנתא של 1.5 מיליון ש"ח, שעבורה הוא משלם 6000 ש"ח בחודש.
הון סופי:
דירה: 4 מיליון ש"ח
שכירות: 1.8 מיליון ש"ח
משכנתא: יורד 12 אלף ש"ח מסכום רווחי ההון להשקעה.
רווחי הון: 1.5 מיליון ש"ח * 7 אחוז תשואה ^ 30 שנה: 10.2 מיליון ש"ח ( כולל הורדת המשכנתא מסכום ההשקעה בכל שנה )
=
~16 מיליון מיליון ש"ח.
במקרה המופשט הזה, עדיף לקחת משכנתא למרות שיש לך כסף לשלם על הדירה.
במקרה הסביר יותר, שבו לאדם 500,000 ש"ח
השקעה בבורסה: 3.8 מיליון
קניית דירה להשקעה: מינוס 1000 בחודש(שאותם גם יכל להשקיע, אבל ניחא) = 4 מיליון - 360 אלף = 3.64 מיליון.
אני תוהה אם יש יתרון חבוי ע"י ההלאוות הנדיבות של הבנקים במקרים של משכנתא.
אפשר לייצר סיטואציות עם מספרים מדומיינים.
הנחות:
1. השקעה בבורסה תניב תשואה של 7% שנתי.
2. מחירי הדירות עולות ב-100% במהלך 30 השנים. (2.34~ אחוז בשנה)
3. השכירות עבור דירה שעולה 2 מיליון ש"ח - 5000 ש"ח בחודש.
4. משכנתא של 3 אחוזים(נניח שקבועה)
מקרה א':
לבן אדם יש 2 מיליון ש"ח ובוחר להשקיע אותם בדירה ללא משכנתא. משכיר אותה ב-5000 ש"ח.
הון סופי:
דירה: 4 מיליון ש"ח
שכירות: 1.8 מיליון ש"ח
=
5.8 מיליון.
מקרה ב'
לבן אדם יש 2 מיליון ש"ח ובוחר להשקיע אותם בבורסה.
הון סופי:
רווחי הון: 2 מיליון ש"ח * 7 אחוז תשואה ^ 30 שנה
=
~15.2 מיליון
מקרה ג':
- לבן אדם 2 מיליון ש"ח ובוחר להשקיע 1.5 מיליון בבורסה.
500 אלף הנותרים משמים לקניית דירה עם משכנתא של 1.5 מיליון ש"ח, שעבורה הוא משלם 7000 ש"ח בחודש.
הון סופי:
דירה: 4 מיליון ש"ח
שכירות: 1.8 מיליון ש"ח
משכנתא: יורד 12 אלף ש"ח מסכום רווחי ההון להשקעה.
רווחי הון: 1.5 מיליון ש"ח * 7 אחוז תשואה ^ 30 שנה: 10.2 מיליון ש"ח ( כולל הורדת המשכנתא מסכום ההשקעה )
=
16 מיליון מיליון ש"ח.
במקרה המופשט הזה, עדיף לקחת משכנתא למרות שיש לך כסף לשלם על הדירה. בהרבה.
במקרה הסביר יותר, שבו לאדם 500,000 ש"ח
השקעה בבורסה: 3.8 מיליון
קניית דירה להשקעה: מינוס 1000 בחודש(שאותם גם יכל להשקיע, אבל ניחא) = 4 מיליון - 360 אלף = 3.64 מיליון.
הערה: המספרים מדומיינים לחלוטין. לא התחשבתי במיסים, באנרגיה הנדרשת להחזיק דירה להשקעה, וסיכונים לכאן ולכאן.
