היי לכולם, אנחנו זוג בני 30 ללא ילדים. גרים אצל ההורים.
"זכינו" בהגרלת המשך בדירת 5 חדרים בראש העין.
מחיר במחיר למשתכן - 1.5M (כולל הצמדה למדד)
גודל הדירה - 145 מ"ר + מרפסת 12 מ"ר
אכלוס - 8-10 חודשים.
הון עצמי - 500K
שווי הערכת שמאי - 1.8M (מקסימום שמתאפשר בתכנית מחיר למשתכן)
משכנתא:
על כל שקל שיילקח נשלם 1.2 בהחזר לתקופה של 20 שנה.
החזר חודשי - 6K (אחרי 10 שנים יורד משמעותית ההחזר)
נלקח יועץ משכנאות, עשינו המון סבב בנקים עד שהגענו למינימום ריבית שמוכנים לתת.
מצב היום בשוק:
דירת 5 חדרים בגודל כ 125 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת במסגרת שוק חופשי נמכרת ב כ 1.8M-1.9M.
הדירה לרוב עם ריצוף 80X80, אסלות תלויות, תריסים חשמליים, מטבח משודרג, מזגנים, קומה גבוה, כיווני אוויר טובים וכו'...
התכנון - להשכיר את הדירה ולמכור בעוד 5-7 שנים, מתכננים ילדים אבל בכל זאת לא נעבור לדירה של 147 מ"ר ונצטרך לצאת בעוד 2-3 שנים לשכירות.
הבעיות שעלו:
* שוק השכירות בראש העין - 5 חדרים נע סביב ה 4.2K ש 3 חדרים נע סביב 3.9K.
* ארנונה גבוה מאוד - דירת 5 חדרים 145 מ"ר לעומת היצע ענק של דירות 5 חדרים 120-125 מ"ר. (ארנונה גבוה ביחס למרכז)
* בעוד כ 3-7 שנים השוק יהיה מוצף בדירות למכירה בראש העין בעקבות ריבוי הפרויקטים במסגרת מחיר למשתכן - כל אחד חושב על הרווחים מהמכירה מה שיביא להיצע גבוה של מכירת דירות וירידת מחירים באזור (לפחות כך אני חושב...)
* דירות 5 חדרים להשכרה - מעל 40 דירות פנויות כיום בשכונה של 5 חדרים. - פחד לא להשכיר את הדירה.
* לא אוכל לבצע עסקאות נדל"ן כדאיות בארץ - לא רואה דרך לשלם 8% מס דירה שניה ועוד להרוויח מהדירה השניה.
נפגשנו עם נציג מטעם החברה ברצון לבטל את החוזה, הוסבר לנו שנצטרך לשלם סכום פיצויים לחברה (חתמו לפני כחצי שנה) ושזה נע סביב 5-10 אחוז בשוק חופשי, בגלל שאנחנו במסגרת מחיר למשתכן דרשו סביב 2-2.5 אחוז על פיצויי מוסכם האם זה הטווח המקובל? הנציג ציין בפני שאם ניקח עורך דין וזה יגרר לבית משפט אנחנו נשלם בסוף יותר. האם זה נכון?
בלי קשר נשמח לעוד תובנות האם העסקה כדאית, תודה.
"זכינו" בהגרלת המשך בדירת 5 חדרים בראש העין.
מחיר במחיר למשתכן - 1.5M (כולל הצמדה למדד)
גודל הדירה - 145 מ"ר + מרפסת 12 מ"ר
אכלוס - 8-10 חודשים.
הון עצמי - 500K
שווי הערכת שמאי - 1.8M (מקסימום שמתאפשר בתכנית מחיר למשתכן)
משכנתא:
על כל שקל שיילקח נשלם 1.2 בהחזר לתקופה של 20 שנה.
החזר חודשי - 6K (אחרי 10 שנים יורד משמעותית ההחזר)
נלקח יועץ משכנאות, עשינו המון סבב בנקים עד שהגענו למינימום ריבית שמוכנים לתת.
מצב היום בשוק:
דירת 5 חדרים בגודל כ 125 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת במסגרת שוק חופשי נמכרת ב כ 1.8M-1.9M.
הדירה לרוב עם ריצוף 80X80, אסלות תלויות, תריסים חשמליים, מטבח משודרג, מזגנים, קומה גבוה, כיווני אוויר טובים וכו'...
התכנון - להשכיר את הדירה ולמכור בעוד 5-7 שנים, מתכננים ילדים אבל בכל זאת לא נעבור לדירה של 147 מ"ר ונצטרך לצאת בעוד 2-3 שנים לשכירות.
הבעיות שעלו:
* שוק השכירות בראש העין - 5 חדרים נע סביב ה 4.2K ש 3 חדרים נע סביב 3.9K.
* ארנונה גבוה מאוד - דירת 5 חדרים 145 מ"ר לעומת היצע ענק של דירות 5 חדרים 120-125 מ"ר. (ארנונה גבוה ביחס למרכז)
* בעוד כ 3-7 שנים השוק יהיה מוצף בדירות למכירה בראש העין בעקבות ריבוי הפרויקטים במסגרת מחיר למשתכן - כל אחד חושב על הרווחים מהמכירה מה שיביא להיצע גבוה של מכירת דירות וירידת מחירים באזור (לפחות כך אני חושב...)
* דירות 5 חדרים להשכרה - מעל 40 דירות פנויות כיום בשכונה של 5 חדרים. - פחד לא להשכיר את הדירה.
* לא אוכל לבצע עסקאות נדל"ן כדאיות בארץ - לא רואה דרך לשלם 8% מס דירה שניה ועוד להרוויח מהדירה השניה.
נפגשנו עם נציג מטעם החברה ברצון לבטל את החוזה, הוסבר לנו שנצטרך לשלם סכום פיצויים לחברה (חתמו לפני כחצי שנה) ושזה נע סביב 5-10 אחוז בשוק חופשי, בגלל שאנחנו במסגרת מחיר למשתכן דרשו סביב 2-2.5 אחוז על פיצויי מוסכם האם זה הטווח המקובל? הנציג ציין בפני שאם ניקח עורך דין וזה יגרר לבית משפט אנחנו נשלם בסוף יותר. האם זה נכון?
בלי קשר נשמח לעוד תובנות האם העסקה כדאית, תודה.