"זכינו במחיר למשתכן" - האם כדאי להפר חוזה?

[tomi30]

נבנות בשכונה כבר מעל ל-5 שנים עשרות אלף יחידות דיור ומה שאתה רושם לא התרחש.
אל תשכח שראש העין לא נמצאת בבועה, המחירים מותאמים לערים באזור. אם הוא יוריד קצת במחיר הוא ימשוך אליו אוכלוסיה מהאזור.
אתה לא חייב להאמין לי, יש כבר עשרות פרויקטים שאוכלסו. כנס לקבוצת הפייסבוק שלהם ותשאל את המשקיעים מה הם אומרים על השנה/שנתיים האחרונות.

אתה צודק לגבי הבניה, אבל בנתיים המון דירות במסגרת מחיר למשתכן (מה שאוכלס) לא יכולות להימכר, לפי הבדיקה שביצעתי הפרויקט הראשון בראש העין של מחיר למשתכן אוכלס לפני כשנתיים, זאת אומרת רק בעוד 3 שנים אנשים יתחילו למכור.
אני מכיר את שוק הדירות מראש העין מקרוב מאוד, המחירים באזור תקועים כבר שנתיים ולא זזים, לוקח המון זמן למכור דירה וכן גם להשכיר(לפני הדירות של מחיר למשתכן שייכנסו בעוד כ - 3 שנים).
הבעיה העיקרית שיש עכשיו פרויקטים גדולים שמתחילים לאכלס, מעל ל 1,500 דירות שהתאכלסו ב 15 חודשים הקרובים. מה יהיה בעוד כ 4-5 שנים? אפשר רק להעריך.

 

[Redroze]

הניסיון שלי שונה. חבר רכש לפני 3 שנים דירת 5 חדרים חדשה מקבלן ב-1.6 מיליון לא דרך מחיר למשתכן ומכר לפני שנה ב-1.9 מיליון.
מסכים שלא תהיה פה עליית ערך מטורפת אבל השילוב של השכירות ועליית ערך יעמידו אותו על אזור 3-4% תשואה שנתית.
נכון, לא מציאת השנה אבל גם בשוק המניות לא כל השקעה היא רווח דו ספרתי.

 

[amit]

ממה שהבנתי הבעיה בראש העין היא שבנו המון דירות למשפחות צעירות ,ולא הספיקו להקים מערך של גני ילדים ובתי ספר , וזה מה שגרם שם למחירי שכירות הזויים.

אם זה נכון, במוקדם או מאוחר ראש העין תהיה פתח תקוה.

 

[sun_light]

לפי הבדיקה שביצעתי הפרויקט הראשון בראש העין של מחיר למשתכן אוכלס לפני כשנתיים, זאת אומרת רק בעוד 3 שנים אנשים יתחילו למכור.

זה לא בטוח בכלל.
במחיר למשתכן יש 3 סוגי אנשים.

1.משקיעים שמחפשים הכנסה נוספת משכירות(משכיר ושוכר במקום אחר)
2.הגדלת ההון העצמי(מחכים את ה7 שנים, מוכרים ואז לוקחים את כספי ההנחה שקיבלו וקונים במקום אחר)
3.אנשים שבאמת רוצים לגור בפרוייקט.

לדעתי? לא הרבה אנשים ימכרו בראש העין. כל הפרוייקט הוא בהנחה של 200K-300K גג ממחירי שוק.
אנשים של מספר 1 לא ימכרו כי הם רוצים הכנסה משכירות .
אנשים של מספר 2 לא ימכרו כי הנחה כולה גולמה עד שהבית היה מוכן- בשכירות,תשומות הבניה,שיפוץ ראשוני של הבית, וריבית ששילמו לבנק.
אז איזה הון עצמי הם הגדילו פה? לכן הם לא ימכרו במחיר שהם קנו או במחירי שוק שיש היום.
אם היתה עליה גדולה של מחירי הדירות אולי יש מקום לשקול שוב, אבל זה לא המקרה כאן.
אנשים של מספר 3 ברור שלא ימכרו.

לדעתי רוב מי שקנה בראש העין הם אנשים מספר 1 ששוכרים ומשכירים. לכן אם כבר, שוק ההשכרה יפגע, ולא שוק המכירה.
בפרוייקטים כמו באר יעקב וראשון לציון? שם דווקא כן יש סכנת מכירה בגלל ההנחה הגדולה שהם קיבלו ממחירי שוק (500K-700K)

 

[tomi30]

זה לא בטוח בכלל.
במחיר למשתכן יש 3 סוגי אנשים.

1.משקיעים שמחפשים הכנסה נוספת משכירות(משכיר ושוכר במקום אחר)
2.הגדלת ההון העצמי(מחכים את ה7 שנים, מוכרים ואז לוקחים את כספי ההנחה שקיבלו וקונים במקום אחר)
3.אנשים שבאמת רוצים לגור בפרוייקט.

לדעתי? לא הרבה אנשים ימכרו בראש העין. כל הפרוייקט הוא בהנחה של 200K-300K גג ממחירי שוק.
אנשים של מספר 1 לא ימכרו כי הם רוצים הכנסה משכירות .
אנשים של מספר 2 לא ימכרו כי הנחה כולה גולמה עד שהבית היה מוכן- בשכירות,תשומות הבניה,שיפוץ ראשוני של הבית, וריבית ששילמו לבנק.
אז איזה הון עצמי הם הגדילו פה? לכן הם לא ימכרו במחיר שהם קנו או במחירי שוק שיש היום.
אם היתה עליה גדולה של מחירי הדירות אולי יש מקום לשקול שוב, אבל זה לא המקרה כאן.
אנשים של מספר 3 ברור שלא ימכרו.

לדעתי רוב מי שקנה בראש העין הם אנשים מספר 1 ששוכרים ומשכירים. לכן אם כבר, שוק ההשכרה יפגע, ולא שוק המכירה.
בפרוייקטים כמו באר יעקב וראשון לציון? שם דווקא כן יש סכנת מכירה בגלל ההנחה הגדולה שהם קיבלו ממחירי שוק (500K-700K)

בפועל מה קורה -
1. המון דירות להשכרה - לא כולל 1,500 דירות שאמורות להתאכלס ב 15 חודשים הקרובים. מה יקרה ולא יהיה שוכרים? מי ישלם למשקיעים את המשכנתה? הרי אם מחיר השכירות יירד ב 20% והמשקיע לא יוכל לעמוד בזה? (גם ככה השכירות על 5 חדרים בדיחה וההחזר משכנתה גבוה מהשכירות החודשית)
2. זה בדיוק כמו 1 - הרי כל רוכש במסגרת מחיר למשתכן (זוגות צעירים) רכשו דירה ע"מ שיוכלו להרוויח את הסכום מהמכירה לאחר 5-7 שנים ולרכוש במקום שבו ירצו לגור.
3. נכון אבל לא הרבה, רוב הרוכשים לא רכשו את הבית בהתאם לצרכים שלהם אלא בהתאם לדירות שנותרו - אף אחד לא רוצה להפסיד כ- 300K אז רוכשים דירה (לא באמת משנה איזה) ומקסימום לאחר התקופה מוכרים וקונים את "דירת החלומות".

אני אישית מכיר אנשים (תושבי העיר) שרכשו במחיר למשתכן ומתכוונים למכור את הדירות ולרכוש דירה בראש העין הוותיקה.
לגבי התשתיות מחסור רציני - מרכז קניות,בתי ספר,גני ילדים,מרכזים קהילתיים - כל זה לא קיים! שלא לדבר על הפקקים המטורפים שיש בעיר..

לפי איך שאני רואה את זה, בעוד כ - 3 שנים אנשים יתחילו למכור דירות ולאחר 5-6 מהיום השוק יהיה מוצף בדירות של מחיר למשתכן.
לקוח שיבוא לרכוש את הדירה- ייקח בחשבון מטבח סטנדרטי, ריצוף 60X60 פשוט מאוד, מקלחות סטנדרטיות,מחסור בנק' חשמל, תריסים לא חשמליים, כיווני אוויר וכו'.. וכמובן שהכל עניין של היצע וביקוש, לפני איך שאני רואה את זה ההיצע יהיה גדול מאוד בעוד 5-6 שנים..

 

[בת העמק]

הרי כל רוכש במסגרת מחיר למשתכן (זוגות צעירים) רכשו דירה ע"מ שיוכלו להרוויח את הסכום מהמכירה לאחר 5-7 שנים ולרכוש במקום שבו ירצו לגור.

אם זאת האמת, הרי כל הרעיון של מחיר למשתכן הוא כשלון גדול.
כוונת הממשלה היתה לעזור לזוגות צעירים לקנות בהנחה את דירת המגורים הראשונה שלהם ולא לדירה להשקעה.
גם לפני מחיר למשתכן היו תקנות שנועדו להקלה בנושא. לפני 30 שנה, למשל, היתה מתכונת של קבלת מענקים והלוואות ממשלתית לפי פרמטרים של מספר אחים ואחיות+אזור גיאוגרפי (ככה אנחנו נעזרנו בתחילת דרכנו). לפני כמה שנים היה ניסיון של דירות ללא מע"מ.
בשום מקרה לא התכוונה הממשלה לעזור למשקיעים.

לגבי התשתיות מחסור רציני - מרכז קניות,בתי ספר,גני ילדים,מרכזים קהילתיים - כל זה לא קיים! שלא לדבר על הפקקים המטורפים שיש בעיר..

התכנון (והביצוע, והאכיפה על הביצוע) הפרטצ'י הזה הוא נחלת רוב השכונות החדשות בישראל, בלי קשר למחיר למשתכן.ראה לדוגמא את שכונת פולג בנתניה או רובע יזרעאל בעפולה.

אני אישית מכיר אנשים (תושבי העיר) שרכשו במחיר למשתכן ומתכוונים למכור את הדירות ולרכוש דירה בראש העין הוותיקה.

לקוח שיבוא לרכוש את הדירה- ייקח בחשבון מטבח סטנדרטי, ריצוף 60X60 פשוט מאוד, מקלחות סטנדרטיות,מחסור בנק' חשמל, תריסים לא חשמליים, כיווני אוויר וכו'

קנית דירה להשקעה לצורך עליית ערך שונה מקניית דירה למגורים או קניית דירה להשכרה. לכאורה, קניית דירה בהנחה של 20% ממחיר השוק היא סיבה מצויינת אבל ישנם עוד פרמטרים לבדיקה. אם כטענתך הדירות נבנות ברמה נחותה מהרמה הרגילה של הדירות באזור - אז לא ברור כמה מתוך ההנחה מגולמת רמת האיכות. כשמשקיע מנוסה מוצא דירה במחיר נמוך מהרגיל, הוא מתכנן למכור אותה במחיר השוק לאחר זמן קצר ביותר (ואולי שיפוצים קוסמטים) אבל לפי מה שאתה מתאר, הדירות האלו מראש נבנו מתחת לרמה של מחיר השוק באזור, אי אפשר למכור אותן זמן קצר לאחר הקניה והן יוצאות באותו זמן למכירה ע"י כל "המשקיעים" הנלהבים. לא סתם הממשלה הציבה תנאים - הפרוייקט לא נועד להיטיב עם משקיעי עליית ערך.

 

[sun_light]

בפועל מה קורה -
1. המון דירות להשכרה - לא כולל 1,500 דירות שאמורות להתאכלס ב 15 חודשים הקרובים. מה יקרה ולא יהיה שוכרים? מי ישלם למשקיעים את המשכנתה? הרי אם מחיר השכירות יירד ב 20% והמשקיע לא יוכל לעמוד בזה? (גם ככה השכירות על 5 חדרים בדיחה וההחזר משכנתה גבוה מהשכירות החודשית)
2. זה בדיוק כמו 1 - הרי כל רוכש במסגרת מחיר למשתכן (זוגות צעירים) רכשו דירה ע"מ שיוכלו להרוויח את הסכום מהמכירה לאחר 5-7 שנים ולרכוש במקום שבו ירצו לגור.
3. נכון אבל לא הרבה, רוב הרוכשים לא רכשו את הבית בהתאם לצרכים שלהם אלא בהתאם לדירות שנותרו - אף אחד לא רוצה להפסיד כ- 300K אז רוכשים דירה (לא באמת משנה איזה) ומקסימום לאחר התקופה מוכרים וקונים את "דירת החלומות".

אני אישית מכיר אנשים (תושבי העיר) שרכשו במחיר למשתכן ומתכוונים למכור את הדירות ולרכוש דירה בראש העין הוותיקה.
לגבי התשתיות מחסור רציני - מרכז קניות,בתי ספר,גני ילדים,מרכזים קהילתיים - כל זה לא קיים! שלא לדבר על הפקקים המטורפים שיש בעיר..

1.עזוב מה אחרים עושים. ואם הם יעמדו בהורדה של 20% במשכנתא.
דיברתי עליך.וכתבתי את זה גם מקודם, אם יש לך יכולת החזר למשכנתא, ואתה "פורש" עכשיו, תשלם 30K קנס.
שזה שווה ערך להורדה של 1000 שקל שכירות בשנתיים וחצי. שכמובן הדירה תחטף במחיר הזה.
2.לא כל רוכש עושה את זה כדי "לגזור קופון" במיוחד לא בראש העין. אם כבר עדיף להם בראשון לציון. שם הרווח יותר גדול.
ומי שעושה את זה ב20% מתחת לשווי שוק? פשוט משלה את עצמו שהוא ירוויח משהו.
3. מה זה 300K ? זה מאוד גבולי !
שכירות של 3-4 שנים עד שהם יכנסו לדירה, כבר לקחו להם 150-200K .
תוסיף תשומות הבניה 50K, ועוד 50K שיפוץ ראשוני לבית, כבר אכלת את ה300K
אז מה עשית בזה? סתם קנית בהנחה משהו שהיית יכול לקנות בלי הנחה והיה יוצא לך אותו דבר.
לכן באופן כללי, מי שרוצה לגזור קופון? ראש העין זאת לא העיר לעשות את זה.
ומי שעשה את זה? פשוט לא חישב את המספרים טוב.

אני אישית מכיר אנשים (תושבי העיר) שרכשו במחיר למשתכן ומתכוונים למכור את הדירות ולרכוש דירה בראש העין הוותיקה.

עשו את טעות חייהם.
מעבר לחישוב שאמרתי למעלה,
תוסיף לזה גם 4-5 שנים של תשלומי ריבית לבנק שזה 120K150K שקל שלא יחזרו אליהם במכירת הדירה.

לפי איך שאני רואה את זה, בעוד כ - 3 שנים אנשים יתחילו למכור דירות ולאחר 5-6 מהיום השוק יהיה מוצף בדירות של מחיר למשתכן.
לקוח שיבוא לרכוש את הדירה- ייקח בחשבון מטבח סטנדרטי, ריצוף 60X60 פשוט מאוד, מקלחות סטנדרטיות,מחסור בנק' חשמל, תריסים לא חשמליים, כיווני אוויר וכו'.. וכמובן שהכל עניין של היצע וביקוש, לפני איך שאני רואה את זה ההיצע יהיה גדול מאוד בעוד 5-6 שנים..

בזה אתה צודק.
אנשים לא חשבו על המספרים עד הסוף ולכן הם יפסידו.
בקשר למפרט של הדירה, זה לא נכון ב100% כי גם היום אתה רואה דירות ישנות, בלי ריצוף 60X60 , בלי חלונות כפולים, בלי תריס גלילה במרפסת, אם יש להם בכלל מרפסת, שלא לדבר על חניה ומחסן,
ועדיין הם נמכרים במחירים של דירה חדשה למטר.
במובן הזה מחיר למשתכן יותר טוב.

אם זאת האמת, הרי כל הרעיון של מחיר למשתכן הוא כשלון גדול.

זה לא כישלון, זאת באמת הדרך היחידה לזוג צעיר להגיע לדירה ראשונה נורמלית.
החכמים בוחרים פרוייקט טוב, בולעים את הצפרדע, והולכים לגור שם 5 שנים ואז מוכרים. והולכים לגור במקום שהם תמיד רצו.
מי שפחות חכם שוכר ומשכיר.
ומי שלא חכם בכלל, פשוט קונה בקריות סתם כי אמרו לו שהוא יקבל הנחה.

 

[בת העמק]

זה לא כישלון, זאת באמת הדרך היחידה לזוג צעיר להגיע לדירה ראשונה נורמלית.
החכמים בוחרים פרוייקט טוב, בולעים את הצפרדע, והולכים לגור שם 5 שנים ואז מוכרים. והולכים לגור במקום שהם תמיד רצו.
מי שפחות חכם שוכר ומשכיר.
ומי שלא חכם בכלל, פשוט קונה בקריות סתם כי אמרו לו שהוא יקבל הנחה.

כל מה שכתבת כאן - אני חולקת עליך.

 

[yossik]

אם זאת האמת, הרי כל הרעיון של מחיר למשתכן הוא כשלון גדול.

בוקר טוב אליהו

 

[sun_light]

כל מה שכתבת כאן - אני חולקת עליך.

אני יודע
מצוקת השכירות בראש העין היא גדולה בגלל שבנו שכונה ענקית צפופה.
רוב הפרוייקטים הם כאלה.
הפיתרון היחיד להינצל ממלחמה על השוכר זה פשוט לבחור פרוייקט שאתה רוצה לגור שם.
כמובן שאין אפשרות לדעת מה יהיה עוד 5 שנים שישתחררו דירות לשוק.

 

[בת העמק]

כמובן שאין אפשרות לדעת מה יהיה עוד 5 שנים שישתחררו דירות לשוק.

מה שאני מנסה להגיד זה שאדם צריך להחליט אם הוא הולך לקנות דירה למגורים או הולך להיות משקיע בנדל"ן.
אם אתה רוצה דירה למגורים אז תחליט איפה אתה רוצה ויכול להרשות לעצמך.
אם אתה רוצה להיות משקיע נדל"ן, תתחיל ללמוד את הנושא לעומק ולהבין מה הסיכונים והסיכויים בתחום (המון שרשורים בנושא יכולים להיות נקודת פתיחה טובה). הבעיה היא כשאדם שאין לו מושג קלוש בהשקעות נדל"ן מחליט לתפוס טרמפ על מחיר למשתכן רק כי הוא שמע שכולם עושים את זה, וזה אחלה דיל.

 

[אורי ג.]

שווי הערכת שמאי - 1.8M (מקסימום שמתאפשר בתכנית מחיר למשתכן)

אין מקסימום במחיר למשתכן.

נפגשנו עם נציג מטעם החברה ברצון לבטל את החוזה, הוסבר לנו שנצטרך לשלם סכום פיצויים לחברה (חתמו לפני כחצי שנה) ושזה נע סביב 5-10 אחוז בשוק חופשי, בגלל שאנחנו במסגרת מחיר למשתכן דרשו סביב 2-2.5 אחוז על פיצויי מוסכם האם זה הטווח המקובל?

אין פה מקובל או לא מקובל, הכל כפי שכתוב בחוזה ו/או בתקנות של משרד הבינוי והשיכון לגבי מחיר למשתכן.

ללא קשר, אני לא רואה אטרקטיביות גדולה בעסקה.

 

[tomi30]

1.עזוב מה אחרים עושים. ואם הם יעמדו בהורדה של 20% במשכנתא.
דיברתי עליך.וכתבתי את זה גם מקודם, אם יש לך יכולת החזר למשכנתא, ואתה "פורש" עכשיו, תשלם 30K קנס.
שזה שווה ערך להורדה של 1000 שקל שכירות בשנתיים וחצי. שכמובן הדירה תחטף במחיר הזה.
2.לא כל רוכש עושה את זה כדי "לגזור קופון" במיוחד לא בראש העין. אם כבר עדיף להם בראשון לציון. שם הרווח יותר גדול.
ומי שעושה את זה ב20% מתחת לשווי שוק? פשוט משלה את עצמו שהוא ירוויח משהו.
3. מה זה 300K ? זה מאוד גבולי !
שכירות של 3-4 שנים עד שהם יכנסו לדירה, כבר לקחו להם 150-200K .
תוסיף תשומות הבניה 50K, ועוד 50K שיפוץ ראשוני לבית, כבר אכלת את ה300K
אז מה עשית בזה? סתם קנית בהנחה משהו שהיית יכול לקנות בלי הנחה והיה יוצא לך אותו דבר.
לכן באופן כללי, מי שרוצה לגזור קופון? ראש העין זאת לא העיר לעשות את זה.
ומי שעשה את זה? פשוט לא חישב את המספרים טוב.

מסכים איתך.

1.
עשו את טעות חייהם.
מעבר לחישוב שאמרתי למעלה,
תוסיף לזה גם 4-5 שנים של תשלומי ריבית לבנק שזה 120K150K שקל שלא יחזרו אליהם במכירת הדירה.

בכל מקרה אם היו רוכשים בית במחיר אחר היו צריכים לשלם את המשכנתה, הפלוס היחיד שהערת שווי של שמאי ע"י הבנק זה עד סכום של 1.8M, עוזר לרוכשים מבחינת הריביות וההון עצמי שצריך להביא.

1.
בזה אתה צודק.
אנשים לא חשבו על המספרים עד הסוף ולכן הם יפסידו.
בקשר למפרט של הדירה, זה לא נכון ב100% כי גם היום אתה רואה דירות ישנות, בלי ריצוף 60X60 , בלי חלונות כפולים, בלי תריס גלילה במרפסת, אם יש להם בכלל מרפסת, שלא לדבר על חניה ומחסן,
ועדיין הם נמכרים במחירים של דירה חדשה למטר.
במובן הזה מחיר למשתכן יותר טוב.

לגבי הדירות ישנות, זה לא באותו אזור ולכן הדירות לא יימכרו באותו מחיר.. יש פער של 20%-30% בדירות הישנות לעומת הדירות של מחיר למשכן בראש העין תלוי במיקום הדירות.

1.
זה לא כישלון, זאת באמת הדרך היחידה לזוג צעיר להגיע לדירה ראשונה נורמלית.
החכמים בוחרים פרוייקט טוב, בולעים את הצפרדע, והולכים לגור שם 5 שנים ואז מוכרים. והולכים לגור במקום שהם תמיד רצו.
מי שפחות חכם שוכר ומשכיר.
ומי שלא חכם בכלל, פשוט קונה בקריות סתם כי אמרו לו שהוא יקבל הנחה.

הדירות למכירה בעוד 5 שנים כמו שאמרת - כל "החכמים" מוכרים, ההיצע יהיה מטורף, תפתח יד 2 ותראה מה קורה בשוק המכירה/השכרה של
4-5 חדרים בראש העין. ותעריך מה יהיה עוד 5 שנים שייכנסו לשוק מעל 1,500-2,000 דירות נוספות למכירה. (לא כולם יימכרו, אבל הרבה ינסו וזה ישפיע על המחירים)
אם הנושא היה על דירת 3 חדרים - אתה צודק מינימום הון עצמי, ההערכה גבוה ע"י השמאי של הבנק לעומת 5 חדרים. לא רואה בעיה של שכירות בשכונה, באזור החדש בראש העין יש מחסור בדירות 3 חדרים. - אני מאמין שגם במחיר למשתכן ברחבי הארץ, הבעיה הגדולה זה שהדירות ענקיות!

אין מקסימום במחיר למשתכן.

אין פה מקובל או לא מקובל, הכל כפי שכתוב בחוזה ו/או בתקנות של משרד הבינוי והשיכון לגבי מחיר למשתכן.

ללא קשר, אני לא רואה אטרקטיביות גדולה בעסקה.

לא חושב שהבנתי אותי, המקסימום שהתכוונתי זה מבחינת שווי בנק, אם אני רוכש בית עד 1.8M הבנק מתייחס להערכת שווי השמאי.
במקרה שלנו, השמאי העריך את הדירה ב 1.9M הבנק התייחס שאני רוכש דירה ב 1.8M בפועל מחיר הדירה 1.55M, זאת אומרת "ששילמנו" לבנק 250K.
במקרה והיינו רוכשים דירה במחיר למשתכן במחיר של 1.85M והשמאי העריך ב 2.2M הבנק מתייחס לשווי נכס של 1.85M.

 

[sun_light]

בכל מקרה אם היו רוכשים בית במחיר אחר היו צריכים לשלם את המשכנתה, הפלוס היחיד שהערת שווי של שמאי ע"י הבנק זה עד סכום של 1.8M, עוזר לרוכשים מבחינת הריביות וההון עצמי שצריך להביא.

לדעתי אתה טועה,
זה לרעת הרוכשים.
א.במחיר למשתכן אתה גם יכול להביא 100K שקל או 10% אם אני לא טועה,
בקשר לעצירה ב1.8M זה לרעתך, כי אם תביא 720K אתה על 60% מימון שזה ריביות טובות.
אבל אם הדירה שווה 3.6 מליון שקל? והבאת 720K ? הבנק יוכל לתת לך רק 1.08M ואת השאר תצטרך להביא מהבית.

 

[tomi30]

לדעתי אתה טועה,
זה לרעת הרוכשים.
א.במחיר למשתכן אתה גם יכול להביא 100K שקל או 10% אם אני לא טועה,
בקשר לעצירה ב1.8M זה לרעתך, כי אם תביא 720K אתה על 60% מימון שזה ריביות טובות.
אבל אם הדירה שווה 3.6 מליון שקל? והבאת 720K ? הבנק יוכל לתת לך רק 1.08M ואת השאר תצטרך להביא מהבית.

כנראה שלא הבנת אותי נכון, אסביר את עצמי עם נתונים מספריים:
מחיר דירה במסגרת מחיר למתשכן - 1.55M
הערכת שמאי - 1.9M הבנק מתייחס ל 1.8M
60% מימון של בנק - 1.08M
הון עצמי דרוש - 720K
בפועל, צריך לשלם 1.55M-1.08M = 470K במקום 720K.

לגבי אם הדירה במסגרת מחיר למשתכן במחיר של מעל 1.8M, מתייחסים למחיר שמשלמים לקבלן.
אם הדירה עולה 3.6M ואתה רוצה מימון של 75%, תצטרך להביא 25% = 900K

 

[אורי ג.]

לא חושב שהבנתי אותי, המקסימום שהתכוונתי זה מבחינת שווי בנק, אם אני רוכש בית עד 1.8M הבנק מתייחס להערכת שווי השמאי.
במקרה שלנו, השמאי העריך את הדירה ב 1.9M הבנק התייחס שאני רוכש דירה ב 1.8M בפועל מחיר הדירה 1.55M, זאת אומרת "ששילמנו" לבנק 250K.
במקרה והיינו רוכשים דירה במחיר למשתכן במחיר של 1.85M והשמאי העריך ב 2.2M הבנק מתייחס לשווי נכס של 1.85M.

מה פתאום, אין כזה דבר, כנראה שלא הבנת נכונה את העניין, זה נכון רק לצורך משכנתא מעל 75% רק אז התקרה היא 1.8M אם אין צורך במעל 75% אז אין תקרה כלשהי, יש דירות שמקבלות משכנתא במחיר למשתכן גם בכמעט 4M ש"ח.

לגבי אם הדירה במסגרת מחיר למשתכן במחיר של מעל 1.8M, מתייחסים למחיר שמשלמים לקבלן.
אם הדירה עולה 3.6M ואתה רוצה מימון של 75%, תצטרך להביא 25% = 900K

זה כבר משהו אחר.

 

[tomi30]

שבוע נפלא,
לפני שהחלטנו לבטל חוזה - ערכתי בדיקה מול משרד השיכון האם אנחנו זכאים להירשם מחדש להגרלות (לרכוש דירה שבאמת תתאים עבור הצרכים שלנו) ונאמר שכן. אנחנו צריכים לחתום על ביטול חוזה בימים הקרובים, חייגתי לחברת מילגם שאמורה לטפל בנו ביקשו שנביא טופס ביטול חוזה דירה. ולאחר מכן נאמר לנו שנחזור בתור "משפרי דיור" כי חתמנו כבר על חוזה רכישת דירה. הדירה עדיין לא עברה על השם שלנו והעברנו רק כ 15% מסך עלות הבית.
האם קיים זוג שביטל חוזה במחיר למשתכן? וחזר בתור סדרה א/ב/ג ? או "משפרי דיור", עורך דין שמתעסק בנדל"ן שיוכל לתת מידע בנושא. תודה

 

[אורי ג.]

עורך דין שמתעסק בנדל"ן שיוכל לתת מידע בנושא. תודה

לא היית מיוצג על ידי עו"ד בעסקה? אם לא אז זה הזמן לשכור אחד כזה.

 

[tomi30]

לא היית מיוצג על ידי עו"ד בעסקה? אם לא אז זה הזמן לשכור אחד כזה.

להבנתי, אין אפשרות לבצע כל שינוי בחוזה במסגרת מחיר למשתכן לא הקבלן ולא הקונה, החוזה מאושר ע"י משרד הבינוי השיכון.
הבניין והדירה כבר בשלבי סיום (זכינו בהגרלת המשך), ולכן אין צורך לבצע בדיקות נוספות.
על כל מקרה, אנחנו החלטנו לבטל את החוזה ולשלם את הקנס אבל הרצון שלנו להשתתף בהגרלות חדשות שעתידיות להיפתח בחודשיים הקרובים.

 

[אורי ג.]

להבנתי, אין אפשרות לבצע כל שינוי בחוזה במסגרת מחיר למשתכן לא הקבלן ולא הקונה, החוזה מאושר ע"י משרד הבינוי השיכון.

הבנת לא נכון:
https://zochim.co.il/article/law/493/

הבניין והדירה כבר בשלבי סיום (זכינו בהגרלת המשך), ולכן אין צורך לבצע בדיקות נוספות.

עושה רושם שכן:

האם קיים זוג שביטל חוזה במחיר למשתכן? וחזר בתור סדרה א/ב/ג ? או "משפרי דיור", עורך דין שמתעסק בנדל"ן שיוכל לתת מידע בנושא. תודה

על כל מקרה, אנחנו החלטנו לבטל את החוזה ולשלם את הקנס אבל הרצון שלנו להשתתף בהגרלות חדשות שעתידיות להיפתח בחודשיים הקרובים.

כלומר מומלץ עוד הפעם שתצטרך עו"ד.

אתה לא לומד מטעויות?