• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה, ובכלל זה החובה לעמוד בהוראות כל דין, היא על מחברה בלבד ואין לייחס את האמור בה לבעלת האתר.

נקודות תורפה אפשריות בהשקעה בנדל"ן בחו"ל

  • פותח הנושא פותח הנושא abakarir
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

abakarir

משתמש סולידי
הצטרף ב
15/4/24
הודעות
51
דירוג
14
אני מחפש אפיק השקעה כבר הרבה זמן ואפילו כתבתי בגוגל "אפיק השקעה" וכו. ככה שאני מקבל המון פרסומות יעודיות על השקעה בעיקר בנדל"ן בחו"ל. המדינה העיקרית היא יוון. אני בודק כל כיוון לעומק אבל האמת שאני לא באמת מגיע מהתחום והידע בפיננסים זה ידע כללי מכלכליסט ולא רכשתי אותו באופן מסודר. ככה שאני אשמח לקצת יעוץ ממה להזהר ומה לבדוק במידה ואני יוצר קשר עם מתווך שמנהל עסקאות נדל"ן מהארץ בחו"ל.

אגב קראתי את זה:

"
מנורות אדומות בעסקאות חוב ועסקאות נדלן בכלל:
היוזם לא משקיע מכיסו או שמשקיע סכום נמוך מדי ביחס לעסקה.
היוזם של עסקת החוב הוא גם היזם של העסקה כולה (EQUITY), זהו מצב גרוע ביותר כי יש פה ניגוד אינטרסים מובהק, במיוחד במצב של קשיים בעסקה (מה היזם יעשה, יתבע את עצמו?)
אין הסתמכות על מעריך שווי חיצוני.
בעסקאות בנייה: אין הערכת שווי בנייה של חברת יעוץ הנדסי, קבלן וכו'
הלוואת בלון גם על כל הריבית ולא רק הקרן, אין תשלומי ריבית שוטפים (זה גם אומר שיחס הLTV עולה כל הזמן).
פנייה למשקיעים קטנים מדי: זה כנראה אומר שהיזם גם עובר על החוק (סעיף 15 לחוק ניירות ערך) וגם פונים למשקיעים שאינם מתוחכמים ואפשר לעבוד עליהם בנקל, אין להם את היכולת או הממון לבצע בדיקות נאותות בעצמם ואם חלילה יש בעיה אז לא תהיה להם יכולת (או כלכליות) לתבוע את המארגן, בנוסף כל משקיע כזו דורש תשומות ניהוליות יקרות כמו הסכמים משפטיים, ליווי רו"ח, זמן של משווק וכו', עלויות אלו זהות אם משקיעים $10,000 או פי 100 מכך, הדרך היחידה להרוויח ממשקיעים מאד קטנים הם פשוט "לקרוע" אותם בעמלות ודמי ניהול.
כפועל יוצא מהסעיף הקודם: ריבוי אנשי מכירות או שם מכובס אחר, לחברות גדולות (מיליארדי שקלים) יש לכל היותר מנהל קשרי משקיעים בודד או 2.
חוסר ניסיון של היזם או המארגן.
חוסר הכרות של היזם או המארגן עם השוק המקומי, השפה והתרבות העסקית.
הנחות אופטימיות מדי: עדיף להיות שמרן ולהיות מופתע לטובה מאשר ההפך.
התבססות על עליית ערך עתידית של השוק או הנכס הספציפי: זה לא השקעה, זה הימור.
האם יש מוסדיים או בעסקה? אם כן זה סימן טוב בדרך כלל, כיוון שאלו משקיעים גם מתוחכמים היכולים לבצע בעצם או לממן בדיקות נאותות וליווי משפטי נאות וגם אלו משקיעים עם אלטרנטיבות השקעה רבות מאד, הם לא בקלות נכנסים לכל עסקה.
מתן חוב לנכס זול מדי: בנכסים זולים מאד (נניח סביב פחות מ100K-150K) עלויות עיקול הנכס והCARRY COST יכולים לגרום להפסדים כספיים ניכרים."

אני מאוד רוצה לדעת איך בודקים את כל זה וכמובן אשמח לקבל עצות נוספות.
 
נערך לאחרונה ב:
שום דבר רע אני בגדול רק אוסף מידע ומנסה להבין את העולמות האלה הכי טוב שאפשר
 
אני לא רוצה שיעקצו אותי מן הסתם. אני חושב שבגדול זה שני אפיקי השקעה שונים. אני לא מבין גדול ולא אתיימר להיות אבל ממה שאני ראיתי השכירות החודשית שמתקבלת כל חודש גדולה יותר מהכנסה רבעונית מדיבידנטים. עליית ערך נכס הבסיס לרוב זהה. יתכן שאני טועה. לכן אני פותח דיון.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
I החזר מס וקיזוז ר"ה כנגד נקודות זיכוי מיסים 32
מ כרטיסי אשראי ישראליים המזכים ב"הטבות"( נקודות/"קש בק"/ ....?) בגין תשלום לרשויות ציבוריות( מיסים/בטוח לאומי/עיריה וכו...) צרכנות פיננסית 1
P נקודות זיכוי מיסים 4
P נקודות זיכוי אל מול רווחי הון מיסים 10
ז נקודות זיכוי מס מיסים 6
ה יתרת נקודות זיכוי לפריסה מיסים 2
T נקודות מדד - משמעות שוק ההון 4
X נקודות זיכוי לעצמאים, 7000+₪ שהגיחו משומקום מיסים 8
S איך מחשבים נקודות זיכוי על ילדים מיסים 10
ה הבהרת נקודות - משיכת פיצויים מול רצף פיצויים לעובד צעיר פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
A נקודות זיכוי לאדם על הרצף האוטיסטי מיסים 6
חובב_פנסיה2022 נקודות מתמיד אלעל שעומדות לפוג פוסטים מאיכות נמוכה 14
D כרטיסי אשראי לצבירת נקודות טיסה צרכנות פיננסית 1
R זיכוי מס על סמך נקודות זיכוי מיסים 10
שם משתמש בעייתי "נקודות זיכוי בלתי מנוצלות" - מה הכוונה? מיסים 18
C העברת נקודות זיכוי בין בני הזוג מיסים 6
W שאלה טכנית - איך למשוך קופת גמל להשקעה מבלי לשלם מס ע"י קיזוז מול נקודות זכות מיסים 1
פ נקודות זיכוי על ילדים מיסים 1
מתכנת רשות המסים תעביר באופן יזום החזרי מס לכ-1,900 הורים לילדים עם מוגבלות שלא מימשו את זכאותם להקלה במס של 2 נקודות זיכוי מיסים 18
Y החזר מס רווחי הון בגין נקודות זיכוי (שחלקן רק בעבור יגיעה אישית) מיסים 8
P ניצול נקודות זיכוי כנגד ריווחי הון מיסים 14
K החזר מס בגין רווחי הון ע"י נקודות זיכוי צרכנות פיננסית 2
guesto קדימות מגן מס מול נקודות זיכוי שוק ההון 30
י נקודות זיכוי ורווחי הון שוק ההון 4
מ נקודות זיכוי במיסוי בשל תינוק חדש במשפחה מיסים 5
S ניצול נקודות זיכוי מס (ועוד כמה שאלות) מיסים 5
K יציאה לפנסיה בגיל 67 - נקודות והחלטות חשובות שצריך להכיר צרכנות פיננסית 3
לא חשוב שמות נקודות חשובות בחוזה של בית ההשקעות שוק ההון 20
נ משכיר/שוכר - נקודות חשובות בחוזה שכירות משנה נדל"ן 5
N החזר מס ע"ח נקודות זיכוי שוק ההון 2
A נקודות מרכזיות למיקוח שוק ההון 3
M החזר מס דיבידנדים כנגד נקודות זיכוי - גם למס ששולם בחו"ל? שוק ההון 9
I האם גם לילד יש 2.25 נקודות זיכוי? שוק ההון 9
ה מה יותר מרגש? אחוזים או נקודות אוף טופיק 5
O איך מנצלים את נקודות הזיכוי בשנה הראשונה בה לא עובדים פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 33
amidar משחקים עם נקודות זיכוי של מס הכנסה - האם אפשרי? אוף טופיק 16
ש שתי נקודות שוק ההון 4
C זיכוי מס הכנסה \ נקודות זיכוי בשל תמיכה בהורה נכה צרכנות פיננסית 5
amidar עזרה עם נקודות זיכוי במס הכנסה לידועים בציבור לאחר לידה צרכנות פיננסית 14
efrat חידוד מספר נקודות בקשר לניירות ערך שוק ההון 7
S נקודות זיכוי ממס הכנסה בגין תואר ראשון צרכנות פיננסית 14
stamEhad הטבות מס ו"קומבינות אפשריות" בפתיחת קרן השתלמות לעצמאים שהוא גם שכיר פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
A השלכות אפשריות של הצהרת מקום מגורים ב-IBKR צרכנות פיננסית 3

נושאים דומים

Back
למעלה