למכור או להשכיר -דילמה אשמח לדעתכם..

[רונן גולדמן]

הי לכולם ,
גר כעת בדירת 4 חדרים ברמת גן בן 44 שכר שלי ושל אשתי כ27 אלף שקל נטו ,בגלל שמשפחה התרחבה קניתי דירת 5 חדרים כעת מתלבט אם למכור את הדירה הישנה או להשכיר (שכירות של 5000 שקל ) הדירה שנרכשה היא ללא משכנתא למעט הלוואה מהעבודה של כ 700 אלף שקל בריבית של אחוז ורבע לא צמודה למדד ..
שאלתי היא האם כדאי לי למכור את הדירה הישנה או למכור (שווה כ 2.1 מיליון )..בעיקרון אין לחץ למכור רק ענייני מיסוי (מס שבח ורכישה) השאלה היא האם למכור ולהשקיע במקומות אחרים(בורסה שלא מככבת לאחרונהוכאלו) או להשכיר ב5000 בחודש ולהשאיר את הדירה ?

תודה

 

[אורי ג.]

אין פה נכון או לא נכון אבל אלו העובדות:
אם תמכור את הדירה אתה תחסוך את מס הרכישה בסך 8% על דירתך החדשה, אתה תחסוך עוד 1.25%+מדד על סכום של 700,000 ש"ח, אתה תחסוך גם מס שבח עתידי אם וכאשר תמכור את הדירה שלך ויתפנה לך בוכתא של כסף להשקעות.

אני הייתי מוכר את הדירה בלי לחשוב פעמיים.

(בורסה שלא מככבת לאחרונהוכאלו)

בניגוד לתפיסה המקובלת, הזמן הכי טוב להשקיע הוא שהיא " לא מככבת".

 

[רונן גולדמן]

לגבי הבורסה אכן זמן טוב להכנס ,אבל קשה לי לראות מישהו (לא טיקון כן ..)שמכניס 2 מיליון שקל למניות ..באשר לשאר העלויות אכן יש עלויות מיסוי אם כי במקרה שלי יש לי קצת הנחה במס רכישה שיוצא לי כי 5 אחוז וכן לגבי ההלוואה אני יכול להחזירה כעת .. (יש לי את הכסף במיידי 700 אלף מושקע במניות בקרן עד 30 אחוז) האם גם לאור הנתונים הללו עדיין היית מוכר ?
נ.ב :אני יודע שאין כאן נכון או לא נכון אבל לשמוע לעצת אחרים ולקבל פרספקטיבה שונה לא מזיק .-.
תודה

 

[בת העמק]

השאלה היא האם למכור ולהשקיע במקומות אחרים(בורסה שלא מככבת לאחרונהוכאלו) או להשכיר ב5000 בחודש ולהשאיר את הדירה ?

זאת שאלה שאתה צריך לקבל עליה תשובה מעצמך, אנחנו רק יכולים לחשוב איתך.
מה המטרה שלך בסופו של דבר? לקחת סיכון גבוה ולתת הזדמנות לתשואה גבוהה? לקבל תשואה סולידית מאד ולצבור נכסים? ירושות לילדים? קניית דירות לילדים? מה אופק ההשקעה שלך? כמה סיכון אתה מוכן לקחת?
הדירה ברמת גן תתן לך תשואת שכ"ד נמוכה מ-3% ברוטו, עוד פחות בנטו, אבל אולי ערכה צפוי לעלות במהלך אופק ההשקעה שלך כך שבסופו של דבר זה ישתלם לך על אף מס הרכישה.
אם תחליט למכור אותה, יש לך 2 אפשרויות: להשקיע את כל הכסף או להחזיר את ההלוואה ולהשקיע את היתר. אם אתה סולידי, האפשרות השניה תרגיע אותך יותר. אם אתה משקיע בנשמתך אז אולי שווה להשאיר את ההלוואה הנמוכה ולחפש השקעה עם פוטנציאל תשואה גבוה יותר (כל השקעה שהיא מעל 1.75% תשואה).
בסוף, ההחלטה צריכה להיות תואמת לשאיפות ולאישיות שלכם ככל האפשר.

 

[adams]

קשה לי לראות מישהו (לא טיקון כן ..)שמכניס 2 מיליון שקל למניות ..

יש לי חבר בעבודה (שחשף אותי לתחום ההשקעות ולפורום) שהשקיע יותר מ2 מיליון במניות (הוא לא משקיע מדדים) והוא סתם שכיר כמוני אז זה בהחלט רלוונטי אם אתה חושב שזה מתאים לך.

 

[אורי ג.]

,אבל קשה לי לראות מישהו (לא טיקון כן ..)שמכניס 2 מיליון שקל למניות

1. למה?
2. טייקונים לא קונים מניות, הם מנפיקים אותם, פשוטי העם כמונו מסתפקים לכל היותר בעצמות שהם זורקים לנו.
3. יש עוד דברים בעולם חוץ ממניות.

במקרה שלי יש לי קצת הנחה במס רכישה שיוצא לי כי 5 אחוז וכן לגבי ההלוואה אני יכול להחזירה כעת .. (יש לי את הכסף במיידי 700 אלף מושקע במניות בקרן עד 30 אחוז) האם גם לאור הנתונים הללו עדיין היית מוכר ?

הלוואה כשיש לך קרן 70/30 זה רעיון רע מאד, זה בטוח, ללא קשר לדירות.

שינית קצת את המספרים ויש לך ילדים שחלקם מתבגרים אני מניח, מה שאני הייתי עושה זה שומר את הדירה, משכיר אותה תוך ניצול ההטבה על השכ"ד ובהמשך מעביר אותה לילדים, ככה תוכל למכור את 2 הדירות בפטור ממס שבח.

עוד הפעם, לא יעוץ רק דיעה מה אני אישית הייתי עושה.

 

[נעם בלה בלה]

ה5000 ש"ח פטורים ממס, כלומר מקבילים ל6,666.67 ש"ח רווח ממניות.
מצד שני היא דורשת התעסקות עם שוכרים, עם בעלי מקצוע כמו אינסטלטורים, ומניות לא. תחשוב מה מזה מתאים לך

 

[nicepo1]

ה5000 ש"ח פטורים ממס, כלומר מקבילים ל6,666.67 ש"ח רווח ממניות.
מצד שני היא דורשת התעסקות עם שוכרים, עם בעלי מקצוע כמו אינסטלטורים, ומניות לא. תחשוב מה מזה מתאים לך

זה בראיה מאוד צרה,אתה מניח שקנית מניות ודירה בX כסף ומייצר בדיוק אותו רווח. בנוסף מתייחס רק למס רווחי הון מתעלם ממיסים אחרים כמו מס רכישה ועוד.

 

[נעם בלה בלה]

אתה מניח ש

בדיוק להפך. אמרתי שהרווח ממניות שייצר את אותו תזרים חודשי יצטרך להיות זה.

בנוסף מתייחס רק למס רווחי הון מתעלם ממיסים אחרים כמו מס רכישה ועוד.

מתייחס גם למס דיווידנדים.
להבנתי כבר יש לו את הדירה והשאלה היא אם למכור או לא, אז על איזה מס רכישה מדובר?

 

[nicepo1]

בדיוק להפך. אמרתי שהרווח ממניות שייצר את אותו תזרים חודשי יצטרך להיות זה.

אז לא הבנתי נכון,ועדיין הרווח הנקי יהיה פחות כי על דירה יש גם הוצאות.

להבנתי כבר יש לו את הדירה והשאלה היא אם למכור או לא, אז על איזה מס רכישה מדובר?

להבנתי הוא מחליף את דירת המגורים ושוקל להשאיר את הקודמת להשקעה במקרה הזה המס על הדירה רלבנטי מאוד.

 

[רוני]

ולהשקיע במקומות אחרים(בורסה שלא מככבת לאחרונהוכאלו) או להשכיר ב5000 בחודש ולהשאיר את הדירה ?

היי
לדעתי עדיף להחזיק את הדירה, ובמקום למכור מומלץ למשכן אותה ולקנות דירה נוספת,
סביר להניח שהשווי של 3 הנכסים יוכפל כאשר תגיע לגיל פרישה,
וגם השכירות משני הנכסים להשכרה יוכפל.

 

[adams]

סביר להניח שהשווי של 3 הנכסים יוכפל כאשר תגיע לגיל פרישה,

תשואה של 100% ב20 שנה זו תשואה די עלובה ואם מחשבים את עלויות המינוף זה אפילו יותר גרוע.

 

[משתמש 72]

תשואה של 100% ב20 שנה זו תשואה די עלובה ואם מחשבים את עלויות המינוף זה אפילו יותר גרוע.

זה בלי הכנסות שכ"ד של 20 שנים, והריבית דריבית עליהן...

 

[Minimi]

היי
לדעתי עדיף להחזיק את הדירה, ובמקום למכור מומלץ למשכן אותה ולקנות דירה נוספת,
סביר להניח שהשווי של 3 הנכסים יוכפל כאשר תגיע לגיל פרישה,
וגם השכירות משני הנכסים להשכרה יוכפל.

בהתחשב בזה שהמשכון יהיה על דירה אחרת מזו הנרכשת, המימון יהיה בתנאים לא טובים יחסית בנוסף על הרעת התנאים בבקים לאחרונה. המחירים כרגע גבוהים מאוד ואנו כנראה על סף משבר (קטן\גדול?).
לא רואה הגיון להתמנף מעל הצוואר לנדל"ן בתנאים הקיימים.

 

[adams]

זה בלי הכנסות שכ"ד של 20 שנים, והריבית דריבית עליהן...

משקיעי נדל"ן לא מקבלים ריבית דריבית על שכר דירה.
לא מכיר מישהו שאמר לדייר: "החודש שילמת שכר דירה ולכן בחודש הבא אתה צריך לשלם 0.1% יותר כי אני רוצה ריבית דריבית".
וגם אם תכלול את שכר הדירה של 2-3% בשנה אז אתה עדיין מקבל תשואה עלובה ל20 שנה.

 

[משתמש 72]

משקיעי נדל"ן לא מקבלים ריבית דריבית על שכר דירה.
לא מכיר מישהו שאמר לדייר: "החודש שילמת שכר דירה ולכן בחודש הבא אתה צריך לשלם 0.1% יותר כי אני רוצה ריבית דריבית".
וגם אם תכלול את שכר הדירה של 2-3% בשנה אז אתה עדיין מקבל תשואה עלובה ל20 שנה.

למה אתה מניח ששכר הדירה יושב בבנק ונשחק או משמש לצריכה?
את שכר הדירה ניתן להשקיע בשוק ההון, בבנק, בנדל"ן, וכן הלאה.

 

[Boker]

ההיגיון אומר להחזיק.
אבל העובדה שתצטרך לשלם מס רכישה אסטרונומי של 8% על הנכס שרכשת תביא לכך שיקח לך הרבה שנים רק להחזיר את ההשקעה.
הבעייה היא שבגלל הדירה הישנה אתה "נדפק" בכך שאתה משלם מס רכישה על הדירה היקרה יותר שקנית.
אני גם נמצא בהתלבטות זהה. לדעתי עדיף למכור את הדירה הישנה כדי להימנע מתשלום מס הרכישה, ולפזר את כספיי המכירה בכמה אפיקים: השקעה סולידית בשוק ההון/נכס סולידי בחו"ל ואולי נכס זול יותר בארץ כך שמס הרכישה יהיה נמוך יותר (זאת במידה שאתה לא מתכנן למכור את דירת המגורים שלך כי במקרה כזה תצטרך לשלם מס לא צודק בעליל של 25% מס שבח)
לצערי למרות שאני מאמין שיש המון הזדמנויות בשוק הנדלן הישראלי נושא המיסוי מקשה מאוד על כדאיות העסקאות בארץ.

 

[אורי ג.]

אבל העובדה שתצטרך לשלם מס רכישה אסטרונומי של 8% על הנכס שרכשת תביא לכך שיקח לך הרבה שנים רק להחזיר את ההשקעה.

הוא טוען ש5%

(זאת במידה שאתה לא מתכנן למכור את דירת המגורים שלך כי במקרה כזה תצטרך לשלם מס לא צודק בעליל של 25% מס שבח)

גם זה הוא לא ישלם אם יעביר את הנכס לאחד מילדיו הבוגרים.

 

[Boker]

הוא טוען ש5%

גם זה הוא לא ישלם אם יעביר את הנכס לאחד מילדיו הבוגרים.

גם 5 אחוז זה לא מעט.
לא כל כך פשוט להעביר היום נכס ללא תמורה יש על זה הרבה כתבות מס הכנסה לא פראיירים. מה שגם זה יכול ליצור בעיות במשפחה.
הכי טוב להתייעץ עם עורך דין אם הולכים על צעד כזה

 

[אורי ג.]

לא כל כך פשוט להעביר היום נכס ללא תמורה יש על זה הרבה כתבות מס הכנסה לא פראיירים. מה שגם זה יכול ליצור בעיות במשפחה.

פשוט מאד וחוקי למהדרין, כל עוד זה באמת נעשה ולא רק למראית עין.

הכי טוב להתייעץ עם עורך דין אם הולכים על צעד כזה

עדיף לעשות בעזרת עו"ד.