זכיתי במחיר למשתכן, אשמח לתובנות

[NK111]

אתחיל ואומר שמעולם לא תכננתי באמת לזכות. אף פעם לא תכננתי לקנות דירה להשקעה, ודירה באיזור שאני רוצה לגור רחוקה ממני כלכלית אז לא העמקתי יותר מידי.
נכנסתי להגרלות כי תמיד אמרו לי, תנסה מקסימום תזכה. והנה זכיתי. זכיתי בדירה שלהבנתי (או לפחות ממחקר קצר ברשת) נראית כמו עסקה טובה.

*15,000 ל-1 במקום שהטווח הוא 23-26
*צמוד למדד תשומות הבנייה

אני די בטוח שאני לא רוצה לגור שם אז מדובר בדירה להשקעה, וכמו שאמרתי לפני, זה לא משהו שאי פעם תכננתי.
הרבה אנשים שחלקתי איתם את הזכיה אמרו לי שמדובר בהזדמנות די יוצאת דופן אז אני מתחיל להתעניין, לא החלטתי עדיין כלום.

מבחינה כלכלית אני משקיע את רוב הוני בשוק ההון כרגע, אני יכול להביא בסביבות 800 אלף שקל יחסית בנוחות מבלי נגיד למשוך קרנות השתלמות וכדומה.
אנחנו מרוויחים סביר הייתי אומר

אני נשוי + 2 (ובשלב מסויים נהיה גם 3 בתקווה)

אשמח לכל מיני תובנות בנושא, מאנשים שקנו בתוכנית. מאנשים שמכירים... מאיפה להתחיל, איך לגשת לזה.
אין לי באמת שאלה ספציפית, זו רק הדרך שלי להתחיל לאסוף מידע

תודה מראש

 

[אiהד]

אני זכיתי לפני שנתיים ועדיין אין אישורי בנייה ועוד לא הגיע הזמן לבחור דירות וכדו'
גם אני מתכנן לקנות להשקעה
בגדול התכנון שלי כשיגיע הזמן לבחור דירות - להסתכל על מלאי הדירות בפרוייקט, להבין מה מצבי מבחינת הון עצמי ויכולת לקיחת משכנתא להבין מה ההון שאני יכול להביא ובאיזה מחיר
משם להעריך את מחיר השוק של כל דירה
ולפי זה לבחור...

 

[NK111]

אני זכיתי לפני שנתיים ועדיין אין אישורי בנייה ועוד לא הגיע הזמן לבחור דירות וכדו'
גם אני מתכנן לקנות להשקעה
בגדול התכנון שלי כשיגיע הזמן לבחור דירות - להסתכל על מלאי הדירות בפרוייקט, להבין מה מצבי מבחינת הון עצמי ויכולת לקיחת משכנתא להבין מה ההון שאני יכול להביא ובאיזה מחיר
משם להעריך את מחיר השוק של כל דירה
ולפי זה לבחור...

האמת שבדיוק בדקתי באתר הזה

אזור הזוכים | משתכן חכם

זכיתם בדירה בהנחה? מידע, מדריכים ותוכנית פעולה אישית לפי שלב הזכייה שלכם.

mishtaken-hacham.co.il

וכתוב שטרם הוגשה בקשה להיתר אפילו, סימן שהדבר הזה יכול לקחת שנים עד שבכלל אהיה במצב של לבחור דירה, לא?

אם כך אני חושב שבאמת לא נותר הרבה לעשות חוץ מללמוד לאט לאט ולראות מה מצבי ביום שזה באמת יהיה רלוונטי.

 

[משה]

מבחינה כלכלית אני משקיע את רוב הוני בשוק ההון כרגע, אני יכול להביא בסביבות 800 אלף שקל יחסית בנוחות מבלי נגיד למשוך קרנות השתלמות וכדומה.
אנחנו מרוויחים סביר הייתי אומר

יש שונות בין הפרוייקטים במשך הזמן שיקח עד שיקראו לך לכנס זוכים. כך שזה יכול לקחת שנה ויכול להגיע לכמה וכמה שנים.

1. החלט איזה סכום +- אתה רוצה לשים כהון עצמי ואיזה לקחת כמשכנתא
2. ודא שהסכום שאתה רוצה לקחת כהון עצמי נמצא במסלול השקעות מתאים לטווח קצר

 

[אiהד]

האמת שבדיוק בדקתי באתר הזה

אזור הזוכים | משתכן חכם

זכיתם בדירה בהנחה? מידע, מדריכים ותוכנית פעולה אישית לפי שלב הזכייה שלכם.

mishtaken-hacham.co.il

וכתוב שטרם הוגשה בקשה להיתר אפילו, סימן שהדבר הזה יכול לקחת שנים עד שבכלל אהיה במצב של לבחור דירה, לא?

אם כך אני חושב שבאמת לא נותר הרבה לעשות חוץ מללמוד לאט לאט ולראות מה מצבי ביום שזה באמת יהיה רלוונטי.

אני זכיתי ב2024 ועוד אין אישורי בנייה
קיצור זה יכול לקחת זמן

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

מזל טוב (אני מקווה). האם חשבת לבחון מה הכסף שלך קונה בלי מחיר למשתכן, מבחינת מיקום (נראה לי הכי חשוב), איכות בנייה (חשובה מאוד בהתחשב בכתבות שעלו בעבר לגבי "חיסכון" בבנייה של חלק מדירות מחיר למשתכן), מספר חדרים וכדומה?

כל זה כמובן כתלות לגבי גודל ומשך המשכנתא. ולאחר-מכן לערוך השוואה עד כמה ההוזלה של התוכנית "שווה את זה" מבחינת אותם קריטריונים שצויינו מעלה ומבחינת עוד קריטריונים שבטח לא חשבתי עליהם. ולא רק לטווח הזמן הקרוב אלא עשרות שנים קדימה.

 

[אiהד]

האמת שבדיוק בדקתי באתר הזה

אזור הזוכים | משתכן חכם

זכיתם בדירה בהנחה? מידע, מדריכים ותוכנית פעולה אישית לפי שלב הזכייה שלכם.

mishtaken-hacham.co.il

מישהו קיבל מהאתר הזה מידע רלוונטי מעבר למה שיש במקורות הרשמיים?
רוצה לדעת שזה לא סתם מלכודת איסוף לידים לפני שאני נרשם

 

[ExeAction]

ישראלים אוהבים קבוצות וואטסאפ וכשתהיה קבוצה כזאת של זוכים תכנס ושם כבר יזינו אותך במידע.

 

[NK111]

יש שונות בין הפרוייקטים במשך הזמן שיקח עד שיקראו לך לכנס זוכים. כך שזה יכול לקחת שנה ויכול להגיע לכמה וכמה שנים.

1. החלט איזה סכום +- אתה רוצה לשים כהון עצמי ואיזה לקחת כמשכנתא
2. ודא שהסכום שאתה רוצה לקחת כהון עצמי נמצא במסלול השקעות מתאים לטווח קצר

זו ההתלבטות שלי. מכיוון שאני מבין שיכול להיות שמדובר בשנים עד שבכלל תינתן לי האפשרות באמת לראות באיזה דירות וגם אולי עוד 2-3 ארצה דברים אחרים.

אני מתלבט בין שתי צורות חשיבה:

1. להחליט עכשיו שאני ננעל על הדירה, להוציא את ההשקעות שיש לי במניות ולשים אותה באיזה אפיק ללא סיכון, במחשבה שתוך 2-3 שנים אני קונה ב-100% את הדירה
2. להמשיך עם תיק ההשקעות שלי כרגיל, וכשיגיע הרגע עוד 2-3 שנים כשזה באמת יהיה רלוונטי להחליט אם זה מתאים לי ואני מעוניין בהתאם למצב הכלכלי שלי באותו רגע

 

[משה]

למה לא לקחת

אני קונה ב-100% את הדירה

למה לא לקחת משכנתא? כל עוד התשואה על ההשקעות שלך גדולה מהריבית שאתה משלם זה רווח נקי.

לרוב מדובר בהנחה של לפחות כמה מאות אלפי שקלים כשאפשר לקבל הלוואה זולה בדמות משכנתא לצורך ההשקעה . נותנים לך תיקח

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

למה לא לקחת

למה לא לקחת משכנתא? כל עוד התשואה על ההשקעות שלך גדולה מהריבית שאתה משלם זה רווח נקי.

לרוב מדובר בהנחה של לפחות כמה מאות אלפי שקלים כשאפשר לקבל הלוואה זולה בדמות משכנתא לצורך ההשקעה . נותנים לך תיקח

מה יקרה אם תנאי השוק ישתנו בזמן קצר ובחדות? להיפטר מדירה זה לא תהליך פשוט כמו מכירת מנייה.

 

[משה]

מה יקרה אם תנאי השוק ישתנו בזמן קצר ובחדות? להיפטר מדירה זה לא תהליך פשוט כמו מכירת מנייה.

אמת. השאלה היא בכמה הם ישתנו. האם מחירי הדירות ירדו ביותר מאשר גודל ההנחה שקיבלת?

אתן דוגמה: נניח שקיבלת דירה ששווה 2.5 מליון ב2 מליון. נניח בנוסף שעלויות המימון והתשואה האלטרנטיבית גורמות לכך שעלות העסקה מבחינתך היא 200K. כל עוד הירידה קטנה מ300K הרווחת. המספרים כמובן מומצאים אבל זו הצורה שבה הייתי מחשב את זה.

צריך ירידה משמעותית כדי לצאת בהפסד מעסקה שכזו.

 

[bigbang]

למה לא לקחת משכנתא? כל עוד התשואה על ההשקעות שלך גדולה מהריבית שאתה משלם זה רווח נקי.

לרוב מדובר בהנחה של לפחות כמה מאות אלפי שקלים כשאפשר לקבל הלוואה זולה בדמות משכנתא לצורך ההשקעה . נותנים לך תיקח

אני נוטה להפוך את דעתי בעניין אחת לכמה זמן (צפוי לעמוד בפני דילמה דומה), אבל חלק מהסיבות לא לעשות זאת הן שלא בטוח שההפרש בין התשואה לריבית המשכנתא שווה את הסיכון, ושלעיתים עדיף לקבל תזרים גבוה יותר בהווה מאשר חיסכון גדול יותר בעוד 30 שנה.

 

[משה]

עדיף לקבל תזרים גבוה יותר בהווה מאשר חיסכון גדול יותר בעוד 30 שנה

למה החישוב הוא ל30 שנה? הגבלת המכירה היא ל7 שנים מהזכיה

 

[bigbang]

למה החישוב הוא ל30 שנה? הגבלת המכירה היא ל7 שנים מהזכיה

לקחת משכנתא בשביל להשקיע בשוק ההון ל-7 שנים? הרווח הכי משמעותי בשיטה הזו הוא עם משכנתא כמה שיותר ארוכה (ואז גם הסיכוי להפסד קטן).

 

[משה]

לקחת משכנתא בשביל להשקיע בשוק ההון ל-7 שנים? הרווח הכי משמעותי בשיטה הזו הוא עם משכנתא כמה שיותר ארוכה (ואז גם הסיכוי להפסד קטן).

איך שאני רואה את זה אני לוקח משכנתא כדי להישאר בשוק ההון לתקופה של עשרות שנים. אחרת הייתי צריך להוציא יותר כסף מהבורסה כדי לממן את הדירה.

המשכנתא מאפשרת לי לא לחכות למכירת הדירה כדי לחזור ולהשקיע.

 

[bigbang]

איך שאני רואה את זה אני לוקח משכנתא כדי להישאר בשוק ההון לתקופה של עשרות שנים.

זה מה שהבנתי, לכן נקבתי ב-30 שנה. אתה מקבל פחות כסף היום (כי צריך לשלם משכנתא) כך שעוד 30 שנה יהיה לך יותר.

אחרת הייתי צריך להוציא יותר כסף מהבורסה כדי לממן את הדירה.

המשכנתא מאפשרת לי לא לחכות למכירת הדירה כדי לחזור ולהשקיע.

הסיבות שהצגתי לצד השני הן שאי תשלום ריבית למשכנתא הוא גם השקעה (בטוחה מאוד ופטורה ממס), ויש שיעדיפו לקבל יותר כסף היום מאשר עוד 30 שנה (יתכן ואז יהיה להם מספיק ממקורות אחרים).
אם רוצים בתוחלת למקסם את סכום החיסכון בעוד 30 שנה - אתה צודק, זו לא תמיד המטרה אבל.

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

אמת. השאלה היא בכמה הם ישתנו. האם מחירי הדירות ירדו ביותר מאשר גודל ההנחה שקיבלת?

אתן דוגמה: נניח שקיבלת דירה ששווה 2.5 מליון ב2 מליון. נניח בנוסף שעלויות המימון והתשואה האלטרנטיבית גורמות לכך שעלות העסקה מבחינתך היא 200K. כל עוד הירידה קטנה מ300K הרווחת. המספרים כמובן מומצאים אבל זו הצורה שבה הייתי מחשב את זה.

צריך ירידה משמעותית כדי לצאת בהפסד מעסקה שכזו.

תודה על המספרים, נראה כמו מצפן ראשוני לא רע בכלל.

לא יודע אם מתוך חרדה או מסיבה אחרת, בכל הקשור לשוק ההון ולשוק הנדל"ן אני נוטה להעריך דברים שליליים בייתר. לדעתי, ברגע שדברים ישתנו ביחד ובזמן קצר, או לחילופין, בצעדים קטנים לאורך עשרות שנים עד שביום בהיר אחד נקבל נבוט על ראשנו, זה אמור להוות משבר בגלל הרעיון שאנחנו לא אמורים לצפות לזה.

או במילים אחרות, בהודעה הקודמת התכוונתי לשאול מה הפות"ש יעשה אך ורק בתרחישים אותם לא יכול לצפות מראש או להתכונן אליהם? מה שהיה לא בהכרח יהיה, זה שההורים שלנו התרגלו לנדל"ן עולה עשרות שנים לא אומר שכך יהיה גם עם הדור שלנו. ואף אולי רצוי שלא יהיה.