כיצד למנף זכייה במחיר למשתכן?

[HowToGetRich]

שלום לכולם,


אני ואשתי זכינו בפרויקט "מחיר למשתכן" באזור מבוקש אצל קבלן מוכר, עם צפי סיום בנייה בתחילת 2029.


בחרנו דירת 3 חדרים במחיר של 1.4 מיליון ש"ח. כבר היום, עוד לפני תחילת הבנייה, שמאות לדירה כזו עומדת על כ–1.8 מיליון. אנחנו מאמינים שעם סיום הפרויקט ערך הדירה יגיע לפחות ל–1.9 מיליון, ואולי אפילו ל–2 מיליון.


אנחנו מבינים שבשנה הראשונה לאחר סיום הבנייה יוצעו למכירה הרבה דירות, ולכן אין לנו כוונה למכור מיד. נבחן אפשרות מכירה רק אחרי 3–4 שנים, כשהשוק יתייצב. ברור לנו שהאזור צפוי להיות בעל ביקוש גבוה מאוד.


השאלה שלי מופנית לאנשים שכבר עברו את התהליך הזה וזכו בעבר במחיר למשתכן: איך לדעתכם ניתן למנף בצורה חכמה את ההון שיתפנה (בהנחה לרווח של לפחות חצי מיליון ש"ח, ואולי יותר)?
האם נכון למכור, לעבור לשכירות ולהשקיע את הכסף בשוק ההון? אולי לנצל את ההון כדי לשדרג לדירה גדולה יותר ולנסות לעשות "פליפ"? או אולי להשקיע בנדל"ן בחו"ל (אפילו ברכישת שתי דירות קטנות יותר)?


אשמח מאוד לשמוע מניסיונם של מי שכבר הצליחו למנף זכייה כזו ולהגדיל את ההון שלהם בצורה משמעותית.

 

[ירח אפל]

הבנייה תסתיים ב־2029, אתה מתכנן למכור 3–4 שנים אחרי זה
כלומר לא לפני 2032.
ואתה רוצה עכשיו המלצות להשקעה בעוד 7 שנים?
מי יודע מה יהיה מצב השוק, באותו הזמן?

 

[האגיפטולוגית]

לבריאות עם הכסף שלך ומאחלת לך שתתעשר כמו שאתה רוצה. אבל הלוואי שהעיוות הזה של מחיר למשתכן יבוטל כבר.

 

[yahud]

בגדול השאלה שלך היא "עוד 7 שנים יהיה לי חצי מיליון שקל (או חצי מיליון יותר ממה שיהיה לי בכל מקרה), (או, יהיה לי 2 מיליון שקל), ואתה שואל אותנו איך להשקיע את הכסף. שאלה זהה ל"אני יורש חצי מיליון שקל, מה לעשות עם הכסף", או "קיבלתי בונוס של חצי מיליון מהעבודה, מה לעשות עם הכסף"

ממליץ לקרוא פוסטים דומים ובכללי להתחיל ללמוד את הפורום כדי להבין שלכל אחד מתאים משהו אחר.

 

[ארנטס]

שלום לכולם,


אני ואשתי זכינו בפרויקט "מחיר למשתכן" באזור מבוקש אצל קבלן מוכר, עם צפי סיום בנייה בתחילת 2029.


בחרנו דירת 3 חדרים במחיר של 1.4 מיליון ש"ח. כבר היום, עוד לפני תחילת הבנייה, שמאות לדירה כזו עומדת על כ–1.8 מיליון. אנחנו מאמינים שעם סיום הפרויקט ערך הדירה יגיע לפחות ל–1.9 מיליון, ואולי אפילו ל–2 מיליון.


אנחנו מבינים שבשנה הראשונה לאחר סיום הבנייה יוצעו למכירה הרבה דירות, ולכן אין לנו כוונה למכור מיד. נבחן אפשרות מכירה רק אחרי 3–4 שנים, כשהשוק יתייצב. ברור לנו שהאזור צפוי להיות בעל ביקוש גבוה מאוד.


השאלה שלי מופנית לאנשים שכבר עברו את התהליך הזה וזכו בעבר במחיר למשתכן: איך לדעתכם ניתן למנף בצורה חכמה את ההון שיתפנה (בהנחה לרווח של לפחות חצי מיליון ש"ח, ואולי יותר)?
האם נכון למכור, לעבור לשכירות ולהשקיע את הכסף בשוק ההון? אולי לנצל את ההון כדי לשדרג לדירה גדולה יותר ולנסות לעשות "פליפ"? או אולי להשקיע בנדל"ן בחו"ל (אפילו ברכישת שתי דירות קטנות יותר)?


אשמח מאוד לשמוע מניסיונם של מי שכבר הצליחו למנף זכייה כזו ולהגדיל את ההון שלהם בצורה משמעותית.

מכירה 5 שנים מהאיכלוס / 7 שנים מההגרלה. המוקדם מביניהם. יש לך זמן רב לחשוב עד כמה שניתן לחזות מגמות ללא כדור בדולח.

 

[אייל ריטברג]

אהלן אנונימי,
אני יועץ ובעלים של חברה לייעוץ משכנתאות, ורוצה להציע לך כיוון אחר
אם קנית דירת שלושה חדרים, אני ממליץ לך לרכוש אותה במינימום הון עצמי, ולשמור אותה.
המדינה נותנת לך אפשרות לקנות דירה בחינם ב100 אש"ח הון עצמי - שמור אותה!

הסיבה שאני ממליץ שתשים הון עצמי כה נמוך - מכיוון שאני חושב שנכון לך לשמור את יתרת ההון העצמי שלך למגורים בבית שאתם באמת רוצה להתגורר בו.
אמנם תהיה זכאי לאחוזי מימון נמוכים יותר (70% במקום 75%) ותהיה מחויב במס רכישה גבוה יותר (של רוכש דירה שניה, במקום רוכש דירה ראשונה), אך עדיין יש לך הזדמנות פז להיות עוד עשר שנים, בעלים של שתי דירות (זו הנוכחית, ודירה עתידית עבורך)

הכל כמובן בכפוף ליכולת שלך לעמוד בתשלומי משכנתא על שתי דירות.
בהצלחה,
אייל מפינוויז.

שלום לכולם,


אני ואשתי זכינו בפרויקט "מחיר למשתכן" באזור מבוקש אצל קבלן מוכר, עם צפי סיום בנייה בתחילת 2029.


בחרנו דירת 3 חדרים במחיר של 1.4 מיליון ש"ח. כבר היום, עוד לפני תחילת הבנייה, שמאות לדירה כזו עומדת על כ–1.8 מיליון. אנחנו מאמינים שעם סיום הפרויקט ערך הדירה יגיע לפחות ל–1.9 מיליון, ואולי אפילו ל–2 מיליון.


אנחנו מבינים שבשנה הראשונה לאחר סיום הבנייה יוצעו למכירה הרבה דירות, ולכן אין לנו כוונה למכור מיד. נבחן אפשרות מכירה רק אחרי 3–4 שנים, כשהשוק יתייצב. ברור לנו שהאזור צפוי להיות בעל ביקוש גבוה מאוד.


השאלה שלי מופנית לאנשים שכבר עברו את התהליך הזה וזכו בעבר במחיר למשתכן: איך לדעתכם ניתן למנף בצורה חכמה את ההון שיתפנה (בהנחה לרווח של לפחות חצי מיליון ש"ח, ואולי יותר)?
האם נכון למכור, לעבור לשכירות ולהשקיע את הכסף בשוק ההון? אולי לנצל את ההון כדי לשדרג לדירה גדולה יותר ולנסות לעשות "פליפ"? או אולי להשקיע בנדל"ן בחו"ל (אפילו ברכישת שתי דירות קטנות יותר)?


אשמח מאוד לשמוע מניסיונם של מי שכבר הצליחו למנף זכייה כזו ולהגדיל את ההון שלהם בצורה משמעותית.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

הבנייה תסתיים ב־2029, אתה מתכנן למכור 3–4 שנים אחרי זה
כלומר לא לפני 2032.
ואתה רוצה עכשיו המלצות להשקעה בעוד 7 שנים?
מי יודע מה יהיה מצב השוק, באותו הזמן?

מחקה מדד כמו היום

 

[מקבוק]

אהלן אנונימי,
אני יועץ ובעלים של חברה לייעוץ משכנתאות, ורוצה להציע לך כיוון אחר
אם קנית דירת שלושה חדרים, אני ממליץ לך לרכוש אותה במינימום הון עצמי, ולשמור אותה.
המדינה נותנת לך אפשרות לקנות דירה בחינם ב100 אש"ח הון עצמי - שמור אותה!

הסיבה שאני ממליץ שתשים הון עצמי כה נמוך - מכיוון שאני חושב שנכון לך לשמור את יתרת ההון העצמי שלך למגורים בבית שאתם באמת רוצה להתגורר בו.
אמנם תהיה זכאי לאחוזי מימון נמוכים יותר (70% במקום 75%) ותהיה מחויב במס רכישה גבוה יותר (של רוכש דירה שניה, במקום רוכש דירה ראשונה), אך עדיין יש לך הזדמנות פז להיות עוד עשר שנים, בעלים של שתי דירות (זו הנוכחית, ודירה עתידית עבורך)

הכל כמובן בכפוף ליכולת שלך לעמוד בתשלומי משכנתא על שתי דירות.
בהצלחה,
אייל מפינוויז.

מתעלק על השרשור, במידה וזכיתי במחיר למשתכן לפני כשנה וכעת סטטוס ההגרלה הוא בקשה להיתר (ככל הנראה עד לבחירת הדירה נמתין לפחות עוד מספר חודשים), מתי צריך להתחיל תהליך של אישור עקרוני והצעות למשכתנא? האם הזמן שבין ההזמנה לבחירת דירה ועד החתימה על חוזה מספיק? (בהנחה כי יש לי הון עצמי מספק ויכולת החזר מספקת)?

 

[אייל ריטברג]

בדרך כלל חתימה על חוזה היא עד 30 ימים מבחירת דירה.
אם שווי הנכס הוא מתחת למיליון ש"ח ויש גם מענקי פריפריה, ייתכן שכבר בתשלום הראשון, בשילוב עם הון עצמי יהיה מהמשכנתא, ולכן כדאי מאוד להתחיל לפני הזמנה לבחור דירה.
אם שווי הנכס הוא בקירוב מתחת ל1.4 מש"ח, ויש כוונה לקחת 75% מימון, אז בדרך כלל כבר הפעימה השניה תהיה מהמשכנתא, ואז כדאי להתחיל לעבוד בבחירת הדירה.
אם שווי הנכס יקר יותר ו/או יש כוונה לקחת משכנתא קטנה יותר מ75% מימון, אז בדרך כלל יש מספר פעימות תשללום בדרך.

בהצלחה,
אייל מפינוויז

 

[מקבוק]

בדרך כלל חתימה על חוזה היא עד 30 ימים מבחירת דירה.
אם שווי הנכס הוא מתחת למיליון ש"ח ויש גם מענקי פריפריה, ייתכן שכבר בתשלום הראשון, בשילוב עם הון עצמי יהיה מהמשכנתא, ולכן כדאי מאוד להתחיל לפני הזמנה לבחור דירה.
אם שווי הנכס הוא בקירוב מתחת ל1.4 מש"ח, ויש כוונה לקחת 75% מימון, אז בדרך כלל כבר הפעימה השניה תהיה מהמשכנתא, ואז כדאי להתחיל לעבוד בבחירת הדירה.
אם שווי הנכס יקר יותר ו/או יש כוונה לקחת משכנתא קטנה יותר מ75% מימון, אז בדרך כלל יש מספר פעימות תשללום בדרך.

בהצלחה,
אייל מפינוויז

תודה רבה,
ארצה לשלם הון עצמי מינימאלי 60 א׳ + 40א׳ מענק פריפריה
מחירי הדירות בסבירות גבוה עד 1.1 מיליון מקסימום,
כלומר אחרי הון עצמי מינימאלי ארצה למשוך משכנתא.
במצב כזה אני אמור לפנות לבנק עם הודעת הזכיה ולהתחיל תהליך של קבלת הצעות? האם הבנק יאשר הצעות ללא בחירה של דירה ספיציפית?

 

[ארנטס]

תודה רבה,
ארצה לשלם הון עצמי מינימאלי 60 א׳ + 40א׳ מענק פריפריה
מחירי הדירות בסבירות גבוה עד 1.1 מיליון מקסימום,
כלומר אחרי הון עצמי מינימאלי ארצה למשוך משכנתא.
במצב כזה אני אמור לפנות לבנק עם הודעת הזכיה ולהתחיל תהליך של קבלת הצעות? האם הבנק יאשר הצעות ללא בחירה של דירה ספיציפית?

בדקת כמה עולה דירה בשכונה בשוק החופשי ומתי מועד קבלת המפתח?
אם הבנתי נכון אתה מתעתד למכור את הנכס 7 שנים מיום ההגרלה/ 5 שנים מהאיכלוס (המוקדם מביניהם) ולא לגור בדירה. האם בדקת מה פרופיל השוכרים בשכונה ורמת מחירי השכירות (מול ההחזר החוגשי שמצפה לך) והאם תחיה עם זה רגוע?

 

[מקבוק]

בדקת כמה עולה דירה בשכונה בשוק החופשי ומתי מועד קבלת המפתח?
אם הבנתי נכון אתה מתעתד למכור את הנכס 7 שנים מיום ההגרלה/ 5 שנים מהאיכלוס (המוקדם מביניהם) ולא לגור בדירה. האם בדקת מה פרופיל השוכרים בשכונה ורמת מחירי השכירות (מול ההחזר החוגשי שמצפה לך) והאם תחיה עם זה רגוע?

מחיר הדירה משקף כ40-50% הנחה ממחיר שוק, עם שאר הפרטים אני חיי בשלום ויש יכולת החזר גבוהה

 

[ארנטס]

מחיר הדירה משקף כ40-50% הנחה ממחיר שוק, עם שאר הפרטים אני חיי בשלום ויש יכולת החזר גבוהה

מתקשה להאמין חצי מחיר ממחיר השוק. אתה בטוח? השוות תפוז לתפוז?

 

[TamTam]

מתקשה להאמין חצי מחיר ממחיר השוק. אתה בטוח? השוות תפוז לתפוז?

יש הנחות כאלה.
אנחנו זכינו בהגרלה שהמחיר למטר לאחר הנחה עומד על 15,500 כשהממוצע למטר באותה עיר הוא 28,000.

 

[Redroze]

יש הנחות כאלה.
אנחנו זכינו בהגרלה שהמחיר למטר לאחר הנחה עומד על 15,500 כשהממוצע למטר באותה עיר הוא 28,000.

ממוצע הוא ערך מאוד טריקי בנדל"ן.
השוואה אמיתית תהיה לעסקאות של דירות כמה שיוצר זהות באזור.

 

[Shadow_Investor]

השאלה שצריך לשאול היא בכמה מוכר הקבלן באותו פרויקט. מן הסתם הוא מוכר בקומות יותר גבוהות ובמפרט יותר טוב.

 

[ארנטס]

יש הנחות כאלה.
אנחנו זכינו בהגרלה שהמחיר למטר לאחר הנחה עומד על 15,500 כשהממוצע למטר באותה עיר הוא 28,000.

מתי? איפה?
אכן היה. בעבר הרחוק בגלגול הקודם של הגרלות מחיר למשתכן.
אל תשוה תפוז חדש וטרי לבננה ישנה.
נשווה חדש לחדש ובאותה שכונה.


סחבק שילם 9000₪ כאשר הקבלן מכר בשוק החופשי ב16000₪.

 

[ארנטס]

ממוצע הוא ערך מאוד טריקי בנדל"ן.
השוואה אמיתית תהיה לעסקאות של דירות כמה שיוצר זהות באזור.

ממוצע בכלל מדד בעייתי....מושפע מערכים קיצונים, ערך שגוי ולא לוקח בחשבון שונות בין שכונת הארגזים לצפון ת"א. למשל

 

[אiהד]

אהלן אנונימי,
אני יועץ ובעלים של חברה לייעוץ משכנתאות, ורוצה להציע לך כיוון אחר
אם קנית דירת שלושה חדרים, אני ממליץ לך לרכוש אותה במינימום הון עצמי, ולשמור אותה.
המדינה נותנת לך אפשרות לקנות דירה בחינם ב100 אש"ח הון עצמי - שמור אותה!

הסיבה שאני ממליץ שתשים הון עצמי כה נמוך - מכיוון שאני חושב שנכון לך לשמור את יתרת ההון העצמי שלך למגורים בבית שאתם באמת רוצה להתגורר בו.
אמנם תהיה זכאי לאחוזי מימון נמוכים יותר (70% במקום 75%) ותהיה מחויב במס רכישה גבוה יותר (של רוכש דירה שניה, במקום רוכש דירה ראשונה), אך עדיין יש לך הזדמנות פז להיות עוד עשר שנים, בעלים של שתי דירות (זו הנוכחית, ודירה עתידית עבורך)

הכל כמובן בכפוף ליכולת שלך לעמוד בתשלומי משכנתא על שתי דירות.
בהצלחה,
אייל מפינוויז.

אתה מציע מנקודת מבט של מי שיכול להרשות לעצמו לקנות שתי דירות - מבחינת הון עצמי ומבחינת משכנתא
מה שלא בהכרח נכון לפותח השרשור

בלי להיכנס לזה שאולי עדיף לפזר את הכסף בין נדלן לאפיקי השקעה אחרים, גם אם יש לך כסף לשתי דירות.

 

[TamTam]

ממוצע הוא ערך מאוד טריקי בנדל"ן.
השוואה אמיתית תהיה לעסקאות של דירות כמה שיוצר זהות באזור.

צודק בהחלט.
עם זאת, ההנחה שלי שמחירי הדירות יהיו דומים ואף גבוהים מהממוצע, כמו בשכונות החזקות באותה העיר.
מדובר בשכונה חדשה שנבנית בסטנדרט מאוד גבוה, לכן אין לי השוואה ישירה.

מתי? איפה?
אכן היה. בעבר הרחוק בגלגול הקודם של הגרלות מחיר למשתכן.
אל תשוה תפוז חדש וטרי לבננה ישנה.
נשווה חדש לחדש ובאותה שכונה.


סחבק שילם 9000₪ כאשר הקבלן מכר בשוק החופשי ב16000₪.

זכינו לפני קצת יותר משנתיים בפתח תקווה במחיר של 17 אלף למטר לפני הנחה. צפי להיתר בסוף השנה.
גם בהגרלה הקרובה ניתן לראות הנחות יפות ברעננה, באר יעקב, יבנה, נתניה וירושלים.
הרבה הולכים לזכות בהגרלת הלוטו הממשלתית.