יהודה שוורץ
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 16/10/20
- הודעות
- 354
- דירוג
- 516
שלום לכולם
ראשית רוצה להודות לכל החברים, למדתי ועדיין לומד ממכם הרבה.
הייתי רוצה לשתף אתכם בדילמה שלי.
קניתי דירה לאחרונה בס"ד בעסקה מצויינת מכל הבחינות, ככה:
מיקום: עיר מבוקשת, שכונה יוקרתית עם ביקושים גבוהים, קירבה להמון תחבורה ומיקום מאוד מרכזי.
מחיר: 1.6 מיליון (מיליון משכנתא) אציין שמחיר זה זול ממחיר השוק בכ100-200K בלי קשר להמשך--
עלויות נוספות: 80,000
מושכרת עכשיו ב4,500 (קצת ירדתי במחיר כי רציתי להשכיר מיד)
הפאנץ' הוא שיש זכויות בנייה מעל כל הדירה (בשלמות) שהמוכרים (יורשים) לא היו מודעים אליהם בכלל, בשביל להוציא היתר בנייה אין צורך בחתימות שכנים ואין חוב היטל השבחה (ככה"נ שולם לפני שנים או משהו), המידע הזה קיבלתי מאדריכלית שמוציאה היתר לדייר מולי בימים אלו, ואימתתי הכל מול עוד גורמים.
אוכל לבנות את הקומה הנוספת בעלויות משוערות של כ-400,000 אש"ח ע"י מימון ואז להשכיר בנפרד כל יחידה (מקובל מאוד באיזור שם) או להשכיר הכל יחד, בכל מקרה אקבל תשואה מאוד יפה עם צפי לעליות מחירים וביקוש גבוה לשכירות עקב פיתוח מסיבי באיזור,
-דירה דומה באיזור נמכרה אחרי בנייה של הקומה הנוספת ב3 מיליון פלוס-,
האפשרות הזאת "מדברת" אלי כי אני מרגיש שזה נכס AAA שכדאי לשמור עליו ובאופן כללי אני מאמין בbuy and hold.
מצד שני קשה לי להתעלם מהעובדה שברגע שאוציא היתר בנייה אוכל למכור את הנכס בכ2.2-2.4 מיליון די בקלות למשקיעים, ולמעשה אני מכפיל את ההון שלי (דירה יחידה אז אין מס שבח). זאת כמובן בלי צורך להתעסק עם בנייה, (למרות שבנייה לא מרתיעה אותי בכל אופן אין ספק שזה כאב ראש לא קטן).
אז השאלה שלי היא בעצם האם זהו מקרה יוצא מן הכלל וכדאי לממש או להחזיק למרות הכל, או אולי יש לכם רעיון אחר להציע
תודה רבה מראש
ראשית רוצה להודות לכל החברים, למדתי ועדיין לומד ממכם הרבה.
הייתי רוצה לשתף אתכם בדילמה שלי.
קניתי דירה לאחרונה בס"ד בעסקה מצויינת מכל הבחינות, ככה:
מיקום: עיר מבוקשת, שכונה יוקרתית עם ביקושים גבוהים, קירבה להמון תחבורה ומיקום מאוד מרכזי.
מחיר: 1.6 מיליון (מיליון משכנתא) אציין שמחיר זה זול ממחיר השוק בכ100-200K בלי קשר להמשך--
עלויות נוספות: 80,000
מושכרת עכשיו ב4,500 (קצת ירדתי במחיר כי רציתי להשכיר מיד)
הפאנץ' הוא שיש זכויות בנייה מעל כל הדירה (בשלמות) שהמוכרים (יורשים) לא היו מודעים אליהם בכלל, בשביל להוציא היתר בנייה אין צורך בחתימות שכנים ואין חוב היטל השבחה (ככה"נ שולם לפני שנים או משהו), המידע הזה קיבלתי מאדריכלית שמוציאה היתר לדייר מולי בימים אלו, ואימתתי הכל מול עוד גורמים.
אוכל לבנות את הקומה הנוספת בעלויות משוערות של כ-400,000 אש"ח ע"י מימון ואז להשכיר בנפרד כל יחידה (מקובל מאוד באיזור שם) או להשכיר הכל יחד, בכל מקרה אקבל תשואה מאוד יפה עם צפי לעליות מחירים וביקוש גבוה לשכירות עקב פיתוח מסיבי באיזור,
-דירה דומה באיזור נמכרה אחרי בנייה של הקומה הנוספת ב3 מיליון פלוס-,
האפשרות הזאת "מדברת" אלי כי אני מרגיש שזה נכס AAA שכדאי לשמור עליו ובאופן כללי אני מאמין בbuy and hold.
מצד שני קשה לי להתעלם מהעובדה שברגע שאוציא היתר בנייה אוכל למכור את הנכס בכ2.2-2.4 מיליון די בקלות למשקיעים, ולמעשה אני מכפיל את ההון שלי (דירה יחידה אז אין מס שבח). זאת כמובן בלי צורך להתעסק עם בנייה, (למרות שבנייה לא מרתיעה אותי בכל אופן אין ספק שזה כאב ראש לא קטן).
אז השאלה שלי היא בעצם האם זהו מקרה יוצא מן הכלל וכדאי לממש או להחזיק למרות הכל, או אולי יש לכם רעיון אחר להציע
תודה רבה מראש
