abakarir
משתמש סולידי
- הצטרף ב
- 15/4/24
- הודעות
- 51
- דירוג
- 14
אני מחפש אפיק השקעה כבר הרבה זמן ואפילו כתבתי בגוגל "אפיק השקעה" וכו. ככה שאני מקבל המון פרסומות יעודיות על השקעה בעיקר בנדל"ן בחו"ל. המדינה העיקרית היא יוון. אני בודק כל כיוון לעומק אבל האמת שאני לא באמת מגיע מהתחום והידע בפיננסים זה ידע כללי מכלכליסט ולא רכשתי אותו באופן מסודר. ככה שאני אשמח לקצת יעוץ ממה להזהר ומה לבדוק במידה ואני יוצר קשר עם מתווך שמנהל עסקאות נדל"ן מהארץ בחו"ל.
אגב קראתי את זה:
"
מנורות אדומות בעסקאות חוב ועסקאות נדלן בכלל:
היוזם לא משקיע מכיסו או שמשקיע סכום נמוך מדי ביחס לעסקה.
היוזם של עסקת החוב הוא גם היזם של העסקה כולה (EQUITY), זהו מצב גרוע ביותר כי יש פה ניגוד אינטרסים מובהק, במיוחד במצב של קשיים בעסקה (מה היזם יעשה, יתבע את עצמו?)
אין הסתמכות על מעריך שווי חיצוני.
בעסקאות בנייה: אין הערכת שווי בנייה של חברת יעוץ הנדסי, קבלן וכו'
הלוואת בלון גם על כל הריבית ולא רק הקרן, אין תשלומי ריבית שוטפים (זה גם אומר שיחס הLTV עולה כל הזמן).
פנייה למשקיעים קטנים מדי: זה כנראה אומר שהיזם גם עובר על החוק (סעיף 15 לחוק ניירות ערך) וגם פונים למשקיעים שאינם מתוחכמים ואפשר לעבוד עליהם בנקל, אין להם את היכולת או הממון לבצע בדיקות נאותות בעצמם ואם חלילה יש בעיה אז לא תהיה להם יכולת (או כלכליות) לתבוע את המארגן, בנוסף כל משקיע כזו דורש תשומות ניהוליות יקרות כמו הסכמים משפטיים, ליווי רו"ח, זמן של משווק וכו', עלויות אלו זהות אם משקיעים $10,000 או פי 100 מכך, הדרך היחידה להרוויח ממשקיעים מאד קטנים הם פשוט "לקרוע" אותם בעמלות ודמי ניהול.
כפועל יוצא מהסעיף הקודם: ריבוי אנשי מכירות או שם מכובס אחר, לחברות גדולות (מיליארדי שקלים) יש לכל היותר מנהל קשרי משקיעים בודד או 2.
חוסר ניסיון של היזם או המארגן.
חוסר הכרות של היזם או המארגן עם השוק המקומי, השפה והתרבות העסקית.
הנחות אופטימיות מדי: עדיף להיות שמרן ולהיות מופתע לטובה מאשר ההפך.
התבססות על עליית ערך עתידית של השוק או הנכס הספציפי: זה לא השקעה, זה הימור.
האם יש מוסדיים או בעסקה? אם כן זה סימן טוב בדרך כלל, כיוון שאלו משקיעים גם מתוחכמים היכולים לבצע בעצם או לממן בדיקות נאותות וליווי משפטי נאות וגם אלו משקיעים עם אלטרנטיבות השקעה רבות מאד, הם לא בקלות נכנסים לכל עסקה.
מתן חוב לנכס זול מדי: בנכסים זולים מאד (נניח סביב פחות מ100K-150K) עלויות עיקול הנכס והCARRY COST יכולים לגרום להפסדים כספיים ניכרים."
אני מאוד רוצה לדעת איך בודקים את כל זה וכמובן אשמח לקבל עצות נוספות.
אגב קראתי את זה:
"
מנורות אדומות בעסקאות חוב ועסקאות נדלן בכלל:
היוזם לא משקיע מכיסו או שמשקיע סכום נמוך מדי ביחס לעסקה.
היוזם של עסקת החוב הוא גם היזם של העסקה כולה (EQUITY), זהו מצב גרוע ביותר כי יש פה ניגוד אינטרסים מובהק, במיוחד במצב של קשיים בעסקה (מה היזם יעשה, יתבע את עצמו?)
אין הסתמכות על מעריך שווי חיצוני.
בעסקאות בנייה: אין הערכת שווי בנייה של חברת יעוץ הנדסי, קבלן וכו'
הלוואת בלון גם על כל הריבית ולא רק הקרן, אין תשלומי ריבית שוטפים (זה גם אומר שיחס הLTV עולה כל הזמן).
פנייה למשקיעים קטנים מדי: זה כנראה אומר שהיזם גם עובר על החוק (סעיף 15 לחוק ניירות ערך) וגם פונים למשקיעים שאינם מתוחכמים ואפשר לעבוד עליהם בנקל, אין להם את היכולת או הממון לבצע בדיקות נאותות בעצמם ואם חלילה יש בעיה אז לא תהיה להם יכולת (או כלכליות) לתבוע את המארגן, בנוסף כל משקיע כזו דורש תשומות ניהוליות יקרות כמו הסכמים משפטיים, ליווי רו"ח, זמן של משווק וכו', עלויות אלו זהות אם משקיעים $10,000 או פי 100 מכך, הדרך היחידה להרוויח ממשקיעים מאד קטנים הם פשוט "לקרוע" אותם בעמלות ודמי ניהול.
כפועל יוצא מהסעיף הקודם: ריבוי אנשי מכירות או שם מכובס אחר, לחברות גדולות (מיליארדי שקלים) יש לכל היותר מנהל קשרי משקיעים בודד או 2.
חוסר ניסיון של היזם או המארגן.
חוסר הכרות של היזם או המארגן עם השוק המקומי, השפה והתרבות העסקית.
הנחות אופטימיות מדי: עדיף להיות שמרן ולהיות מופתע לטובה מאשר ההפך.
התבססות על עליית ערך עתידית של השוק או הנכס הספציפי: זה לא השקעה, זה הימור.
האם יש מוסדיים או בעסקה? אם כן זה סימן טוב בדרך כלל, כיוון שאלו משקיעים גם מתוחכמים היכולים לבצע בעצם או לממן בדיקות נאותות וליווי משפטי נאות וגם אלו משקיעים עם אלטרנטיבות השקעה רבות מאד, הם לא בקלות נכנסים לכל עסקה.
מתן חוב לנכס זול מדי: בנכסים זולים מאד (נניח סביב פחות מ100K-150K) עלויות עיקול הנכס והCARRY COST יכולים לגרום להפסדים כספיים ניכרים."
אני מאוד רוצה לדעת איך בודקים את כל זה וכמובן אשמח לקבל עצות נוספות.
נערך לאחרונה ב: