התלבטות בנוגע לפרעון משכנתא

[Nimrod88]

מתלבט בנוגע להחזר חלקי של המשכנתא - האם להחזיר, ואם כן לאיזה חלק בתמהיל.
אין לי עמלות או קנסות של פרעון מוקדם.
מדובר בסכום של 100,000 ש״ח שמושקע כיום בקרנות כספיות.

אני שוקל לפרוע איתו חלקית אחד משני מסלולים במשכנתא שלי:
1. צמוד מדד בריבית משתנה כל 5 שנים (שעומדת כיום על 1.34%).
2. צמוד ריבית פריים (כעת עומד על 5.45% לאחר עדכון הריבית, P-0.8%).
האם פרעון של המשכנתא הוא הצעד הנכון? מצד אחד, ניתן להניח שאת רוב עליות המדד כבר ספגנו, ולכן מסלול #1 כבר ביצע את הקפיצה הגדולה שלו קדימה.
מסלול #2 עשוי להפוך זול יותר אם וכאשר ריבית הפריים תרד.

אשמח לעצה.

 

[אורי ג.]

האם פרעון של המשכנתא הוא הצעד הנכון?

לדעתי כן. את מספר 1

 

[Nimrod88]

לדעתי כן. את מספר 1

תודה רבה על התשובה. אשמח לשמוע מה לדעתך השיקול המוביל בנושא.
האם אני טועה במחשבה שרוב עליית המדד כבר נספגה?

 

[אורי ג.]

תודה רבה על התשובה. אשמח לשמוע מה לדעתך השיקול המוביל בנושא.

כלכליות.

האם אני טועה במחשבה שרוב עליית המדד כבר נספגה?

אין לי מושג, איני עתידן אבל העתיד לא נראה מזהיר.

 

[האזרח הקטן]

האם אני טועה במחשבה שרוב עליית המדד כבר נספגה?

עדיין הציפיות כיום גבוהות מאשר בעבר.

 

[ABCD]

כדאי לבחון לגבי המסלול הצמוד 1.לכמה שנים המשכנתא 2.מה המרווח מעבר לעוגן 3.ומתי מועד השינוי הקרוב
ככל שהמסלול הצמוד עם יתרת שנים משמעותית או עם מרווח יחסית גבוה או שמועד השינוי בקרוב כמובן עדיף לפרוע אותו
אם לא אז כבר יש פה שאלה כי בכל זאת יש כרגע פער בריבית של מעל 4%

 

[Nimrod88]

כדאי לבחון לגבי המסלול הצמוד 1.לכמה שנים המשכנתא 2.מה המרווח מעבר לעוגן 3.ומתי מועד השינוי הקרוב
ככל שהמסלול הצמוד עם יתרת שנים משמעותית או עם מרווח יחסית גבוה או שמועד השינוי בקרוב כמובן עדיף לפרוע אותו
אם לא אז כבר יש פה שאלה כי בכל זאת יש כרגע פער בריבית של מעל 4%

תודה רבה על התגובה:
1. הרכיב הזה במשכנתא הוא ל-25 שנים, מתוכן נותרו כ-24 שנים. מעבר לזה, יש לי רכיב צמוד פריים ל-25 שנים (מתוכן נותרו 24), ורכיב משמעותי של קל״צ ל-10 שנים (שמתוכן נותרו 9).
2. אני לא בטוח שהבנתי את כוונתך ב״מרווח״, אבל ריבית הבסיס היא 1.34% (הבסיס הוא ריבית בנק ישראל להלוואות צמודות לפי תשואת אג"ח) והעדכון הוא בכל 5 שנים, כלומר העדכון הבא יהיה בעוד קצת פחות מ-4 שנים מהיום. מעבר לזה, יש הצמדה למדד.
3. מועד השינוי הקרוב יהיה במרץ 2027.
אשמח לשמוע את השיקולים שלך.

 

[ABCD]

תודה רבה על התגובה:
1. הרכיב הזה במשכנתא הוא ל-25 שנים, מתוכן נותרו כ-24 שנים. מעבר לזה, יש לי רכיב צמוד פריים ל-25 שנים (מתוכן נותרו 24), ורכיב משמעותי של קל״צ ל-10 שנים (שמתוכן נותרו 9).
2. אני לא בטוח שהבנתי את כוונתך ב״מרווח״, אבל ריבית הבסיס היא 1.34% (הבסיס הוא ריבית בנק ישראל להלוואות צמודות לפי תשואת אג"ח) והעדכון הוא בכל 5 שנים, כלומר העדכון הבא יהיה בעוד קצת פחות מ-4 שנים מהיום. מעבר לזה, יש הצמדה למדד.
3. מועד השינוי הקרוב יהיה במרץ 2027.
אשמח לשמוע את השיקולים שלך.

בהנחה ויתרת המסלול הוא ל 24 שנים ובנוסף לקחת לפני כשנה ורבע שאז עדיין העוגנים היו נמוכים בצורה משמעותית יחסית להיום
ככל הנראה עדיף לך לפרוע ממסלול המ"צ ומומלץ מאוד לקצר בשנים כמובן אם לא לחוץ בהחזר החודשי,
קיצור של השנים מ-24 שנים לכיוון ה 15-20 שנה ישפיע מאוד לטובה ביחס הפרעון מהקרן בכל חודש מול האינפלציה הגואה.
מקווה שהובנתי

 

[Nimrod88]

בהנחה ויתרת המסלול הוא ל 24 שנים ובנוסף לקחת לפני כשנה ורבע שאז עדיין העוגנים היו נמוכים בצורה משמעותית יחסית להיום
ככל הנראה עדיף לך לפרוע ממסלול המ"צ ומומלץ מאוד לקצר בשנים כמובן אם לא לחוץ בהחזר החודשי,
קיצור של השנים מ-24 שנים לכיוון ה 15-20 שנה ישפיע מאוד לטובה ביחס הפרעון מהקרן בכל חודש מול האינפלציה הגואה.
מקווה שהובנתי

תודה רבה על התגובה.
באמת לשמחתי הספקתי לקחת את המשכנתא במרץ 2022 לפני הזינוקים הגדולים.
משיקולי החזר חודשי, האופציה היחידה עבורי לקצר בשנים עבור הרכיב צמוד המדד היא אם אוכל להאריך את פריסת השנים ברכיב הקל״צ (שלקחתי ל-10 שנים), אבל אני מניח שזה לא משהו שהבנק יאפשר לי לעשות בלי לפגוע בריבית הקבועה הנמוכה שהספקתי לשריין במרץ 2022.
בכל אופן, כפי שציינת - אני חושב שאפרע חלק מהרכיב צמוד המדד - למרות שיש עוד קצת פחות מ-4 שנים עד לעדכון ריבית העוגן, אני מרגיש את הזינוק במדד.
תודה

 

[ABCD]

משיקולי החזר חודשי, האופציה היחידה עבורי לקצר בשנים עבור הרכיב צמוד המדד היא אם אוכל להאריך את פריסת השנים ברכיב הקל״צ (שלקחתי ל-10 שנים), אבל אני מניח שזה לא משהו שהבנק יאפשר לי לעשות בלי לפגוע בריבית הקבועה הנמוכה שהספקתי לשריין במרץ 2022.

לבקש להאריך את הקל"צ זה אומר לפתוח את הקלפים מחדש על כל המשתמע... כפי שאכן הבנת

 

[הנוחת לגובה]

משיקולי החזר חודשי, האופציה היחידה עבורי לקצר בשנים עבור הרכיב צמוד המדד היא אם אוכל להאריך את פריסת השנים ברכיב הקל״צ (שלקחתי ל-10 שנים), אבל אני מניח שזה לא משהו שהבנק יאפשר לי לעשות בלי לפגוע בריבית הקבועה הנמוכה שהספקתי לשריין במרץ 2022.

המטרה היא להוריד בהחזר החודשי? מצד אחד אתה תשיג את המטרה כמובן.. מהצד השני אתה תפספס את מה שABCD כתב לגבי יתרת השנים. זה אומר שאתה עדיין תרגיש את המדד מקפיץ לך את הקרן שנותרה בכל חודש (אם אני אניח מדד של 3.5% בשנה הקרובה (סולידי מאוד) בשנה הקרובה למשל אתה לא תראה כמעט התקדמות, וכנראה שהקרן שלך תשאר מעל הסכום שאיתו התחלת). אני לא יודע כמה הקרן היום אבל 100 אלף יכולים להוריד לך משמעותית את יתרת השנים ולהגדיל משמעותית את קצב החיתוך. אם כבד עליך ההחזר, אז אפשר לשקול להחזיר חלק מה100 אלף למסלול ובחלק השני להשתמש כדי "לכסות" את המינוס התזרימי (סביב ה500 בחודש?)
אני לא יועץ משכנתא ולא איש מימון ולכן לא ממליץ, פשוט נראה לי ששווה מאוד להתלבט ולהסתכל במחשבוני משכנתא מה ההשפעה של כל אחת מהדרכים.

 

[ABCD]

המטרה היא להוריד בהחזר החודשי? מצד אחד אתה תשיג את המטרה כמובן.. מהצד השני אתה תפספס את מה שABCD כתב לגבי יתרת השנים. זה אומר שאתה עדיין תרגיש את המדד מקפיץ לך את הקרן שנותרה בכל חודש (אם אני אניח מדד של 3.5% בשנה הקרובה (סולידי מאוד) בשנה הקרובה למשל אתה לא תראה כמעט התקדמות, וכנראה שהקרן שלך תשאר מעל הסכום שאיתו התחלת). אני לא יודע כמה הקרן היום אבל 100 אלף יכולים להוריד לך משמעותית את יתרת השנים ולהגדיל משמעותית את קצב החיתוך. אם כבד עליך ההחזר, אז אפשר לשקול להחזיר חלק מה100 אלף למסלול ובחלק השני להשתמש כדי "לכסות" את המינוס התזרימי (סביב ה500 בחודש?)
אני לא יועץ משכנתא ולא איש מימון ולכן לא ממליץ, פשוט נראה לי ששווה מאוד להתלבט ולהסתכל במחשבוני משכנתא מה ההשפעה של כל אחת מהדרכים.

כל מילה!

 

[Nimrod88]

המטרה היא להוריד בהחזר החודשי? מצד אחד אתה תשיג את המטרה כמובן.. מהצד השני אתה תפספס את מה שABCD כתב לגבי יתרת השנים. זה אומר שאתה עדיין תרגיש את המדד מקפיץ לך את הקרן שנותרה בכל חודש (אם אני אניח מדד של 3.5% בשנה הקרובה (סולידי מאוד) בשנה הקרובה למשל אתה לא תראה כמעט התקדמות, וכנראה שהקרן שלך תשאר מעל הסכום שאיתו התחלת). אני לא יודע כמה הקרן היום אבל 100 אלף יכולים להוריד לך משמעותית את יתרת השנים ולהגדיל משמעותית את קצב החיתוך. אם כבד עליך ההחזר, אז אפשר לשקול להחזיר חלק מה100 אלף למסלול ובחלק השני להשתמש כדי "לכסות" את המינוס התזרימי (סביב ה500 בחודש?)
אני לא יועץ משכנתא ולא איש מימון ולכן לא ממליץ, פשוט נראה לי ששווה מאוד להתלבט ולהסתכל במחשבוני משכנתא מה ההשפעה של כל אחת מהדרכים.

תודה רבה על ההתייחסות.

המטרה היא לא בהכרח להוריד בהחזר החודשי, אלא יותר לפרוע את החלק במשכנתא שהולך ותופח בקצב המהיר ביותר,
מתוך הנחה שאותו הסכום שמושקע כיום במקום אחר ככל הנראה לא ידביק בריבית שיצבור את קצב גידול החוב במסלול צמוד המדד במשכנתא.
אפרט קצת יותר:
המשכנתא שלי מורכבת מקל״צ (40%), רכיב צמוד ריבית פריים (30%) ורכיב צמוד מדד עם ריבית עוגן שמתעדכנת כל 5 שנים (30%).
רכיב הקל״צ הוא ל-10 שנים, ושני הרכיבים האחרים הם ל-25 שנים; כך שמראש התוכנית היתה למחזר ואו להעלות את ההחזרים ב-2 המסלולים הנותרים אחרי סוף הקל״צ (התמהיל הזה היה אופטימלי מבחינת מזעור ריביות בזמן לקיחת המשכנתא).

השיקול הוא שאם לדוגמה אחזיר עכשיו 100,000 ש״ח לרכיב צמוד המדד, אקזז משמעותית את צבירת עליות המדד העתידיות.
לחילופין, החזרת 100,000 ש״ח לרכיב צמוד ריבית הפריים היא לא אופטימלית שכן סביר להניח שבטווח של שנים רבות קדימה הריבית תרד.
שוב תודה על התובנות.

 

[ABCD]

תודה רבה על ההתייחסות.

המטרה היא לא בהכרח להוריד בהחזר החודשי, אלא יותר לפרוע את החלק במשכנתא שהולך ותופח בקצב המהיר ביותר,
מתוך הנחה שאותו הסכום שמושקע כיום במקום אחר ככל הנראה לא ידביק בריבית שיצבור את קצב גידול החוב במסלול צמוד המדד במשכנתא.
אפרט קצת יותר:
המשכנתא שלי מורכבת מקל״צ (40%), רכיב צמוד ריבית פריים (30%) ורכיב צמוד מדד עם ריבית עוגן שמתעדכנת כל 5 שנים (30%).
רכיב הקל״צ הוא ל-10 שנים, ושני הרכיבים האחרים הם ל-25 שנים; כך שמראש התוכנית היתה למחזר ואו להעלות את ההחזרים ב-2 המסלולים הנותרים אחרי סוף הקל״צ (התמהיל הזה היה אופטימלי מבחינת מזעור ריביות בזמן לקיחת המשכנתא).

השיקול הוא שאם לדוגמה אחזיר עכשיו 100,000 ש״ח לרכיב צמוד המדד, אקזז משמעותית את צבירת עליות המדד העתידיות.
לחילופין, החזרת 100,000 ש״ח לרכיב צמוד ריבית הפריים היא לא אופטימלית שכן סביר להניח שבטווח של שנים רבות קדימה הריבית תרד.
שוב תודה על התובנות.

אם אין לך מטרה בהקטנת החזר חודשי אז יש ערך מוסף בקיצור שנים במסלול המ"צ כיוון שזה מגדיל את קצב החיתוך מול עליית האינפלציה
כך שיש פה מכפיל כח גם החיסכון בריבית והצמדה על החלק הנפרע וגם צמצום השפעת עליית המדד על יתרת המסלול.

 

[כלכלה נבונה]

האם יש קנס או עמלה על סילוק חלק הפריים?

 

[הורדוס]

האם יש קנס או עמלה על סילוק חלק הפריים?

רק עמלה תפעולית ועמלת אי הודעה אם אתה לא נותן התראה מראש, סכומים זניחים.